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二手房市场有多惨？两个月只卖出一套房 中介费都下降了！
&&& 本文首发于微信公众号：北京新浪乐居。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。者据此操作，风险请自担。
　　记者从北京多家中介门店获悉，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店表示，中介费已经从2.7%降到了2.2%。门店透露，中介费则由2.5%降至2.0%。有些中介门店则表示，中介费已经降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半。
　　不过，链家方面昨日表示，这些中介费的下调是各门店的自主行为，是一种优惠政策，目前总部还未下发统一下调中介费的文件。
　　链家门店中介费由2.7%降为2.2%
　　多名链家中介门店工作人员对记者表示，目前中介费已经统一从此前的2.7%降为2.2%。以前部分优质客户可以优惠到2.2%，现在只要在链家买房就可以享受到2.2%的优惠。
　　据了解，在此前的楼市火爆期间，链家多数门店实行2.7%的中介费收取标准，其中包括2.2%的中介费和0.5%的贷款担保服务费，2.2%是由2%的中介费标准上浮10%得来。
　　但在最严楼市调控背景下，楼市的成交量迎来了转折点。据北京市住建委数据，4月北京二手房住宅共完成网签16902套，环比减少35%，同比减少36%。链家研究院的数据则显示，"3?17调控"政策出台的7周时间里，链家成交量出现7连降，4月第四周的链家成交量仅为调控前水平的11%，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。
　　一名链家金牌门店的经纪人表示，中介费其实各个店根据各自情况把握，也要根据房屋具体情况、总价，门店成交情况等等。在市场比较火爆的时候，一般是按照2.7%收取，目前楼市最严调控下楼市的成交量大幅下降，再坚持2.7%就很难留住客户了，在这种情况下，多数门店把中介费降到了2.2%。
　　记者就此向链家相关人士求证。该人士表示，中介费的下调是各门店的自主行为，是一种优惠政策，此前这种优惠政策也一直存在。目前总部还未下发下调中介费的相关文件。中介费的调整涉及到成本运营等多方面的问题，需要总部的统一决策。
　　中介行业已酝酿中介费降低措施
　　目前的二手房中介费到底是怎么定的呢？业内人士指出，两年前，发改委有一个地方性规定。比如北京，过去独家房源的上限是2.2%，一些非独家的大概在1.8%到2%左右，其他城市也有大概2%的规范。但最近一两年政策有所调整，现在只要明码标价，根据发改委的规定都是合理的。从各个城市来看，收费基本集中在2%到2.7%之间。
　　为何大家会觉得中介费高？对此，分析人士认为这与的绝对值高有关。一套300多万的房子，光中介费就近10万。另外，国外中介费一般都是买卖双方承担，分担了压力。但国内买房人不光是中介费，在买卖过程中所有的税费，在上需要由卖方承担的税费，现在基本上全部由买方承担。买房人会觉得中介费压力比较大。
　　记者从多家中介公司内部人士处获悉，中介行业以及各中介公司已经在着手研究中介费的降低和相关的改革措施。
　　“两个月只卖出一套房”
　　“门可罗雀。”位于北京南二环外的一家中介门店前，中介小孙用这四个字形容现在的行情。两个月以前，小孙每天从早9点干到晚10点，马不停蹄地带着客户看房、签约、跑手续，一天要接打近50个电话，给电瓶车冲两次电。“这轮调控不得了，这两个月只卖出一套房，现在大部分时间在店里坐着。”小孙说。
　　提供的一组数据可以反映出当前北京二手房市场现状：2017年4月，北京市二手房成交均价环比下跌2.05%，是自2015年11月以来的首次明显下跌。4月份，链家成交共计3145套，不及3月成交的四分之一。
　　与此同时，交易价格也出现不同程度的松动。伟业我爱我家(,)数据显示，4月份北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元每平方米，环比3月下降6%。从各区挂牌价的环比涨跌幅来看，4月北京绝大部分地区的二手房挂牌均价都在下跌，回落幅度最大的三个区域分别为：平谷、延庆和顺义，跌幅分别为10.81%、8.08%和7.75%。
　　“最近周边的房子都便宜了一些，可选择性大了不少。”在南三环刘家窑桥附近一家中介工作的李鑫告诉记者，本轮调控过后，周边中介的中介费也可以根据单子情况打折，这在房价飞涨阶段几乎是不可能的。
　　楼市变化对中介机构冲击巨大，一些中介已经陆续开始关闭门店来优化资源配置。记者在二手房交易较为热门的朝阳北苑区域走访发现，原有的10家链家门店已整合至5家左右;在朝阳区东五环外的商住两用项目北京像素小区外，沿街的几家中介机构都已大门紧锁，一些门店门上贴出了暂停营业的告示。
　　看房量下跌四成 买家不急于出手
　　受访者指出，在2016年“930”新政之后，北京二手住宅网签量就开始逐步回落，并连续下滑，虽然今年3月一度暴涨翻番，但在及时调控之下，市场还是重新回到了下降通道。
　　记者采访发现，受到“317”新政、“多校划片”、贷款利率上浮等因素影响，很多购房者进入观望期，并不着急出手。而一些大型小区的卖家则开始“抱团”硬扛，组织微信群互相转告不要降低挂牌价，在一定区域内形成了“多空对峙”。
　　链家数据显示，2017年4月，北京二手房带看量为19.6万次，环比大幅下降超过40%。一位中介人员告诉记者，随着客户的观望情绪加剧，带看成交比也下降了，平均下来带看100次成交还不到两单。
　　“买房子就是为了住，不是倒来倒去，家里人还是建议‘一步到位’买个三居室。”去年刚从大学毕业的齐宏关注二手房市场许久，他发现自己在调控前后关注的房源都有了一定的议价空间，“差不多到我的心理价位时再咨询，目前房源数量也开始逐渐增多。”
　　然而，采访中，一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万损失”。家住奥体附近一大型小区业主张媛告诉记者，为了不给中介开降价的口子，她与本小区十几位业主一起组建了一个微信群，告知大家不要降价，“坚挺应对”。“上个月一个业主换房着急用钱，降价三十万把房卖了，被数落半天，我们其余的卖家得绷住。”张媛说。
　　不过，少数业主“抱团取暖”并未改变当前有价无市的局面。伟业我爱我家市场研究院透露，2017年4月，通过北京我爱我家登记的新增买卖房源登记量环比3月增加27.2%，新增买卖客户登记量环比3月减少32.6%。数据表明，目前愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。
　　预期趋稳 后期市场进一步降温
　　一些受访者指出，当下的买卖双方还在博弈过程中，除个别置换客户急售降价外，大部分价格处稳状态。市场的价格波动主要体现了前期高报价回归正常，市场也从过去的完全卖方市场回归到现在的逐渐出现买方市场迹象。
　　记者了解到，在抑制炒房、去杠杆的同时，增加市场供应力度也成为本轮北京楼市调控的主要特色。北京在3月迎来了土地供应高峰，又在4月迎来了土地成交高峰。统计显示，2017年4月，北京全市共成交土地20宗，较3月多出12宗。其中，涉及居住类用地成交11宗，较3月多出9宗，这一成交量是2015年12月以来的单月最高值。
　　“北京用一系列收紧信贷、提高限购门槛的新政新规，从限制炒房、去杠杆方面收紧了对楼市的调控，而加大土地供应则是与之配套的、从供给方面出发的调控。”伟业我爱我家集团副总裁分析，3月下旬连推8宗自住房用地，并迅速在4月完成交易，实际上就是要充分发挥“自住型商品房”这一平抑北京房价的特殊工具的作用，为楼市的高热降温，为房价的上涨刹车。
　　此外，业内人士表示，预计后期市场将出现进一步降温、价格逐步松动，“从限制商住房，到过道学区房不能作为入学条件，再到央行营业管理部等部门联合打击‘假离婚买房’，政策‘组合拳’改变了曾经炒房者扎堆，扰乱房地产市场的状况。未来，随着购租并举制度逐步健全，楼市预期将更加稳定。”
　　北京楼市每日成交数据（5月15日）
商品房网上认购
商品房网上签约
存量房可售房源
存量房网上签约
&&& 文章来源：微信公众号北京新浪乐居
（责任编辑：刘静 HZ010）
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价钱还要自己谈 房主卖二手房提防中介有猫腻
[提要] 在二手房市场，常有这样一种情况：房主将房子以自己的心理预期价格委托二手房中介出售，没多久就频频有房产经纪人带人来看房，房主此时自然感到欣慰，但却发现，带看量不少，却不见成交。对此，有业内人士表示，这样的房主先别高兴，因为不排除是房产中介常用的“ABC”招数，实际上，在二手房买卖的过程中，还有不少类似的猫腻。
价钱还要自己谈 房主卖二手房提防中介有猫腻(购房网资料图片)
　　在二手房市场，常有这样一种情况：房主将房子以自己的心理预期价格委托二手房中介出售，没多久就频频有房产经纪人带人来看房，房主此时自然感到欣慰，但却发现，带看量不少，却不见成交。对此，有业内人士表示，这样的房主先别高兴，因为不排除是房产中介常用的&ABC&招数，实际上，在二手房买卖的过程中，还有不少类似的猫腻。
　　现象：带看量高但就是卖不出去猫腻：你的房子可能已成为别人的&托儿&
　　张女士家的房子位于金州新区，140平方米的房子售价180万元，而在小区中有类似面积户型的房源最低标价150万元，尽管张女士知道自己的售价略高，但是她依然觉得自己的房子很快就会出手。&我的房子楼层和位置都比那些房源好，不然我家的房子也不会总有人来看了，前天还有人来看，我正等他消息。&张女士认为，之所以出售了大半年还未售出的原因是，大户型的房子需要全家人商议，自然交易周期就会长。
　　像张女士这样的情况并不少见。对此，有业内人士透露，张女士所说的房源优势可能确实存在，另外，大户型或房款高的房源交易周期也确实长，但是，还有另外一种可能，就是房产经纪人采用&ABC&带看法，在用她的房子做&托儿&。
　　&ABC&带看法，在房产中介业内已经是不成文的规则，也是一些房产中介公司对新员工的入职培训课程。一位房产经纪人告诉记者，&ABC&带看法实际上就是对比法。通常房产经纪人最想卖出性价比较高的A房源，但怎么证明A是最佳的呢?就找一套正常性价比的B房源，和一套报价较高、性价比较低的C房源。然后，房产经纪人就会带着购房者先看C房源，再看B房源，最后购房者一看到A房源，就会觉得&超值&，进而在心理上对A房源产生认同感。
　　支招：对比周边房源适当调整报价
　　如果真的遭遇&ABC&带看法，房主应该怎么办呢?对此，有业内人士表示，应该对周边相似房源进行对比，适当调整出售报价，不要过高。但是这都基于对市场的了解。此外，最好能够与房产中介经常沟通，对带看后对方的反应及时了解，在此过程中，也可以发现自己的房源是否已经被视为&最低性价比的C房源&。
　　现象：告诫房主交给中介谈价钱
　　猫腻：阻止购房者与房主直接联络
　　&一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧。&这套说辞，对于不少出售二手房的房主而言并不陌生，因为不少房产中介都是这么告诫他们的。那么购房者压价，怎么办?不少房产中介还会告诉房主：&我这个客户看房杀价很厉害，不要和他过多谈论价格，否则他会觉得你很急着卖掉，不利于我们帮您卖个好价格，如果客户问起价格问题，就让客户和我们谈，我们会尽量帮你争取个好价格。&听起来，这些都有道理。
　　但对此有业内人士表示，实际上，不少房产经纪人并非只是单方面与房主如此协商，还与购房者方面有&单方协定&，这样都是为了阻止购房者与房主之间私下联络与沟通。比如房产经纪人告知购房者，房东是老客户，彼此关系非常好，您一会去就专心看房屋，其他事情交给他搞定，如果购房者对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，如果需要详谈，他会替购房者沟通。要是购房者对房屋不满意，也不要当面说太多，他会再找房子以供购房者挑选。此外，还会加上一些比较&煽情&的语言，比如&我们还要做房东的生意，希望您能体谅&等。
　　支招：多沟通以确定适应市场的报价
　　对于不少房主而言，制定房屋出售价格最佳的标准就是购房者的接受程度，但是房产经纪人往往为了成交，就一面要求房屋降价，一面对购房者宣称&在涨价&，再加上，房产中介不愿让购房者与房主间有太多沟通，房主的定价方向有时会偏离市场。对此，有业内人士认为，房主应更积极地与购房者沟通，对价格和市场有进一步的了解，以确定自己房源的最终报价贴合市场。
　　通过中介买房八注意
　　通过房产中介买卖二手房已经成为时下最常见的二手房交易渠道，但是确实有些风险需要购房者通过提前了解才能避免。昨日记者在采访时，一位业内人士对此表示，起码有8个事项应注意。
　　一是要查明房源的真实情况。二要留心付款方式，约定付款日期、数额、意向金的支付细则等。三必须要确定交房时间。四要了解房源连带的户口状况。五要留心住房维修资金。六要仔细看房产中介的预备合同，因为这些合同中对中介利益保护得很好，但对购房者可能有些疏漏。七要明确佣金支付的详细内容，比如由买卖双方谁支付，或者各占多少比例，是一次性支付还是分多次支付等。八要保留相关材料，比如与中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，以防日后纠纷时缺少证据。
(编辑 李亚平)
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