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深圳城市更新（旧城改造）问答
1、哪些土地使用权转让要进交易中心公开交易？
①以出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后的土地；②减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；
③合作建房，但农村征地返还用地除外；
④已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造、选择改造单位的；&& &⑤已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规定前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；&& &⑥为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让； &&&&⑦人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；&& &⑧法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。
2、什么是城市更新？
根据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。城市更新应优先考虑城市整体利益。
3、在什么情况下可进行城市更新？
具有以下情形之一的特定城市建成区，可以进行城市更新：
&（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；& （二）环境恶劣或存在重大安全隐患；& （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；& （四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
4、城市更新的指导原则是什么？
城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
5、什么是城市更新单元？
城市更新单元是在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的需求进行更新的区域。一个城市更新单元内可以包括一个或者多个城市更新项目。
6、城市更新单元划定的标准是什么？
第一，符合《深圳市城市更新办法》规定的进行城市更新的情形；第二，符合城市更新单元划定的有关技术要求；第三，体现原权利人的改造意愿。
7、城市更新单元规划包括哪些内容？
城市更新单元规划应当包括以下内容：（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；（三）城市更新单元内城市设计指引；（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。
8、由谁来实施城市更新？
城市更新可以按照有关法律法规及《深圳市城市更新办法》的规定，分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
9、什么是综合整治类城市更新？
综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。
10、什么是功能改变类城市更新？
功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。
11、什么是拆除重建类城市更新？
拆除重建类城市更新是指对城市更新单元内建筑物进行全部或大部分拆除后重新建设的更新改造行为。拆除重建类城市更新应严格按照城市更新单元规划和城市更新年度计划的规定，经依法确定的改造主体组织实施。它通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。
12、城市更新就是拆除重建么？
我市城市更新主要以综合整治和功能改变为主，合理确定拆除重建规模，因此并非所有的城市更新项目都是拆除重建。
13、拆除重建类城市更新为什么制定年度计划？年度计划有哪些作用？
城市更新的年度计划包含城市更新单元规划制定计划和已具备实施条件的城市更新年度实施计划。编制城市更新单元规划制定计划目的在于加强政府引导和规划统筹，以体现城市的整体利益。列入制定计划的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。
14、城市更新年度计划的申报渠道有哪些？
城市更新年度计划可向所在地市规划国土委各管理局或各区政府（新区管委会）城市更新部门申报。
15、拆除重建类城市更新单元规划批复的审批部门是哪些？
拆除重建类城市更新单元规划由市规划国土委协调上报，经市政府授权，由市建筑与环境艺术委员会审批。对与法定图则一致的，可视情况简化审批程序。
16、城市更新项目的实施主体由谁来确定？
城市更新项目的改造实施主体，由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体。
17、拆除重建类城市更新项目在取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确定文件后，应该做些什么？各事项的主办部门是哪些？
拆除重建类城市更新项目在取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确定文件后，可到规划国土委管理局申请办理相关行政许可、非行政许可和行政服务事项，主要包括：办理建设用地方案图（管理局用地科主办）、办理建设用地规划许可证（管理局规划科主办）、签订土地使用权出让合同（管理局用地科）等。签订土地使用权出让合同后，其他事项参照新建建筑工程报建程序及流程。
18、拆除重建类城市更新项目中城中村改造的地价如何计算？
城中村改造的地价按如下标准计算：建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
19、城中村按规定补缴地价进行拆除重建后，能否进行转让？
城中村按规定补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可由建设单位取得完全产权，可以自由转让。
20、拆除重建类的工业区改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业的，地价如何计算？
其地价按如下标准计算：原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50％缴纳地价。
21、拆除重建类的工业区改造项目改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，地价如何计算？
其地价按如下标准计算：原有合法建筑以内部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。
22、工业区升级改造为工业用途的项目拆除重建后，能否进行转让？
拆除重建类的工业区升级改造为工业用途的，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
23、拆除重建类的工业区升级改造需要建设工业楼宇配套设施的，有何规定？
工业楼宇的配套设施应当考虑已有的配套情况统一规划、集中建设，不得改变用途。集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的7％，且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30％。
24、除城中村改造、工业区升级改造以外的其他拆除重建类城市更新项目，地价如何计算？
其地价按如下标准计算：按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。
25、实施拆除重建的权利人应当履行怎样的责任？
实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。
26、城市更新项目可以分期实施吗？分期实施有何要求？
规模较大的城市更新项目可以分期实施，分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元专项规划和规划许可文件规定。分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。
27、城市更新单元的规划功能和开发强度如何确定？
规划功能和开发强度由按照法定图则等上层次规划编制的城市更新单元规划确定。
28、已经列入城市更新单元规划制定计划的小区一定能实施改造么？
列入城市更新单元规划制定计划的小区，仅获准编制城市更新单元规划。只有更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。
29、开发商进驻小区开展前期工作是否意味着已成为改造主体？项目实施主体最终应如何确定？征集改造意愿的开发商是否最终一定成为实施主体？
开发商在计划申报阶段征集改造意愿不意味着该小区已列入城市更新单元规划制定计划，也不意味着政府确认了其项目实施主体身份。如果有开发商未经批准进入小区发生扰民现象，小区业主可积极向城管或公安等部门投诉举报。项目实施主体在所有原权利人与开发单位签订拆迁补偿协议或成立公司形成单一主体后，由区政府按有关规定和程序确定。项目最终的实施主体与前期征集改造意愿的单位及计划申报主体有可能不同。
30、计划申报阶段和项目实施阶段对改造意愿的要求分别是什么？
目前，按照《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》，申报城市更新单元为单一宗地的，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，方可进行申报；申报城市更新单元内涉及多个地块的，达成改造意愿地块的面积占到更新单元用地面积4/5后，方可进行申报。项目纳入计划后，必须按照城市更新办法的规定，形成单一主体方可实际实施。
31、什么是城中村？
城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
32、深圳市有多少个城中村?
据调查统计，全市有 320个城中村（行政村）。其中特区内91个，特区外229个。
33、我市城中村改造有关技术文件有哪些？
目前我市城中村改造有关技术文件有：（1）深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（）（2）深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）（3）深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）（4）深圳市城中村（旧村）改造规划指引――技术通则（试行）（5）深圳市城中村综合整治规划编制内容、深度及技术指引。
34、哪些城中村是全面改造的重点对象？
全面改造的重点对象为城市重点改造区域，城市主干道两旁、口岸、轨道交通站点500米范围内的城中村。
35、城中村改造范围内少量其它用地可否纳入改造范围？
符合相关要求的少量其它用地，在城中村改造项目中，零星用地面积不超过3000平方米，总面积不超过原农村红线用地面积10％的零星用地可纳入改造范围。
36、城中村改造如何体现公共利益？
通过科学合理的规划，对改造建设强度进行控制；通过规划控制和资金扶持，实现城中村改造的社会公益性目标；通过规范程序和统一管理，监督开发商的运作，确保改造中原居民的合法利益得到保障。
37、城中村改造是不是全部推倒重来？
城中村改造并不全部推倒重来，我市城中村改造有两种模式。一是综合整治；二是全面改造。目前，仍以综合整治模式为主。
38、城中村改造如何全面推进？
总结深化城中村改造经验，进一步完善城中村改造的配套政策；特区外的城中村要尽快提速，积极稳妥有序推进；开展多种模式改造，形成全面的示范效应；适度控制全面改造规模，处理好与土地供应及房地产市场的关系；坚持规划引导，积极推动成熟项目。
39、城中村改造的指导思想是什么？
城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合改造全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社区全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。
40、城中村改造应坚持哪些原则？
坚持积极稳妥、有序推进的原则；坚持政府主导、市场化运作的原则；坚持统筹兼顾、综合改造的原则；坚持区别对待、因地制宜的原则；落实科学发展观、建设节约型社会的原则。
41、城中村改造的总体策略是什么？
规划先行，突出重点，整体开发，分期推进，分类指导，分区平衡，政策配套。
42、城中村改造项目用地是否纳入全市年度土地供应计划？
城中村全面改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，同时纳入近期建设规划年度实施计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。
43、城中村改造专项规划是由哪个部门负责组织编制的？
城中村改造专项规划由各区政府负责组织编制，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准后生效。
44、实施改造的城中村需要符合什么条件？
有下列情形之一的城中村，列入全市城中村改造计划，并依照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》及其实施意见的有关规定组织进行改造：（一）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；（二）村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；（三）村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；（五）因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的。
45、城中村改造的建设项目需要符合什么条件才能开发？
城中村改造的建设项目必须同时符合以下条件才能进行开发建设。（一）开发建设项目符合城市规划的有关要求；（二）明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；（三）增加绿地面积、完善公共基础设施；（四）村内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。
46、宝安龙岗两区非农建设用地指标未划定具体界线的城中村改造项目能否享受有关优惠政策？
宝安龙岗两区在城中村（旧村）改造范围内，凡非农建设用地指标未划定具体界线的，可按照城市化转地时核定的指标，在改造项目中享受《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》中城中村（旧村）改造的优惠政策。
47、宝安龙岗两区70个历史遗留项目如何实施改造？
宝安龙岗两区70个历史遗留改造项目均应参照城中村（旧村）改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市城市规划委员会委托的建筑与环境艺术委员会审批。审批通过后按照城中村改造的有关程序实施改造。
48、宝安龙岗两区70个历史遗留项目改造在地价方面能否享受优惠政策？
宝安龙岗两区70个历史遗留改造项目的用地中，符合《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》及《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》有关要求的部分，按照有关政策收取地价。其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。
49、城中村改造项目收取的地价款作何用处？
市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。
50、城中村改造项目建设在其他方面有哪些优惠政策？
城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。
51、城中村改造项目如何确定开发主体？
城中村改造项目开发主体的确定，除经区政府同意，城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的以外，由其他机构实施城中村改造项目的，区政府应当会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目建设单位。
52、对于股份公司自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的城中村改造项目如有违规情况该如何处理？
城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区政府要求及时组织实施，或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改造项目建设单位。
53、城中村改造项目的拆迁工作和补偿费用应由谁负责？
城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。
54、城中村改造的拆迁补偿费对象是哪些？
拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。
55、城中村改造项目中如果被拆迁物体存在租赁或抵押等关系时，是否影响拆迁工作？
被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。
56、城中村改造的拆迁补偿方式有哪些？
城中村改造的拆迁补偿方式包括货币补偿和产权置换补偿，以实行货币补偿为主。对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。
57、城中村改造中以产权置换方式进行补偿的补偿标准是多少？
以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。
58、城中村改造项目改造范围内的违法建筑是否给予补偿？
在城中村改造范围内的违法建筑，凡按照有关规定经过处理可以确认产权的，改造时给予补偿；其它违法建筑，按照我市有关查处违法建筑的规定进行处理。
59、城中村改造中被拆迁人应与谁签订拆迁补偿协议？
拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。
60、城中村改造项目实施过程中如发生民事纠纷该怎么办？
城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请深圳仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。
61、城中村改造工作需要实现什么目标？
城中村（旧村）改造工作是以建设国际化城市，统筹、协调、提升我市城市发展水平，促进全市经济社会发展再上一个新台阶，建设和谐深圳、效益深圳为总目标，实现以下具体目标：优化产业结构，推动特区内外一体化建设；消除城中村（旧村）内的重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；完善市政基础设施和公共服务设施；理顺村内土地财产权利关系。
62、城中村改造范围如何确定？
各城中村（旧村）改造范围为依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域，其具体界线由各区政府提出，报领导小组审查通过后由市规划、国土房产部门落实。
63、城中村（旧村）改造模式有哪几类？
城中村（旧村）改造模式分为综合整治和全面改造两大类。
64、什么是综合整治？
综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。此类项目可不编制城中村（旧村）改造专项规划，由区政府编制“城中村（旧村）环境综合整治规划”并组织实施。
65、什么是全面改造？
全面改造包括整体拆建和局部拆建。整体拆建是指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在30％以上的项目；局部拆建是指为全面消除安全隐患、建设城市基础设施和公共服务设施，改造率不足30％的项目。全面改造的项目应编制专项规划。局部拆建项目应符合城中村（旧村）改造专项规划的技术规范要求，其专项规划由市规划主管部门审查批准。
66、城中村改造专项规划应包括哪些内容？
城中村（旧村）的改造专项规划应当包括以下主要内容：（1）各城中村（旧村）的位置、用地面积、总人口、原村民人口、原村民户数、社会组织状况、经济发展状况、村民收入水平、土地利用结构、各类建筑面积和质量、用地和建筑物产权、绿地景观、道路交通（必要时应作专题交通研究）、公共服务设施、市政公用设施及其与周边地区城市功能的关系等，并综合分析城中村（旧村）存在的问题；（2）分析城中村（旧村）的主要属性和特征，将总体规划纲要中的相关规定具体化；（3）结合周边地区城市规划，研究确定各城中村（旧村）改造的目标和功能定位；（4）在经济分析的基础上，研究确定合理的拆建比、建筑物总量及功能构成；（5）参照详细蓝图的内容和深度要求，确定建筑功能布局和空间结构，确定地块划分和规划控制指标，确定室外空间环境和绿地系统建设布局，确定公共服务设施、道路交通设施和市政公用设施的建设布局。（6）提出规划实施时序和实施措施，制定土地利用和建设管理规定；必要时，提出保护或延续社区文化、改善社区管理的建议。
67、70个历史遗留项目改造专项规划如何审批？
70个历史遗留项目均应参照城中村（旧村）改造专项规划的要求，重新编制改造规划，经区政府审查同意后，由市规划主管部门综合协调后报市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。
68、70个历史遗留项目改造地价如何收取？
70个历史遗留改造项目的改造用地中，符合市政府《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》及其实施意见和《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》的部分，按照有关政策收取地价。其余部分，按照公告基准地价标准收取地价。
69、城中村改造项目实施拆除重建后的房地产为什么性质？
依据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》等城中村（旧村）改造相关政策开展的城中村改造项目，实施拆除重建的房产除政策性住房外，按规定缴纳或减免市场地价的，均为市场商品房。
70、城中村改造项目套型比例如何确定？
城中村改造项目中属于原村民“一户一栋”还建住房的，每户480平方米以内的还建住房，不计入套型比例；其余部分应按国家及我市有关套型比例的规定执行。
71、分期实施的城中村改造项目套型比例如何核算？
城中村改造项目分期实施的，套型比例可按整个项目核算，也可按分期项目单独核算。
72、城中村改造项目是否可以分期实施？
较大规模的城中村改造项目可分期实施改造，改造项目的分期时序、分期改造用地规模、分期改造主要要求由改造专项规划确定。
73、城中村改造项目分期实施应遵循什么原则？
城中村改造项目的分期实施应遵循以下原则：符合建设和谐社会及落实循环经济的要求；改造项目稳妥有序推进；改造专项规划确定的改造目标能够实现；主要公共配套设施率先完成；前期要兼顾落实后期的拆迁安置；主要开发利润在中后期产生等。
74、城中村改造项目分期实施的责任主体是谁？主要职责是什么？
区政府是城中村改造项目分期实施的责任主体，负责按照改造专项规划批准的分期时序、分期改造用地规模、分期改造主要要求确定分期实施监管方案，并对城中村改造项目进行实时监管。
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政策法规及规范性文件
　关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施
　　为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
　　一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展
　　（一）科学编制全市更新“十三五”规划。市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
　　（二）分区落实市更新“十三五”规划。各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。
　　各区城市更新五年规划批准后，辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内；各区城市更新五年规划批准前，申报拆除重建类更新计划的项目应当位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。城市更新项目的更新方向应符合法定图则和其他上层次规划要求。
　　（三）推进“城市修补、生态修复”。在城市更新中落实海绵城市建设要求，有序实施城市修补和生态修复，引导城市有机更新。市规划国土部门负责开展全市城市修补、生态修复的基础评估，制定工作目标与行动计划，明确城市修补、生态修复的重点地区和重点要素，出台相关政策与技术标准。
　　注重在城市更新中保留历史记忆、文化脉络和地域风貌，弘扬传统优秀建筑文化。历史建筑、历史风貌区、特色风貌区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育。
　　二、优化计划管理，拓展城市更新范围
　　（四）合理设定合法用地比例。申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。
　　位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其拆除范围内合法用地比例应当不低于50%。
　　（五）优化建筑物建成年限规定。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。
　　符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在日前建成的旧工业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地（M1）。
　　因规划统筹和公共利益需要，旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造：
　　1．建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。
　　2．城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。
　　（六）稳步推进旧住宅区更新。对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。成片旧住宅区确需通过城市更新实施拆除重建的，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作。
　　与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的，需同时具备以下条件：
　　1．零散旧住宅区总用地面积占拆除范围用地面积的比例原则上不超过二分之一。
　　2．零散旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。拆除范围内其余部分由其他主体进行申报的，其与区城市更新职能部门一起作为该单元的联合申报主体。
　　3．零散旧住宅区部分和其余部分的城市更新意愿进行分别计算，并均应符合城市更新政策相关要求。
　　零散旧住宅区所在地块的总面积不超过6000平方米且占拆除范围用地面积的比例不超过三分之一的，可不适用《实施细则》第四十六条关于公开选择市场主体的相关规定。
　　零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1:1进行，其他类型合法房屋产权置换协商确定。
　　（七）放宽部分建成的已出让用地更新条件。国有已出让用地在日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除范围，适用城市更新政策。
　　（八）有序开展小地块更新。需要进行城市更新的区域，应当优先划定相对成片、拆除范围用地面积大于10000平方米的城市更新单元。对位于原特区已生效法定图则范围内、拆除范围用地面积不足10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，方可申请划定小地块城市更新单元：
　　1．旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。
　　2．旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。
　　3．为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目，确需划定城市更新单元的。
　　小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。在计划申报阶段，申报主体除提供计划申报指引规定的申报材料外，还应提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案；属旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，应提供产业主管部门意见。区城市更新职能部门结合周边地块的改造情况、改造条件和必要性，就申报区域进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性出具意见。
　　小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设。
　　三、创新实施机制，试点重点更新单元开发
　　（九）探索政府主导的重点更新单元开发。为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。“十三五”期间，全市试点开展10个左右重点更新单元实施。区政府根据辖区发展需要、城市更新政策要求及相关权利主体意愿，初步划定重点更新单元范围，由市规划国土部门统筹上报市政府批准后，列入城市更新单元计划。重点更新单元应符合以下条件：
　　1．位于《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。
　　2．属于福田、罗湖、盐田、南山等区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。
　　3．拆除范围内合法用地比例应当不低于30%。
　　重点更新单元范围内用地视其合法用地比例按照本暂行措施第（十一）条规定分档处置。
　　（十）明确重点更新单元实施机制。区政府组织编制重点更新单元规划，报市政府批准。重点更新单元原则上应当整体实施；确需分期实施的，独立占地的城市基础设施和公共服务设施、政策性用房以及用于安置回迁业主的物业应在首期落实。重点更新单元规划经批准后，由区政府组织以公开方式选择一家市场主体实施。区政府应当每年向市政府报告实施进展情况。
　　四、完善用地政策，促进城市更新项目实施
　　（十一）完善历史用地处置政策。对于经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：
　　1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系。进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
　　2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
　　3．对于拆除重建类项目，政府将处置土地的一定比例交由继受单位进行城市更新，其余部分纳入政府土地储备，具体比例见表1。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《办法》和《实施细则》要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
　　表1 拆除重建类城市更新项目历史用地处置比例表
拆除重建类城市更新项目
处置土地中交由继受单位进行城市更新的比例
处置土地中纳入政府土地储备的比例
一般更新单元
重点更新单元
合法用地比例≥60%
60%＞合法用地比例≥50%
50%＞合法用地比例≥40%
合法用地比例＜40%
　　4．对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。
　　对于旧工业区综合整治类增加生产经营性建筑面积的项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给继受单位，使用年期为30年；新建建筑面积部分按照本暂行措施规定缴纳地价后可按程序登记在继受单位名下。
　　（十二）扩大旧屋村政策适用范围。福田、罗湖、盐田、南山等区在日市政府《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前已经形成的原农村旧（祖）屋的集中分布区域，适用城市更新旧屋村有关政策。
　　（十三）继续推进70个旧城旧村改造项目。对市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，按照《实施细则》第六十二条缴交地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。
　　（十四）规范城市更新土地出让年限。按照城市更新单元规划，项目改造后的一个宗地内包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权使用年限不超过70年。
　　拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年；拆除重建类的城市更新项目原则上不得改造为仓储物流用途，若确因我市产业发展需要，改造为现代物流用途的，其土地使用权使用期限按不超过30年确定。
　　（十五）简化城市更新地价体系。整合地价标准类别，简化城市更新项目地价测算规则，建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系（各用地类别或改造类型的修正系数详见附件1）。在保持城市更新地价水平相对稳定的前提下，城市更新地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可不计息分期缴交，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清。
　　（十六）明确公告基准地价标准适用条件。日之前核发更新单元规划批复的城市更新项目，当期的地价测算涉及基准地价且符合以下条件的，按照更新单元规划批复核发之日的公告基准地价标准执行：
　　1．项目整体或分期开发的首期在城市更新单元规划批复核发之日起2年内办理用地出让手续的；
　　2．项目分期开发的二期在城市更新单元规划批复核发之日起3年内办理用地出让手续的；
　　3．项目分期开发的三期及后续各期在城市更新单元规划批复核发之日起4年内办理用地出让手续的。
　　日之前核发更新单元规划批复的城市更新项目不符合上述条件的，或日及之后核发更新单元规划批复的，项目地价测算执行2013年公告基准地价标准。
　　五、加大配套力度，提升公共设施服务水平
　　（十七）提高公共配套设施配建标准。拆除重建类城市更新项目配建的社区级非独立占地公共设施应满足法定图则、相关专项规划和《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）要求，涉及的公共设施规模不小于附件2确定的规模；并在此基础上增配50%且不小于1000平方米的社区级公共配套用房，具体功能在建设用地规划许可前明确。
　　充分利用城市更新单元的统筹作用，提升公共配套设施建设规模。在拆除范围内用地已落实法定图则及相关专项规划配套责任，并满足自身配套需求的前提下，拆除范围外的国有未出让用地可纳入更新单元规划研究范围，通过规划统筹，与更新项目的移交用地、清退形成的用地进行整合，进一步扩大教育、医疗等独立占地的公共配套设施规模。
　　（十八）加强公共配套设施建设管理。城市更新项目应当按标准配置各类公共配套设施，大力推进无障碍设施建设，完善城市公共服务。各区政府应当建立机制、明确程序，及时接收城市更新项目配建的各类公共配套设施（详见附件3）。同时加强对各类公共配套设施、公共空间及公共通道的有效利用和监督管理，保证公共空间的公共性、可达性与便利性。城市更新单元规划确定的公共车行通道建成后产权移交政府。
　　各区政府应当加紧开展本辖区公共设施及市政交通设施承载能力的规划评估，加大公共配套与市政设施建设力度，保障城市更新项目与周边配套设施的同步实施及正常运行。各区政府可结合本辖区实际出台相关政策，引导社会资金积极参与上述设施的建设。
　　（十九）加大人才住房和保障性住房供应力度。在公共配套条件支撑的情况下，规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房，促进产城融合与职住平衡。
　　1．位于规划保留的成片产业园区范围外。
　　2．位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内。
　　3．位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。
　　人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下。
　　（二十）提高人才住房、保障性住房配建比例。拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%，具体比例根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（以下简称《配建规定》）进行核增、核减后确定，其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。具体如下：
　　表2 人才住房、保障性住房配建基准比例表
城中村及其他旧区改造为住宅
旧工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅
　　（二十一）创新人才公寓配建制度。拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公寓。上述配建的商务公寓建筑面积的50%在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。
　　移交政府的商务公寓免缴地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理。
　　六、提倡有机更新，鼓励旧工业区转型升级
　　（二十二）推进旧工业区复合式更新。对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物集中成片，所在区域具备独立使用、独立成宗的条件，建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可开展以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。
　　以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新，其拆除范围用地面积应当大于10000平方米，按照拆除重建类城市更新单元计划的要求进行申报，并在更新单元计划公示中一并公示初步划定的拆除重建和综合整治用地范围。更新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的更新单元规划一并报审。更新单元规划批准后，办理拆除重建与综合整治范围的土地分宗手续，按照有关规定予以实施。
　　（二十三）鼓励旧工业区综合整治。鼓励旧工业区开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。
　　旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施，不需列入综合整治类城市更新单元计划，由主管部门直接组织实施。
　　对于符合我市产业发展导向和法定图则用地功能，地上建筑物建成时间不少于10年，权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准且权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例不低于50%的旧工业区，可申请列入综合整治类城市更新单元计划，在符合《深标》的前提下，通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积。属于在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不得导致对原有结构安全和消防安全产生影响；属于空地扩建的，扩建范围内新批准的容积率不超过综合整治范围内现状合法容积率的两倍；属于局部拆建的，拆除范围面积不超过综合整治用地面积的15%且不大于5000平方米，拆除范围内新批准容积率按《深标》执行。
　　同一宗地上建成时间未满10年的建筑物,因规划统筹确需纳入综合整治范围的，其占地面积之和不超过该宗地面积的二分之一。
　　（二十四）明确旧工业区综合整治用地政策。旧工业区综合整治项目根据已批准的更新单元规划按规定办理规划、用地手续。其用地土地使用权使用期限按照该宗地原用途使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定最高期限。
　　改造后新建的建筑面积均限定自用，属于工业楼宇的可按照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则进行转让，其中，按照本暂行措施第（十一）条进行用地处置的，其原有工业楼宇首次转让免收增值收益。
　　七、加强服务监管，保障更新项目有序实施
　　（二十五）规范实施主体资格。对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。
　　（二十六）建立信息通报制度。区城市更新职能部门在核发实施主体确认文件时，应当同时抄送市场监督管理部门。如实施主体股权后续发生变更，市场监督管理部门应当及时将变更情况向税务部门通报，由税务部门督促相关企业依法纳税。
　　（二十七）强化建筑物拆除监管。城市更新项目在实施主体与区城市更新职能部门签订项目实施监管协议后方可进行建筑物拆除。区政府应当组织相关部门对具体拆除工作做好施工安全等监督管理。
　　（二十八）定期开展更新计划清理。各区政府应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：
　　1．自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。
　　2．自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。
　　3．自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。
　　（二十九）明确职责，优化城市更新审批程序。市规划国土部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市城市更新工作；区政府作为统筹推进本辖区城市更新工作的责任主体，负责本辖区城市更新的具体管理工作。相关部门应当进一步精简城市更新审批环节，提高审批效率。市规划国土部门会同各区政府，建立涵盖城市更新全流程的网上申报及管理系统，所有审查事项均纳入网上办事大厅进行监管，严格按照统一标准和时限进行办理，杜绝在法定程序之外增设审查事项。
　　单个城市更新单元涉及多个主体的，各主体应当协商一致，共同编制规划草案报批并形成相应可操作的利益分配方案。难以达成一致的，区政府应当搭建平台，加强协调，指导完成上述工作。
　　（三十）实施城市更新绩效考核。城市更新项目的实施纳入市政府绩效考核。对于城市更新单元规划已获批准的项目，区政府应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。市规划国土部门应当加强对城市更新项目实施的考核，定期向市查违和城市更新工作领导小组报告项目实施情况。
　　（三十一）其他。本暂行措施自日起施行，原深圳市人民政府办公厅《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办〔2014〕8号）同时废止。本暂行措施施行前市政府规范性文件有关内容与本暂行措施不一致的，以本暂行措施的规定为准。
　　本暂行措施施行前城市更新单元规划已通过主管部门审议的项目不适用第（十七）、（二十）、（二十一）条规定。
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