异进行期日修正，测算引用的基准地价；然后根据替代原则分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数经一系列修正；最后对待估宗地地价内涵所引用的基准地价在地价内涵方面进行开发水平修正，得到待估宗地的地价即：

地价=[基准地价×（1+综合修正系数）]×年期修正系数 五、估价工作中的主要难点和解决办法： 1、主要难点

1）如何收集待估宗地所处区域土地的开发程度及基础设施配套情况。

2）在于运用成本逼近法时如何合理确定计算利息和土地还原率。

3）确定待估宗地的价值定义测算结果与价值定义相符。 2、难点的解決

1）在指导老师的指导下首先在现场勘查时询问委托方，通过委托方初步了解待估宗地的基本开发情况及待估宗地周边的土地开发程喥。然后再勘查时部分核实委托方的介绍。回到单位后通过待估宗地所在工业园的网站了解待估宗地及周边的土地开发程度及基础设施配套情况。翻查以前是否做过临近待估宗地的土地通过翻查以前的资料了解待估宗地周边的情况。区域因素位

1、总收益计算方法：采用客观收益确定客观收益一般要考虑三个条件。

A总收益产生的形式包括土地租金〔包括押金和担保金利息〕、房地出租的租金以及企业经营收益

B计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外还应充分考虑收益的损失。

（1）单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费

（2）房地絀租中总费用的计算

包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费都以年为期计算。

房屋年折旧费采用平均折旧法计算分两种情況：

A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为

年折旧费=〔房屋重置价–残值〕/年用年限=房屋重置价×（1-残值率）/耐用年限

B.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值相应计算公式为：年折旧費=房屋重置价/房屋可使用年限

（3）土地纯收益计算方法：房地出租土地纯收益计算

土地纯收益=房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋純收益

房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧

房屋总折旧额=房屋年折旧额×房屋已使用年限

按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险排序与投资收益率综合排序插入法。

土地纯收益确定后可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式求取土地的试算收益价格。常用公式是年限有限且土地年纯收益不变情况下公式：P=a/r·[1-1/（1+r）^n]