我通过中介想买一套二手房,可签购房合同的时候来的人并不是房主,而是房主的委托人,其声称房主已经出国,此房是房主委托他出售的,他与房主是亲戚.请问:
1.这种情况下的交易合乎法律吗?有没有问题?
2.他是否要出示和房主签定的委托书?此委托书要经过怎样的程序才具有法律效力(如公
我通过中介想买一套二手房,可签购房合同的时候来的人并不是房主,而是房主的委托人,其声称房主已经出国,此房是房主委托他出售的,他与房主是亲戚.请问:
1.这种情况下的交易合乎法律吗?有没有问题?
2.他是否要出示和房主签定的委托书?此委托书要经过怎样的程序才具有法律效力(如公证)?
3.我还需要向他索取什么证明文件?
4.房主要否也在购房合同上签字(可他人在国外)?
4.在此次买卖中我需要注意什么问题?
（1）合法。
（2）要出示他与房主在公正处办理的全权委托合同。
（3）除了房屋证件外，最重要的就是那份公正书了。
（4）如果办理了委托公正，房主是不用到场签字的。
这类型的交易方式，大部分是中介自己在抄房。卖主想卖房，中介觉得便宜，自己出资购买，但又想避免二次过户，多交税钱，和卖主在公正处办理全权委托后，房屋就掌控在手上了，找到买主后可以赚点差价了。
（5）1.产权过户。产权过户，是二手房交易最基础的一部分，也就是拿到房本了。
2.房屋腾空。很多
二手房交易时，房主的房子都不是空的，在交易时，购买者应在合同中写明“要求房主在产权过户之前将房子腾空，否则将由购房人自行处理”。为什么要这么做呢？在二手房实际交易过程中。出现过这样的事例，房主口头答应购房人在产权过户前将房屋腾空，购房人也没太在意，等产权过户后，房主以种种理由搪塞，迟迟不腾房，购房人干着急也没办法。
　　3.费用结清。二手房交易时涉及到水、电、气、暖等费用及相关信息费、物业费的结清问题，现实交易中出现过业主费用没结清，产权过户后由购房人，也就是新的产权人不得不承担费用支付的案例。...
（1）合法。
（2）要出示他与房主在公正处办理的全权委托合同。
（3）除了房屋证件外，最重要的就是那份公正书了。
（4）如果办理了委托公正，房主是不用到场签字的。
这类型的交易方式，大部分是中介自己在抄房。卖主想卖房，中介觉得便宜，自己出资购买，但又想避免二次过户，多交税钱，和卖主在公正处办理全权委托后，房屋就掌控在手上了，找到买主后可以赚点差价了。
（5）1.产权过户。产权过户，是二手房交易最基础的一部分，也就是拿到房本了。
2.房屋腾空。很多
二手房交易时，房主的房子都不是空的，在交易时，购买者应在合同中写明“要求房主在产权过户之前将房子腾空，否则将由购房人自行处理”。为什么要这么做呢？在二手房实际交易过程中。出现过这样的事例，房主口头答应购房人在产权过户前将房屋腾空，购房人也没太在意，等产权过户后，房主以种种理由搪塞，迟迟不腾房，购房人干着急也没办法。
　　3.费用结清。二手房交易时涉及到水、电、气、暖等费用及相关信息费、物业费的结清问题，现实交易中出现过业主费用没结清，产权过户后由购房人，也就是新的产权人不得不承担费用支付的案例。
　　4.户口迁出。这个问题是购买二手房的人最不注意的一个环节，现实交易中也出现过原房主户口不迁出，购房人户口迁不进来的案例。
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您好，合同是与中介签订的，只能找中介，中介如果有房主的授权，你直接起诉中介追究中介的违约责任，当然可以获得违约金赔偿；如果中介没有获得房主的授权，那么本来这个合...
你好，委托是可以的,,是就产权证上的产权人,必须全部到场的情况下,到公证处办理一个公证委托,,到时候过户时,产权人可以不到场,。。。如果不是所有产权人都同意的情...
可以的，委托给房产中介就行，但是在办理过户时房主本人必须到场！
可以是可以，但好像有点过分。中介也是不容易的，一个业务人员辛苦的带看房，回头你跳人家。呵呵。其实你可以和中介方谈一下中介费的。而且在过户中很多细节有中介方还是有...
答: #日照牧海渔家#你好！请问“家庭房”是不是在一楼？“海景房”在二楼？
答: 你朋友是宫颈息肉.推荐一文,供你参考:什么是子宫颈息肉子宫颈息肉是慢性宫颈炎表现的一种，在已婚妇女中比较多见。　　子宫颈是子宫下端的部分，其内腔呈圆筒形或梭形，...
答: li660912同学：您好！您有这样的想法非常好，说明您知道父母为了您成长的辛苦和劳累。呵呵，有这样的心理，我想您一定会在学习上下苦功夫，以优异的成绩来回报父母...
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这个不是我熟悉的地区
相关问答：12345678910111213141527日，济南市住房保障和房产管理局与市工商行政管理局召开新闻发布会，两部门共同制定了《济南市房地产经纪服务合同》、《济南市存量房屋买卖合同》 （以下简称《合同》）等合同文本。即日起在全市正式推广使用。
27日上午，济南市住房保障管理局副局长李胜伟介绍，近年来，济南房地产业得到快速发展，但由于目前针对房地产经纪服务行业管理的现行法律法规较少，也可以说还不健全，目前市场中仍有一定数量的违规和不诚信经营、利用格式合同搞欺诈、承诺不落实等现象，造成消费者利益受损，也给济南房地产业发展造成了不良影响。
为了有效打击违规房地产经纪机构扰乱行业正常经营行为，切实保护交易当事人的合法权益，今年年初，济南市房管局和工商局即着手制定起草《济南市房地产经纪服务合同》、《济南市存量房屋买卖合同》等合同文本，4月底完成了合同起草工作。经过多次讨论、修改，9月份新版合同对社会公开征求了意见，同时，房管局组织部分房地产经纪机构模拟房屋买卖签约进行了试用，进一步对合同进行了完善。
记者了解到，《合同》包括《济南市房地产经纪服务合同（出售委托）》、《济南市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《济南市存量房屋买卖合同（自行成交版）》三个部分，适用于本市行政区域内已取得房屋所有权证的房屋再上市交易。
具体来看，房地产经纪机构接受委托代理出售房屋的，应使用《济南市房地产经纪服务合同（出售委托）》与委托方签订经纪服务合同。
凡经房地产经纪机构居间或代理服务达成交易的，房地产经纪机构与买卖双方应使用《济南市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订买卖合同。买卖双方自行达成交易的，可选择使用《济南市存量房屋买卖合同（自行成交版）》签订买卖合同。
原户主赖着不迁户口不行了 新版合同解决了中介霸王条款等四大问题
济南市房管、工商联合制定的二手房买卖合同即日起正式推广使用，在三个版本的合同中，《济南市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》成为广大购房者最为关注的。新版合同，避免了哪些陷阱风险？此前中介自行制定的霸王条款又是得到了怎样的规避？27日，济南市房管局、工商局有关负责人做了详细解读。
问题1 合同中明确资金监管
通过中介买卖二手房，广大购房者最为关注的就是房款的交纳方式和安全性。买方担心先交首付款，卖方不给过户；卖方担心先把房子过了户，房款拿不到。
为了规避买卖双方的资金风险，新版合同第二条设定了资金监管和自行交割房款两种方式，当事人可自行选择；当事人选择资金监管交割房款的，经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。
合同中明确规定，买卖双方选择资金监管交割房款的，经纪机构协助买卖双方自本合同签订之日的有效期内（时间双方约定）与资金监管机构签订《存量房交易资金监管协议》。
买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。这就从根本上解决了二手房交易资金的安全问题。
问题2 交易资金中介不得经手
记者了解到，合同第二条“房款支付”上，明确规定：签订合同时，买受人向出卖人支付的定金，可抵房屋价款。
“这一条明确了买房定金是直接交给卖房者的，原则上来说，中介不得经手房屋的交易资金。”李胜伟解释，中介收取的主要是房屋佣金，合同也对佣金标准做了明确说明。合同第六条设定了经纪方促成签订合同并分别完成与出售人、买受人双方签订的经纪服务委托的服务事项和约定的服务标准时，当事人可约定佣金的支付方式。
除了房屋佣金外，经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的，应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况，经买卖双方同意后，另行签订合同。这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。
问题3 户口迁移做出明确约定
不少人买二手房，是为了孩子上学的学区房。但是不少人买了之后才发现，原房主的户口一直没有迁走，影响了孩子落户，很难维权。为了解决这一问题，在新版合同有了相关约定：为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行，买卖双方可以做出相关约定。
济南市房管局产权市场处有关负责人称，在迁移户口上，买卖双方可以做出明确约定，比如买方可以要求原房主拿出2万至3万元当做“户口迁移”的押金，如果在双方约定时间内把户口迁走，可以退还押金，如果达不到要求，买方可以把此当做补偿用来办理户口迁移。这样可以有效维护买房者的利益。
此外，在维修资金的转移上，此前有不少购房者并不了解，很多直接就不办理转移业务。为了解决这一问题，合同中约定，该房屋若建立了房屋专项维修资金，其专项维修资金账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。
问题4 合同明确中介违约责任
新版合同实施前，二手房买卖合同多是各家中介自行制定。在各种条款的设定上，购房者完全处于弱势被动地位。购房者多要无条件按照经纪机构合同来执行，比如办事流程、付款方式等，买卖双方的权益多得不到保障。
为了解决这一问题，合同第七条“违约责任”中，明确了经纪机构的违约责任。经纪机构应为买卖双方提供诚信服务，若因经纪机构违法、违规行为或未尽义务造成买卖双方损失的，经纪机构应承担相应赔偿责任。
买卖双方单方违约导致本合同解除的，若经纪机构无过错，违约方应代守约方向经纪机构支付中介佣金，守约方已支付的，经纪机构应退还守约方支付的中介佣金。买卖双方或其中一方当事人逾期支付中介佣金的，违约方每日按未付向经纪机构支付违约金。
“一处违法，处处受限” 中介不使用示范文本将计入信用档案
二手房新版合同即日起将正式实施，如何确保合同的实施真正落到实处？
27日，济南市住房保障管理局副局长李胜伟称，首先是按照住建部《房地产经纪管理办法》的要求，在经营场所醒目位置公示政府主管部门制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同。其次是做好规范文本的学习、培训工作，凡已取得房屋所有权证的房屋再上市交易均应使用规范合同文本。在业务工作中，凡买卖双方要求使用规范合同文本的，经纪机构不得拒绝。最后，济南市房管部门受理房地产经纪服务纠纷时，凡未按要求使用规范文本的，将参照规范文本的有关格式条款予以处理，同时作为机构不良行为计入机构信用档案向社会予以公示。
济南市工商局副局长杨先杰说，为确保经营单位真正用好合同示范文本，济南市工商局和市住房保障管理局将组织开展对相关行业不平等格式条款整改情况的专项检查。按照“抽查制”监管模式的要求，将格式条款的使用情况列为抽查的重点项目，发现存在排除限制消费者权利，减轻、免除经营者责任和加重消费者责任的不平等格式条款，工商部门将责令限期整改，依法予以查处。
同时，按照信用监管体系建设的要求，凡经工商机关查处的使用不平等格式条款等违法行为，相关案件信息将通过企业信用信息公示系统面向全社会公示，实现“一处违法，处处受限”监管格局。
提个醒：二手房买卖先查有无争议
对于很多购房者而言，在买卖二手房时，因不熟悉二手房买卖知识和流程造成了一些不必要的纠纷。如何避免这些问题和麻烦，济南市住房保障管理局有关负责人做出相关提醒。
该负责人说，购房者如通过房地产经纪机构进行二手房买卖，应委托持有合法证件的正规房地产经纪机构及房地产经纪人。对于买方而言，除了要实地看房、了解房屋情况外，最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件，以确保签订合同有效和日后顺利过户，在签订房屋买卖合同时，首先要认真阅读、熟悉合同条款。
而对于卖方而言，为保证存量房交易和资金安全，可选择市房管部门提供的资金监管服务代收代付交易资金（咨询电话：），确保自己的资金安全和及时到位。该负责人说，房屋权利登记分为独有和共有，共有指两个以上权利人共同拥有同一房屋，买卖房屋订立合同时，房屋所有权证内的共有人应在合同内签字盖章。已购公有住房上市出售的，参加房改的夫妻双方均应在合同中签字盖章。
房屋买卖合同签订前，买受人应向市房屋产权登记中心查阅买卖房屋的有关登记（备案）资料，查验买卖的房屋上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订主体变更合同。
买卖已抵押房屋的，出卖人应当告知买受人房屋抵押的事实，并在办理房屋过户前解除房屋抵押。此外，集体所有土地上房屋，只能在本集体组织内部转让。（记者 喻雯）
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二手房户口迁移协议如何写
提问者：常慈心|
时间： 15:47:15
已有3条答案
回答数：9|被采纳数：0
所有回答：&9
中介合同应该是包含有必须把户口迁走的！如果没有规定，是中介的责任，因为合同是格式合同。我家买的时候，最后房东不想把户口迁走，想等一段时间再迁走，但我们合同规定了必须在交房时把户口迁走才能付尾款，否则就是违约。按全房价的8%扣违约金每天扣八九百元左右。最后上家房东拖了两周才迁走，最后中介协商扣房东尾款五千元做为补偿的。
回答数：2|被采纳数：1
所有回答：&2
二手房交易中卖方户口，可以先放到当地的居委会或者是街道办.等以后有房子以后再迁进去即可。1、应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。2、预留部分房款并约定具体的违约责任。在交易中预留部分房款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。3、如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，并预留较多的房款以及约定较高的违约金，如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方户口全部迁移为止，通过这种加重经济责任的方式，才能有效地约束出售方按时将户口迁出，避免因为对方的原因而影响了买受方迁户口等权益。相关知识延伸阅读：二手房交易需要注意什么1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。
回答数：7|被采纳数：1
所有回答：&7
这方面不是很清楚了，建议你还是问下房产中介那边是怎么说的吧，毕竟他们对这方面的业务比较熟悉！
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北欧简约、复古美式、大气欧式、清新地中海风，总有一款适合你！
一万套装修案例因前房主未迁户口 女子买二手房无法过户
买了二手房，过户等手续全都办好了，等到要落户口的时候才发现，前房主的户口还没有迁走。据了解，很多市民在购买二手房时，更多关注的是房屋本身的状况和手续是否完备，常常忽略了同样与房屋紧密相关的户口问题。市民：买了二手房原
房主迟迟不迁户口11月29日，家住九江丽都小区的吴女士就遇到了这样的事。据吴女士介绍，2008年，她和丈夫结婚时在虹桥小区买了一套房子。由于这套房子小，住了几年后，吴女士打算换套房子。今年4月，吴女士把原来的房子卖掉，决定买套大一点儿的。这边房子卖出后，吴女士就马不停蹄地去物色新房子，不久便相中了位于九江丽都小区的一套二手房。这个小区的房子建成不久，而且有物业管理，小区环境和房子装修也都不错，正合吴女士的心意。“不久，我就与卖家签下了买卖合同。由于是一次性付款，所以我很快就拿到了房产证。”吴女士说，这一卖一买的过程非常顺利。由于吴女士平时工作比较忙，直至11月29日，才有时间到新居所属的派出所办理户口迁移手续。然而，工作人员却告诉吴女士，该房产的前房主还没有迁户口。吴女士听后不禁纳闷：房子交易已经完成了大半年时间，照理说前房主有足够的时间将户口迁走，为何至今仍未迁出？吴女士当即电话联系了前房主，得到的答复竟然是：“户口暂时还不能迁走，迁走了户口没地方落。”随后，对方便挂了电话。派出所的民警告诉吴女士，如果前房主不主动迁走户口，他们没有权利强行将其户口迁出。如果吴女士一定要把户口迁到这套房子，也可以变成“一房两户”。对此，吴女士却难以接受。“让别人的户口挂在自己的房子上，这多么不方便啊！”吴女士担忧道，比如，如果原房主触犯了法律，警方极有可能根据其户籍地址登门寻找相关线索，如此，不明就里的邻居会产生误解，从而影响到自家的声誉。律师：户口问题应在购房合同中注明针对此事，记者采访了辽宁文扬律师事务所律师矫春阳。她介绍，近年来，因户口而引发的房屋买卖纠纷呈逐年上升的趋势。因买房者很少一开始就注意到这一问题，只有到交易后要迁户口了，才会发现问题。矫春阳介绍，根据《中华人民共和国户口登记条例》第六条规定，公民应当在经常居住的地方登记为常住人口，一个公民只能在一个地方登记为常住人口。但由于我国法律的滞后性，关于户口迁移登记方面的强制性法律目前较少，针对性较弱。该条例第十七条规定，户口登记的内容需要变更或者更正的时候，由户主或者本人向户口登记机关申报；户口登记机关审查属实后予以变更或者更正。所以在司法实践中，户口的变更必须由本人向相关部门申报，若本人拒绝配合，很难有最高效的手段解决。而且正因法律滞后性特点的存在，法院也无法强制执行。这类案件，若购房双方当事人对此无明确约定或未提前约定违约责任等条款，非违约方仅针对强行迁出违约方户口提出诉讼请求的，很多法院可能不予受理。所以，如果原房主在卖房后迟迟不迁出户口，新房主如果要维权比较困难，目前稳妥的方法就是与原房主进行沟通。为避免这类纠纷，矫春阳建议还是要从源头把关。她说，市民在购买二手房时，应要求卖方出示户口簿，以了解卖方家庭的户籍情况，或在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。就户口迁出问题，应在购房合同中约定相应的处理方式，包括迁出时间、违约责任。甚至可以把付款时间与户口迁出时间挂钩，比如约定分两次给付购房款，只有在确认所购房屋的全部户口已经迁出后，才付定金或者支付剩余购房款。（应受访者要求，文中吴女士非真实姓）
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