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这样的三四线城市房价可能还要涨 但很危险
来源：蚂蚁拌大象&&&
作者：佚名&&&
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　　这样的三四线城市房价可能还要涨 但很危险
　　5月统计局的住房数据非常喜人，一二线城市的楼市上涨基本已经得到有效控制，但大家仍然不满意，主要是因为之前十几年没怎么涨过的3-4线城市上涨比较快。比如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨等等，还有比这些更小的城市比如廊坊，黄山，张家口，宁波等等，房价基本一年翻倍。而且最近市场的热度越来越热。
　　这到底是怎么回事，原因可能有几个方面。
　　首先，还是金融起作用，之前只有一线涨，因为北上广深四大城市是全国楼市的标杆，房价背后蕴藏了太多的工作机会和福利，所以全国的钱都往一线楼市流动，一线不涨了，或者说限购了，那么就炒二线，二线也不让买了，就去买那些根本没涨过的城市，十几年都没怎么涨的城市开始上涨，比如石家庄2年前的价格7000没人要，现在翻一倍抢着买，而这2年中，由于环保治理，石家庄的经济活动其实是大幅的削弱了。还有景德镇和黄山一年前还是4000，瞬间翻倍到8000。燕郊也是一年半之前还只有，这一波下来基本两万以上了，这样的城市很多很多。当炒作已经不顾及基本面的时候，就是金融的炒作无疑。而这个金融来自哪里呢，主要就是一线城市的资金溢出。把炒一线的钱拿去炒二三线，可想而知这些小地方怎么受得了。
　　其次，棚改和货币化安置，之前一直是住房安置，也即是说他拆了你的老房子，要给你找个新房子。去年起三四线城市大量的推进货币化安置，换句话说不给房子了，给钱了。这下坏了，一下让大量的拆迁家庭收入大增。而这些人绝大多数绝不会要钱，而是拿了钱之后，再添点钱，然后还得加个杠杆再入市，于是这种货币化安置就成了又一波金融的洪水。棚改拆迁创造的财富明显高于当地的平均财富水平，于是最后形成的结果就是严重推升了当地的房价。这种做法，不但创造了需求，又提高了购买力，而地方政府也希望通过这个方式来去库存，拉动经济增长。你给他房子他只能一套换一套，你给他钱说不定他一下买好几套，一旦拆迁的拿钱入市，推高房价，就会造成当地居民的恐慌，而实际上就是如此。不管他是不是缺房住，一看见房价涨了，立马心里就慌了，赶紧取钱出来，接着买房。很多地方的库存，就这么被消化了。
　　第三，强化的预期，很多三线城市也确实便宜，经过了多年的建设，大量三四线城市的房地产严重过剩，家家户户都是多套房持有者。很多人投资只会买商铺和房子，最后发现租售比不到2%，还经常租不掉。但房价也并不高，基本很多地方1-2个月的收入就能买一平米房子，一个家庭，基本7-8年就能完成置业的目标。但很多家庭的子女都在一线打工，拿着一线的工资，所以在老家买房很容易。房价不高还租不出去，租金也上不来，无疑就是严重过剩的标志。但多年来一线城市的炒作，强化了房价只涨不跌的目标，在其他投资品市场没有机会的情况下，大家更倾向于抓住房子的所谓价值洼地。因为便宜，大家以为这些地方的房子估计也没什么下跌的空间，所以大比例的购买。
　　总之，如果你看到以一二线为原点的周边城市，大面积棚改和货币化安置的城市，要么就是绝对价格还没有过万，当地家庭1个月收入就能买一平米房子的城市。又或者是劳务大量输出的城市，目测这些城市的房价可能未来还要涨，短期内没人关注他们，大家都盯着一线，只要一线不涨，就算调控目的达成了。所以这些城市的调控压力很小，都会趁机去库存，直到库存去的差不多了，然后就是赶紧卖地。政府把钱收上来了再限购限贷。加入调控的大军。既然是因城施策，既然人家的目的是去库存，所以房价上涨当然是乐于看到的结果。但问题是，这些地方房产本就过剩，你这么高价格接盘了，自己肯定是不会住的，那么未来卖给谁呢？甚至可能连租都租不出去吧。未来再收你一笔房产税，估计连哭都没地方哭去。
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未来中国三四线城市房价还有上涨的可能吗
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
走势情况如何呢在不同的城市规模下情形有点不一样，如一边是、等一线城市楼市去化的如火如荼，一边是三四线城市去库存形势仍然严峻，不同城市间的分化日趋明显。那么，房地产市场未来将走向何方三四线城市去库存的抓手在哪里民生证券研究院执行院长管清友近日接受南方日报记者的专访。在他看来，虽然此前房地产供给端已在自发地调整，但在人口增速下降和老龄化的压力下，中长期的供需拐点已过，三四线城市去库存仍然任重而道远。帮助农村居民在城市定居置业，以更好地获取城镇医疗、教育等公共服务，或是吸引劳动力转移，形成购房和长期租房需求，是帮助房地产消化库存的必要条件，下面是谈论关于库存问题。一二线城市库存已显著回落未来你可能感兴趣的关于房地产的研究报告：管清友：房地产的库存分为三类统计口径。第1类是已作为房地产开发目的出让但尚未开工的土地，这方面保守估计在亿平方米。因为中国每年的房地产规模大概是万公顷，按照的，年空置期估计规模库存约为亿平方米。第2类是中的库存。施工中的库存大概为亿平方米。根据国家统计局的数据，年末房屋施工面积为亿平方米。因为中国的制度，所以施工面积中有部分是已经销售掉的，这部分按照两年期估计，规模约为亿平方米，所以可以估计施工中的规模为亿平方米。第三类就是建成未售的库存。根据国家统计局的数据，全国建成待售的面积为亿平方米。我们很多时候用的库存是指这个狭义的库存。但如果将上述三类数据合计来看，得出广义的库存规模约为亿平方米，按照年亿平方米的销售量估算，去化周期约为年。三四线没有上涨可能房价的变化也是万众瞩目。年，核心多次提及楼市去库存，核心经济工作会议还鼓励降价，这说明促销可能在所难免。然而近日统计却显示，年月百城住房价格指数环比和同比连续第个月上涨，并且涨幅在继续扩大。楼市究竟是涨是跌呢？姚景源认为，年楼市的分化还会持续，一线城市和热点城市，房价可能稳中有升，但三四线城市的房价没有上涨可能。　　姚景源：房地产库存全国来说，宅来这一块现在是亿平方米，主要是集中在三四线城市。显然，三四线城市这么大的库存，它的价格不可能反弹回升。
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（原标题：北上深全面下跌 三四线城市仍然上涨 全国楼市“逆分化” ）
自去年四季度以来，楼市调控政策不断深化，尤其是以北京为代表的一线城市调控政策力度空前，如今政策效果进一步显现。7月18日，国家统计局发布的6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上深一线城市一手房、二手房房价环比全线下跌。与此同时，全国楼市出现逆势分化，三四线城市接替一二线城市，成为房价上涨主力。业内预计，信贷政策是决定未来楼市走向的关键因素，预计未来信贷仍将收紧，下半年全国楼市整体降温仍会持续。一线城市房价全面下跌自2015年楼市逐渐回暖，到2016年楼市步入快速上行通道，一线城市始终是排头兵。去年四季度至今楼市调控政策频出，在这一轮调控周期里，一线城市也成为楼市价格下调的先行者。国家统计局于7月18日发布的数据显示，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月比5月分别回落2.6个和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月比5月回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月比5月回落0.1个百分点。此外，6月，15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。同比来看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8-5.5个百分点之间。环比来看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；6个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。值得注意的是，一线城市房价环比下降。初步测算，6月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住房价格和二手住宅价格分别比上月下降0.4%和1.1%，上海的这两个数据分别比上月下降0.2%和0.1%，深圳新建商品住宅价格同比不变，二手住宅价格下降了0.3％。对于一线城市房价的下跌，中原地产首席分析师张大伟表示，这是2014年楼市升温以来的首次，一线城市“坚挺”的房价出现实质性松动。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，北京目前正执行着全国最严厉的调控政策，所以北京楼市的调控成效也非常显著，6月不仅新房、二手房都在回调价格，降幅也在进一步扩大。上海、深圳相比没那么严厉，所以降势稍逊；广州房价在2015年、2016年并无北上深那样的涨幅，所以目前还在补涨。此外，胡景晖进一步称，在户型上，90平方米及以下的房屋价格跌幅普遍更大，这说明中小户型业主对市场变化的接受程度更高，降价意愿更明显。而且，中小户型一直是楼市交易的主力，其价格的大幅下滑说明房价的下调已经扩散至整个市场范围，市场的降温效应已经深化，楼市已彻底进入降温周期。三四线城市逆袭与一二线城市房价涨幅回落不同，6月，三四线城市成为房价上涨的主力。业内认为，以往几年都是一二线热点城市房价领涨，三四线城市则在去库存的压力下苦苦支撑，如今，在一二线城市楼市调控收紧的情况下，全国楼市出现逆势分化。从国家统计局公布的数据来看，在新房价格环比涨幅榜上，洛阳、蚌埠、北海三个城市房价上涨较快，逾2%的涨幅领涨全国。从数据看，三四线城市接近全面上涨。6月，70个大中城市中，新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市，二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市，基本全部为三四线城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示：“涨幅居前的这几个城市都属于所在省份经济实力或楼市经济相对发达的三四线城市，比如洛阳，明显受到了郑州市场的影响，而蚌埠市场也在近几个月开始起步。从数据中可看出，三四线城市房价上涨幅度依然较大。”严跃进进一步分析，6月房价上涨的城市数量也有所增加，这也说明当前管控下还是有部分城市房价在抬头，这和部分三四线城市房价上涨过快有关。从把握房地产市场价格的角度看，后续对于此类房价上涨数量增多的现象值得警惕，近期一些热点和非热点三线城市主要是地级市，房价也有炒作现象，需要积极管控。事实上，与传统热点城市在调控中降温不同，目前部分三四线城市市场较为火热，尤其是大型城市周边的三四线城市。有数据显示，三四线城市房价已连续7个月实现环比上涨。从成交量来看，2017年前5个月中国一线和二线城市的房地产合约销售额同比分别下滑30.1%和12.9%。与之相反，受一二线城市溢出效应以及投资需求支撑，同期国内三四线城市的合约销售额较去年同期增长36%，三四线楼市销量占全国市场比重目前已保持在77%-90%之间。链家研究院院长杨现领表示，目前三四线城市呈现出去库存态势，一方面受益于大城市调控带来的溢出效应，另一方面，增长主要驱动力来自棚改货币化。根据机构整理，目前热点一二线城市（40个城市）棚改货币化安置占比为20%，剩余三四线城市占比为80%。涨幅收窄成大概率事件热点一二线城市房价涨幅均出现回落，一线城市房价更是出现全面下跌，三四线城市成交上涨，全国楼市逆势分化，这些都是新一轮调控下楼市呈现出来的特征，那么未来，全国楼市走势会如何演变呢？张大伟则认为，6月市场继续退烧，后续预计在惯例的淡季7-8月市场降温会比较明显。整体房地产市场预计在三季度的惯例淡季将出现更加明显的降温表现。本轮楼市下市场分化首次出现逆向趋势，一二线城市在调控下降温，三四线城市在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。同样，严跃进表示，全国70个大中城市房价数据在今年上半年总体上呈现了持续降温的态势，尤其是各类严厉管控政策下，房地产市场降温态势明显，预计三季度此类数据会继续收窄。值得注意的是，决定下半年楼市走向的一个关键因素是信贷。回顾我国历次房地产政策，无论是刺激还是压制，房贷政策是市场调整的决定性因素，这在2008年以后的市场中表现更加突出。房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。
链家研究院发布的报告显示，从本轮调控政策来看，主动提高贷款资质和首付比例，在行政性收紧的同时，金融市场也开启了一轮去杠杆。金融去杠杆对房地产贷款产生了立竿见影的影响，主要表现在两个方面：一是全国多地的多个银行上调房贷利率；二是银行贷款额度减少，对于贷款资质的审核更加严格，居民贷款难度提高，放款周期从之前的10个工作日左右延长至2个月以上，不少银行暂停接力贷等产品，部分银行甚至暂停了房贷业务。以北京市场为例，今年北京首套房贷款利率经历了五次调整。与此同时，银行由于贷款额度不足，放款时间和审批标准也有所调整。来自央行营管部的数据显示，上半年北京市新增个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，且月度新增额度呈不断下降趋势。有业内人士分析称，随着流动性进一步收缩、银行负债成本上升，资产收益下行导致银行的收入及利润承压，再加上信贷额度的限制，银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率成为了必然选择。在信贷收紧的情况下，下半年一线城市楼市将继续低迷，房价进一步下滑概率较高。
本文来源：北京商报
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房价走势2017：三四线城市房价上涨潜在库存难消化
　　()07月11日讯
　　在新房增量市场，开发商能够争夺的空间是10万亿元-12万亿元(2016年高峰值11.7万亿元)的年均销售额。今年上半年，在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策的高压之下，TOP10房企销售规模市场占有率已经突破30%。
　　更重要的是，过去&千亿元规模&是开发商历经数年都难以攀登的高峰，今年上半年，有的房企两个月就完成了。规模化冲动之下，万科和碧桂园剑指6000亿元全年销售目标，另有18家房企计划今年晋级&千亿元聚乐部&，还有1家销售额尚不足500亿元的房企计划未来三年内完成销售规模突破2000亿元的目标。
　　对此，链家研究院院长杨现领接受记者采访时表示，即使这一轮调控政策密集袭来，一线城市交易量&速冻&，二线城市&冷热不均&，三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。
　　据链家研究院经过调研后发现，大批三、四线城市已经突破1万元/平方米，其多聚集在&环京&、&环沪&城市圈中。&一、二线城市楼市去杠杆，三、四线城市楼市火热的背后，除了一、二线城市外溢的购房需求外，源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是主要原因。&杨现领向记者表示，这与人口流动方向相违背，预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是，开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。
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