司法拍定不动产交付问题刍议
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
执行法院对标的物进行拍卖是民事执行程序中常用的强制执行措施，但在标的物为房屋、土地等不动产时，由于其具有不能移动位置的特点，在司法拍卖后的交付以及所有权转移方式上非常复杂，而目前我国法律缺乏相应的明确规定，致使拍定不动产的后续交付工作存在障碍。
一、产生拍定不动产交付问题的成因
（一）查封后案外人承租或强占房屋
执行法院依法办理查封手续后，被执行人擅自将房屋出租、出售或抵债给他人，或者案外人强行占有房屋拒不搬出，是目前拍定不动产难以向买受人实际移交的最主要情形。产生这种情况有三方面原因。
一是执行法院因素。在主观上，执行法院认为只要如实披露房屋上的权利及效用瑕疵，即可免除拍卖成交后的移交责任。另外，执行法院认为买受人在办理过户手续后亦可以行使物上请求权，进而再申请强制执行。在客观上，现有查封方式对外公示效力不充分，案外人无法知晓房屋的查封状态。同时，稳定因素压倒一切，执行法院力避强制执行。
二是案外人因素。案外人在租用或者受让房屋时，没有事先查明该房屋的权属状况和权利负担，其主观上存在过失。而在被执行法院要求搬出房屋时，案外人既没意识到抗拒执行的法律后果，也不主动寻求法律途径的权利救济，只是一味地拒绝迁退。最后，为实现自身债权或者装修利益，案外人会以从房屋上迁出、腾退为条件与买受人展开谈判。除非买受人接受其要求，否则案外人将继续强占该房屋。
三是被执行人因素。被执行人为了投机取巧、谋取私利，擅自将已被执行法院依法查封的房屋出租、转让或者抵偿给不知情的案外人，或者与他人恶意串通，安排案外人强行占有房屋，以达到逃避、拖延或者抗拒执行的目的。
（二）不能提交土地红线图或者房屋测绘报告
实务中，土地、房屋管理部门以买受人出具拍卖标的物红线图或者测绘报告作为办理产权过户登记手续的前置条件，但是执行法院与其在观念和操作上未能统一，致使拍定不动产不能过户的现象时有发生。关于有无必要划线、测绘的问题，执行法院认为只要在过户裁定书中写明拍卖标的物的名称、位置、面积、结构等信息，再结合权利证书，即可确定该标的物的唯一性。而土地、房屋管理部门则认为划线、测绘是为了明确拍卖标的物的轮廓与边界，尤其在标的物上设定有其他权利或者多家法院查封互有重叠的情况下，只有查清拍卖部分的方位、界限，方能公平保护买受人和其他权利人的利益。关于由谁组织划线、测绘的问题，执行法院和土地、房屋管理部门均认为是对方的职责。
（三）买受人拒绝承担相关税费
通过司法拍卖程序处置土地、房屋所产生的税收问题，我国相关法律、法规、司法解释均未明确提及。实务中，因买受人不按税务机关要求缴付有关税费导致办证机关拒绝办理过户手续的情况并不鲜见。关于税费承担，有两个问题存有争议。一是应否征税、征哪些税。一种观点认为，强制拍卖属于国家司法行为的范畴，拍卖土地、房屋不应被征税。另一种观点则认为，强制拍卖与商业拍卖无异，仍属交易行为，应当纳入征税范围。拍卖房屋或者土地的，除收取契税、手续费等常规税费外，还应征收营业税和土地增值税。二是向谁征收、如何征收。一种观点认为，因被执行人下落不明或无力清缴，为确保税收安全、足额征缴，应向买受人征收全部税费。另一种观点则认为，买受人只需缴付除营业税和土地增值税以外的其他税费。根据《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》的规定，前述税种均应向被执行人征收。具体操作上，执行法院可直接从拍卖成交款中优先扣划。
（四）异地交付时当地部门消极配合
当地部门在接到执行法院的协助请求后，要么明确回绝，要么消极对待，致使异地交付标的物十分困难，原因有以下几个方面：一是当地法院正在执行同一被执行人的其他案件，但因对不动产查封在后或者不享有优先受偿权，可能难以清偿该案债权，故而消极对待，二是强制交付将剥夺案外人在不动产上的既得利益，交付后不稳定因素和大量信访案件会长期困扰当地，三是被执行人和拍定不动产牵涉多方利益，地方保护主义依然盛行。
二、解决拍定不动产交付问题的对策
（一）设立强制拍卖前置程序
强制拍卖前置程序，就是在强制拍卖启动前设定必经环节，执行法院必须完成相关“规定动作”，确保不动产具备过户、交付条件，方能将其移交联合交易所公开拍卖。
一是查清权属。执行法院应向土地、房屋管理部门发出查询权属状况通知书，查询内容包括房屋是否已办理初始产权登记、土地及房屋有无相应财产权证照、权利证照是否符合规定等。倘若房屋尚未进行权属登记，执行法院还应当弄清其是否归被执行人所有、是否属于违章建筑等。
二是查清负担。执行法院应查明土地、房屋等不动产上是否已设定担保物权或者用益物权、是否已被其他法院查封或者轮候查封。权利设定合法有效且先于司法查封的，执行法院应在拍卖公告中如实披露，并启动带瑕疵拍卖。不动产被其他法院在先查封的，执行法院还应与首封法院衔接，共同协商解决不动产的处置变现事宜。
三是查清边界。不动产方位、边界不明晰的，执行法院应前往土地、房屋管理部门查询相关登记材料；没有登记材料或者材料不明确的，执行法院应委托有关勘测部门出具土地红线图或者房屋测绘报告，所需费用纳入拍卖成本。凡不动产界限模糊、难与相邻土地、房屋厘清的，执行法院不得启动强制拍卖。
四是勘查现场。执行法院在启动强制拍卖前必须进行现场实地勘查，核实房屋的正式编号，并掌握其中承租人、占有人情况。若执行法院查明该房屋系被执行人及其抚养家属生活所必需的居住用房，应当取消强制拍卖，并退还给被执行人。
五是强制除去查封后租赁、占有状态。若被执行人在执行法院采取查封措施后，擅自将房屋出租、抵债给第三人或者安排案外人强行占有的，执行法院可以依申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
（二）加强沟通协调，完善税费征收
由于竞买人的竞价行为暗含利益驱动，而不动产的市场价值也在买卖之间得以实现，因此强制拍卖具有交易行为的典型特征，应当纳入国家税费征收管理范畴。人民法院应与税务机关交流，共同推动税费负担与缴付制度的合理化改革。
一是调整税费负担方式。即应由被执行人缴纳营业税、土地增值税、城市建设维护税和所得税，由买受人缴纳过户登记费和房屋契税，双方共同缴纳印花税。关于营业税和土地增值税，即便被执行人下落不明无法联系或者不愿意、无能力清缴，税务机关也不能以此为由将税费负担转嫁至买受人身上。
二是细化税费缴付办法。买受人可在拍卖成交后直接向税务机关缴纳相关税费，并凭借完税证明到土地、房屋管理部门办理标的物过户手续。而被执行人应承担的税费，建议税务机关在联合交易所派驻税务员，在拍卖成交后及时清算应缴税费并函告执行法院，由执行法院直接从拍卖成交款中提留并予以扣缴。
（三）整合各方力量，确保不动产异地交付
执行法院应当坚决依靠当地党委、政法委的支持以及法院的配合，整合各方资源，努力解决异地交付这一难题。同级党委在收到执行法院提交的请示报告后，应及时与不动产所在地的党政机关展开对口衔接，并由其指令当地相关部门调配人手，协助执行法院强制清场并移交不动产。此外，根据最高人民法院《关于委托执行若干问题的规定》，在异地执行时，当地法院应当积极配合执行法院，并保证执行人员的人身安全和执行装备、执行标的物不受侵害。
（四）改进工作方法，加大制裁力度
执行法院要慎用“软查封”措施。查封土地、房屋等不动产时，执行法院应当要求被执行人搬出、腾空。若将查封不动产交被执行人保管或使用，则应明示被执行人不得擅自出租、转让、抵债或允许他人使用，否则将受到法律制裁。在强制移交不动产之前，执行法院应当制定详细全面的执行预案以及风险评估报告，积极征求各协助部门意见，及时上报党委、政法委审查批准。在实施过程中坚持“各司其职、形成合力，先易后难、依法处置”的原则，加强稳控措施，注重细节方式，避免发生群体性突发事件和极端事件。对于查封后擅自处分、移转不动产的被执行人，经主动劝告仍拒绝搬出的承租人、占有人，以及暴力阻挠强制搬迁或交付的案外人，执行法院应当依法采取罚款或者拘留措施；依照刑法规定构成犯罪的，还应以涉嫌构成拒不执行判决裁定罪和妨害公务罪追究其刑事责任。而对于权益亦受侵害的善意承租人、占有人，执行法院应当加强法律宣讲，解答相关疑惑，引导其另行起诉被执行人承担相应的损害赔偿责任。
（作者单位：重庆市第五中级人民法院）
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
人民法院报社版权所有，未经授权，不得转载。
已经属本网书面授权用户，在使用时必须注明“来源：人民法院报”
制作单位：人民法院报出版部。京ICP备号司法拍卖购得公司房产要缴纳的税费
司法拍卖购得公司房产要缴纳的税费
王先生通过司法拍卖拍得一套住宅，成交价150万，面积 100平方米，此房屋原系某公司所有，该公司于2004年购入，价格60万，从未交纳过房产税。在王先生办理过户手续时被要求交税，经咨询国税和地税部门，需要交纳各种税收近50万。原因是在竞买时签订了一份由拍卖公司提供的《拍卖告知书》，《拍卖告知书》中明确约定“标的物所有权转移至买受人名下双方应缴纳的一切税费，包括契税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、水利建设专项资金、房产税、城镇土地使用税、被拍卖方所得税、被拍卖方拖欠的各种税费与本次拍卖有关的所有税费都由买受方承担。（有关税费缴纳情况买受人需自行向有关部门进行了解）。”生效判决的权利人申请强制执行被申请人的房产及土地使用权以清偿期债务，法院受理后一般会委托拍卖公司进行拍卖，拍卖公司在拍卖前一般会拍卖公告中明确告知拍卖房地产的涉及的相关税收由买受人承担，并要求竞买人签字确定后参加竞买。这些税收包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税和所得税（出卖人系企业的，为企业所得税；出卖人系自然人的为个人所得税）。因为竞买人缺乏风险意识和税收知识，没有预见可能发生的税负或虽然遇见但未能准确预测应纳税额，在竞买时未能合理出价，导致成交后发现税负偏高，超过预期难以接受。对此，现做如下风险提示：一、经竞买人签字确认的拍卖公告“约定”了税费的承担，虽然此“约定”是否具有法律效力尚有争议，但在办理房地产转移登记时，房地产管理部门要求必须缴纳相应的税款才能过户，这事实上产生了不缴纳税款不能过户的风险。二、根据“约定”，房地产转移登记时，买受人需要承担的税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税和企业所得税或个人所得税。根据税法的规定，上述税种中，买受人为纳税义务人的有契税和印花税，其他税种的纳税义务人系出卖人。“约定”由买受人承担，实际上在一定程度上产生涉税风险。三、上述税种中，因出卖人法律形式不同的，税负略有不同。现以出卖人系企业为例，计算其应纳税额。出卖人系自然人的，税负会小些，不再另行计算。（一）营业税应纳税额=拍卖成交价&5%=33&5%=1.65万（二）城建税和教育费附加应纳税额=营业税应纳税额&（7%+3%）=0.165万（三）土地增值税应纳税额=拍卖成交价&3%=1万（四）企业所得税应纳税额=（拍卖成交价－计税基础－转让时的相关税费）&25%=（33－（33－（0&20）&8）－（7.5＋0.75＋4.5））&25%=25.31?
在企业所得税汇算清缴时，房产转让所得应并入企业的应纳税所得计算应纳税额，换言之如果企业存在亏损，那么房产转让所得可以和亏损进行冲抵，以余额作为应纳税所得额。本案中，出卖方企业是否存在亏损以及亏损多少，买受人无法得知。但在办理过户是，被要求按房产转让所得计算缴纳出卖方的企业所得税。（五）房产税应纳税额=房屋原值&（1-70%）&1.2%&8=60&（1-70%）&1.2%&8=4.03万元出卖方在购置该房屋后，一直未就此房屋申报缴纳房产税，税局告知要补缴全部所欠的房产税。（六）城镇土地使用税应纳税额较小，忽略不计。（七）契税应纳税额=拍卖成交价&3%=1万元。（八）印花税应纳税额较小，忽略不计。上述八个税种应纳税额合计46.59万元。税负占拍卖成交价的31.06%。鉴于上述风险，本律师提出如下建议：一、竞买人在出价前必须清楚调查出卖人的法律形式（企业或自然人）以及出卖人的欠税情况（出卖人为企业的），当然这在实践中很难，在此基础上估算应纳税额，并计入购买成本，以此作为出价依据。二、出卖方的法律形式可以到房管局查询房屋权属登记信息得知，因为出卖人法律形式的不同导致税负不同，只有知道出卖人的法律形式，才能计算出准确的应纳税额。三、如果拍卖行未披露出卖人的法律形式，导致竞买人误认为出卖人是自然人，而实际上出卖人系企业，两者之前的税负差异，买受人可以依据拍卖法要求拍卖人赔偿。本律师尚未查询到法院类似的判例。四、拍卖行明确告知所有税费由买受人承担，竞买人在告知书上签字。此行为是否构成税收担保或转移纳税义务？本律师认为不能构成税收担保以及转移纳税义务，理由是税收法定原则、税法关于纳税义务的规定以及征管法关于税收担保的规定。因此，买受人可以建议税局对出卖人采取税收保全和强制措施，从拍卖款中划拨欠缴税款。但税局是否愿意，以及如果不愿意，买受人是否有救济途径，尚不明确。五、因应纳税额占拍卖成交价30%以上，买受人有权要求撤销买卖合同，理由是显示公平，撤销权的除斥期间为一年。本律师尚未查询到法院类似的判例。此上述涉税风险并非由司法拍卖导致的，在其他二手房买卖中也存在。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。安居客房产问答 & 法院裁定过户的房产税费怎么交
法院裁定过户的房产税费怎么交
法院裁定过户的房产税费怎么交相关问题解答，几十万经纪人专家为您答疑，让您快速找到法院裁定过户的房产税费怎么交相关问题满意的答案。
为您找到“法院裁定过户的房产税费怎么交”相关问题
您好！法院判决书中应有对房产的估价，纳税应按房子的成交价格按当地政策规定缴纳。
o 根据国家税务总局国税函[1998]第771号《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》，单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按销售不动产税目征收营业税(5%)，同时按营业税税额附征城建税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金（5%、3%、2%、1%），根据不同情况还须缴纳所得税、土地增值税等税费，您可以根据具体情况到垦利地税局办税服务厅
需要买方一次性付款，和法院的判决书
宅基地只能在同一集体组织成员间转让，也可在法律规定的范围内过户。
首先遵遗嘱，如果没有遗嘱，要证明房子是老人的，才可以分，如果不能证明房子是老人的，那归属人肯定是房本上的人
答：重新起诉法院会支持您得判决的额，现在在调以前的证据是不好调的。
可以申请法院强制执行！
不会的，你的款项已经交完，此房从法律角度出发，是没有问题的哈！
需要，您还是和朋友有个协议要约定清楚，房产的价格、过户的费用等。
拍卖公司通过法院债务结清后才可过户
法院的房子一般只有3个点的契税，别的税费没有
首先很高兴为你解答。对于法院判决的过户问题，不需要缴纳营业税，契税，个税，只需要缴纳一个工本费即可，这种情况还包括近亲属的遗赠，赠与，很高兴为你解答，晓刚竭诚为你服务
需要过户，只有过户才能证明房产权属转移。持判决书可以去当地建委或是房屋交易中心办理过户。
如果房子是拍卖出去的，应该是由获拍方交营业税。
要发的人烦人飞额外付年费么人看来你反弹热炕头让他如果每个画面让他很痛很痛跑回家普通人家计划投入很讨人厌还挺好听然后V哦法国人个人二级隔热个人个人他个人几个人陪哥哥和你发的那个I个人给你个人给你热个女黁你呢热热过热供热价格如果仍哦素火锅规定给你发个男人过热光荣光荣ie个个男人感觉热工人体育你也日哦广汇股份广泛的风格不敢惹今天还给你听话题购房共和国如果不个人了个么如果呢人不够IuoV的发给你隔热个人过；同意了认同与条件已经破坏公共那地方工地很高的宝贵的风格的覅韩国I人格。该如何更改不放过如果热狗热管如果哈巴狗奉公如法供热共和国日哦二个热卡greg，人greg仍V啦开发该如何哦I管理
这是两个部门在权力斗争。
看你想不想要这地。
不要的话，把情况跟经办法官说，要求他撤回裁定，宣布拍卖无效。把钱退回给你。
要的话，让经办法官或你自己了解土地局的审批的话事人，打通关系。按他们要求让法院出相关文件资料，进行过户。
现在来说，房本面积＞144平方的情况下，无论是房东本人户口名下首次房，都要交4个点的契税。
契税4%，营业税5.5%，个税1%
5年以里的房子要交营业费5.55%
过户费有契税1.5%-3%,您买的房子超过指导价格,交3%
土地转让费用1%
交易登记费80
交易手续费6元平米
印花税0.1%
个人所得税1%(受拍方缴纳，有交20%的时候要看受拍方的情况)
拍卖手续费3%(受拍防缴纳)
办贷款的手续费一般公司收费600
问答专家推荐
更多相关搜索
Copyright&&&&&All Rights Reserved&&&}