岭南大讲坛•公众论坛　　　　 　　主题：购房维权与业主自治　　演讲嘉宾：孙威力　　　主持：何雪峰 　　时间：8月18日（周六） 上午10：00－12：00　　地点：东山口署前路8号越秀区图书馆4楼报告厅（东山百货大楼斜对面）　　
　　作为业主，无力维护自己的权益，屡屡发生的业委会成员被打、维修基金案，突显了业主维权的困局。“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”是当下业主集体维权现状的深刻概括。没有业主自治，一切自治决策无法作出更无法执行，业主自主决定小区事务将只能是空想。为什么需要业主自治？如何自治？《物权法》为业主自治奠定基石，社区治理模式变革势在必行！　　　　嘉宾简介：　　
1960年出生于广州，毕业于北京人民大学，曾留学新加坡，因“维修基　　金第一案”成为社区物业方面的知名专家。现担任《民主与法制》社广东记者站副　　主任，广州市东山区心理学会副会长　　　　主办：广东省委宣传部、广东省社会科学界联合会 　　承办单位：南方都市报　　网络独家论坛支持：天涯社区　　　　　　
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　　欢迎大家关注并提问！！谢谢大家！！
　　　　俺就提一个问题:怎么有效对付开发商的打手?　　
　　我想问下 维修基金到底放在那里了 ？我们业主可以拿回来吗
　　/publicforum/content/free/1/930564.shtml　　荒唐的付费物业管理闹剧　　　　　　　　　　　　“付费物业管理”这个在中国出生的“新生事物”，象魔手一样抓挠着业主的心，其魔鬼就存在于荒唐的方方面面细节里。　　　　　　　　　　　　荒唐一：居民要掏钱买平安，想起黑社会的保护费。但区别是，物业“服务”却是受政府保护肯定的，黑社会是地下的；　　　　　　　　　　　　荒唐二：居民和物业公司诉讼法律关系被设计成为：单个居民是被告，物业公司是原告；单个居民没有权利自行提起诉讼主张自己的权利；　　　　　　　　　　　　荒唐三： 交物业费是居民个人购买行为，但为之主张权益却被要求通过业主大会（或业委会）集体代表主张；　　　　　　　　　　　　荒唐四： 居民的合法钱财是居民神圣不可侵犯的财产，怎么就可以在业主大会（业委会）的多数决后，其中的一部分就被剥夺了财产权----必须交“物业费”？多数人可以决定少数人的私有权益，支配少数人的私有财产？　　　　　　　　　　　　荒唐五：业主大会（或业主委员会）被规定为居民业主的代表，而业主大会（或业主委员会）的成立条件被规定地难以逾越：首先要对方物业公司认可，还要当地政府批准，再有一半以上业主通过。想想看“物业公司认可”这条就让业主大会（或业主委员会）难如登天。这就是为什么能成立业主大会和业主委员会的居民区少的可怜的原因。再者物业公司认可的“业主委员会” 被物业公司收买的可能难道不是业主担忧的问题吗？难怪有居民称“业主委员会”与物业公司狼狈为奸；　　　　　　所以荒唐之处就在于：名义上业委会代表居民利益，但却必须与物业公司合作。　　　　　　　　　　　　荒唐六：名义上居民是小区的主人，但现实中却是物业公司治下的臣民。 物业公司是拿着指挥棒的人操弄着一切，甚至“有权”将在民宅里的公司赶出来（2006年当“民宅禁商”叫嚣甚嚣尘上时，北京电视台第五频道曾报道说某小区的物业把民宅里的商户赶走。）、更甚有的要求送水工每桶水要交1元的“买路钱”。我们不禁要问：物业公司是小区的“庄主”吗？是“山大王”吗？　　　　　　　　　　　　荒唐七： 名义上小区里所有居民业主是小区里公共土地的集体所有人。但能实际行使物权上的占有、使用、处置和收益的权利吗？想想从前的计划经济时期的“集体企业”里的职工权利惨况吧。“集体所有”=“集体没有”；“集体负责”=“集体免责”；“人人有责”=“人人没责”。　　　　　　所以公共土地属于居民业主所有，不过是忽悠大家掏钱买私人物业服务而已，而不是要居民业主享受行使“物主”权利的。　　　　　　实际上权力部门才是公共土地上的实际所有者，他们才是占有、使用、处置和收益的真正行为人。比如权力部门对小区里的商业单位有着绝对的管理、收费和税收的权力。而居民业主是被动地听从安排。物业公司是在幕前唱黑脸的打手。　　　　　　　　　　　　荒唐八：私企物业公司与居民业主应该是民事服务合同关系，不应该有强制性。私企物业公司不是行政执法部门，不能强制居民接受其服务管理。现实中的物业公司强迫业主按时如数缴纳物业费接受物业管理的蛮横让人不寒而栗。　　　　　　　　　　　　荒唐九：大众居民小区管理属于一个地区的公共管理范畴，不适用市场运作。在公共管理上没有“市场”。比如一个小区几百户人家，能形成一致的购买物业服务的愿望吗？而作为服务提供方的私有物业公司，不赚钱盈利他们会干吗？公共安全、公共卫生、公共设施维护等服务应该是当地政府的市政事业的本职，费用由居民纳税而来的财政支付。这就是：居民纳税给政府，政府用税款服务居民的逻辑道理。　　　　　　　　　　　　所以付费物业管理的游戏中， 最大收益者是当地政府和物业公司，政府不但转移了行政责任，而且从盈利的物业公司上获取税收。而居民即被剥夺了享受政府的行政服务的权利，又被榨取了钱财。　　　　　　　　　　　　呼吁废除付费物业管理，回归政府服务的社区型居民区。　　
　　现在是钱大于法,我们拿什么来维权?
　　/publicforum/content/free/1/930564.shtml　　居民小区的付费“物业管理”的道理何在？：　　　　　　　　　　　　1． 为小区的“安全” ?　　　　　　请问如果居民家被盗，车被偷， 物业公司能承担赔偿责任吗？能负责侦察，抓捕犯罪人吗？　　　　　　如果不能负责，则付费管理的意义在那？　　　　　　　　　　　　安全问题是公安机关的行政责任，我们生活在这个小区，管辖本小区的公安部门就有保障这个小区的居民生活安全的责任义务。老百姓纳税人缴的税不正是要政府承担保障老百姓安全生活吗？为什麽居民还要自己再掏腰包解决安全问题？　　　　　　　　　　　　政府支持“物业管理”，我认为是转移公安治安的责任。居民生活安全保障的行政责任能由一个盈利性私人企业“物业公司”承担吗？“居民生活安全”能被一个企业用来牟利吗？ 老百姓花钱买“平安”是黑社会的强盗逻辑。　　　　　　　　　　　　2． 为小区的“环境美化和卫生”及秩序?　　　　　　居民生活的周围环境是城市整体环境的组成部分，而且是最重要的部分，它的美丽和清洁是市政管理各级责任。政府担当居民生活上的各项服务义务是政府收取公民税款的最主要的理由。　　　　　　政府支持“物业管理”做“市政服务”工作，是转移政府责任，让老百姓重复掏钱做市政事业　　　　　　　　　　　　3． 为楼内的卫生?　　　　　　居委会（根据居委会组织法成立的居民群众组织）可以组织雇请专门人员打扫，居民每月交纳一点钱（比如10元）。老小区就是这样做的。　　　　　　有必要常年包养一个公司来做楼内的卫生吗？　　　　　　　　　　　　4． 为房屋和公共区域的维修?　　　　　　现在不管多复杂的家装居民都是在市场上找装修公司，更不要说房屋的修修补补了。从市场获得这样的服务很容易，不需要居民花高费常年包养一个公司。包养公司的做法不符合节约经济的观念。　　　　　　　　　　　　房管部门、街道及居委会都可以就涉及公共区域维护进行管理，如有邻里纠纷可以诉请法院。　　　　　　　　　　　　5．“物业管理”真的很必要，没有不行吗？?　　　　　　老的小区大多没有象新的小区那样必须聘请收费的物业管理，但那里的居民生活井井有条，派出所负责治安，街道社区负责环境美化和整治，居委会负责楼到的卫生管理。　　　　　　　　　　　　居民委员会（居委会）是居民自治的群众组织，其核心任务就是为所在小区居民生活服务　　　　　　　　　　　　请问为什麽新小区不能仿效行政部门服务型的小区管理呢？这不是政府的不折不扣的责任吗？除此之外，基层政府做什麽比这更重要呢？为本区的居民提供安居服务不正是本区行政部门义不容辞，最本分的工作吗？　　　　　　　　　　　　把居民生活小区的“安全”、“美化”、“卫生”、“维护”……..，这些政府公共服务性的工作交给盈利性私人企业“物业公司”来做并获取利润，由公民出钱购买，是政府的懒政和失职。公民生活上的“安全”和“卫生”等需求能被企业（物业公司）利用赚钱牟利吗？　　　　　　 　　　　　　不合理的事物必然导致公民的抵制，现在发生在收费物业管理上矛盾激化充分说明它的不合理和不正当。希望政府在居民生活服务上不能懒政，更不能因为经济利益驱使，迫使居民接受付费的物业管理。希望回归社区服务管理型的居民区，还公民一个安居乐业的家园。
　　请看如下论坛网友的呼声和看法　　　　/newbbs/dispbbs.asp?BoardID=1&ID=1674764　　猫眼论坛　　　　　　/msgview/5.html　　搜狐房地产　　　　　　/pub/c/free/1/.shtml　　天涯杂谈
　　再看看如下---物业人---荒唐的辩解：　　　　　　/html/index.html　　　　中国物业管理信息网 – 首页 – 头条 　　　　　　　　[欢迎讨论]荒唐的付费物业管理闹剧 　　　　　　　　论坛热帖：荒唐的付费物业管理闹剧，欢迎广大网友参与讨论。 　　
　　伊文----关心的很多话题是民众具体生活上的权益问题。　　　　赞！
　　起初将天下所有私人房屋没收，确实一时获利巨大，成为全国所有资产的唯一拥有者；　　　　　　　　但经过20多年后，“没收者”发现被剥的只剩下皮骨的小鸡再也下不出蛋来给自己了，　　　　　　　　“没收者”认识到，杀鸡取卵---不符合---可持续发展，　　　　　　　　所以要改革，让小鸡买自己的窝，再搞个物业----收鸡窝管理费，再从鸡窝管理费上收税，　　　　　　　　这样业主们就可以世世代代地进贡，子子孙孙服役了。
　　/bbs/thread-.html　　　　　　中国物业管理信息网　　　　　　　　　　　　你即使不住物业费也是要交的。　　　　**********************************************　　　　一旦买了房，你就终生成为物业公司的永远的-----负债人
　　 /bbs/thread-.html　　　　如果我破产了，无钱缴纳物业管理费，还能住在我家里吗？　　　　　　　　　　　　拷问现在物业管理制度　　　　　　　　*********************************　　　　大家看看物业人是怎么回答这位网友的问题的
　　在罪恶的付费物业管理制度下：　　　　　　　　　　　　公民　　　　　　失去了选择的权利；　　　　　　失去了支配自己财产的权利；　　　　　　失去了主张自己利益的权利；　　　　　　失去纳税后享受政府公共管理服务的权利；
　　当大众百姓的“安全”也能商业化，用来赚钱，这个政府的信用也就值得怀疑了。
　　/news//74678.html　　　　京城一半业主不交物业费　　　　　　　　物业收费难在哪儿？据了解主要原因有三：一是不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，便以拒交物业费来对抗；二是有些业主尚未树立物业服务有偿消费观念，也有些困难家庭确实难以支付物业费；第三个原因是不少小区的业主认为物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符，因而拒绝交费。　　　　***********************************　　　　　　　　我到认为：　　　　这些拒交物业费的业主有很高的公民权益意识，　　　　有捍卫自身私有权益的觉悟，　　　　有敢于对“奴役”说不的勇气，　　　　他们是中国人民的脊梁。　　　　他们知道他们有拒绝“强卖’的权利，　　　　他们知道享受政府应尽的公共管理服务是他们纳税人的权利，　　　　他们知道自己的私有财产神圣不可侵犯。
　　/news//74678.html　　　　　　京城一半业主不交物业费　　　　　　　　　　　　物业收费难在哪儿？据了解主要原因有三：一是不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，便以拒交物业费来对抗；二是有些业主尚未树立物业服务有偿消费观念，也有些困难家庭确实难以支付物业费；第三个原因是不少小区的业主认为物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符，因而拒绝交费。　　　　　　***********************************　　　　　　　　　　　　我到认为：　　　　　　这些拒交物业费的业主有很高的公民权益意识，　　　　　　有捍卫自身私有权益的觉悟，　　　　　　有敢于对“奴役”说不的勇气，　　　　　　他们是中国人民的脊梁。　　　　　　他们知道他们有拒绝“强卖’的权利，　　　　　　他们知道享受政府应尽的公共管理服务是他们纳税人的权利，　　　　　　他们知道自己的私有财产神圣不可侵犯。 　　　　*****************************************　　　　对于拒交物业费的居民业主，被利益集团解释为：“有些业主尚未树立物业服务有偿消费观念”。多可笑呀。　　　　　　　　“愿买愿卖”自古是天经地义的道理，如果业主不愿买，能强迫人家掏钱吗？既然是“消费”，业主有不消费或拒绝消费的权利吗？　　　　　　　　所以利益集团应该首先不能当无赖，懂得“愿买愿卖”的人间道理，就不会说混话了。
　　靠政府支持，物业公司获得丰厚钱财。　　　　很多物业公司是从房管部门转下的三产。　　　　中国式的物业是---权钱交易下的罪恶产物。
　　北京法院“堵被窝”有滥用司法权之嫌 　　　　 　　　　 　日 07:46:50　　来源：中国青年报 　　　　　　　　 　　　　·朝阳法院近百人兵分六路 57户“老赖”遭遇强制执行[组图]　　　　　　　　·从“堵被窝”我们看到了什么　　　　　　　　相关视频：[法治进行时]业主拒交物业费被法院入户强制执行　　　　　　　　 10月30日清晨，北京市某区法院98名执行法官和法警，兵分6路，前往北京欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”的方式，对57户长年拒缴物业费的业主予以强制执行，并对16人进行了司法拘留。此后，10多名衣衫不整的业主站在了该区法院的法庭上，听候宣布司法拘留。他们有的来不及换鞋，穿着拖鞋就被押来，一名业主甚至光着脚丫子，还有一名业主穿着秋衣秋裤便直接“上公堂”了。（据《新京报》等报的报道） 　　　　　　　　　这场执行引起许多人的质疑，近日，北京律师李劲松在网上发布了《建议××区人民法院院长引咎辞职》的公开信。 　　　　　　　　 尽管说，执行是一个“老大难”的问题，该区法院采取集中强制执行的手法可以理解，但是，正因为执行是一个“老大难”，更要求法院在执行中特别是关系到弱势群体因为种种原因不履行判决的情形时，应当严格按照程序执法，规范执法，文明执法。要按照“司法为民”的要求，认真做好被执行人的工作，避免激化矛盾。因为，对于业主拖欠物业费的问题，并不是一个简单的问题，而是涉及到业主与物业管理公司之间长期复杂的矛盾纠葛。并且，现有的法律对于业主们的权利保护不周，更增加了这种矛盾的复杂性。法院的执行工作稍有不当，就极易引发社会不稳定。 　　　　　　　　 以此次执行中涉及的北苑家园的业主们为例，业主们固然有拖欠物业费的问题，但同时，物业公司也没有做好相关的服务。更为重要的是，业主们始终无法依照《物业管理条例》成立业主大会，从而置换物业公司，成立的申请被有关方面拒绝，业主与物业公司方面的矛盾已经持续了4年之久。（据《中国新闻周刊》第252期报道） 　　　　　　　　 然而，我们看到的是，该区法院一开始就准备好了57份拘留决定书，并在执行中拘留了16人，用抓捕犯罪嫌疑人的方式来对弱势的业主进行民事执行工作。众所周知，司法拘留是司法机关在诉讼过程中对妨害诉讼顺利进行的人，所采取的一种排除妨碍的措施，在实际执行中，法律只允许在特定情形下，由法院适用司法拘留。在此之前，法院完全还可以采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务的部分财产等手段达到执行的目的。 　　　　　　　　 然而，在这16名被拘留的业主中，有的只是有轻微的抗拒执行的行为，有的只是简单口头拒绝缴纳物业费，有多人甚至在上了警车或者被带到法院后主动要求缴费被拒绝而强行遭到司法拘留。 　　　　　　　　 诚然，用暴力和限制人身自由的方式可以较顺利地完成执行，但有滥用司法权力之嫌，并且让弱势群体感到不公正。更令人感到诧异的是，有的人是在孩子的哭喊中被摁在地上强制执行，更有10多名业主“衣衫不整”就上了法庭，难道就不能让业主们在孩子面前体面些吗？难道不能让他们穿好衣服再去法庭吗？他们犯了什么滔天大罪，需要采取如此强制执行的手段，司法的“人性化”何在？ 　　　　　　　　 并且，法院在执行前仅仅是对17个小区的305名业主发出公告，而依照法律规定，这些业主既然不是下落不明，就不能用公告方式送达，必须一家一户直接送达。 　　　　　　　　 因此，根本的问题还在于该区法院的“司法为民”理念的缺失。“司法为民”就是要按照“规范司法行为，促进司法公正”的要求，确保司法权在规范、有序的轨道上运行；就是要从源头上化解人民内部矛盾，公正执法、文明执法，努力维护社会和谐稳定。这些要求，都必须落实在实实在在的行动中，而不能仅仅停留在口号里。文明司法，同样是建设和谐社会的必然要求。 杨涛
　　物业经理涉嫌贪挪900万 　　　　/ 　
11:32:47　　　　 　　　　 　　　　　　本报记者朱燕报道 “起诉书大部分情况是不属实的！”北京红义物业管理公司经理孟繁程昨天在一中院法庭上大声地说。孟繁程被指控利用主管住宅楼开发项目的职务之便，以各种名义贪污公款903.42万元，索要贿赂10万元，私分国有资产50万元。　　　　　　　　　　7起案件金额近千万　　　　　　　　　　昨天，孟繁程的亲属也来旁听了此案。孟繁程身穿黑色休闲T恤和号服，头发斑白，表情痛苦。　　　　　　　　　　检察机关指控孟繁程的犯罪事实多达7起，包括从2002年起，孟繁程在其主管的三义里住宅楼、“面粉五厂”住宅楼和马连道小区配电改造工程中，将公款900余万元非法占有等。检方认为，应当以贪污罪、受贿罪、私分国有资产罪追究孟繁程的刑事责任。　　　　　　　　　　为赢利违规操作　　　　　　　　　　公诉人员刚刚宣读完起诉书，孟繁程就大声说：“起诉书中大部分情况是不属实的！”随后，他要求介绍北京市红义物业管理公司的来历，以便说清楚事情的经过。　　　　　　　　　　他说，红义公司原是一个集体所有制企业，注册资金不过20万元。1995年，上级领导出资让该公司改成国有企业，但是要求公司做到“自收自支自负盈亏”。　　　　　　　　　　孟繁程说，为了“自负盈亏”，他想尽一切办法为单位实现赢利，甚至公司开发的一些项目连他自己也认为是违规的，“面粉五厂”住宅楼项目就是其中一例。　　　　　　　　　　“‘面粉五厂’住宅楼楼层过高，密度过大，审批肯定过不了关，于是我就找了人，对方称花400万元就能把审批手续办下来，但是要先交付100万元现金作为活动费，我从单位小金库中提了50万元，这并不是非法占有，而是工程的前期投资。”他慢慢地说。旁听席上的一位女性家属轻声地抽泣。　　　　　　　　　　“这是辛苦工作回报”　　　　　　　　　　孟繁程反复强调，在与一些工程方接触的过程中，每次巨额款项的往来和操作，他都会向领导汇报，或者与领导班子成员商量，并因此认为自己的操作不会出现任何问题。　　　　　　　　　　但在三义里住宅楼工程中，孟繁程涉嫌侵吞了600万元公款，孟繁程称，这是按照合同的分成，不是侵吞。但公诉机关称并没有在调查取证中发现该合同，且公司领导班子的其他成员邵胜勇、孙秀兰、葛文娟三人也称不清楚这份合同。　　　　　　　　　　在被指控的事实中，他认可工程方给自己的10万元感谢费以及将50万元发放给职工，但他认为这是辛苦工作的回报，并无不当。摄影/通讯员 常鸣　　　　　　　　　　主要指控事项　　　　　　　　　　　　　　2002年6月至2003年1月，孟繁程利用主管某工程项目的职务便利，非法占有600万元，并向施工单位索要感谢费10万元与他人伙分。　　　　　　　　　　2003年7月至2005年6月间，孟繁程利用职务便利，揽财300万元。　　　　　　　　　　2004年到2005年期间，孟繁程将公款9万余元给乡领导班子成员发放津贴，将公款50万元向公司全体员工发放年终奖金。
　　物业的经济利益可观啊，难怪物业人都趋之若鹜。　　　　这些贪污款不都是羊毛出在羊身上---居民身上---吗？
　　/society/097.shtml　　　　　　　　[焦点访谈]违规建起超标楼　　　　　　　　[内容速览]广西宜州市修建市政中心大楼耗资9328万元，相当于全市一年财政收入的四分之一。为了弥补资金缺口，城市建设配套专项资金被挪至大楼建设上。　　　　　　　　******************************************　　　　想问一下：　　　　　　　　1. 一个政府豪华大厦的建造和维护的资金，相当对几个居民区进行公共管理的费用？　　　　2. 北京共有多少做政府豪华大厦？算下来能够用于多少个居民区的公共管理？　　　　　　　　有关政府官员给居民一个交代！　　　　*****************************************　　　　　　　　所以政府要甩掉居民区的公共管理行政服务责任的的“包袱”，　　
要居民自己掏钱买公共服务，而且从居民付费和物业公司盈利上，　　
又抽取了税款，获得了“合法”经济利益。　　　　　　　　所以说居民付费购买物业公司的“公共管理服务”，　　
实质就是变相从居民集资供养官老爷的奢华。
　　政府将公共管理的行政工作转给私企，　　　　并定出条例强迫居民接受一个私企管理，　　　　达到物业公司赚钱谋财目的，　　　　实质就是另一种形式的-------卖官鬻爵！
　　黑砖窑 VS 黑物业　　　　　　黑物业较之黑砖窑的-----受害人群要远远广泛的多，　　而且是政府光天化日下主导，其违法性质也更严重，深渊，恶劣的多多。　　其血案也同样悲惨。
　　作者：allah_akabar　回复日期：　12:52:13　 　　　　　　房地产商一次性赚了你几十万的房款后，非常不舒服，怎么才能让购房者永远给我送钱呢？留下个物业公司吧。　　　　　　这是我对于物业的理解。
　　这些年来，业主和物业公司矛盾激烈的血泪史，犹如拆迁居民和开发商的血泪史一样残酷。　　　　　　　　居民被开发商剥皮拔筋后，接着就是被物业公司年年榨取钱财。　　　　　　　　居民倾家荡产卖来房子后，又变成物业公司永远的债奴。　　　　　　　　住在本属于自己的房屋里，却要年年向“地主”交“地租”。　　　　　　　　物业公司俨然就是占山为王的---庄主。　　
　　这些年来，业主和物业公司矛盾激烈的血泪史，犹如拆迁居民和开发商的血泪史一样残酷。　　　　　　　　居民被开发商剥皮拔筋后，接着就是被物业公司年年榨取钱财。　　　　　　　　居民倾家荡产卖来房子后，又变成物业公司永远的债奴。　　　　　　　　住在本属于自己的房屋里，却要年年向“地主”交“地租”。　　　　　　　　物业公司俨然就是占山为王的---庄主。　　
　　.cn/0707s/rdjj/cm.htm　　论单个业主在物业服务市场上的基本角色 　　文陈 民　　单个业主在物业市场上，除最基础的消费者角色外，至少扮演四种角色：搭便车者、非自愿乘车者、报复者和反报复者。本文拟通过对物业服务的公共物品属性的讨论和对现行物业交易制度的分析，揭示多数业主在物业交易中所扮演的基本角色是非自愿乘车者（unwilling rider，即被迫消费者）而非其他。　　　　 一、“非自愿乘车者”内涵　　　　 “非自愿乘车者”一词出自A•爱伦•斯密德的《财产、权力和公共选择》一书。斯密德说：“一个非自愿乘车者被定义为这样一类人，即在高排他成本和管理结构下，不得不支付他们不需要的物品费用的人”。非愿乘车者可能因物业服务的公共物品（public goods）属性而出现。　　　　 物业服务一般指物业公司提供的面向全体业主的公共服务。依据《物业管理条例》第二条的规定，物业企业与业主之间所订立的交易合同的标的物是物业公共服务行为，主要包括：按照双方签订的物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此，物业企业提供的面向单个业主的个别服务不属于本文讨论的范围。　　　　 物业服务具有公共物品的属性。依据经济学上关于公共物品的定义，公共物品在消费上具有非竞争性和非排他性、在效用上具有不可分割性或效用的相互依赖性。物业企业所提供的物业服务项目也具有这样的属性。表现在：第一，对于生活在同一个物业区域的居民来说，物业服务具有非竞争性和非排他性。例如小区良好的生活秩序每个居民都可以享受，即使他拒绝为此向物业公司付费，物业公司也很难在技术上将其排除在服务范围之外。同时小区内每个人的消费并不减少其他人的消费质量和消费数量。第二，物业公司的服务项目在效用上也有不可分割性和相互依赖性。每一位业主对这些设施和服务的消费，都会对其他业主的消费产生外部性。　　　　由于物业服务的公共物品属性，使物业公司只能按照统一的质量和数量标准向所有业主提供服务。在民主决策规则下，此标准往往符合多数人的一般性共同偏好，符合平均的经济承受能力，但难以满足每一个业主的个性偏好和特殊需求。它忽略业主对物业服务需求的个性差异，而且物业服务区域越大，业主群体人数越多，被忽略的差异越多，必然使部分业主成为非自愿乘车者。即使物业公司提供的服务质优价廉能满足大部分业主的需求，少部分业主也会成为非自愿乘车者。所以，少数业主成为非自愿乘车者是物业服务交易中难以避免的正常现象。　　　　 但在目前的物业服务市场上，绝大部分业主正在成为非自愿乘车者。据北京消费者协会调查，73%的业主对物业公司提供的服务不满意，但出于无奈而不得不接受。说明在物业服务市场上，绝大多数业主的福利被损害，非自愿乘车者成为业主们的基本角色。此种现象的根源不在于物业服务的公共物品属性，而在于现行物业服务交易制度剥夺了业主群体和个人自由选择物业服务的权利。
　　业主维权其实在现今的社会就是个笑话!对作为广大弱势群体的普通业主而言,是斗不过物业\开发商和与之相互勾结的ZF职能部门的!
　　二、“非自愿乘车者”的制度解释　　　　 现行物业交易制度从三个方面剥夺了业主集体选择的机会：　　　　 （一）在前期物业服务制度下，开发商安排的物业公司先于业主和业主委员会（以下称业委会）而存在，业主被迫接受由它提供的前期物业服务，从而成为非自愿乘车者。国务院2003年颁布并实施的《物业管理条例》（以下简称《条例》）是迄今最为重要的有关物业服务的立法。按照《条例》，前期物业企业由开发商选聘，物业服务的项目、数量、价格和标准，由开发商与物业企业签订的契约规定。业主在购买房产时，依据《条例》第二十五条，买卖合同包含前期物业约定的内容。意味着，即使业主个人不需要，也不得不接受前期物业公司提供的服务并交纳相应的费用，业主个人没有选择的余地。　　　　 （二）依据《条例》的逻辑，在广大业主入住小区后，业委会自然能够成立，而且有能力有意愿代表全体业主的利益，重新选聘物业公司。现行物业服务制度的设计即以此假设为基础。但由于三个原因，重新选聘的设想会落空，使大多数业主成为非自愿乘车者。　　　　 1、业委会组织本身的缺失。《条例》将业委会在每一个物业区域的建立和存在作为立法的前提。但现实与《条例》的假定相反，业委会在城市住宅小区的成立并非是一个必然的过程。业主群体是一个松散的个体集合，其集体行动如业主大会的召开和业委会的产生等受到众多方面因素的制约。如小区规模大、居民熟悉程度低、基层政府组织的反对和阻挠、业主的自治意识的缺乏和搭便车行为、业主领袖不存在、业主与开发商和物业企业的矛盾比较缓和等，均可能导致业委会的缺失。在众多小区，不仅业委会没有产生，即使已经产生，也会因为不能正常运转而名存实亡。据调查，北京、石家庄、郑州等城市，多数住宅小区都没能建立业委会。如目前北京共有2900多个物业管理区域，成立业委会的只有400多个；郑州1237个物业管理区域，成立业委会102个。由于绝大多数小区没有成立业委会，缺乏重新选聘物业公司的前提条件，业主们只能接受先于自己存在的物业公司提供的前期物业服务而别无选择。　　　　 2、业委会能力的缺失。《条例》第十五条、第三十五条均规定业委会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。假定业委会能够成立，并且遵循业主们的意愿更换由开发商安排的物业公司。事实证明这是一件成本高昂的事。非经过艰苦的抗争，原有物业公司不会轻易被更换掉。而业主和业委会用以抗争的最有利的工具就是法律。据测算，在一个有1000户业主的物业区域内，假设业主希望通过诉讼途径更换物业公司，在业委会成员足够聪明、通晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提下，所需时间为35个月、费用70万元。舍此之外，以松散的业主群体，通过非法律的途径去对抗组织完善的物业公司，强迫其交出物业服务的经营权，成功的希望更属渺茫。
　　3、业委会成员可能存在“道德风险”。假定业委会能够成立并且有能力重新选聘物业公司，业委会有可能违背多数业主的意愿选择他们不满意的物业公司，使广大业主成为非自愿乘车者。依据《条例》的逻辑，业委会是业主利益的代理人，在物业服务的交易中，代表业主群体的利益。但现实往往与理论不符：部分业委会或者其成员不仅不代表业主们的利益，相反，他们与物业企业合谋侵害业主们的利益，以求得其私人利益的最大化。纵观业委会运转的现状，背叛业主的利益几乎是其必然的选择。原因有三：第一，在现行物业服务交易制度下业委会属纯公益性质，绝大多数业主没有兴趣参与业委会的工作。担任业委会委员的只有两类人：业主维权的积极分子（业主领袖）和怀有个人目的的人。出于公益目的的业主积极分子，须承受来自物业公司和业主们的双重压力，在参与热情的消失后，往往会淡出业委会的工作。留下来的多是能够与物业企业形成合谋，并在物业企业分一杯羹的人，从而形成业委会成员的劣币驱逐良币现象。第二，物业企业作为理性的经济人，能够认识到与业委会保持良好关系甚至完全控制业委会的必要，所以，对业委会委员采取一些拉拢手段顺理成章。第三，法律没有关于业委会行为的具体规定，业主缺乏监督业委会的必要依据。加之监督工作先天存在被监督者和监督者之间的信息不对称，业委会成员自然能够自行其是。何况多数业主根本没兴趣关注业委会的工作。　　　　 （三）业主权益保护制度的缺失与物业企业对其自然垄断地位的滥用。《条例》没有具体规定当业主个人利益遭到侵害时，如何进行自我保护。北京等地的司法部门一般认为如果物业企业未能履行合同的约定对业主的利益造成损害，只有业委会可以到法院起诉物业企业，单个业主不具有这样的资格。但由于在北京等城市，大多数住宅小区并没有建立起业委会或者虽然建立了但名存实亡，所以《条例》第三十六条关于物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任的规定就形同虚设，从而剥夺了业主对物业服务的评价话语权和监督权。其后果就是物业企业在物业交易中可以滥用自己的自然垄断地位侵害业主的利益。具体情形包括剥削性滥用行为（包括超高收费、捆绑收费、强制交易等）、内部交叉补贴行为、劫持业主大会和业委会等，使业主群体成为非自愿乘车者。学者已有详细讨论，在此不再赘述。　　　　 由于以上三个方面的原因，非自愿乘车者成为大多数业主在物业交易中的真实身份，说明现行物业服务交易制度的改革已势在必然。
　　/dispbbs.asp?boardid=21&replyid=77722&id=104771&skin=0&page=1&star=2　　列子御风----是楼主敬重的一位网友，虽然我们之间的观点有许多不同之处，但我们做到了辩论的-----和而不同。　　　　感谢----列子御风---的回复。因忙而没及时回复仅表歉意。　　　　　　　　***********************************************　　　　　　　　　　公民的核心政治权利是言论自由，没有言论自由社会就很难进步，而一个不许争议和不许自由的社会本身就极其容易变成“黑社会”。　　　　　　　　【赞！】　　　　　　　　　　　　　　公共行政是否等于公共事业？公共事业是否等于物业管理？楼主，答案是否定的（或者窃以为否定）。国外一些国家的民法和我国新颁《物权法》，对居民的“物”之管理“业”一般均纳入民法典调整，不是行政法律关系，不是公共行政。　　　　　　　　【“公共行政”的核心内容就是-----公共管理，否则就失去了政府“公共行政”的本来目的和政府存在的价值，失去了政府存在的合法和正当性，公民的纳税也就失去了目的。　　　　　　　　我认为，“物业管理”作为一个行业本身应该属于私营性质的经营，因此其操作应该遵循私法，即：合同法、消法、民法和物权法，本着平等自愿原则，遵循市场游戏规则来运作。但遗憾的是，中国现行的“物业管理”操作是以政府为幕后操作，私企物业为打手的强买强卖，强权暴力的方式来**迫业主居民就范（很多物业公司是房管部门的三产）。而且为了达到物业强制管理目的制定的“条例”使现实中的业主被剥夺了合法权益。　　　　　　　　由于“物业管理”的私营属性，因此不应当将属于公共管理范畴的事务揉进“物业管理”内涵中，比如业主私有房屋以外公共区域的公共管理，诸如公共设施的维护，公共分摊部分的清扫，小区公共环境卫生等等。当然更重要的是小区的公共治安是典型的政府公安部门的公共行政职责。　　　　　　　　可笑荒唐的是，现行物业俨然是一个小区的地方政府，掌握控制了业主居住利益的一切的生杀大权。　　　　　　　　西方的物业之管理是属于私法调整。比如某个庄园主拥有众多的“物权业”，需要专业物业公司为其打点，又比如一个城堡拥有人需要专业物业人士为其管理。但这些管理仅在于其私有“物权”上，而非物权之外的公共部分。就像“理财公司”操作一样，富豪聘请“理财公司”为其管理钱财，其管理范围仅在委托的“钱财”上。并且上述的管理服务是基于遵守有关私法基础上，是平等自愿的当事各方的合意。 】
　　至于《物权法》对物业的管理一节，其规定肯定比《物业管理条例》进步和正义得多了。当然有一些瑕疵，甚至很严重的瑕疵，比如业主大会的设立规定得很滑稽，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”（《物权法》第七十五条第一款），可以看出业主并无设立业主大会的义务。业主大会的设立是业主的一项权利。依照有关学理解释，业主大会不具有法人条件，那么它不是罗马法中的社团法人了，但又是中国民法中的非法人团体，不具有权利能力，并非民事主体，它所实施的法律行为系业主所为的行为，由业主承受法律效果。而不是民事主体但可以是诉讼主体，属于《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，具有诉讼能力。——由此看来业主至少可以通过业主大会代表其行使诉讼权利。但其决策权、表决权、基于多数决的代表权行使确实不太自圆其说（因为它没有法人机关）。所以应当注意物权法中将“下列事项应当由业主共同决定：”——注意“业主共同决定”，并非业委会或业主大会决定。《物权法》里的规定并不自相矛盾，至于《物业管理条例》从位阶效力和新旧效力来讲，楼主所列的几项内容都是它与《物权法》抵触而自动失效的东西，比如《物业管理条例》第10条第1款第1句规定，“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。这里有两点和《物权法》是有抵触的。一是业主设立机构的“应当”的义务；二是政府部门行政指导的附属义务（注意也是“应当”），这种行政指导义务几乎和公共行政打了一个擦边球。而究竟业主大会怎样成立？是谁的义务？应当行使什么样的权利？《物权法》没有回答这个问题，需要《物业管理条例》尽快地彻底地作手术来解决。而业主大会的多数决理论基础，是符合民法关于区分共有人处分财产的原则的，体现的正所谓法律效率和正义冲突，对相互依存的民事主体的共有财产行使管理和处分，无法实现全体逐个一致的意思表示正义价值，从效率考虑法律只能设置多数决原则来兼顾二者。这在现代民法中都是通例，并无中国和国外的区别。　　　　　　　　【我认为荒唐的是：业主是房屋物权的所有人，却不能代表自己的物权主张权益，而业主大会（或业委会）没有实际的物权却硬生生地被规定代表有物权的业主。而且业主大会（或业委会）多数决后可以支配业主的私有财产-----规定必须交物业费。 如果这样的逻辑成立，请问：民法和物权法还有什么意义，难道任何一群人都可以私立公堂处分他人私有财产？这不又回到了文革了吗？革委会的决定就可以抄别人的家？】 　　　　　　　　　　　　　　无论如何，楼主提出的质疑引发的讨论和思考对应当尽快修改与法律抵触的而实际上发挥作用的行政法规尤其带有封建和保守性质的《物业管理条例》具有启发民智、觉悟民权的积极意义。　　　　　　　　【我认为政府要搞明白什么是私有权益和公共利益、政府的存在的本质、政府的行政责任？当前众多居民抵制物业，拒交物业费本身就说明了现行物业强制暴力**迫居民消费其“物业管理服务”的不得人心，荒唐！它违背了基本的民法、合同法等的平等自愿原则，使政府失去了其为居民提供公共管理服务的公信力。】
　　列子御风：　　　　而业主大会的多数决理论基础，是符合民法关于区分共有人处分财产的原则的，体现的正所谓法律效率和正义冲突，对相互依存的民事主体的共有财产行使管理和处分，无法实现全体逐个一致的意思表示正义价值，从效率考虑法律只能设置多数决原则来兼顾二者。这在现代民法中都是通例，并无中国和国外的区别。　　
　　　　*********************************************　　　　对于“共有财产”用多数决可以，但是对于“私产”就不适用多数决。　　　　比如因小区出租小区公共地方而获得的收益可以通过多数决来决定如何使用。但不可以通过多数决来决定单个业主私有钱财是否要拿出一部分去购买消费物业公司的管理服务。　　　　从这点上说，现行的物业管理服务操作上的荒唐。　　　　一方面把自己标榜为私企的物业服务-------这样可以名正言顺地赚钱获益，　　　　另一方面又用强制手段来运作-------以实现旱涝保收稳定财源。
　　现行物业管理操作的---普遍制度性---地违法侵害公民权益的行为，是长期以来政府违法行政，崇尚强权暴力管理的一种习惯性的延续。加上人的趋利性，及没有监督机制，滥用公权力谋取部门利益的权钱交融的腐败成了习性。　　　　并且操作这样谋财的强权暴力时，还耀武扬威，理直气壮，更可耻的是还要打着“人民群众利益”的招牌。
　　国人生活在这种恶劣的环境下,大多数人还是麻木不醒,不知道那一天才能猛醒.
　　好怕怕哦，很怕我们的物业管理费、维修基金费被某些人私藏囊中。　　想问一下 ：　　1、维修基金费为什么要收那么高啊？现在到底是收总房款的百分之2还是3啊？虽说国家规定，不得不执行，但是感觉太不合理了，现在房价飞涨，光这维修基金费用都那么高，再加上国家上调存贷款利率，这些政策不是都加重了买房人的负担吗？　　本人愚钝，国家是应该宏观调控，但是就我个人来说，让原本沉重的负担更沉重了？抑制房价真的就得靠这种方式吗？
　　呼吁一下，先把物业管理公司改称为物业服务公司。物业公约中的管理条款无效。
　　官商勾结牟利是设计现行物业管理制度的一个原因，这是下层官员的想法。而对于没有直接得利的上层官员，我认为则是出于另外一个原因而不愿改变现行制度。　　现在的物业管理公司是依赖于政府才得以存在的，因此对政府可谓百依百顺，全力执行政府各项政策。如果改由业主自行选择物业管理公司，那么这家物管必然听命于业主，届时政府那些不得人心的政策——例如计生、打狗、拆违、禁商、更改规划等等，将遭到有组织的反抗，各小区会逐渐变成“风可进、雨可进、国王不能进”的独立王国，业主的公民意识大为高涨，政府的权威将受到挑战。　　我认为这是在这项制度中没有得到直接的金钱利益而仍然坚持这项制度的上层官员的想法。说白了，现在的物管公司与业主的关系，就是政府与人民的关系的缩影，业主意识的觉醒就是民权意识的觉醒，不受政府控制的民间组织的出现是政府绝对不愿看到的，更何况业主自治组织由于邻里关系而具有很强的凝聚力，由于保卫私人财产的原因而具有坚定的斗争意志，由于现行制度的原因必然与政府发生对抗，所以，无论是政府里的下层官员还是上层官员，都不乐意见到业主自治组织的出现，业主们的维权斗争仍然是一条漫漫长路。
　　楼上完全正解。　　在小区业委会选举中更可能出现的中国民主选举起步，民主意识的觉醒。当更多的人买房，更多的人投入业主选举，中国城市政治将出现由质变。这才是当权者的最害怕所在。
　　我认为这是在这项制度中没有得到直接的金钱利益而仍然坚持这项制度的上层官员的想法。说白了，现在的物管公司与业主的关系，就是政府与人民的关系的缩影，业主意识的觉醒就是民权意识的觉醒，不受政府控制的民间组织的出现是政府绝对不愿看到的，更何况业主自治组织由于邻里关系而具有很强的凝聚力，由于保卫私人财产的原因而具有坚定的斗争意志，由于现行制度的原因必然与政府发生对抗，所以，无论是政府里的下层官员还是上层官员，都不乐意见到业主自治组织的出现，业主们的维权斗争仍然是一条漫漫长路。　　/f?kw=%D3%E1%E5%B0%C3%F7&t=1
　　我认为这是在这项制度中没有得到直接的金钱利益而仍然坚持这项制度的上层官员的想法。说白了，现在的物管公司与业主的关系，就是政府与人民的关系的缩影，业主意识的觉醒就是民权意识的觉醒，不受政府控制的民间组织的出现是政府绝对不愿看到的，更何况业主自治组织由于邻里关系而具有很强的凝聚力，由于保卫私人财产的原因而具有坚定的斗争意志，由于现行制度的原因必然与政府发生对抗，所以，无论是政府里的下层官员还是上层官员，都不乐意见到业主自治组织的出现，业主们的维权斗争仍然是一条漫漫长路。　　/f?kw=%D3%E1%E5%B0%C3%F7&t=1
　　楼上和楼上的楼上说的都很有道理。　　现在不满的声音很多，但是实际有效的行动却太少。我们是需要找到一条门槛较低的民主之路，让大众都可以参与进来，而不仅仅局限于少部分人的辩论。
　　今天公众论坛，替伊文直播，各位请捧场　　　　　　
【主持人：】各位朋友，非常抱歉，来晚了一点，有一点堵车。　　
岭南大讲坛·公众论坛又跟大家见面了，今天我们讨论大家非常关心和比较熟悉的问题，购买维权与业主自治，谈到业主自治，可能在广东来讲，在全国都有很多经验、很多教训，也有很多探索，值得跟大家分享。今天我们邀请的嘉宾是一位在广东业主维权这一块比较著名的一位人士，孙威力先生，他1960年出生于广州，毕业于中国人民大学，曾留学新加坡，因“维修基金第一案”成为社区物业方面的知名专家，去年到今年，我们一会儿会听到孙先生直接影响到政府一个很大的动作，使许多被拖欠或者被挪用的维修基金回到业主的手中，这是非常令人鼓舞的消息。这一切是怎么发生、应该怎么看待，下面我们用热烈的掌声欢迎孙先生。
　　想到另外一个论坛里看到的一句话，争取你的自由，就是争取这个国家的自由。怎么争取民主，其实很简单。只要每个人都不遗余力地维护自己的权利，那也就维护了大众的权利。当你个人的利益受损时，不要再选择妥协。　　21世纪，我们要学习钉子户的精神！以做钉子户为荣！
　　【孙威力：】各位早上好！　　
尊敬的朋友们早上好！　　
早在02年时，我打维修基金第一案，走上了维权的道路。05年，我开始与其他的业主委员会主任们，一同筹办了业主委员会联谊会，我在这里给大家看一个海报（展示海报），这张海报上是我的照片，也是我的介绍，但是我们不要误会，这不是一个通缉令，是05年时我参加区人大代表选举，这是朋友和一些业主们帮我搞的一份简历，希望通过这个宣传让我成为一个人大代表。我记得很清楚，几个候选人当中，五位一定要差额选举，去掉一位，我其他四个对手，一个是供电局的书记，一个是城管大队长，一个是法院院长，还有一位是发展商了。所以早就有人跟我说你上不去的，果然，的确在候选时被刷下来，广州日报给我登了一则消息，给我很大的鼓舞。我当时在上面写了一段话，上面说到，“如果我一旦当选，我将重点关注改善各小区的内外安全隐患、卫生环境，继续为广大的业主倡导维权，同时刊登个人电话号码到报上，将私人的私家车用作为民办事的工具，并设立来访的接待点，以便随时的为民众上传下达民意”。　　
这个牛皮吹大了，说老实话我当时没有想到我真的能够做到，经过这一次的参选，后来尤其广州日报登了一则消息，给了我很大鼓舞，这几年我还真的按照这个做了。今天有幸能够站在岭南大讲坛上讲课，我想也是因为这个缘故。我知道岭南大讲坛历来都是许多硕士前、博士后的人才有资格在这里讲，今天我站在这里，仅仅是一个大专文凭水平的一个公民，能够在这里讲，而且我知道今天的主持人还是一位博士，真的让我有一点战战兢兢、诚惶诚恐。　　
我今天主要讲的内容，还是多讲一些有关业主的经历和体会，少讲一些理论方面的东西。理论方面的话，专家学者们已经讲了许多了。在讲之前，我有一个小小的愿望和要求，在我讲的过程中，如果各位有一些问题想问的，事后我们有一个互动的机会，大家可以提问。大家最好可以先写一些条子，交给工作人员，当然也可以举手提问。另外我想请大家配合一下，今天来到会场的，有多少已经买了商品房，或者说成了真正的业主？请举手示意。好，谢谢，看来还是绝大多数。　　
我今天讲的题目是“购房维权与业主自治”。　　
住房改革了，释放了巨大的需求，促使房地产的空前繁荣，房地产的发展产生了一大批的富豪，但也产生了一批房奴，房奴有两层含义，前段时间报纸纷纷扬扬说的房奴，是因为大家买了房子，为了自己的房子去奔波，也就是说为了能够维持供房奔波，为房子而打工。另外一层意思，就是自从买了房子，拥有了这个物业，在这里居住的时候受到了侵权，甚至是人身侵权，这个更为可怕。　　
现在小区也呈现出了许多不符合道德规范的现象，有封闭式的小区已经成为某些人超生、传销和黄赌毒的场所，我记得我们跟许多的专家去调研，到很多楼盘去了解，那些业主们反映，尤其是比较偏的地方，也不是很偏了，比如说番禺的一些小区，为了能够多生孩子，甚至是黄赌毒，真的是很可怕。再加上现在房屋出售，业主们的侵权行为更为频繁，有发展商假按揭、一房多售现象，广州一个大厦，就是办了假的房产证，被发现之后，业主把他们告上法庭，前一段时间报纸登的很火热，也引起了业主的关注，去看看自己的房产证是不是假的。　　
有一个朋友跟我说，有一对夫妇自己生不出男孩，于是花钱在乡镇买了一个男孩回来，在晚上洗澡的时候突然发现原来是一个女孩，愤怒的时候，其中一位说算了吧，反正我们买这男孩的钱都是假的。但是房产证的假，这么多人这么大一笔钱，买回一个假的房产证，我想这个关是过不去的。　　
前段时间也在报纸上炒的比较火的，北京一个楼盘，大概八百户左右的业主，经过一年多之后，去拿钥匙发展商说每户大概要补交八万或者是十万，因为面积不等。业主问为什么？发展商说原来说送给你们的阳台，因为现在房管局要把它列入产权，所以就增加面积，要补这个钱。业主不干了，就去询问房管局，房管局说是的，因为这做了规划，这是规划局的责任，完了去问规划局，规划局说是的，因为发展商这么做，我们罚他们款了。后来记者去了解，的确真的罚款了，可是他们给发展商算了一笔帐，当去掉罚款，业主把八万或者十万的钱补上，这个楼盘而言，发展商就有一千多万的净赚。这些伤害，在以下的时间内我会跟大家慢慢分析。
就业主而言，不期而至的困惑或者痛苦远不止这些，据悉06年广州消费者委员会一年就收到2200宗关于物业方面的投诉，一幕幕的辛酸维权房市，迫使我们不得不深思和惊醒，究竟是谁动了我们的奶酪、动了我们的物权呢？让我们看一下。　　
我认为是“强者”，这些房地产的利益集团，当然是他们动了我们的物权，也只有他们最会动我们的物权。我们看看他们为什么会动。我们分析过，因为这些房地产的利益集团们，他们之所以做的这么大、这么强是有道理的，他们很会利用人力资源、社会关系，甚至法律手段。这些他们用足、用尽，他们还十分擅长融资、圈地、募捐、造势，这些都是他们的长处，所以他们今天拥有这么大的一笔财富也是有一定道理的。我们老是说他们是强势，那弱势是谁呢？是不是我们业主呢？我们自己现在都学会说了，“我们小业主”。小业主们之所以小，老实说是自己把自己看小了，我相信能买得起这些房子，能够住进去的这些业主们，他们在自己的工作当中，在社会里个个都是强者，个个都是一条龙，但是回到自己的家园，回到自己的住处，却关起门来成为小虫了。　　
现在我们可以总结出来，业主之所以弱，就是因为给看成是一盘散沙无组织、一无所知易受骗，更可怜是的一门心思搭便车，这些是许多业主承认的。胸有成竹的购房者当买房住了进去，很快就会发现原来销售者跟他说的，你买了之后会有学校、有幼儿园，有的当然有，我说的是部分，有的是口是心非，紧俏的车位也是任人唯亲，车位的问题也是前段时间报纸所反映的，各个小区因为车位的问题，都去跟发展商要求，有的说我买都买不到，还有的已经买了也被占用了，很多还不合理的，更可笑的是，人防车位都被发展商办了产权卖了的，这些都是有事实的。　　
还有维修基金非法挪用，维修基金的非法挪用这一块就比较大了，我们追的是97年到03年省地方法规规定的由发展商交的这一块，现在由于前段时间我们追了之后，政府是十分的积极和关注这件事，现在要求发展商必须卖楼时就把这一点跟业主说清楚，马上办理，现在已经好了很多了。那个时候很多维修基金，的确在很多楼盘，现在都没有在业主的手上。　　
诱人会所是形同虚设，我去了解过，特别是一些大楼盘，说老实话好像是为这里的业主开的，又贵，而且有的设施没有开，跟当时的承诺完全不一致。特别是原本的花园不翼而飞，这是怎么一回事呢？可能大家也知道，有的地方卖房时告诉你，我这里起来之后，旁边就是一座花园、草地，然而住进去之后，很快这里就不是花园、草地了，又盖起别的房子了。一个很大的楼盘，就是因为这一点，有一个业主深受伤害。　　
我们在购房时购房手续也比较繁琐，物业的确权、服务条款陷井是防不胜防，由于这些防不胜防的陷井，产生在楼盘的纠纷是层出不穷，于是就激发了业主们的维权动机。说到这一块，我们就会说到什么呢？在购房的时候，这些手续就会造成我们好像是跟一些智商非常高，在商场上非常有实战经验的人去斗，而且我们只是关注在买房上的一些利益问题，实际上这里包含着许多的陷井，我们业主真的很多不知道。　　
这些年来，刚才我说了，成立的业主委员会联谊会，很多业主到这里来反映问题，而且也告诉我们很多经验，于是我们把这些经验和事例汇编成一本书，今后买房要注意什么问题，发展商的描绘可以会使你很产生，然而有些东西，你要注意他所答应你的承诺，就像我这里所说的，学校、设施未来可以不可以落实，假如不能落实怎么办？不然将来一定会成为口角，因为这些将来可能被他们赖掉，一旦赖掉就会有业主不满，不满就会产生纠纷，纠纷可能产生更大的冲突，这是我们所不想看到的。　　
做无赖谁也不想，但是就有人不小心做了。我这里还想说一个小小的故事。我读书的时候，老师就说过一个小故事，这么多年我还记忆犹新。有一个聪明的年轻人，他去一个咖啡店喝咖啡，当他坐下来点了一杯咖啡，他叫服务生过来，有没有跟我这杯咖啡同等价格的牛奶，服务生告诉他有，他说能不能用这杯咖啡换牛奶，我想喝牛奶，服务生说好的，这也是人之常情，不喜欢这个换另外一个也很正常。于是服务生就给他换了一杯，这个聪明的年轻人喝完牛奶袖手而去，服务生截住非常客气的跟他说，对不起先生，你忘了付钱了，这位聪明的年轻人说，我为什么要付钱呢，服务生说你喝了一杯牛奶啊，这位聪明的年轻人说我是用咖啡换的啊，然后服务生说可是你的咖啡也没有付钱啊，这个年轻人说我没有喝咖啡啊。最后老板放掉他，我想只是因为这只是一杯牛奶而已，但是现在部分的发展商，也把这么大的承诺放掉的话，大家试想一下能没有意见吗？
　　现在每一个楼盘，许多的业主去维权，都有一个极不利的现象，那就是实力悬殊的问题，刚才我也说到，发展商被认为是强势，业主是弱者，那去维权时是会比较难。我留下了这么一幅画，是南都日报社论配的一幅画，非常有意思，描述了当前业主维权的状况，大家可以看一下（见图）。　　
有一句话鸡蛋碰石头，那是以卵击石，肯定是不行的。这幅画表现的就是，旁边有一个碎掉的鸡蛋，还有一些小鸡蛋在这里奔跑，不敢碰石头。还有一堆鸡蛋，借助这一块木头，抗着维权的木头去撞击石头，于是石头被撞击的裂嘴。还有一个蚂蚁绊大象，蚂蚁都想绊死大象，因为大象践踏了这个草地，最终他能不能绊死大象我不知道，但是最终会唤醒别人来绊死大象。　　
许多楼盘之所以有这么多的事情发生，刚刚开始大家都是从经济小问题逐步演变成纠纷，乃至于暴力，这真的是大家都不想看到的。尤其是这些暴力冲突，都来源于管理公司，他们也是维护他自己的权益，于是产生了一方极为偏激，甚至极为强势的暴力冲突。我们也讨论过，现在各小区的保安太离谱了，他们甚至有的都没有到公安局备案，而且很多都是来源于退伍军人，他们受制于管理公司，有时候他们想打、想骂，任他们。所以搞的很多维权的人，在他们面前都很无奈，的确也因为这些，发生了一些维权的惨案。　　
我这里只想点几个，我觉得这些事情已经得到证实，而且可以引起重视，有代表性的，我拿出来几个来说一下，以便接下来我们的分析，可能有好处。　　
06年2月份某楼盘，一位李先生，仅仅为小区维权的事情，成立业主委员会，被发展商派人在家中打伤，到医院抢救时不得以切除了脾脏。这也是报纸登了之后，而且公安局很快破案，得到证实的，已经处理。　　
06年10月，某楼盘一个业主委员会的主任韩先生，一个老伯，他在维权的过程当中，经常的被物业公司的人威胁，甚至关在电梯里几个小时出不来，这些都算了，他仍然坚持大家办维权之事。就在一天，也就是10月一天，他出门在地铁口被人打断双腿，在医院也是差点残废。公安局破案之后，也是惩罚了凶手。　　
07年1月，梁先生在自己楼盘小区，也是为了成立业主委员会，被打成重伤，现在凶手被抓到，证实是物业公司派出，也是不久前的事情。　　
07年5月，白云区一个大楼盘，还是政协的一个委员，他也是因为自己楼盘的绿地问题，将被建成楼房，他就去维权，先开始发展商采取的是诬陷方法，说他想敲诈勒索，但是他带领业主做维权，现在报纸也有登这件事，也跟发展商在打官司。为了维权，他家里的电被切断，而且家里被泼红油。他给我看过照片，那是黑社会干的事情，居然今天还有人这么干，而且这个业主还是政协代表。　　
另外在上个月的31日，离现在还不到一个月，一个楼盘的业主委员会主任，出门到法院去参加法院立案，一大早出门时被三个人拿刀砍，不仅砍伤腿，有一刀砍到脖子，差点伤到动脉，差一点点就丧命。我去看他，他太太跟我说，医生不允许任何人跟他说话，因为一说话可能就会影响到动脉，就可能丧命。那天他太太和其他的业主都不敢问他，但是我那天去看他，他听到我的声音，一定要跟我说话，我贴近耳朵听到他说，请相信他们今天是想往死里砍我。　　
这样我们的业主，特别是这样一位勇敢的业主委员会主任发生这样的事，他们为自己的小区做一点事情，为自己做一点事情，难道发展商、物业公司没有一点人性吗？其实不尽然，这里面一定有一些原因，我接下来会跟大家分析一下现在小区的这些现状以及维权的惨状来由是什么。
　　欧美国家居民区的公共管理都是由政府承担，尤其是治安和公共环境卫生是政府义不容辞的责任。　　　　中国现行的物业管理是中国政府懒政和权钱交易腐败的典型案例。
　　 下一个被侵害的业主是谁？我记得当时定这个题目的时候改了很多次，我最开始很响亮的提出下一个被打的业主又是谁？但是我觉得还不确切，我们在维权的过程中可能是被伤害，问题是在轻重上。为了分析的更加透彻，我最终用了这个题目。我们先从业主们的心态分析起。我们业主来到自己的小区，就像刚才所说的，在外面是强者，回到家里都是各扫门前雪，很多事情都是事不关己高高挂起。就不说自己的楼盘，就是别的楼盘都来询问我，你现在是物业方面的专家，我真的有很多的问题想请教你。我说为什么你不问有关部门，或者你们小区的其他业主们？他说我不想，因为我是公务员，我在那个地方又跟大家不熟，等等，这些原因都有，我就找你，因为你懂这些，我买了房子，半天不交房子，而且还说有滞纳金，有的拿了，有的没有拿，怎么回事呢？　　
我就说我们也有人专门回答解答问题，但是关键是你还是要回到自己的小区，跟业主们商量，看看自己小区的问题出在哪里，每个小区的情况都不一样，关键是买楼时发展商是怎么承诺的，这一点很关键。有约定的按约定，没有约定，或者约定没有约定好的，发生争执的话，有法律。关键是在首先对自己的物业，自己这一块的情况，非常的清楚。如果你不清楚，只是为自己，可能下一个也是这个问题，还会出来说的。　　
逃避现实，回避问题，不去关心和协助他人。就是我刚才所说的现象。　　
不懂得去理性合法维护权益。这一点听起来挺容易，但是真的是这样，很多的业主们，遇到问题之后就喊我要维权了，我受侵犯了，特别是刚刚住进去的时候，房屋有一些问题，动不动就要喊维权了，找这个算帐找那个说，但是你首先要分清楚那些是谁的责任，这一点要搞清楚你才好争，不然的话这一点理性都没有，你争来的只是大家的一种不和气。所以我说要理性，要讲方法，就是在于这里。　　
我要淡一点似乎是大道理了，但是这些大道理也不得不谈。我也想从这些大道理里找到一些小细节。国家喊和谐，我们小区固然也要喊和谐，而且我认为是跟家家户户的和睦，业主们之间的和睦是息息相关的。和谐真的不等于就是姑息养奸、总是让步、任人践踏，在维权的道路中是要付出代价，但是付出也是有成果的，等一会儿我会说付出有成果的许多案例。但是和谐是讲理智维权，化解矛盾固然是一种方法，解决矛盾不容易，但是化解矛盾是差不多，化解矛盾是平和一些，只是讲一些方法，把矛盾简化，常说大事化小、小事化了，有事好商量，更重要的是搞好业主关系、睦邻关系，不要去以暴力制裁暴力。　　
我们被人制的多了，但是不要因为被人制了，我们就以暴力相争，最终胜利的还是暴力，这自然是不和谐。所以我们说去维权的时候，首先要讲的是方式方法。我记得有一部片子，评价蒋介石，说他之所以失败，不是在政治上，也不是在经济上，最后结论就是他的方式方法上。当然，这有没有说过或者说对，我们暂且不论，但是起码方式方法极为重要。　　
为了总结和传递方式方法，我刚才说了，我们05年的时候，办起了广州市业主委员会联谊会筹委会，到今天还是筹委会，但是我们不少的志愿者们做了这些工作，我想在这里给大家介绍一下，因为这些工作本身也是各小区的业主该做的，特别是各小区的业主委员会该做的事情。我不知道大家知道不知道，广州市有近三千多个楼盘小区，但是广州市本身，据我去了解，房管局的一个物业处处长也跟我交流过，他同意我的调查，现在广州市仅有五百家左右的业主委员会，而且有一半以上是名存实亡的，要不就是过期了，要不这些委员会的委员们已经不在这些小区，甚至已经出国了，也就是不复存在。这说明我们为广大业主的业主委员会，在这么多楼盘中的比例是这么小、这么可怜，于是业主委员会联谊会为了推广各小区成立业主委员会，为了各小区的理智维权，我们做了这些方面的工作。
　　 我们给业主们提供法律文书和经验，出刊物、建网站，帮助小区成立业主委员会，帮助小区的业主委员会办组织代码证和开办公用帐户。这些我也没有想到在全国这一块我走在前面，真的可以帮助各小区的业主委员会办理公用帐户，因为小区有一些公用收益，不知道放在那里，不得以放在个人的名下，因为开不了帐户，现在可以了。我们免费的为热心的业主培训物业知识，培养公共意识，交流和睦的经验，传递维权信息，向各小区的业主委员会输送高新科技的信息，让楼盘保值增值提供方法，倡议建立业主互助基金。　　
我们考虑到今后楼盘不仅是维权需要，甚至互帮互助的时候，假如有一笔基金的话，那是很好做的。现在有很多人都在搞这个基金那个基金，我们也准备申办这样的基金帮助小区的业主朋友，但是现在是在申请的过程中。我们还帮助各个小区的业主委员会赠送了一份保险，就是为了更好的激励他为大家工作，给他买一份保险。我们是去年买的，刚才说的李先生被砍，这次就用上了，好在有这笔保险，不然负担更重。　　
另外就是申请建立业主文化节，我们倡议的时候报纸也登了我们的倡议，我们在一些楼盘开展文化活动、文化交流，所以我们就倡导把每年第一个月最后一个星期六视为业主的文化节。还有就是帮助人大、政协，以及一些职能部门提供相关的素材以及建议，这一点我们真的是做了不少的工作，在地方法规界定的时候，人大政协想拿小区的调研资料，我们帮助做了一些工作。有以下这些工作，是我们做过一些，而且今后要更加完善，做的更好的。为业主引导依法维权、为业主委员会倡导自律自强、为各社区推进业主自治、为社区构建和谐社区、为政府搭建联络渠道、为人大提供立法建议。　　
业主现在到底需要一些什么呢？对于这个话题，我也想了很久，我也跟很多业委会其他的热心人士谈过，也搞过一些小范围的论坛，我们业主到底需要什么呢？难道真的我们一旦受到什么，就需要律师吗？我们需要房管局的人给我们撑腰吗？我们需要大家一个队伍帮助我们去说话呢？其实这些固然需要，但是真的更需要的，我们总结两个字就是“关怀”。这种关怀体现在哪儿呢？就是小区真的有愿意去关怀别人的人，我把他看作是敢于出风头的人，小区真的需要这批人，如果我们只是各扫门前雪，回到家里关起门来都不顾，这是要不得的。如果各个小区都有愿意出风头的，不管是老大娘还是老大爷，都是好事。这些人他主要是能为大家办实事，不为私事行公意，真的能够尽心协调好，而且要懂方法，不能只是闹，而且他真的有能力帮助大家疏通好发展商、物业公司和业主的关系，那这样的人出风头有什么不好呢？　　
我们小区就常常说，如果我们多住几个刚刚退休的老干部那就好了，他们就最懂得帮助大家怎么去维权，你要有这些人的话，想想住这个小区会省很多事，平时了解不到的事可以通过他们去帮助你们了解，这真的是一件大好事。过去小区里，都是机关用房单位分房时，也有楼长，而且老大娘、老大爷老是来家访，对家里的情况都很了解，但是今天购房商品房，大家都是一种缘分住到一起，大家生活在一个小区，如果不能够相互关怀，这是不应该的。　　
我们这些关怀者，有个别已经成立业主委员会的这些小区，业主们的苦和累，大家真的很多都没有关怀到，没有看到。这一点我也总结过，一是一无所有没经费、一片赤心不领情、一差半错重指责。热心人刚刚出来办事谁给我们经费啊，成立之后也可能没有经费，就算有一点经费，也是开会用，或者请秘书做一点别的事情。没有这个来激励，的的确确你说这个热情能够保持很久，我看也不太可能。一片赤心不领情，不要经费也罢，多少热心人去帮助业主处理这个事情那个事情的时候，都不太领情的，干的好了好像是应该的，有时候你摸上门去问他你是不是反映这个问题我来了解，他上下打量还要问你你怎么知道的，谁要你管的。当你介绍清楚的，他就说你一要给我出气怎么怎么样的，等到真的解决了可能连声谢谢都没有。然而出现一些问题，有谁一传言说那一个人哎呀听说闹了之后，他家里就解决了什么什么问题，他当了这个业主委员会的主任之后，听说得了发展商多少多少好处，这个传言传的真快啊，不着边的事情都能够描述的非常动听。所以这一点，也是很可怕的。
　　之所以关心、关怀大家，我想要做到几点，于情、于法。于情，首先是建立在关系上，关系这两个字真的很重要。大家很熟悉这两个字，说关系嘛，谁不知道，我们出来就是搞好关系，搞好领导关系、搞好上下关系，我当然懂了，可能你只懂这个，但是很多人回到家里不懂搞好邻居关系，搞好跟物业公司，甚至跟建这个大楼的发展商的关系，有的人懂，很早就搞好了，比如说这个人前段时间闹，这段时间不闹了，听说跟物业公司搞好关系了，但是他为什么能够搞好关系，我们不能集体搞好关系呢？还更可笑的，有的人说谁跟谁关系好，去维权说维了半天我们不能搞了，搞不下去了，因为这里的发展商、物业公司，跟我们某一个人的领导关系不一样、不一般，不敢搞了。就是出在关系两个字上，我在很多演讲时都谈到关系，我们也知道，如果男女之间，不是夫妻的话，说他们有一点关系的话，那就严重了。在生活中也一样，所以我觉得我们业主在自己楼盘当中，要处好各类的关系，这是基础。同时相互尊重、互惠互助这也是要的。　　
仆人式的领导，这主要是现在时髦的话语，我们愿意做仆人式的领导，希望有人出来出风头，带领大家做一点好事，但是出风头的人一定要做出牺牲，不要说领导，其实每一个人出来做事情，想有所成就、有所成绩，都要付出代价，更何况当领导，肯定要出风头。所以这个风头就出在为人服务，实际上仆人式为人服务的领导才受人欢迎，所以服务业主很重要。这些关系真的决定了效果，我就不细说了，因为大家都很容易理解。　　
在心理学上我想谈一下这个方面的道理。我还读过心理学，想考心理咨询师，年纪大了就做心理咨询师，人家说可好了，像个医生一样，将来老了就坐在椅子上慢慢聊吧，还有钱得，所以我去读了心理学。但是我没有做心理咨询师，没有想到我走上了为大家服务的维权道路，但是也用得上。　　
心理学这一块，许多专家对研究人的平衡这一块是非常透彻的，平衡这一块，我告诉大家，其实万物都需要平衡，人人更需要平衡的心态。真的如果你有了平衡的心态，什么事情都好办。我们有时候常常说我们受不了要发泄，实际上发泄也是为了寻求平衡。平衡之后心态就会处事好，但是引申出来，人的这种行为具有互酬性，人是要相互你帮我我帮你，是要回报的，如果我们不懂得这个你做不好。我们每一个人都是一样，做每件事或多或少都是有所求的，说是为了求名利，可能对一些人是说过了，但是有所求是一定的，心理上不能否定这一点。我们干一件事要具备这样的思想、具备这样的心态，去看别人看这个事情也要有这样的心态去理解别人、去关心别人。　　
我有一个例子。平衡心态非常重要，有一个小区的业主家中被盗了，他起床时发现丢了那么多东西，金银首饰、现金一大堆，报警之后警察来了之后，他还平息不了心情，还在那里大喊大叫，损失太大了，我不想活了。有一个警察勘察完现场告诉他说，哎呀，昨天来盗你家的是一个团伙，他们把刀都拉在你的厅里，拿了东西就走了，你好在没有发现没有醒，如果醒了可能有生命威胁。他一看刀，就吓坏了，不敢再叫了，他想如果死了要钱财不是没有意义了。那个警察无意中给他寻求了一个平衡点，让他在失去这么多重金的情况下，哎呀，还好没有伤害到自己。　　
我们去维权，我自己就是楼盘的业委会主任，我为别人做了事情，是得到了别人的赞赏，如果我得了这个事情，老是被人家说三道四，这个人是为了自己的名利，是想自己得利益的，别说我，别人也不会干，肯定有人要说几句好话，我们才会干的更漂亮。我一会儿会说我打的维修基金第一案之所以成功，焦点或者说亮点也是在这里。我在这里先说一下，我们帮助业主维权很多时候的心态，就是有相当一些业主，理解我们不容易，我知道你是这里的业委会的，为我们做了很多事情，很多事情都做的挺好，你看我还有这样一些问题。我原来就想我就是推出来打维修基金第一案的，现在搞的像街道大娘一样，什么事情都要管一下，特别是楼上楼下的漏水问题，这个最难处理，楼上漏水，一勘察，就是楼上不小心的渗漏，修理一定要到上面打开堵上漏洞才可以，但是问题是常常楼上的人不同意，或者干脆不在。这些事我也处理了不了，但是慢慢我也处理出经验来了，很多人当处理不了的话，就会想到业委会的成员们，就会动员业主代表跟他们商量，还真的解决了问题，而且还解决的挺好。
我在这里想告诉大家，什么都有办法，只要我们用心去做还是有办法的，只是要注意心态，你要感激别人，要说一点好话，我就是被别人说好话搬上了这里。　　
我还说一下于法。一说到法大家可能想到法律法规，也包含这个。有两层含义，我们讲法，不讲法肯定不行，我们维权肯定要说维合法、合理、公平的权利，但是我还要强调另一层意思，就是方法，方法体现在适当的人、适当的时机做适当的事。这个也很重要，在没有涉足到法律法规的情况下方法是第一步的，实在不行了我们再用法去解决。还有一点，我们是业主，要知道不要说是业主委员会的成员，业主也要知道自己的责任、权利、义务在那里，责权利我们真的要牢牢记住。很多业主维权就是没有分清这三点，自己没有分析责权利，你要有这个责任，才可能有这个权利。还有你干这个事，你的利益是什么？这一点不光是业委会的成员要拿这个思考，就是业主也一定要思考。　　
我记得《物权法》里有明确的说到这一点，在第六章的第72条，一句话非常重要，大家可以回味一下。“让业主不得放弃权利、不履行义务”，其实这个权利、义务在公共部分早就已经给了你，你不能够随意的放弃，或者高喊着你放弃权利，我不要这个权利，我就不履行这个义务。有一个例子很说明这个问题，一些人不交管理费，人家问他为什么不交，那些公共设施我不用我不交等等，这就给这些人一个提醒，不能因为这样你就不履行义务，义务是存在的。　　
另外感恩带来力量。所谓感恩就是体现在一些关系，搞好关系、建立好关系，就是要有感恩的心态，你把别人做的一点点事情给他有所补偿，最便宜的就是谢谢你，连这一点感恩都没有的话，很多事就不好商量了。别小看感恩，感恩的力量带来很大。我之所以打维修基金第一案，持续这么多年，还真给我胜利了，就是有感恩的心态，为什么这么说呢？在02年时我们发现楼盘缺乏维修基金，跟发展商要，发展商不给，我们就到国土局申诉，国土局最后说你们告吧，这一句话说的容易啊，走法院走的我们很艰辛，到法院说你们维修基金是集体的事情，你们要成立业委会，我们就猛成立业委会，那真的很艰难啊，终于半年多好不容易成立了。我当时发誓一定要写一本书，成立业委会的艰难，多少故事，最后我才懂得每一个楼盘，比我们还艰难，我不写了，等他们去写吧。　　
成立业委会到法院，法院说哎呀不行啊，你们业委会不是一个主体，还要每一个人都来打官司，我们想怎么可能呢，每一个人都去告状，那不麻烦死了。左研究右研究，从基层法院打到中院，最后允许以业委会的代表，个人来打维修基金第一案，来争取利益。最后怎么样呢？初级法院判我们胜诉，到中级法院又打回原形，报纸沸沸扬扬，然后有了不同的解释，其实不是这样，细想实际上就是相互之间的利益争夺。一个楼盘仅有147户人家，我们算了一下就有接近两百万的维修基金，那这个数目，几年下来光利息就不少了，那大家能不争取吗？而且有的变没有了，我们肯定要争取。在打官司的过程中遇到了各种的阻力，就是在每一个阶段都有人来说好话，就跟我们说如果能帮我们打成那就好了，那以后这笔钱怎么用都好，我们这个楼盘可以怎么怎么样，你们一定要帮我们打好官司。而且当时我还是一个记者，说如果用媒体来帮助一定能够胜利，因为真理永远是在我们这一边的。特别是律师方面，我们当时请教了很多律师，律师说这个从道理上一定是赢的，但是什么时候赢是一个问题，坚持就好了，这一坚持就是四年。老实说我曾经有灰心过，灰心到有人跟我说，如果你再这么搞，有人就会认为你有别的想法，我就想哎呀，难道我的坚持也错了吗？而且有人也跟我谈，这样都不可能的事情，法院在一年多前就已经判了归国土局处理，国土局物管处处长都说这种判决都打回来了，让我处理，我能处理我早就处理了。我说怎么办？那意味着就好象是没有什么希望了。　　
但是就是这些年，我们的律师们、我们的那些所谓的专家和朋友们，常常鼓励，他们说你反正都被定为维修基金第一案了，反正你已经为大家做了一件好事，已经出了这个风头了，你这一辈子就出这个风头吧，继续打下去。而且律师说，网上说维修基金已经付了，付了就是最好的证据，我们就忙了半天，也是没有效果。后来业委会经过大家的指挥，集体的智慧触动了政府，政府在报纸上做了一些工作，对发展商强制的要求，最后应该说还是有一些良心的发展商们把过去许多没有给楼盘、小区的维修基金都归还了业主，这是一大成绩。
　　当这个事情出现之后，我是欣喜若狂，有一天告诉我维修基金回来了，我高兴的不得了，我说怎么回来的呢，当时还告诉我只要去办证就可以了。如果没有这些年来大家对我们的鼓舞，我认为是一种感恩，包括一直以来免费为我们打官司、写文章的这些记者、律师们，如果我们这个时候胜利了，不想到他们，我觉得以后别人跟我说的你这一辈子就玩维修基金第一案，那就玩不下去了，不可能再为别人做什么了。所以我当时想我怎么把这个庆功搞好一些，一定要让为我们付出的人有所偿，我开了业主大会，是业主动员大会，动员大家那出一些钱，有维修基金的人拿出一点点钱，感激政府、感激媒体记者这些年来做的工作。　　
我当时在开大会的时候，很多业主真的就在底下有不同的看法，有的就说反正都回来了，我们还搞什么啊，回来了就好嘛，就去办证就是了。他说的多轻巧啊，以后怎么办，这笔钱怎么用还是一个问题，这么一个值得高兴的事难道不值得高兴吗，但是怎么高兴呢，那笔钱不能动，我们能不能就地取材感激一下呢？有的人说是啊要感激一些，但是怎么感激呢，那些律师们当时也没有说要多少钱，我们给多少钱呢？当初有人提出请律师，如果拿回来给一半都行，但是今天我们想出1/10，都有人有不同的意见。我在台上跟大家做工作，回顾当时一幕幕怎么写文章，上书国务院的时候，真的我打维修基金第一案，我是一直上书到全国人大、国务院，我管行不行呢，我把业主的愿望，我认为没有错，至少没有人说我错，我就往上报啊。我记得还有一个镜头，一个新闻报道，我排着队，拿着快递在邮局寄快递给温家宝，现在想来年纪也不小了，还干这个事，挺可笑的，但是我就做了。　　
我想到这些一幕幕的，特别是律师老是彻夜在写这些东西，我也是很感动，泣不成声，真的在会场上就哭了。后来底下的业主就抢了话筒说了，可能我这一把泪，全部举手通过，而且一定要拿出来，而且要拿得更多感激。后来我想想，看《走向共和》，连李鸿章都会说他在日本谈判，被人打了一枪，他就是要求日本鬼子让步一点，不肯让步，最后鬼子打他一枪，在回去的路上被伤了，他又要求的时候，让了一些步。他说的真可怜啊，我是捱了一枪，就让了这么一点。我在想我们的业主，我们回来这么大一笔利益，想拿一点钱开一个庆功会，我哭了一把，真的不容易啊。感恩真的是带来力量，如果大家懂得感恩那是不一样的。不良的冲突处理方式可能会导致制造出比原本问题还大的伤害。这一句话，我有很多的论点，今天没有时间在这里说了。　　
社区治理模式的变革。我觉得变革很重要，每一个国家、每一个时代常常说变革、改革，我们小区这个方面也同样要重视到这一个字眼。每一个楼盘的小区，所谓的变革，就是在小区治理方面的一种模式的变革。可能刚刚开始，没有商品房的时候，那是机关用房，处理有自己的方法，它也在不断的改革。如果出现问题，就找工会，找办公室，甚至找行政部门去做好这个事情。今天我们找谁呢？以后这些房子坏了找谁呢？大家有没有想过？我跟大家说，我们自己业主在探讨会中就一直在讨论一个热点问题，越买豪宅将来的问题越大越可怕，因为我们这些设施，特别是封闭式小区公共部分相当之大、相当之多，这些以后的维护费，就是业主承担，政府不会再给你出了。你要想到我们现在看到只是电梯坏，以后可能还不止电梯坏，还有公共道路，甚至是管路，煤气管路、自来水管路、电力管路等等。　　
有一个物业公司的经理人跟我说，以后小区的问题大了，如果没有一个好的治理和管理，以后谁买高尚住宅谁就最悲惨，不要说远的，就是看上去很漂亮的花园、草地，连打理的人都不一定有，因为你不给人足够的费用没有人给你服务，而且你可能这里住十家，有八家肯给，有两家不肯给，这就会带来纠纷，带来麻烦，所以这一点是很可怕的。小区的治理、模式的变革，非常重要，其中一点就是需要成立业主委员会，没有业委会许多事情都做不了。
　　我这里又要提到《物权法》，虽然《物权法》还没有实施，今年十月份才实施，但是至少它的道理已经在用。第六章整一章，大家可以回去看一下，每一条里都离不开“业主”两个字，业主两个词原本真的是民间在使用，还没有列入关键词，比如说去工商局注册，可能很多人都想注册一个广州市业主服务中心，或者服务公司，你看行不行，工商局的人会说不能单用业主这两个字，业主不属于专用名词。现在却在《物权法》里出现，而且整一章里没有一条没有业主，而且告诉你权利，并且告诉你，业主有权聘管物业公司，有权利这样或者那样，但是细琢磨一下，你不能自己，是要有比例的，从第几条到第几条，那几条是需要1/3的业主同意，哪几条是2/3的业主同意，要相当一部分的业主同意才行。要又能这样又能那样，要那么多人的同意实施，不是要请代表嘛，不是要成立业主委员会嘛，所做的一切就是等于业委会做的一切，所以社区的治理就必须要有业委会。　　
有了业主委员会就需要赋予它责权利，有了责权利最好还要有监督，今天我看报，好象也是社论，说是三权分立的问题，我们今后要注重这一块，当然那是政治问题，国家的问题，但是我想在这里说，我们有了责任、权利、义务的话，也要注意监督，我们受业主的监督。我们业主联谊会也搞了一个业主守则，出了一个业委会成立时的公约，除此之外最好还要有所有业主公认的，如果业主委员会的成员能够做到这些，我们就拥护你，这个手册出来，大家要琅琅上口随意想到就才好监督。　　
剩下就是社区的变革，这是时代的必然，不要说《物权法》十月份就要实施，就是整个变革之后以后治理小区是非常必要的，如果我们不去做治理，我们楼盘小区很多的权利就真的会被剥夺，你们有没有发现，或者想过，现在许多楼盘是很多商家们在打主意，他们早就看到了多少楼盘有利益可赚，因为以后整个社会都圈在一个一个小区里，不说大的楼盘上十万的业主，就是小的小区几百个几千户的业主，谁都想强占这个领域，如果这一块我们都不去把好，等那天发现我们的楼顶已经搞了一个天线接收小灵通信号，我们一出门门上装了宽带、有线电视，你问是这搞的，可能为时已晚了。或者这里搞一个广告牌，那里有一个饮水机，想管时麻烦就大了。管理制度的改革是一个必然趋势，《物权法》实际上已经明确了这一块是给大家能做好这个工作的，我一会儿再强调这个问题。　　
业主自治是什么？这就是我今天的话题。购房维权与业主自治，我想到一本书《业主梦、业主魂》，我们写好这本书，这本书是众人的智慧，大家一起写的，我向我的一个朋友说你也提一点意见，有没有写错的地方。他一看到书名，他说我都不敢说了，都用到业主梦、业主魂了，虽然这是玩笑话，但是最终我们还是用了这个字，这本书就是告诉大家如何维权，在买楼的前前后后要注意什么，大家怎么自治，怎么管好自己的物业。我把书中的精神和理念告诉大家，什么是业主自治，业主自治是什么。　　
归纳起来，就是业主自主的决定本小区范畴内的公共物业，物主能够自主的决定这一块就够了，这就是自治，并不是说其他方面的自治。实质的问题，实现自主，但是自治并不等于自己管理，你可以自己找几个业主来管理，保安我来当，卫生我来搞，当然可以，《物权法》都给你们权利了，但是我们说的业主自治，并不仅仅是这些，换而言之，业主自治包含了业主自管，但是业主自管并不是业主自治。
　　 《物权法》中有三点，公共物业是业主自治的物质基础，业主团体的法律地位是业主自治的核心问题，自治规则是业主自治的关键因素。我们这里讲的自治是什么呢？对公共物业进行必要的管理、维护、建设，以及维持正常的小区秩序，这是实现房屋正常使用功能的必然要求。业主们为了实现安居乐业，保值增值，我们经常会谈论保值增值的问题，我说保值就好了，我们能够做到保值就不错了，有人说现在的房屋增值啊，那是大气候，说现在的老实话房屋价格频频上升，就算没有很好治理的小区，都或多或少的保值增值了，但是以后呢？等到不增了，没有那么往上增的时候，保值就很重要，能保值就好了，当然能增值就最好了。我说的保值，很多人就怕房屋陈旧，出现很多问题不可能保值了，这一点很重要，也是要靠大家的。　　
大家必须组织起来对公共设施形成一种公共意志，这个公共意志来源于广大的业主们，每个小区都有自己的特色，你会发现真的不一样，有的人选择楼盘时会根据自己情况的不同，选择交通方便或者环境安静。有一个典型的例子，我在探讨的时候，业主委员会的成员们就来跟我们说，向我提一个问题，现在要求把那片草地的青蛙全部都赶走，把草都干掉就可以了，青蛙都走了，每天晚上青蛙都叫，我们不能睡觉。那业委会的主任就好心让物业公司的人把草铲了，还没有铲完呢，那边就又来电话了，说你把青蛙赶走了，我当时买就是买青蛙的声音。那难办了，业委会到底该干什么呢？我觉得这个事情大家商量。其实这些事情还真的很难办，有的人要这样，有的人要那样，因为这真的是公共部分，那怎么好呢？当然是少数服从多数，最后大家想}