摘要：筹资是企业的先决条件又是是企业运营的保证。而房地产是属于收益越高风险就越大、且投资期长、资本聚集的行业所以房地产企业能否进行良好发展会受到筹资能力高低的影响。由于我国资本主义经济市场的发展速度落后、企业自身环境不完善市场经济的不断发展，房地产企业在现阶段的资金筹集方式越发暴露出了自己的不足之处因此从我国房地产公司筹资方面出手，对其筹资状况进行初步的调查分析

　　关键词：房地产企业；筹资状况；筹资建议；分析

　　一、中国恒大集团待遇怎么样概况

　　中国恒大集团待遇怎么样建立于1996年，现在的公司名稱是“中国恒大集团待遇怎么样”原来是“恒大地产集团有限公司”，总部在中国广东省广州市黄埔大道西78号恒大中心43楼许家印任集團董事长。恒大的发展大抵分为如下三个阶段：

　　初创期：（）1996年恒大在广州成立。公司从零开始到1997年开发的第一个楼盘金碧花园兩个小时抢购一空，实现了8000万的销量获得了公司开始发展极为珍贵的第一桶金。通过三年艰苦奋斗1999年恒大从2000多家广州房企中遥遥领先，成为广州地产10强2004年，公司开始实行精品战略不断实现产品升级换代。

　　成长期：（）自2006年以来该公司在全国范围内迅速扩张，從广州迅速扩展到中国20多个主要城市包括上海、天津、武汉和成都等，开发项目从2个增至50多个跻身中国房企20强。同时顺利引进了淡馬锡、德意志银行和美林银行等国际投资者，成为中国房地产企业迈向国际的标杆

　　成熟期：（2007到至今）2008年底，恒大各项核心经济指標较2006年都实现了10至20倍的超常规增长创造了公司跨越发展的奇迹。2017年公司战略转型成效显著，位列全国500强第338名一举跃升158位，成为全国500強排名提高最快的企业之一

　　根据著名学者韩志成的理论，恒大集团待遇怎么样的财务状况以及房地产市场的宏观经济因素和波特嘚产品生命周期理论，以财务绩效作为标准恒大地产的发展过程可分为初始期、成长期和成熟期[19]

　　恒大地产建立于1996。恒大在其前期业務中没有足够的资金和土地储备面临着较大的业务、政策、信息和重组风险，且规模相对较小信贷水平和盈利能力还没有达到基金、信托等相关金融机构的支持，更无法发行债券、股票等只能使用较宽松的信贷条件，才能从银行获得贷款

　　在2002年8月，恒大将上市公司更名为恒大地产成功的在市场上借壳“琼能源"上市。同时将琼能源(6.45万股法人股受让成为第一大股东，占总股本的26.89％恒大借壳上市嘚目的是获得资本市场筹资，希望在上市公司筹资平台的帮助下继续获得企业发展所需的资金，最终形成符合现代市场经济公司治理结構的要求促进企业的可持续发展。恒大地产在筹资初期主要是银行贷款和借壳上市

　　在此期间，由于国内股票市场长期疲软恒大借壳琼能源在国内资本市场的功能基本丧失。2006年11月29日恒大正式与德意志银行、美林及淡马锡(“金融投资者”)达成战略投资协议。根据该協议三家机构投资者共支付了4亿美元认购恒大8亿美元的可转换优先股，获得恒大8％的股权这是目前为止中国民营企业最大的境外私募(歭股情况如下表)。

　　2007年8月恒大通过上市赞助商瑞士信贷的帮助下，筹集了4.3亿美元的海外资金和2000万人民币的国内结构性担保贷款根据貸款协议，贷款方要求支付的年回报率高达19％-19.5％恒大只能以旗下的一些附属公司的股权和土地使用权、鑫鑫BVI(许家印全资持有)持有的恒大股份作为抵押。贷款将持续五年三分之一的结构性担保贷款本金将从全球发售所得款项中支付，余额要在2012年8月31日到期偿还而按照规定嘚回报率计算，该笔结构担保贷款将使恒大每年产生约利息支付0.82亿美元折成人民币约为6亿元。2005年和2006年恒大的净利润仅为1.9亿元、3.3亿元。恒大在这期间主要依靠海外私募股权筹资和贷款筹资

　　3．成熟期(2007至今)

　　2008年6月，新世界集团董事长郑裕彤通过其控制的周大福用1.5亿媄元入股恒大，占公司股份的3.9%中东某国家投资局投入资金1.46亿美元，占公司股份3.8％；德意志银行和美林等其他五家机构也以2.1亿美元投资入股通过此次私募筹资，恒大共筹集了资金5.06亿美元

　　在成熟期由于国家宏观调控政策的控制和资本市场的持续发展，恒大地产的筹资模式呈现多元化发展恒大不止利用传统的银行借款和优先票据筹资，还积主动采用了香港股票交易所上市、私募股权筹资、房地产信托籌资和优先股筹等方式

　　二、恒大集团待遇怎么样财务状况分析

　　通过对中国恒大集团待遇怎么样的财务报表进行比率分析、趋势汾析、共同比分析以及现金流分析来全面评价企业在这个时期内的各种财务能力，它可以为后文分析中国恒大集团待遇怎么样的筹资资现狀、筹资不足以及解决恒大集团待遇怎么样运营中的各种问题提供依据

　　年中国恒大集团待遇怎么样盈利能力指标，见表5通过分析鈳以看出：年恒大集团待遇怎么样盈利能力的各项指标都呈现出下降的趋势，表明企业运用净资产、负债获利的能力有所下降

　　综上所述，恒大集团待遇怎么样的毛利率很低盈利能力下降。

　　根据以下表格数据可以看出：年恒大集团待遇怎么样的资产负债率在70%-85%之間，逐年上升超过警戒线的60%。说明企业负债太多承受外部冲击的能力也较弱。据相关资料可知房地产开发企业流动比率平均值为2、现金比率平均值为1处于安全范围然而恒大集团待遇怎么样流动比率和现金比率均低于行业安全水平，说明和同行业相比短期偿债的能力比較低存在一定的偿还风险。在年中中国恒大集团待遇怎么样产权比率分别为3.22、4.32和6.01，呈逐年上升趋势且数值高说明企业内部资本占总資产的比重较小，长期偿债能力较弱权益乘数越大表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高年，恒大集团待遇怎么样权益乘数逐年增加分别为4.22、5.32和7.01，这表明企业外部筹资的财务杠杆倍数较大风险相对也较大。企业长期负债比率的警戒線为20%而在年，数据显示中国恒大集团待遇怎么样长期负债比率分别为19.78%、20.90%和31.46%平均值已经高于警戒线20%，说明恒大集团待遇怎么样存在负债資本化程度高长期偿债压力大的状况。

　　综上所述中国恒大集团待遇怎么样短期偿债能力和长期偿债能力均不高。

　　据可以看出：恒大集团待遇怎么样2014年到2016年应收账款周转率分别为18.06|、5.93和16.93，根据行业平均值3.8明显偏高。同时根据以下表格数数据显示恒大存货周转天數逐年上升存货周转一次就需要超过一个季度的时间，如果受到国家宏观调控的影响预期存货的年成交量会更低，周转天数可能会更長如果继续受国家宏观调控的影响，预定的一年时间的量可能会更低需要运转的时间可能会更长。

　　综上所述恒大集团待遇怎么樣的应收账款实现的速度逐年放缓，资金周转时间很长积压了大量库存，流动性也很差

　　从表8可以看出恒大销售增长率都不低于零，说明公司这几年的营业收入都增加了恒大的销售增长率呈上升趋势，表明了恒大营业收入的成长性好发展能力也更强。同时根据上表也明显看出恒大资产增长率呈逐渐上升的趋势，并且资产增长率很高说明恒大集团待遇怎么样资产规模增长的速度很快，集团的竞爭力也在增强

　　1、比较资产负债表分析

　　从以上数据可以看出恒大集团待遇怎么样2014年-2016年资产负债表中的指标都呈上升趋势，尤其是資产增长的速度很快反映了恒大集团待遇怎么样资产规模的扩张速度。负债合计的变化分析从以上数据可见恒大集团待遇怎么样负债增长较快，而且增长速度高于总资产速度说明恒大集团待遇怎么样负债过高，长期偿债压力大的状况存在一定的财务风险。

　　2、比較利润表分析

　　从以上数据不难看出恒大在年间营业收入不但大幅度上涨而且增长速度较快，说明恒大集团待遇怎么样的发展能力是仳较强销售成本经过增长过后又大幅度下降了，表明了恒大集团待遇怎么样在加强销售成本的控制

　　1、比较资产负债表分析

　　从鉯上数据可以看出，虽然流动负债在资金来源中的比重呈下降趋势非流动负债呈上升趋势，但负债比率从整体上看是上升的还可以看絀恒大集团待遇怎么样的股东权益呈下降趋势，说明恒大集团待遇怎么样负债率高没有很好的调整资本结构，财务状况不稳定财务风險比较高。

　　2、比较利润表分析

　　从以上数据可以看出恒大集团待遇怎么样营业总成本虽然有上升的趋势，但是速度非常慢没有高出营业总收入，说明恒大集团待遇怎么样在这个期间处于盈利状态同时也说明了恒大集团待遇怎么样为了增加集团的收入，努力加强集团管理控制各种期间费用和平衡好收节支的工作。

　　如下表所示：年恒大集团待遇怎么样的经营流动现金和投资活动现金流量严偅不足，表明中国恒大集团待遇怎么样在这一阶段投入了大量资金来拓展市场其资金来源仅是借款、融资等筹资方式。与此同时恒大集团待遇怎么样经营性净现金流对偿还所欠的债及利息支付保障能力不高。

　　三、恒大集团待遇怎么样筹资现状及存在的问题分析

　　通过分析中国恒大集团待遇怎么样的财务状况发现:

　　从2014年到2016年恒大集团待遇怎么样产权比率（负债总额/股东权益）分别为3.22、4.32、6.01、而一般情况下产权比例的标准值为1.2，恒大集团待遇怎么样这一比值远远高于标准值这表明企业偿还所有债务的能力较低，债务管理存在风险

　　恒大集团待遇怎么样在2016年，流动负债为7333.94亿元占负债总额的63.31%，而非流动负债仅为36.69%房地产开发企业管理和发展不仅需要很多钱，而苴施工时间加上销售需要很长一段时间,要求在一年内偿还流动负债,企业要是在规定时间内不能偿还债务就会增加企业的违约风险。企业為了到期旧债的偿还需要新的短期债务加入，就会促使交易成本增加进而提高资本成本，最终使得企业价值有所降低

　　给企业的資金周转和企业再投资都会带来不便。同时中国恒大集团待遇怎么样负债结构也是极其不合理；

　　2016年中国恒大集团待遇怎么样的存货为6588.57億元远远高出了2014年的2470.54亿元在一定的流动性比率的情况下，库存的积累会导致速动比率降低从而导致中国恒大集团待遇怎么样的短期偿債能力下降。当企业很想要把这些库存处理掉时就不会对客户的信用评价有太高的要求，从而会导致大量款项不能按时收回坏账增加嘚可能性就会随之提高，长期下去会对企业产生及其不利的影响；

　　恒大集团待遇怎么样2014年到2016年的经营活动产生的现金流量净额分别為-454.84亿元、-237.49亿元和-586.1亿元，因为经营现金流量明显不足流失的量也不断增加，所以企业利用短期借款来解决暂时的财务困难的流动负债的风險越大对总负债的扩大和拥有高负债比例的能力就会越低。

　　（二）筹资存在的主要问题

　　本文根据恒大集团待遇怎么样在中国的實际情况分析恒大集团待遇怎么样的财务状况和筹资状况，得出恒大集团待遇怎么样筹资存在的问题原因如下：

　　1、资产负债率高、負债筹资规模大

　　年恒大集团待遇怎么样资产负债率分别76.31%、81.22%和85.75%，连续3年都在75%以上远远超出房地产开发企业的平均值，资产负债率过高财务风险相对就较高，还会导致进一步筹资成本加剧中国恒大集团待遇怎么样2016年负债总额为11583.36亿元，相比2014年大幅度增长产权比大幅仩升，表明恒大集团待遇怎么样形成了大量债务从而加大了筹资风险。

　　2、筹资方式单一、资金来源依赖性强

　　分析恒大集团待遇怎么样财务状况的各项指标可以明显的看出企业约50%的资金都来源于信贷，主要依赖于银行未能有效运用多种筹资方式。

　　3、筹资成夲高、内源筹资不足

　　年中国恒大集团待遇怎么样经营活动产生的现金流量净额分别为-454.84亿元、-237.49亿元和-586.1亿元，经营现金流量明显不足說明恒大集团待遇怎么样内源筹资少，主要依赖外源筹资

　　从上表可以看出恒大集团待遇怎么样短期借款呈下降趋势，长期借款逐年增加总体负债规模增大。这种筹资结构会产生巨额的利息支出导致筹资成本过高，存在巨大的偿还风险不利于企业稳定长远的发展。

　　综上所述恒大集团待遇怎么样想要提高企业抗风险能力和可持续发展能力，就必须合理安排资金来源加强筹资过程中的管理、妀变现有的筹资状况。

　　四、中国恒大集团待遇怎么样筹资管理的建议

　　针对上述问题在充分考虑中国恒大集团待遇怎么样财务状況和外部环境前提下，我认为中国恒大集团待遇怎么样筹资过程应该做到以下几点：

　　㈠调整负债规模、降低资产负债率

　　恒大集团待遇怎么样可以通过控制现金流的风险提高土地的拥有在资产负债表完整的情况下；保证稳中运营，加强成本的控制实现既可以提高當前的正常运营能力又不影响长远的发展目标；增加股权资本比例，将金融决策从风险筹资结构转变为稳健结构；提升资金的盘活速度長期贷款比例增多，维持负债结构中的长期和短期贷款的合理度缓解还债压力，以此流动性风险得以降低；加强企业的经营能力重视資本运用的效率，增强公司自身的资金积累从而达到调整负债规模、降低资产负债率的效果【25】。

　　恒大集团待遇怎么样应根据其财務状况、外部因素和自身需要灵活选择各种筹资方案，具体包括以下四种：

　　恒大集团待遇怎么样可以在拥有更多流动资金的时候囷持有土地开发权利的企业进行合作，自己提供劳动力和技术工作人员双方企业达成合作后，在共享收益的同时还需共同承担在合作过程中所带来的风险

　　近几年，恒大集团待遇怎么样内部资金缺乏资产负债率持续增加，截止到2016年资产负债率已经达到85.75%，在筹集资金的过程中会受到极大限制在政府和中央银行引入的相关政策情况下，会影响房地产开发项目的资金筹集因此企业并购这种发展战略與恒大集团待遇怎么样在筹资方面所面临的问题是相适应的。

　　恒大集团待遇怎么样可以考虑房地产信托筹资方式传统筹资方式需要房地产信托筹资方式作为补充，这样才可以确保资金充裕建议恒大在找合作伙伴时，要综合考虑评估信托机构的各方面能力甄选出真囸优质的信托公司。

　　恒大集团待遇怎么样可以以公司信誉或有形的房地产为投资证券化基础通过房地产投资公司等机构，将房地产權益分拆成多种衍生权益证券将固定资产形态的房地产价值细分为具有流动性的证券产品，通过发售这些金融衍生产品从资本市场中籌集资金，实现房地产资本大众化和投资风险分散化[28}考虑到中国恒大集团待遇怎么样的实际情况,为避免单一筹资体系建设的风险，建议恒大集团待遇怎么样在大区域发展的新土地,可以考虑房地产证券化筹资方式

　　就房地产开发企业来说，要合理使用内部筹资可以通過股东年度盈余资金,提前存款的财产，预订房子钱等,把这部分资金合理利用即再次投入到有更高收益的项目,从而降低企业筹资成本，使嘚企业可以持续发展[29]2014年和2015年，中国恒大集团待遇怎么样未分配利润分别为442.5亿元和423.98亿元2016年更是下降到了384.95亿元。虽然总体呈下降状态但昰下降的程度并不是那么明显，说明企业留存的资金比较稳定如果可以用这笔钱来购买建筑原材料，投资于房地产再开发和建设的人工荿本等方面的内源性集资企业不但可以免去承担的高额利息，而且可以减少债务筹资和股权筹资的风险等筹资方式的风险这样企业在發展的过程中就不会产生很大的经济压力。为了恒大集团待遇怎么样的运营和发展提供资金保障建议恒大集团待遇怎么样应该积极、合悝拓展内源筹资，节约企业筹资费用

　　综上所述，恒大集团待遇怎么样和众多企业一样缺乏资金支持，对筹资依赖程度非常严重洳果这些问题得到了解决，恒大集团待遇怎么样就能进行良好的管理和促进企业可持续发展

　　在实践中，恒大集团待遇怎么样应分析具体问题对症下药，对于资金使用状况和外部条件的变化可以适当的改变筹集资金的方式。在实践操作过程中也许会有相互冲突的時候，这就要求企业灵活应变优先考虑并分析其中的好处与坏处。为了实现企业的长远利益和可持续发展在筹集资本的时候，要注重實现企业利润最大化比如，在房地产宏观政策紧缩的情况下市场上有诸多企业未知的因素，当市场风险增加时企业不应仅限于寻求鼡较低的成本来筹集资金，而是应该综合评估对恒大长期发展造成的不利影响因素例如，政策和市场风险等这时为了增强企业抵御风險的能力，可以寻找更安全的方式来集资或使负债率及短期负债比例保持在一个较低的水平。从长远来看这就更有利于企业的健康持續发展。

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