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二手房满两年免营业税 时间界定可参考产权证 09:20:00&&|&&
来源：西安商报&&|&&
作者：李勇军&&|&&
人气：9797解读：根据财税最新规定，自日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;&0&&0 & & & & & 近期楼市出台的一系列利好消息，央行降息、二手房营业税免征期从5年缩减至2年，一定程度上刺激了二手房市场，不少置业者从新房转战二手房。然而在二手房交易的实际操作中，很多业主不清楚何如认定房产满不满两年，二手房营业税具体的征收内容。
& & & & &房产满两年营业税免征的具体内容
& & & & &根据财税最新规定，自日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
& & & & &营业税两年免征期 如何界定是否满两年?
& & & & &@网友漠然：&我在日购买一套房，由于开发商原因，我与日才拿到房产证。两年年内交易费用那么高，如果我想卖，两年年后交易是从哪个日期算起？&@网友王某某：&二手房满两年免营业税，两年时间怎么确定？看网上说有两种方法，一种是房产证登记日期；另一种说是业主上交契税的日期，请确定下到底以哪个为准？&
& & & & &根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知(国税发[号)》营业税年限这样界定：
& & & & & ①房改房：以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按&孰先&的原则。
& & & & &②商品房：以契税完税证、产权证等注明的时间，按&孰先&的原则。
& & & & &③继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算。
& & & & &④拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房，以本次领证时间计算。如果您希望尽快房子满2年年限，建议您拿房后早日去交契税，办房产证。&
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原文刊载：西安商报 | 选稿编辑：郑三英&&近期优惠[南昌县]待定[南昌县]均价6500[南昌县]总价53万起[南昌县]元/㎡&&二手房推荐1室1厅[西湖区]40.00万
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2016年最新二手房交易税费计算方法 来源：网络&&&作者：何&&&访问：50079次&&&&时间： & && & 在房地产市场是一个不容忽视的对象，而现在二手房已成为许多年轻人购房的首选，在交易总量中占有很大的比重，那么是许多购房者要关注的一大问题。& & ：& & 二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。& & 营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳;& & 个人所得税：凡是房产交付时间不足2年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%;2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。& & 如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。& & &：& & &房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳。& & 土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。& & 个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改
时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。& & 经济适用房税费：& & 经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多：契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税;& & 个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税;经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭;2、交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。（因2016年最新政策未出，以上参考2015年税费计算方法）(更多最新税费信息尽在& &二手房代办过户仅收1500元！咨询热线：400-827-0871扫一扫微信，关注云南房屋网，每天最新房产资讯在手中
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管理员说：
典型的东区近郊新贵区域，自然环境条件好宜居，只是交通生活配套有待提升。目前价格不错。
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均价：待定认筹最高2万抵6万预许昆字2016101号 均价：9000元/㎡二期新品认筹中预许昆字2016040号 均价：5500元/㎡起购房交2万可享3%优惠预许呈房字2016022号
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房产问答分类
想买个单位二手房，估计是以前的福利盖房，有房产证，现在面临几个问题急需答案： 1，关于土地出让金，网上有好几种算法，有的1%，有的10%，有的是基价*面积的，很头晕，不知道到底是多少？中介说的1%，不知道会不会后边又让多交？ 2，据说这种房子买卖过一次就变成商品房，但以后如果拆迁，我的房子补偿面积和补偿金和同小区单位人员房子一样吗？ 3，这种房子需要土地证也拿到吗？房东没的，如果我交了土地出让金能办下来土地证吗？ 其他问题有了解的补充下，万分感谢
提问时间：
官方回复：您好！二手房买卖，最重要的是该房屋要取得房产证，只有取得房产证的房子才具备合法上市交易资格，才能够顺利办理房产过户手续。办理完毕过户手续之后，新的买主才是该房屋的法定所有权人。&&&&一.卖方1.交易服务费：商品房为3元每平米，房改房、经济适用房、安置房等为1.5元每平米，非住宅5元/平米。2.营业税：A.调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税（成交价乘以 5.5%）。B.个人购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的，免征营业税。&&C.个人购买超过五年(含五年)的非普通住房对外销售的，按照其转让收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（差价乘以5.5%）& 3.个人所得税：1.）对于房产证不足两年的二手房征收个人所得税，有两种方式：①可以提供原始购房发票的，税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收 。2.）对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。具体缴纳情况建议用户咨询个人所得税管理部门咨询。4.印花税：成交价乘以 0.05%&&（日起暂免征收）5.土地出让金：房改房、经济适用房等买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。6.中介收取的中介费：成交价乘以 1.5%（大多数中介收费标准）（注：第2、3、4项税费，是房产证未满5年要交的税费；第5项除商品房外的房子要交。例如：原单位集资房等，商品房不用交）&二.买方1.交易服务费：商品房为3元每平米，房改房、经济适用房、安置房等为1.5元每平米，非住宅5元/平米。2.契税：90平米以下、容积率1.2以上、实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍，三个条件都满足，契税按照1%征收，如果有有任何一个条件不满足，按照1.5%的标准征收，如所购房屋为二套房，契税一律按3%执行。3.产籍登记费：80元4.工本费：10元5.查档费：50元6.中介收取的中介费：成交价乘以 1.5%（大多数中介收费标准）&三．按揭1.抵押登记费：80元2.按揭代理费：贷款额乘以 2%3.评估费：评估额乘以 0.5%4.公证费：贷款额乘以 0.15%（不足200元，按200元收取）5.保险费：贷款额乘以 保险年利率乘以贷款年限6.合同工本费：20元以上信息仅供参考。&
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