通过拍卖取得的带租约房屋，租赁保证金如何处理——评某基金管理公司诉某海运有限公司房屋租赁纠纷案
争议由来：
由于法院执行拍卖的房屋价格及税费均相较于市场价格有优势，很多公司及个人都对法院执行拍卖感兴趣，但由于拍卖公司在实践中并不会对拍卖标的作详尽调查，而是在拍卖公告中明确写明拍卖标的任何瑕疵由竞拍人及买受人承担，所以，拍卖取得的房屋往往可能还有某些竞拍人根本意想不到的法律风险。
某大型基金管理公司一直在寻求自有办公场地，并经常关注上海法院举行的不动产拍卖活动。在看到上海陆家嘴某写字楼黄金楼层两层办公楼整体拍卖的公告后，该基金公司即可参与竞拍，由于体量较大，竞拍者很少，基金公司以非常满意的价格取得该办公楼层，并迅速办理产权过户。其后，基金公司才发现，其中一层早已有租户，但租约将于半年内到期，基金公司并未太过在意。
基金公司函告该租户某海运公司，产权已经过户，要求其向基金公司缴纳租金。海运公司在支付一个月租金后，其后租金不再支付。基金公司多次发函追讨，海运公司正式委托律师回复，由于当初海运公司在租赁之初向前产权人缴纳了相当于三个月租金的租赁保证金，现要求抵扣最后三个月租金。
法院判决：
&&&&基金公司委托本律师向法院提起诉讼，要求海运公司支付全部租金。现，该案已经作出生效判决，法院接受本律师的代理意见，认定在“买卖不破租赁”的法律原则上，通过拍卖取得房屋产权的新产权人，与租户的租赁合同关系开始于产权过户之日，新的租赁合同与旧的租赁合同并无直接法律联系，只是参照适用旧的租赁合同相关条款。新产权人并不因“买卖不破租赁”而继受前产权人在旧的租赁合同中的权利义务。据此，法院判决基金公司不承担返还租赁保证金的义务，海运公司全额支付租金。
律师看法：
通过本案，梳理我国物权法、合同法对于此类问题的规定，首先确认的都是“买卖不破租赁”。所谓“买卖不破租赁”，即《合同法》第229条规定的：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。然而，对于租赁合同的具体认定，并没有明确规定。这就导致的本案争议的发生。
买卖到底有没有“破”租赁？这是本案的关键！本律师认为，买卖在法律实质上是“破”了租赁的，所谓“破”是指原租赁合同并不直接约束通过买卖获得房屋产权的新产权人，而是新产权人与承租人在房屋产权过户之日因法律规定而直接“签订”了一份新的租赁合同，但这份新租赁合同不是旧租赁合同的承继，而是参照适用旧租赁合同的条款。所以，“破”的是合同关系，“不破”的是约定权利义务的合同条件。
“买卖不破租赁”源自德国战后的法律创制，其立法本意是保护承租人居住的基本生活需要。后被多数大陆法系国家习得照搬。但该法律原则的本意是无条件保护弱势一方（承租人）的基本居住需要，对于工商业用房是否完全适用同样值得探讨。由于工商业用房不存在保障居住的情况，而且工商业用房以投资盈利为出发点，无论是房屋产权人，还是承租人，都是商法意义上的商主体，其从事商事行为的意图及追求都是盈利，故承租人一方无需特殊保护。即便需要保护，也可设定保护的前提条件，或者采取较现有“不破租赁”更为灵活的法律措施。例如，房屋出售前充分征求承租人的优先购买权行使意见，或者放权给当事人由其在合同中作出事先约定。
最后，大多公司或者个人对于法院拍卖不持任何怀疑，也就没有对拍卖标的作事先调查，往往会因标的本身瑕疵而产生法律或其他风险。在此，本律师提示，法院拍卖仅仅是拍卖形式的一种，其优势在于成本及时间均大为节省，过户简便，但其风险在于拍卖公司往往不会针对标的作详尽尽职调查，竞拍成功后，风险一般情况下均由买受人自担。
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