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太原房价近年涨幅甚微 中介称50年产权是主因
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温州房屋20年土地使用权到期事件一度引发市场热议。而太原的房地产市场大部分房屋产权却只有50年，部分高新区房屋和单位集体房屋产权却是70年。
　　温州房屋20年土地使用权到期事件一度引发市场热议。而太原的市场大部分房屋产权却只有50年，部分高新区房屋和单位集体房屋产权却是70年。　　十一长假期间，《证券日报》记者走访太原市房地产市场发现，目前太原市面上正在交易的二手房的产权大部分为50年，而要想找70年产权的房子，只能在新楼盘中寻找。 　　一位太原的房产经纪人告诉记者：“太原跟别的地方不一样，太原房子的产权大部分是50年，上面虽然没有写产权，但产权确实为50年，不过很多太原本地人都不重视产权年限。”　　为何在全国大部分城市，住宅楼房均为70年产权，而在太原却出现50年产权？而这些50年产权房屋的产权到期后，又该怎么办？　　为何太原有50年产权房？　　近日，《证券日报》记者走访太原多家房地产公司的实体门店发现，目前太原大部分住宅产权为50年，70年产权的住宅大多为新盘。而在太原同一小区，属性均为住宅的房屋，也出现50年、70年两种的产权，也有小部分房屋的产权甚至仅为30年。　　房屋使用权永久性归业主所有，但按照相关规定，土地使用年限最多只有70年。土地使用年限到期后，房屋如何继续使用成为社会的热议话题。　　一般来说，住宅立项后便是70年的“产权”，商业立项则是40年、50年产权。目前在全国大部分省市，如北京、上海、深圳等一线城市，以及南京、苏州、石家庄等二、三线城市，房地产权均为70年。虽然从开发商取得土地使用证开始计算，除去正常的开发周期，业主购买并入住后的房屋产权已不足70年，但太原大部分住宅的产权却只有50年。　　一位太原房地产公司的经纪人告诉记者：“太原商住两用和商铺是40年产权，住宅产权有50年和70年的两种。在近十年的时间里，政府批给开发商的就是50年，目前太原市的房子基本都是50年，最近几年新房的产权才是70年。在十几年前的部分住宅和单位集体房屋产权也是70年。”　　他表示：“太原2013年之前的房地产项目的产权大部分都是50年的，而部分地区如高新区的房产产权是70年。国家规定住宅使用年限70年，但是地方政府有权限浮动，所以太原开发商此前拿到的地只办了50年的土地使用权。”　　《证券日报》记者走访了太原多家房地产公司的实体门店，但当地的房产经纪人大多都弄不清楚太原的房屋产权问题。　　对此问题，太原市国土资源局相关人员曾对外表示，此前太原市开发商从政府手中所拿的地的土地使用权，从30年至70年不等。为维护广大市民的合法权益，后来太原市统一为50年。现在，全市住宅用地使用权出让基本都是50年。　　他认为，太原市的50年并不违规。依据国家相关部门发布的《民用建筑设计通则》，普通建筑和构筑物的设计使用年限一般为50年，纪念性建筑和特别重要建筑的设计使用年限一般为100年。从竣工验收之日算起，一般50年便是普通房屋的寿命。目前，太原市的房屋中，上世纪八九十年代的建筑大约占到2/3，这些房屋以6层左右的砖混结构为主。以建筑物一般的设计使用年限以50年为限，房产使用权设定为30年、50年或70年都属合法。　　虽然50年产权的房屋从表面看不影响居住，但相对70年产权的房屋，购房者购买50年产权房子贷款压力却增加，每个月的还款相对多出不少。而在房屋产权到期后，如何“以房养老”是大部分购房者头疼的问题。　　对于50年产权的房屋到期后，房屋拥有者如何继续居住的问题，一位经纪人向记者表示，不管是50年还是70年的房屋，到期都可以延续，只要缴纳1%的土地转让金。“以前(政府)批的大部分是50年的，现在新批的都是70年。不动产50年和70年区别不大，到期自动延续，只要缴纳土地出让金就可以。”　　连续几年出现微涨　　部分地区停滞　　同时，《证券日报》记者在走访时发现，太原房价多年涨幅甚微，有起有伏，但总体表现较平稳。太原市住宅楼房还有很多空房存在，前几年，开发商在太原当地不断兴建房屋，致使已经建好的房屋出现较高空置率。 　　对于太原的房价，上述太原房产经纪人表示：“近几年，太原北部地区房价较为平稳，南边出现微涨幅。总体来说，太原房价连续5年到10年都呈现缓慢上涨状态，近两年上涨不足15%。太原市北部地区房子上涨更慢，在近五年的价格上涨基本处于停滞状态，南部地区的房子相对价格较高，涨势较为明显。”　　一位分析人士表示：“大部分住宅为50年产权是太原房价不涨的主要原因之一。同时，山西资本外流较为严重，人口流入少，大部分太原本地人家里就有房产不需要再新购置，而年轻人则选择在北京、上海等地买房。”
(原标题：太原房价近年涨幅甚微 中介称50年产权是主因)
(责任编辑：DF309)
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房地产纠纷大致分类
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房地产纠纷大致可分房为十类：1.房地产项目转让纠纷； 2.合作建房及合资、合作开发经营房地产纠纷；3.土地使用权转让及土地租赁纠纷；4.工程承发包（含设计、监理、建设）及拖欠工程款纠纷；5.房屋销售（含预售）纠纷；6.房地产权属（包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等）纠纷；7.房屋拆迁纠纷；8.房屋租赁纠纷；9.物业管理纠纷；10.其他纠纷，如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。上述合作建房纠纷，有的是以合资、合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的，该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点：
一．性质不易确定。司法实践中，有的名为合作建房，实为非法借贷或劳务合作或系预付租金的房屋租赁或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。
二．主体呈现多元化。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外，还有其他企业或经济组织，甚至自然人。占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参与其中。
三．标的大，履约周期长，所需手续繁多。
四．缺乏相应的法律规定。什么是合作建房，如何处置该类纠纷，既无法律、法规明确规定，又无详尽的司法解释可适用。
正因为合作建房具有上述四个方面的特点，加之，近年来，有关合作建房的纠纷逾来逾多，故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨，从而避免这类纠纷的出现，推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年，代理了大量该类纠纷，特就该类纠纷做如下法律思考：
一．何谓合作建房？
合作建房作为法律术语，最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二 十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即（法发〔1996〕2号）文件（以下简称文件）。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定，内容如下：
1.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
2.当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
3.以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
4.《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
5.名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
6.合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
从以上规定可以看出，文件并没有明确合作建房的全部法律内涵，其所述的合作建房仅是合作建房中的一类，并非全部，实质是一种狭义上的合建。我们认为：从法律层面规定合作建房的概念，应从广义的角度出发，否则难以涵括形形色色的建房模式，达不到立法的目的，实现不了法律的社会价值。从广义的角度看，一切共同在土地上增添建筑物的合作，均可称之为合作建房。
合作建房的主体：既可能是法人或其他经济组织，也可能是自然人。此处的法人包括企业法人、事业法人、机关法人。法人与法人之间、法人与自然人之间、自然人与自然人之间均可发生合建关系。签署合建合同的当事人，可能是两方，也可能是三方或若干方。除一方以土地使用权作价投资参与合资、合作开发经营房地产须一方具有房地产开发经营权外，其他合建模式，不必强制要求，如自然人之间合作建房、单位与单位之间的预付租金性的合作建房等。
合作建房的目的：既可以以销售为目的以获得收益，亦可以建设以供自用或出租或作其他经营。
合作建房的合作条件：包括但不限于一方或多方提供土地使用权、注入资金、出让无形资产、供应实物、承包劳务等。土地使用权既可以是通过出让取得的，也可以是国家划拨的，还可以是农民集体所有的土地。无形资产包括提供某项技术或许可合建的建筑物使用某一商号或某一特定名称。劳务包括负责拆迁、三通一平（七通一平）、勘察设计、建筑施工、房屋销售、办理建设所需各项手续。
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宅基地加资金模式合伙建房，房屋产权归宅基地使用权人
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宅基地加资金模式合伙建房，房屋产权归宅基地使用权人DD兼与《在别人宅基地上出资建房DD出资人能否直接取得房产权》商榷 来源：中国民商法律网《民商法网刊》2008年第7期总第31期
2005年5月，刘某向土地管理部门申请了一块建房用地，取得了建房许可证。因缺少资金，刘某便邀请朋友万某合伙建房，双方约定：万某投入建房资金，房屋产权归万某所有；房屋建成后双方合伙经商。双方签订了书面协议，万某出资11万元建成了房屋。双方合伙经商一年后，因账目往来发生纠纷，故终止了合伙。刘某向万某主张房屋产权，遭拒绝，便提起了诉讼，请求法院确认房屋产权。该文认为，刘某经过合法程序办理用地手续，并取得了建房许可证，因此，刘某建造的房屋为合法建筑，有资格取得房屋的所有权。但刘某尚未进行所有权登记，也不能取得诉争房屋的所有权。而万某虽与刘某订有合伙建房协议，并且出资了全部建房款，但其缺少取得房屋所有权的必备条件，即建房许可证，万某也不能直接取得房屋所有权。上述结论的依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第38与《村镇建房用地管理条例》第5条。（引自《在别人宅基地上出资建房DD出资人能否直接取得房产权》，作者：彭跃进、刘顶峰，江西省鄱阳县人民法院，中国民商法网，日）。笔者对此不敢苟同。
首先，从法律适用上看，刘某与万某均不能直接取得房屋所有权这一结论所适用的法律错误。该结论的依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条与《村镇建房用地管理条例》第5条，而此两个法律依据并不能适用本案。
从文中表述可知，该地为宅基地，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条、第71条明确规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条是关于&以出让方式取得土地使用权的，转让房地产条件的规定&。而宅基地非国有土地使用权，故不应适用中华人民共和国城市房地产管理法第38条。
该案发生于2005年5月，《村镇建房用地管理条例》已于日废止（日发布的《中华人民共和国土地管理法》第57条明确规定，本法自日起施行，日国务院发布的《村镇建房用地管理条例》和日国务院公布的《国家建设征用土地条例》同时废止）。因此，法律争议发生时已经失效的法律不得适用，故不应适用《村镇建房用地管理条例》。
其次，从实体权利上看，刘某与万某均不能直接取得房屋所有权这一结论并没有解决问题，对于该&合伙&建成的房屋其所有权归属并没有明确。争议房屋所有权到底归谁？是无主财产？还是归属其中某人？抑或其他？
笔者认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，本案例中争议房屋所有权归刘某所有。理由如下：
第一、刘某取得该房屋所有权属于所有权的原始取得。本案中，刘某依法取得宅基地使用权，并取得建房许可证。刘某基于合法的建房许可证在其享有使用权的宅基地上建造房屋，刘某为房屋的原始所有权人。
刘某没有进行所有权登记并不会丧失其房屋所有权。房屋所有权登记制度具有确权、公示公信作用，但不具设权功能，产权登记制度主要目的是为了保护交易中的善意第三人，也即善意第三人依据产权证进行的交易应受法律保护。关于产权登记的功能可以从《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条（6）、第60条第2款、《中华人民共和国物权法》第152条的规定中等到印证：&未依法领取权属证书的房地产不得转让规定&，&在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。&&宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。&
而本案房屋是刘某在其宅基地上依法建造，而不是刘某从他人手中购得，因此，其房屋所有权的取得属于原始取得，与房屋产权登记与否无关。
第二、刘某与万某关于房屋产权归属约定无效，万某不能依此约定取得房屋产权。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条、《中华人民共和国担保法》第37条，农村村民取得宅基地要要具备一定条件及特定审批手续，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照办理审批手续。农村宅基地不得单独转让，农村房屋出售，宅基地使用权一并归房屋买受人。而根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
本案中刘某与万某合伙建房协议一是违反了中华人民共和国土地管理法关于农村村民住宅地审批条件和程序，二是假定协议内容有效，刘某与万某的房屋转让有效，根据中华人民共和国土地管理法与《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条双方应到原宅基地审批机关办理变更登记手续，本案中房屋建成后，刘某与万某又合伙经商长达一年，在此期间并未依法变更宅基地变更事实。
本案中双方关于合伙建房房屋所有权的约定因违反了法律强制性规定无效，万某依此约定不能取得房屋所有权。
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[北京-北京]
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