融创632亿收购背后的“曲线”布局
来源：地产中国网
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最近投资界流行出一种新说法：“听说现在投资轮次有了新分法：天使轮、A轮、B轮、C轮、BAT轮、Pre-IPO、IPO、孙宏斌轮”。&调侃说法的背后，透露出资本市场对融创的认可，也透露出融创现金流的大方怡然。&收购万达项目的自如——充裕自有资金+低息贷款保证&7月10日，万达和融创联合发布公告，宣布融创将以631.7亿元收购大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益。此消息一出，市场一片哗然。大家最关注的两个问题：万达为什么要卖项目？融创的资金从何而来？&7月11日早8点，融创中国正式发布公告，对这笔交易的细节进行批露。记者注意到，虽然整个收购金额达到600亿元之多，但支付方式并非一次性付清，而是分次支付，除此，万达集团还承诺，在收到第三笔款项之后将通过指定银行向融创中国发放296亿元的三年期贷款。&而在前一日接受媒体专访时，融创中国董事会主席孙宏斌也透露，此次收购万达项目的资金主要为自有资金，“截止6月30日融创持有现金900多亿，资金并不是问题”。&自有现金流的充裕加上近300亿元贷款的保障，市场所担忧的资金问题或已有出处。&融创购物车的底气——销售额飞速跨越&基本上今年以来，融创一收购，群众都会为它的资金担心一番。对比起来，融创方面却显得毫无压力。&业绩额，是融创收购底气的重要来源。2016年，融创全年实现合同销售额1506亿元，同比增长121%，迅速跻身房地产千亿阵营。本月5日，融创发布半年销售业绩公告，以1-6月合同销售额1118.4亿元位列各大房企销售排行榜第7位，并以6月合同销售额285亿元创单月销售新高。孙宏斌在7月10日当日接受财新记者采访时甚至透露，今年融创中国将实现超过3000亿的销售额。&这些数据，都有利地保证了融创中国的资金循环，增加了融创中国对抗市场风险的能力，也让其拥有了在行业波动期紧抓并购机遇的足够底气。&且融创公告显示，13个文化旅游项目的总建筑面积合计达到了5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。76家酒店均位于所在城市的核心地段，运营良好，具有良好的市场口碑和影响力。&可以说，对于擅长“销售”的融创来说，这次合作，为其补充了大量的土地储备和持有物业资产，也将成为它未来持续健康发展的重要“输血”来源。&曲线介入多元业务的算盘——千亿融创的“万亿布局”&对于一个想成为行业排头的房地产企业，在跻身千亿后，就需要提前设想好“万亿规划”。在新房成交天花板已现的市场大背景下，多元化成为房企不得不思考的布局。&在步入2017年以后，融创显然在这问题上做出了许多解答。此次深度介入文旅地产和持有型酒店，也被业内猜测为其意在为自己的未来探索更多的可能性，使其能够对冲房地产行业的波动周期，并获得更加均衡的发展和新的增长点。&在业内人士看来，融创和万达的这次收购并不是一次单纯的资产收购，而是一次强强联合，“融创是中国高端物业产品开发和服务领域的领先企业，其高端产品运营经验可以提升销售项目产品品质和服务，超强的销售能力也可提升现可售物业的业绩表现。万达作为文旅和酒店经营的领先者和龙头企业发展已经数十年，多年来积累了深厚的持有型物业经营能力。此次收购，融创和万达形成了“持有物业高端专业运营+销售物业高端精品操作”的强强联合的模式，双方都对大消费大娱乐的未来有着共同的认知”。&这样的合作想法，与年初时孙宏斌所说的“未来最看好五大领域：房地产存量市场、金融、资源性行业、大娱乐、大健康”理念不谋而合——文旅地产和酒店型物业的未来，正是中国消费升级，大娱乐大消费时代到来的重要发展趋势和商业市场。&但是，要进军到“大娱乐”这个领域，需要很大的资金投入和长时间的培育和积累。对于融创来说，以“曲线”的方式进入，不失为业务培养的最快渠道。业内人士认为，“万达作为中国文旅和酒店领域的龙头，因为自身战略原因（去地产化和回归A股）出让相关资产，而融创通过收购，少走了很多年的弯路，无论资金成本还是时间成本都大幅度降低”。&据融创方面透露，融创未来将依托万达在文化旅游项目的丰富运营管理经验，品牌优势和公司在销售地产的优势，打造更具市场竞争力的产品，更好的实现项目价值。不仅如此， 此次项目合作完成后，也意味着融创将与万达商业自营品牌和多个国际知名酒店管理品牌、强大的主题公园、高端健康、教育与商业品牌建立起强大的合作关系，融创在文旅以及持有型物业开发及管理方面将形成强大的合作阵营，有助于融创迅速进入专业化、规模化的文旅酒店运营行业。&此外，融创在公告中提到的“未来将继续和大连万达商业在其它项目上以及电影等领域进一步深刻和加大合作力度”，也在业内引发了多种猜测。&公开资料显示，目前，万达集团在国内拥有万达影院达到455家，共4000块银幕，在国外，早已并购了欧洲最大电影院线Odeon、北美第二大院线公司AMC、澳大利亚第二大连锁影院Hoyts。除了影院资产，万达的影视业投资还涉及电影大数据公司慕威、国际影视制作传奇影业等。可以说，如今，万达已经涵盖影视投资、制作、发行、放映及后产品等全产业链、全球性的产业版图。而融创则在2016年末选择投资入股乐视网、乐视致新、乐视影业，全面涉足网络视频内容、电视硬件和影视内容制作等，对于“电影”领域的窥视可见一斑。&预计此次融创与万达的合作，这进一步深化融创的影视娱乐板块的布局，让融创具备了影视全产业链和全球化的视野，进一步实现内容制作、屏幕院线、电视硬件、线上网络、投资发行的大娱乐布局。 &
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金融之家7月11日讯，继昨日(7月10日上午)宣布：拟以632亿元向融创(HK01918)转让13个文旅项目和76个酒店，“双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、及股权交割”。这是一次很少有人想到的收购，也是中国房地产企业间最大的一次收购交易，而对于突如其来的交易，，王健林给出的理由是“大幅降低商业的负债，并进一步实现轻化运营。”
融创中国今日早间公告披露收购万达资产的细节。据公告，融创房地产(融创之间接全资附属公司)作为买方，与大连万达商业订立框架协议，融创房地产将收购万达商业下属13个文化旅游项目公司91%权益及76家城市酒店100%权益，代价为人民币295.75亿元和335.9526亿元，合计631.7026亿元。值得注意的是，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。
继150亿战略入股乐视以后，，融创再出“大手笔”。而融创今早开盘后股价翻红，截至发稿，涨6.62%，报15.7港元。万达酒店发展(HK00169)跌3.53%，报0.82港元。
无论是酒店文化旅游，都是万达转型的重要筹码。截至2016年6月末，万达旗下已开业酒店达79家，平均每家有客房310套。其中，49家自营酒店收入14.8亿，超过国际品牌(第三方)运营的30家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。而融创以335.95亿元，收购万达旗下76个酒店，平均每家4.42亿。而自合同期满后，由第三方管理的30家酒店，将成为轻资产化下的“牺牲品”。
按照王健林提出轻资产模式，万达2017年上半年营收1348.5亿元。其中重资产的地产业务收入568.3亿元，占比42.1%;轻资产的服务业收入780.2亿元，占比57.9%。轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担，降低风险。
今年启动的26个“万达广场”已全部采用轻资产模式(投资类14个、合作类12个)，并自“去地产化、轻资产化”之后，万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。但昨天酒店卖给孙老板的交易却使“轻资产”变了味，更像是“卖资产”。
自王健林2015年7月发布“万达旅游发展战略”时，当时规划到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城，年接待游客2亿人次。而现在，王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主，其余13座全部被抛售。以这次融创收购的13个项目，总投资意向5000亿有余，更能看出文旅城项目对于万达集团的重要性。
对于融创而言，总共借了大约5万亿的钱，130多家房企平均每家房企的负债率高达77%。十多年前孙宏斌就品尝过资金链断裂的苦果，而融创近两年的扩张，孙宏斌自己也认为负债率高，同时也伴随巨大的风险，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。王健林通过变卖的方式降低风险，归还银行债务，负债率显著提升之后，即使拿到了乐视这张互联网“化反生态”门票，融创收购万达项目的632亿元从哪儿来?
虽然融创年报以及其他公开信息表示为融创的自有资金，孙宏斌也表示截止今年上半年融创仍有“900多亿元”账面现金计算，在完成收购之外，账面现金仅剩300亿元左右。融创2016年报显示，其借贷本息合计1285.55亿元，2017年内到期的借贷本息合计386.78亿元。
因此，融创仅以300亿元左右的账面现金，会不会买到一些有法律“瑕疵”的资产，值得担心。但事实上，作为中国房企排名前7的企业，融创中国账面现金数字以及此次大手笔收购全靠借贷支撑。据公开资料显示，截至2016年年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，借贷总额1128.44亿。
而融创资金链因此承压的同时，还得以收获近3000万平方米的土地储备，同时进军孙宏斌觊觎已久的文旅领域。面对此次贷款对象和信用背书巨变的这次收购，对于孙宏斌而言，并不比十多年前轻松。而且，这笔600多亿元的交易，需要在7月31日前完成详细协议，并尽快完成支付。相当一些万达城，刚刚签约，相关的土地手续、规划程序，按照惯例，都需要相当一些时间来推进，可能都还没有完全完成。
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(C) 2016 友情连接QQ： 爱新闻头条 http://www.融创632亿元收购之后 中国或生新地产债务之王
摘要：马来西亚联昌国际银行（CIMB）分析师称，新收购可能推高融创净负债率。融创的负债水平可能超过目前的负债冠军恒大。腾讯证券讯 彭博新闻社报道，在一些中国富商巨贾放慢收购步伐，潜心减少庞大的债务负担之际，一位房地产行业的亿万富豪却走上了相反的道路。融创中国董事长孙宏斌过去一年掀起了收购狂潮，周一更是宣布以632亿人民币（约93亿美元）收购万达集团资产。该交易创下了中国房地产行业的新纪录，但可能也会让孙宏斌的公司成为中国负债最重的开发商。在其他热衷收购的集团企业因政府加强审查而放慢收购步伐之际，孙宏斌却在带领融创中国展开雄心勃勃的扩张。对于成立了14年、市值比万科和中国恒大等行业龙头小许多的融创而言，这笔交易令人担心公司是否会偏离住宅业务的核心专长，走上高负债之路。联昌国际证券有限公司驻香港分析师Raymond Cheng表示，这笔交易可能会使融创的净负债率从去年底的略高于208%升至300%，高于目前的负债冠军中国恒大。他表示，他的估计将永续证券算作债务，并可能根据公司的更多财务信息而进行调整。Cheng在接受采访时表示，市场已将融创看作新的恒大。他补充表示，恒大的净负债率可能已经从432%下降至200%以下。彭博数据显示：融创2016年负债率同比增加168%（图片来自彭博）在接受财新采访时，孙宏斌试图减轻外界对融创杠杆水平的担忧，声称该公司不会因与万达的交易而增加负债，在交易中该公司使用的都是自家资金。此外，花旗集团指出，融创过去的高杠杆交易已初见成效。为了证明这一点，花旗引用了一些例子，比如融创在2014年和2015年进行的土地购买。投资者对融创增长的支持，也使得该公司股价从年初至今已上涨129%。不过，仍有担忧情绪挥之不去。根据彭博社的数据，2016年年底，融创是中国大型开发商中毛利润率最低的：伴随营收增长的是净利润的下滑。美国信贷研究公司（CreditSights）维持对融创股票“逊于大盘”(Underperform)的评级不变，并将原因归咎于该公司过于野心勃勃和过度依赖债务的经营模式。根据彭博社的数据，8.75%的融创2019年到期的美元债券，年初至今已下跌3.4美分，至104.6美元。国际评级机构穆迪给融创美元债券的评级为“B3”，比投资级别低六级。标准普尔给出的评级为“B”，比投资级别低五级。惠誉给出的评级为“BB”，比投资级别低两级。彭博旗下彭博智能（Bloomberg Intelligence）分析师Kristy Hung指出，鉴于融创的并购胃口，该公司的负债情况“可能会继续恶化”。Hung表示，对于中国的开发商来说，酒店业务不是一项轻松的业务。他举例说明，2016年有三家中国企业的酒店业务均出现亏损，并指出之前的文件显示截至2015年，万达旗下60%的酒店都位于市场供过于求的较小城市。心生疑虑新加坡信贷研究公Lucror Analytics的信贷分析师Chuanyi Zhou也对融创收购的资产是否与该公司现有业务相适应表示怀疑。他警告称，在今年早些时候斥资22亿美元入股乐视之后，融创可能会出现“流动性问题”。彭博数据显示：与恒大、万科、碧桂园、中国海外相比，融创的还款能力系数最低（图片来自彭博）（编者注：还款能力系数是税息折旧及摊销前利润（EBITDA）与利息支出的比例，可反映一家公司的现金流动性。）“我认为，收购没有给融创增加很多价值，”Zhou说。孙宏斌指出，虽然他对房地产行业未来五年至十年的发展前景保持乐观，但他也在关注医疗、金融和自然资源等领域，旨在提振融创未来五年至十年的增长。根据融创去年年报，孙宏斌持有该公司53.8%的股份。2003年，孙宏斌在天津创建了该公司。对于融创而言，两件里程碑性质的事件分别是：2010年在香港上市以及2011年收购绿城中国（HK03900）旗下住宅项目。2015年，当融创接近与陷入困境的佳兆业集团（HK01638）达成收购交易时，其收购动作已开始引人关注。佳兆业是第一家出现离岸债务违约的中国开发商。不过，孙宏斌最终放弃了这桩交易。(米娜)融创收购万达632亿项目，王首富到底肿么了？
融创收购万达632亿项目，王首富到底肿么了？
商业地产投资动态研讨
请点击输入图片描述7月10日上午，万达商业、融创中国联合发布公告：融创中国以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元……去年，王首富在接受采访时，把迪士尼喷成了狗，豪言万达文旅城要让“上海迪士尼乐园在20年时间里，难以实现盈利”。不过，任何一个有基本常识的人都知道，这你妹是在装逼。如果万达能嘴炮干掉世界第一的文化企业，那么王首富还炒个毛地皮？但是，去年此时你要敢说王首富是在装逼，那么你就是汉奸卖国贼……还好，今天，当上海迪士尼第一年就盈利时，王首富就把他的13个文旅城打包卖了。7月10日上午，万达商业把13个万达文旅城和76个酒店的所有股权和产权，一次性全部打包卖给了融创，总金额高达631.7亿元！不过，631.7亿很高吗？不说酒店，酒店的价格相对透明。老斯基只说那13个要把迪士尼打成狗，并让王首富成为“保卫民族文化英雄”的项目，为毛才卖了不到300亿吧。请点击输入图片描述呵呵，广州万达城项目，预计全部投资可达500亿、昆明万达城计划总投资为400亿元、重庆万达城高达550亿……那么，这13个项目的总投资怎么说也应该是5000亿起步啊。然而，白纸黑字的合同上写的是，总共不到300亿，平均每个文旅城才23亿。而且，就连这300亿也不全是万达的，还欠着一屁股银行贷款，收购要求融创承担项目现有的全部贷款。很显然，这次收购捅破了王首富装的逼。老斯基从没觉得装逼有什么不对，只是感到可惜，你丫都首富了，还有必要装逼吗？今天，你不欠迪士尼一个道歉吗？难道，你把打败迪士尼的重任，一并打包卖给孙宏斌了吗？其实，王首富并不是忘记了自己装的逼，而是在钱面前，说过的话也就算个屁了。毕竟，他还说过，“万达是少有的，敢公开说不行贿的企业……”请点击输入图片描述言归正传，“价值5000亿”的13个项目，以不到300亿卖了，是不是王首富亏大了？呵呵，王首富不仅没亏，还发财了。只是，地方XX亏了。上海迪士尼或者地球上任何迪士尼，都是靠乐园产业发财，而中国特色乐园则不同。中国乐园的模式从来都是“乐园＋房地产”，就是房地产商通过投资主题乐园为地方XX带来人流，从而增加税收和解决就业，而地方XX则为乐园提供附带住宅用地，号称双赢。请点击输入图片描述比如，以南昌万达文化旅游城为例，在400亿元总投资中，一半的资金用来开发200多万平方米的住宅楼和写字楼。连王首富自己都说了“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本……”SO，对于王首富来说，重点不是乐园，而是房地产。这次，王首富虽然把13个项目卖给了融创，但万达出售的只是商业项目（文化城），附带的住宅项目没卖，依然属于王首富啊。那么，你觉得融创接手后，没有一块住宅用地，还会再按照万达给地方XX许诺的规划，再投资4700亿吗？而且，这13个文旅城，从2009年到今天，哪个不是赔成了狗？请点击输入图片描述（大茶壶，你给我一个赚钱的理由？）不过，王首富也只是看起来发财了而已，毕竟能装进自己口袋的钱，才叫钱！对于这次万达超级大甩卖的原因，王首富解释说“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”前一句说“万达负债不算高”，后一句说 “今年清还绝大部分银行贷款”，这你妹到底是什么意思呢？老斯基也不知道，我只知道中国很少有房地产商的负债率在100%以下，而万达的负债率才72.7%！请点击输入图片描述明明是中国负债率最低的房地产企业之一，为毛王首富还要急着还银行贷款呢？呵呵，现在谁欠银行贷款都可以，只有万达不行。如果万达今年不还清绝大部分银行贷款，就不怕6月22日的“股债双杀”再来一次吗？不过，这一切都是王首富咎由自取啊！请点击输入图片描述万达真正的问题从不是欠银行多少钱或者其他什么，而是这些年来，王首富光想着赚钱，忘记了学习。忘记学习的结果就是，2016年万达仅仅在影视方面的海外并购，就累计花费520亿元！为此，王首富还装了一个逼，说万达是“一百多年世界电影史第一次出现跨国电影院线集团，以前所有电影院线公司都是区域经营，从没出现过跨国院线集团。”OK，你这么牛逼，有考虑过有关部门的感受吗？甚至，王首富不仅没考虑有关部门的感受，还在今年5月，被问及海外投资收紧问题时，轻描淡写地说“XX外汇管制是暂时性的……”这尼玛不是咎由自取，什么是咎由自取？再看看排在万达身后的恒大吧，许老板就从没有忘记学习！请点击输入图片描述（爱学习，就是这么自信！）日，许老板宣布免费让渡14.07%的万科股份表决权，给深圳地铁。十天后，当王首富还想着往外跑时，许老板又宣布“恒大是一个没有走出中国的企业，未来几年没有这个计划。”SO，许老板现在玩得风生水起啊！所以啊，在我们这片土地，别管你是谁，哪怕是首富，也不能忘记进步，忘记学习啊！当然，知错就改的孩子，还是好孩子。把这些项目卖了，把银行的钱还了，记住教训，万达就可以IPO了，去A股把这些钱再圈回来呗。请点击输入图片描述毕竟，把13个文化城和76个酒店卖了后，现在房地产市场又惨得一逼，很多万达广场都处于亏损的状态，你再不让万达来A股圈钱，难道让它去挣钱？只是，万达这么一个大块头来A股圈钱，你觉得我大A股还能保住三千点吗？言归正传，万达的故事基本结束了。而且，在这起收购中，万达一点都不重要，重要的是融创。不仅仅是国内的经济砖家，任何一个地球人都无法理解融创这次大规模收购万达项目的原因。难道，孙宏斌要亲自干死迪士尼吗？或者说，在孙宏斌眼中，干死迪士尼这种小事根本不值一提。融创不仅仅150亿入股乐视和631亿收购万达项目资产，它还是中国现在拿地最凶猛的房地产商。在保持全国数一数二的土地储备同时，融创跨行业收购各类资产，已高达上千亿！然而，融创市值连600亿都不到啊！请点击输入图片描述今天，中国经济中最神秘的谜题已经不是王首富到底会如何，而是融创哪来这么多钱？老斯基也不知道神奇的融创为毛会有这么多钱，只知道2007年融创引入了一个超级牛逼的“战略投资者”……哎，只能说，贾跃亭再见，孙宏斌你好！SO，这次融创收购万达诸多项目，绝不仅仅是钱那么简单。这次交易充分说明，融创已经取代万达，成为新一代XX主义接班人了……呵呵，我屮艸芔茻！请点击输入图片描述请点击输入图片描述在中国啊，没有觉悟就当不了企业家。所以，无论王首富，还是孙宏斌，比的从来都不是企业，而是觉悟。但是，有觉悟，没尊严啊！你们的职业尊严在哪里？或许，中国真正有尊严的商人只有那个85岁，自己扛个锄头上山再创业的老头了。毕竟，老子就是没觉悟，老子就是不学习，我TM都90岁了，有本事你一枪崩了我啊……来源：老斯基漂移（ID：laosijicj） 作者：老斯基
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