二手房交易流程及注意事项都有哪些
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二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢?第1步：买卖前的产权审核担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。【风险提示】：1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。第3步：赎楼赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。第4步：付首期及资金监管除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。【风险提示】：1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。第5步：签订买卖合同在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。【风险提示】：1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。第6步：选银行和办按揭如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。【风险提示】：1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。第7步：过户及交税去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。【风险提示】：1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。第8步：后续事项交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。【风险提示】：1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved请问过户，多长时间才能拿到房产证？还有有没有什么凭证能够证明已经办了过户只是房产证还没有下来？谢谢了
现在各地二手房办得太多了，原来是15个工作日就能拿到房产证，现在估计要1个多月，2个月都有可能。
楼上两位回答的太繁琐了。有很多可以证明你已办了过户，还没拿到房产证的证明。比如交易过程中产生的契税完税证明，卖方的个税发票，还有领房产证的回执（有的地方有），贷款合同等等都可以证明你已办理了过户。
其他答案（共3个回答）
过户手续，只要手续齐全，时间不会太长的，一般在10——15天内就能办好。如果找熟人，办得更快。
另外，要想知道“是不是已经办理了过户，只是房产证还没有下来？”你最好找个熟人帮你到房管局业务科（专门办理个人房产证）查一下，同时还可以查一下你买的房子是否有问题。因为，有的房主把房子卖了两次，办理两家的房产过户手续。
仅供参考。
一般过户之后十天就可以拿收件单去房产局领房产证，一般快的话，有的三天可以去领房产证，现场办理土地证，一个小时候可拿土地证
你要查查对方买卖合同是否进行备案，现在一般地区都实行预售登记备案制度，如果已备案，你要到房产主管部门将原备案合同注销再到开发商处重新签订合同，但主管部门不一定会...
购买新建住宅之后一般需要取得以下的证件：
1、房屋产权证；
2、土地使用权证：但是有些城市是不单独发放土地证的，例如北京就只是对于由市房地局直接管理的别墅等...
只要不是动迁房，随时可以便利过户，而不是更名。如果解决了你的问题，请点好评，谢谢
拿产权证及产权人的身份证到当地的土地管理局去调．具体的问房产交易中心．
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这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区& 大家有谁知道二手房过户后和小区物业需要办理什么手续吗？
大家有谁知道二手房过户后和小区物业需要办理什么手续吗？
初中一年级
大家有谁知道二手房过户后和小区物业需要办理什么手续吗？
大爱！大爱！求亲给链接！感激！
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你有慧眼！跪求宝贝出处，不胜感激
好喜欢你的宝贝！方便告知购买地址吗？谢谢啦！
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回复到本帖
初中一年级
刚买的二手房的原房东终于要搬家了，通知我们去办交接，不过他们说不用找物业，中介也说不用找物业，可是我总觉着这事不靠谱，有没有了解情况的XDJM，这里面是不是有什么问题啊？房子肯定要，到时候还得跟物业打交道，这事应该注意些什么呢？ 先谢谢大家了
初中一年级
沉的好快，LZ很着急，请大家帮帮忙吧
大学一年级
不用找物业,但要和房主弄清楚,是否已经交物业费,供暖费等,还有水电什么的
高中三年级
引用:原帖由 shuzi0058 于
21:11 发表
不用找物业,但要和房主弄清楚,是否已经交物业费,供暖费等,还有水电什么的 :是的，这些肯定得搞清楚．
初中一年级
引用:原帖由 shuzi0058 于
21:11 发表
不用找物业,但要和房主弄清楚,是否已经交物业费,供暖费等,还有水电什么的 :谢谢
昨天我们先去小区物业踩点了，因为周末没人，一个不是工作人员的人说是要办什么进住证，说得我心里老是有点担心~~像有线电视，水电费的名字部还都是原来的房东吗？这些用改吗？要是需要的话又该怎么改呢？
初中三年级
要是你买得房子有物业，必须做物业交割，就是到物业那里，把原业主以前用过得所有费用结算清楚，然后再在物业那里做你的备案登记，肯定有得，不知道你找的那家中介，正规的像链家之类的都有物业交割的一份清单，双方在物业交割时填写
大学一年级
引用:原帖由 wendy1126 于
21:16 发表
昨天我们先去小区物业踩点了，因为周末没人，一个不是工作人员的人说是要办什么进住证，说得我心里老是有点担心~~像有线电视，水电费的名字部还都是原来的房东吗？这些用改吗？要 ... :有线电视需要过户到你的名下,以后你自己交
水电不同小区不一样,如果是用卡的,就把卡转交给你
如果是开单子那种,就自己去银行交
关键是要看房主是否把以前的费用都交了
我是通过链家买的房子.
自己和卖家做物业交割了
中介也没有参与
初中一年级
引用:原帖由 馒头它妈 于
21:18 发表
要是你买得房子有物业，必须做物业交割，就是到物业那里，把原业主以前用过得所有费用结算清楚，然后再在物业那里做你的备案登记，肯定有得，不知道你找的那家中介，正规的像链家之类的都有物业交割的一份清单， ... :
事情是这样的，昨天我们从房东那出来先去的物业，然后又去的中介，中介说到时候有个清单，但是我问他要不要到小区物业办理什么手续的时候，他非常肯定地说不用，我觉着不太保险，因为我看大家似乎都有个什么交接，如果不去物业办理的话，以后水电费就算说清楚了，物业那边也不没有我们的名字啊
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽，只有管理员可见
初中一年级
如果有物业，要做交割的
显示全部签名
要买和平里一带房子，能上和平里4小或9小的
我是小闲闲mm，论坛升级了，可是没有我了
大学一年级
要做物业交割的
要看以前的钱缴清没
然后要把户主名字改成你的 以后就是你缴了啦
显示全部签名
【怀孕/育儿日记】胖爸胖妈胖梦】
【幼儿防走失带、自动报警小熊团购】
大学四年级
大家和中介说的物业交割，主要是指水电气，物业费之类的。
LZ问的是用不用去物业办入住手续。肯定需要办入住手续，一般拿着房产证、身份证去物业登记一下留个电话就行了。我们小区还要提供照片和紧急联系人，还跟原房主核实是否卖给了我。
显示全部签名
初中一年级
谢谢大家阿！我基本明白事情的过程了，今天下午我和原来的房东约好下周一去办物业交接 再次感谢大家
小学六年级
我下个星期也要去做物业交割，现在看来也还是有一堆的问题需要解决啊！不过希望顺顺利利。
大学二年级
必须问清楚，否则麻烦得很
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最低价格 : 5980元/㎡
位置 : 世昌大道田村红绿灯北200米（九中南）
热线 : 400-099-0099 转 21482
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最低价格 : 4400元/㎡
位置 : 伟德路北于家村（十里河北段、世纪小学北侧）
热线 : 400-099-0099 转 21488
平均价格 : 4500元/㎡
位置 : 世纪大道86号
热线 : 400-099-0099 转 21402
平均价格 : 11400元/㎡
位置 : 第一国际海水浴场南侧50米
热线 : 400-099-0099 转 21478
11400元/㎡
最低价格 : 7678元/㎡
位置 : 国际海水浴场林海公园西侧
热线 : 400-099-0099 转 21568
平均价格 : 5100元/㎡
位置 : 现代大道南、金海路东
热线 : 400-099-0099 转 21460
平均价格 : 5500元/㎡
位置 : 范家埠（东临环山路）
热线 : 400-099-0099 转 21533
平均价格 : 15000元/㎡
位置 : 黄岛路与清华街与滨海大道交汇处
热线 : 400-099-0099 转 21624
15000元/㎡
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号通过中介买了一套二手房,明天去过户,我想问问在政务大厅走完流程都会给我什么必须的票据还有就是过完户房产证没下来这前卖家能自己去取消过户吗？--在线法律咨询|律师)
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通过中介买了一套二手房,明天去过户,我想问问在政务大厅走完流程都会给我什么必须的票据还有就是过完户房产证没下来这前卖家能自己去取消过户吗？
过户材料:1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。
2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。
3、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。
4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等相关手续前去
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地区：河南 |解答问题：36984条
你所说的“走完流程”应该只是政务大厅受理了你的所有权转移登记的申请，会给你出具一份受理通知书或回执，仅代表已经受理，要确定房产所有权已经过户给你的“走完流程”的标准，是办理好转移登记、将相关事项记载进登记簿，表现形式就是已经给你办好房产证。在完成过户前，要撤回过户的申请，必须买卖双方到场申请。
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