开发商破产业主的购房款还能拿到么？如果拿的到能拿到多少？
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[法律专家]
在期房销售中，如果刚交完首付，但并未办理按揭贷款，此时开发商破产，签署的商品房买卖合同是有效的。因开发商破产而导致合同无法继续履行，开发商应退还首付款，并承担违约责任。房屋已交付，未办理房产证开发商此时破产的，按照法律规定，应该优先保护已支付全款的业主利益，如果开发商因此而无法办理房产证时，业主可以要求退房，因为房屋虽已交付，房款亦全部支付，但并未进行房屋所有权转移登记，无法发生物权变更的效力，所以合同并未履行完毕。在这种情况下，虽然开发商已破产，但业主仍需继续还房贷，因为贷款是业主跟银行之间的借款关系，跟开发商没有直接关系，开发商通常承担连带担保责任。如果业主不按期交房贷，造成逾期后，基于借款合同和担保合同银行会将业主及开发商同时诉上法庭，一般开发商都在银行留有保证金，此时银行通常会先执行开发商的保证金抵偿房贷款，银行会冻结业主的账户甚至拍卖该房屋。业主购买期房，缴纳了首付款签订商品房买卖合同后，开发商破产的，业主可以要求解除合同，返还首付款以及利息。开发商破产，法院一旦裁定进入破产程序，破产之前发生的债务，只是普通债权，无法优先清偿，只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。望采纳，谢谢！
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周边租房：是作为破产财产进行清算，还是转由其他处理，有没有明确的处理程序
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企业也要按照破产法的规定,依法进入破产程序.
2.按揭与不按揭是没有区别的,因为对开发商而言,按揭与不按揭没有区别,开发商与购房人之间并没有借贷关系.
3.全体业主自行按盘的可能性不大,因为与开发商存在债权债务关系的还可能有施工单位\设计单位\供货商等,经济纠纷会比较复杂.
4.在地根紧张的情况下,只要烂尾楼的品质还有挽救的可能,如质量没有重大缺陷,户型不是十分落后,在法院拍卖的情况下,会有开发商接盘续建.
如果开发商倒闭了,也就是你们的买卖合同无法继续履行，开发商无法按期交房，你及其他债权人可以向法院申请开发商破产还债,让开发商用现有财产按债权比例偿还债务，包括你...
破产的房地产公司的烂尾楼。买到的价格肯定是非常便宜的。同时也是受法律保护的。只要你取得了该房屋的所有人，那就是没问题的。。房地产公司破产，是根据破产法来确定的。...
如办理了预售合同登记的话,根据物权法的规定,可对抗第三人.即现在的另一个开发商.如没有办理预售登记,则只能起诉原开发商,要求双倍返还定金.从现有陈述看,得不出开...
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根据《民事诉讼法》第204条的规定，破产财产须优先拨付破产费用，破产费用包括
(1)破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，以及聘用工作人员的费用;
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这个不是我熟悉的地区购房者付钱十多年没拿到房 开发商却要破产！业主怎么办？
来源：现代快报
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　　当初的规划图　　建成至今，这两栋楼房依然少有人入住2002年交定金；2009年才开建，2011年建好，如今开发商要破产，房子仍未交付2002年，33位购房者成了南通市久发房地产开发有限公司（下称“久发公司”）的新客户，他们憧憬着搬新家的喜悦，全然不会想到之后的艰难。2003年，学田北苑三期住宅小区4幢新房中的北侧两栋顺利交付了，2011年，属于33位业主的南侧两栋才坎坷完工。然而，33位业主接到通知，必须得补足差价才能交付。为此，开发商与业主对簿公堂。今年初，连开发商久发公司也要破产了。“住宅楼难产，是因为规划范围内要拆建的一所特殊学校占据了地块，学校、政府都有责任，后果不该由开发商全部承担。”近日，久发公司负责人张树清向本报投诉时称。购房者：定金付了十多年，却拿不到房子“我是2002年订的房子，当时便宜，每平米才两千多块钱，购房合同上写着第二年就能交付，但到现在，我都没能拿到房子！”购房者成先生口中的房子位于南通龙王桥东路南侧，两栋六层高的住宅楼在此毗邻而建，外墙橙白相间，看上去跟新房一样。这两栋住宅楼中，有着包括成先生在内的33名业主的房屋，他们在13年前就已签订好预（销）售合同并支付了部分房款。然而，直到现在，这两栋已经落成数年的住宅楼内，几乎没有业主搬入。成先生告诉记者，原定2003年开工的房子2009年才开工。“之前，开发商一直告诉我们，房子肯定是要建的，只是要等政府调整规划后再建设。因为2009年之前，原本在规划红线内的部分地块一直被一所特殊学校，及部分零散的拆迁户占据，这两栋住宅楼一直无法开工。”房屋开工，33位购房者们也终于有了个“盼头”。2011年，这两栋“姗姗来迟”的住宅楼终于落成。2012年1月，久发公司取得了《商品房预售许可证》。可这时，又一个消息如冷水般泼了过来。成先生说，开发商表示，当时的房价和2002年相比，不能同日而语，要想拿房子，必须按照当时的市价（即约12000元/平米）补上差价。“本来我们就是受害者，拖了这么多年，非但不给我们房子，还要补钱，这是什么道理？”气愤之下，成先生等33名购房者，将久发公司告上了法庭。近年来双方数次对薄公堂，但却始终没达成一致。这是为何？据成先生的描述，由于久发公司在建设初期，瞒着购房者们将房屋户型偷偷改变了。而这，成为了开发商无法履行购房合同的理由。开发商：两栋住宅楼硬生生被拖成“难产”近日，现代快报记者向南通市久发房地产开发有限公司进行了求证。面对购房者们的质疑，该公司董事长张树清连连“叫屈”，他认为，自己在这场“攻坚战”中，扮演的也是受害者的角色。据了解，在本次事件中涉及到的这两栋住宅楼，属于由久发公司开发的学田北苑三期工程。当时，久发公司经批准，在法轮寺河南侧开发建设学田北苑38-41幢住宅楼，总占地2200平米。其中，位于龙王桥东路北侧的两栋住宅楼，在日就已经通过竣工验收，并交付给了业主。而购房者们反映的这两栋住宅楼，位于龙王桥东路南侧。这四栋住宅楼，是同一期工程，也是同时对外进行预售。现在，路北的两栋住宅楼早已有业主入住，已经成了老小区。而和它站在同一“起跑线”上的两栋涉事建筑，却被拖成了“难产”，其引发的种种纠纷，到现在都未曾解决。症结：一所“难搬”的特殊学校早在2002年就已经取得了建设用地规划许可证及国有土地使用权证，为何直到2009年，这两栋建筑才开始动工？对此，张树清辩称，并不是开发商为了一己私欲将工程延期，最大的原因是由于客观的“不可抗力”。在他看来，这一切问题的症结，就在于“横亘”在这一地块上、十分“难搬”的特殊学校。据现代快报记者了解，张树清所说的这所学校，是一所主要面向崇川区智力残疾儿童实施九年义务教育的特殊教育学校（下文简称“辅读学校”）。其当时占地面积约为2亩，规模为一至九年级，共有9个班级，全校师生近150名。这处学校原址位于地块东侧，而该学校教学楼中，有一部分占地面积当时被划入了久发公司建设的这两栋住宅楼的规划红线内。“当时龙王桥东路拓宽，由原来的6米扩到了20米，大路直接通到了校门口，学校面积太紧张了。”张树清说，最早先的规划是，将这所学校拆除后原址重建。原本顺利进行的这一改造方案，为何中途搁浅？张树清称，这是由于辅读学校的安置方案，自2001年起就一直在变动，而这直接导致了学校难以“挪窝”。早在2001年年底，考虑到学校部分面积被龙王桥东路占据，当地教育部门就在与久发公司协商后，决定将辅读学校迁入聋哑学校，并将辅读学校当时占用的地块交由久发公司开发。随后数年间，当地政府和教育部门，也顺应政策变化，对辅读学校提出了新的要求。“安置方案不断变，学校也就不好拆。”张树清称，这一拖，又是好几年。最终，辅读学校与其余几所特殊学校合并，建成了现在的南通特殊教育中心。待学校搬走后，这一工程才终于得以动工。“我们也很急啊，工程一直拖着，土地使用的延期报告我们都打了好几次。”张树清称，他认为自己和购房者们一样，也是工程中的受害者。成本提升了多年之后建成的房屋要涨价2009年底，这所辅读学校终于从龙王桥东路南侧迁走，迟了7年的这一工程，正式破土动工。两年后，在购房者们的期待中，这两栋崭新的六层楼房立了起来。然而，房子是建好了，新的问题却接踵而至。首当其冲的是，隔了这些年，房价早已连番上涨——这房子，该怎么卖？据张树清介绍，2002年，当时学田北苑小区房子的均价只有2300元/平米左右，到2012年，物价上涨，建造成本增加，按照当时的行情，这一小区的均价已经攀升到了12000元/平米左右。张树清向现代快报记者出示了一份当时的商品房预（销）售合同。上面注明，一间总价为356400元的房子，购房者应当于购房当日支付定金5万元，于日前分期总共支付房款20万元，其余的则在拿房时一次性付清。“要是有购房者按照合同，把房款一步步交来，那等房子建好了，我一定会按照当时的价格，把房子交给他们。”张树清表示，当初这两栋住宅楼总计有62套房子，售出的为33套。然而，当时总共交付的定金为125万元，房款只有35万元，没有一户是按照购房合同的约定，交付完所有款项的。“当时他们说，房子一直建不起来，所以后续的款项都没有交，这本身就违反了当时签订的合同。”也正因为此，张树清认为，购房者们均没能履行合同，因此当初的合同早已无效。再加上建造成本在七年后连番上涨及户型改变的事实，重新协定房价才是公平的。对簿公堂：开发商将赔付2700多万张树清的这一看法，后来也成了他在法庭上为自己进行辩护的理由。购房者们坚持按照原价拿房，开发商希望能重新协定价格，从2009年工程动工起，双方矛盾就一发不可收拾。随后，僵持不下，购房者们相继将久发公司告上了法庭。2012年1月，崇川区法院向久发公司送达了《房屋查封通知》。涉事楼栋随后便被依法查封，无法再进行买卖。记者了解到，在楼栋建成后的数年间，购房者们与久发公司的诉讼官司有数十起，而最终的审判结果几乎一致。日，南通市崇川区人民法院曾对成先生的起诉作出一审判决，判定久发公司承担主要责任，解除购房者们与久发公司之前签订的购房合同，久发公司退还其购房款，并赔偿其损失。之后，诉讼双方均不服，向南通市中级人民法院提出了上诉。法院经审理后认为，双方均怠于履行自己的义务，目前合同已经无法继续履行，应予以解除，最终判定维持崇川法院的判决结果。如果按照这样的判决执行，除了退还当时预付的房款之外，久发公司还将赔偿这些购房者们总计2700多万元。而对这样的结果，久发公司表示不能接受。“这个工程总共耗费大概上亿，几乎是2002年时的10倍。这些年里，我们公司开发不了其他项目，完全是被拖垮了。”张树清称，这些年间，公司里的员工拿的都是基本生活费，为了将这两栋房子造出来，公司目前已经负债约2亿元。在这样艰难的条件下，完成了这一工程，张树清认为，这2700余万的赔偿款，对于久发公司来说，实在是太过沉重了。
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房地产企业“破产” 购房者该怎么办？
作者：佚名&&&
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　　与其他企业破产不同，房地产企业破产最直接的受害者往往是购房者，他们面对的可能是质量千疮百孔的烂尾房，甚至可能连房子什么样都没能见到。退一步说，即使拿到了房子，长久的折磨也在后面：拖欠税费的房地产商跑了，自己的房产证也可能拿不到了，物业管理成了烂摊子。
　　房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。以下将分这两种情况进行讨论。
　　一、房屋已建成
　　 房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。
　　二、房屋未建成
　　 若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。
　　1、按揭贷款所购房屋的权利归属。
　　企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商破产对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
　　在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
　　2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。
　　与按揭买房不同，在分期付款购房的情形下，在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房人是否足额支付价款可以分为以下两种情况讨论：
　　 第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
　　第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
　　开发商破产后房产证如何办理
　　依据2008年国家颁布实施的《房屋登记办法》，购房者要取得房产证，必须和开发商共同办理，并提交以下资料：商品房买卖合同原件、开发商委托书和营业执照、全额购房发票、房屋测绘分户图、契税完税证、维修基金发票等，只有在这些资料齐全并且买卖双方共同到场的情况下，方可依法办理房产证。但是对于开发商破产后，购房者该如何办理房产证，目前国家的相关政策还没有明文规定。
　　对于该问题，河南安多律师事务所律师宋叶锋认为，开发商破产后，虽然其法人资格已经消失，但其与购房者的买卖关系依然存在，而且在办证过程中，购房者才是真正的办证主体，开发商只起到协助作用，因此，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证，具体步骤如下：
　　第一，购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销。
　　第二，如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
　　目前市场上因房地产企业“破产”、产权发生纠纷、工程质量不合格等原因而停工形成许多烂尾楼，避免买到烂尾楼提出以下几个建议：
　　一、买房最好买现房，即买即住，就不用担心开发商烂尾的问题了;
　　二、选择大开发商有实力的，资金雄厚就不怕开发商最后没有钱建房，而烂尾了;
　　三、看房子是否已被抵押:尾房的产权状况对购房人来说尤为重要。业内人士提醒，购买尾房首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了。购买前要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押;如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等等;
　　四、买期房尽量不要一次性付款，和开发商协商根据楼盘进度付款;
　　五、买房需要看开发商的五证，有没有预售许可证;
　　以上就是怎么避免买到烂尾房的几点注意，希望大家多注意，买到中意理想中的房子。(中金在线综合每日经济新闻、洛阳日报、搜房网)
责任编辑：zdsh
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