最新全国限售地图 北海加入“限售”大军
发布时间： 16:56:43&&&&来源：广西中原研究中心&&作者：
摘要：5月22日，北海市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，北海市由此也成为广西区内首个限售的城市。
北海政府发布通知，在区内率先实行限售据北海市政府网消息，5月22日，北海市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），表示“为促进我市房地产市场平稳健康发展，防止房地产市场出现大的波动，结合本市实际”，加强房地产市场调控工作。《通知》内容分为5条：一、严格执行商品房销售明码标价规定：房地产开发企业在办理商品房预（销）售许可时，须严格按照国家发展改革委关于商品房销售明码标价的规定，同时向市住房城乡建设部门报备商品房房源和价格，严格对“一房一价”进行公示并公开销售。房源和价格经报备后不得上涨，需要调整价格的，必须重新备案。二、加强预售商品房转让管理：房地产开发企业与商品房预购人申请预购商品房撤销备案的，经住房城乡建设部门审核符合条件后允许撤销备案，同时，房地产开发企业不得再次申请该预售商品房的备案，必须在完成房屋的不动产初始登记后方可销售。三、限制现房转让：自本通知发布之日起，凡在我市（不含合浦县）新购买第二套及以上的新建商品住房，须自取得不动产权属证书满二年后方可转让。四、加强房地产市场秩序监管：市住房城乡建设局、工商局、物价局等部门组成联合工作组，开展房地产市场专项整治活动，对房地产开发企业和中介机构涉及虚假宣传、违法广告、囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价、不明码标价、违规销售、一房多卖、“黑中介”、虚拟交易、降低首付、造假骗贷、签订“阴阳合同”、人为制造房源紧张等违法违规行为依法严肃查处，并将违法违规行为记入不良诚信档案。涉嫌犯罪的，移交司法部门依法追究法律责任。五、坚持正确的舆论引导：新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策及措施，宣传住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的当事人，要依法追究责任。五条措施当中，对当地楼市影响较大的只有“限售”一条，从需求端入手，一定程度上可抑制投资投机性购房行为，使市场降温。其他措施均属于市场监管层面。北海市由此也成为广西区内首个限售的城市。限售范围不断扩大，已经成调控的“标配”据统计显示，截至5月22日，全国已有33个城市出台限售措施，分别是：成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、三亚、琼海、海口、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京（保定、北京等均为有部分限制）、北海。限售范围从最初的东部热点城市向周边三四线城市、甚至西部城市蔓延，范围不断扩大。目前全国有大约60个城市出台调控措施，而出台限售的城市已占一半，限售已经成为本轮楼市调控的“标配”。北海温和的气候吸引大量外地人，区域概念也导致投机客涌入北海市地处亚热带，冬季气温也较温暖，近年来有不少北方地区人口流入“越冬”、旅游。据报道显示，北海70%以上购房者是“候鸟族”，即不长期定居北海的人群，外地人已成为北海的购房主力。去年以来，由于热点城市调控导致投资投机资金流入北海，以及降息降准带来的大量购买力，年初《北部湾城市群发展规划》发布及“一带一路”的推进，北海楼市重新燃起热火，各大楼盘均有不少外地人。广西中原地产五月初在北海实地走访约10个典型项目的售楼中心发现，在售楼中心看房的有近八成是北方口音人群，现场销售人员也有不少是北方人。而销售人员也重点介绍中共中央总书记4月份视察北海的情况，借以展现北海的广阔发展前景。多项规划利好下的北海成为人们的淘金乐土。北海今年再现炒房热潮，成交量价都出现大幅增长根据北海市统计局信息显示，月北海市房地产投资完成37.87亿元，同比下降7.9%，比一季度收窄48.4个百分点。商品房销售面积98.87万平方米，同比增长123.4%，火爆的销售形势从开年一直延续至今。从国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》看，北海市新建商品住宅价格从2016年3月开始转跌为涨，但整体涨幅平缓，到2016年9月，同比涨幅开始加快。2017年4月，同比涨幅更是扩大1.7个百分点，环比涨幅扩大1.2个百分点，呈加速趋势。考虑到城市内部一般都存在分化现象，加上北海市是一个滨海城市，海景是其非常重要的自然资源，靠近银滩的银海区是北海的核心区域，也是房地产项目集中的区域，外地投资投机客购房也以海景房为主，因此这里重点比较银海区典型项目的房价变化。根据广西中原地产的实地考察看，4月份银海区新建商品住宅价格多数已达8000元/O以上，个别项目达12000元/O以上，直逼首府南宁。从北海搜房网的楼盘价格走势看，银海区较受欢迎的楼盘，大部分也达7000元/O以上，海景楼盘9000元/O左右，以北海恒大名都为例，其2016年1月均价为6500元/O，2017年4月均价为8200元/O，一年多时间上涨了26%。“园辉新都”是低品质楼盘，项目规划、位置均较为逊色，价格较低，但也上涨了29%。这些楼盘可能存在不同时期推出不同楼栋导致价格上的差异，但整体上，银海区房价较高且不同程度出现上涨。市场容量小易受政策影响波动，加强调控防范历史重演根据广西统计年鉴的数据显示，2015年北海市常住人口为162.57万，其中市辖区常住人口70.89万，市辖区户籍人口64.87万，仅是一个普通地级市的规模。2015年市辖区GDP也仅为681.87亿元，房地产开发投资为115.92亿元，商品房销售面积为155.16万O，商品房销售额为79.67亿元。整体上，北海市房地产市场容量比较小，而如此小的市场规模，极易受到外部因素的影响而大起大落。上世纪90年代初，北海房地产市场如日中天，据21世纪经济报道的信息显示，1992年底，北海外来人已经超过了市区原有人口的一倍以上，外地人支撑起了北海房地产市场的繁荣。1993年，中央发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，引爆北海房地产的泡沫，市场轰然倒塌，烂尾楼遍地。今年北海的房地产市场与历史有相似之处，都是在政策利好的情况下吸引大量投资投机人群，都是外地人支撑起房地产市场。而今年更多了国家稳定市场、稳定金融安全的决心，内防历史重演，外有国家施压，北海出台调控措施已是必然之举。北海调控措施并不严厉，限售相对宽松从北海市政府发布的《通知》看，主要的内容有两个方面，一是加强市场监管，如要求明码标价、开展专项整治活动等，二是限售。两个方面的调控内容当中，限售是对市场真正具有影响的措施，但《通知》规定“凡在我市（不含合浦县）新购买第二套及以上的新建商品住房，须自取得不动产权属证书满二年后方可转让”。与其他城市区分本地户籍与外地户籍、外地户籍一套房也限售的措施相比，北海市的限售措施相对宽松，外地户籍在北海购买的首套住房不受该政策影响，因此仍然存在投资投机空间，甚至可以通过借用亲朋好友的身份证购房等方法规避政策约束。另外，该限售政策仅限新建商品住房，二手房未列入调控范围，投资投机客仍可通过购买二手房进行炒房。
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动迁安置房限售期内买卖合同的效力认定
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动迁安置房限售期内买卖合同的效力认定　　【关键词】动迁安置房限售期　　动迁安置房：进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。　　限售期：是指某一类房屋在持有一定期限后方可在市场交易流通，如上海市规定对于动迁安置房应在获得产权3年后方可再出售。　　【关键视点】　　关于动迁安置房限制交易的问题，上海市曾先后出台关于限售期限为5年或3年的地方政策。本案中，审理的关键前提在于如何认定在限售期内就动迁安置房签订的房屋买卖合同的效力。其实，合同法及相关司法解释对合同无效作出严格的限定，限售期内签订的买卖合同虽违反地方规范性文件，但并不违反法律和行政法规的强制性规定，应当被认定为有效。　　张某诉何某等房屋买卖合同纠纷案　　【案情】　　日，经中介公司居间介绍，本案原告张某与被告何某两人签订《购房确认书》一份，约定张某购买上海市某处房屋，房屋购买总价70万元，日预付定金2万元，日预付款8万元，等到房产证办好去做抵押预付款53万元，余款7万元等到过户时一次性付款。　　日，原告与被告签订《房屋抵押定金合同》，约定被告将其所有的涉讼房屋抵押给原告，原告付定金10万元，等到房产证办理出来之后3个工作日内到区房地产交易中心办理抵押手续。同日，原告支付10万元，被告出具相应的收条。　　日，原被告到区房地产交易中心办理涉讼房屋的抵押登记手续，双方签有《房地产抵押借款合同》，约定被告向原告借款70万元，约定借款发放的时间为：在办妥抵押登记手续并由原告保管房地产抵押登记证明之日起。　　同日，原被告签订《确认书》一份，确认售房事实和售价70万元，双方同意以原告借款给被告、被告提供房产抵押的方式，待被告该房产三年后符合国家政策可售时再办理房产过户手续，房产过户时间为政策允许过户后3个月内过户，房产过户后，原告支付被告购房余款7万元和5000元利息。原告于当日向两被告支付购房款30万元，被告由此出具收到30万元的收据一份。日，涉讼房屋的抵押登记获核准。　　同年11月14日双方再次到区房地产交易中心，原告要求两被告重新写收据并不再支付利息5000元，且要求签订正式的房屋买卖合同，遭拒。嗣后，原告就5000元利息及购房款支付问题，与两被告协商未果，遂诉至法院。　　原告诉称：为购买两被告所有的涉讼房屋，其与两被告签订《购房确认书》、《房屋抵押定金合同》、《房地产抵押借款合同》，约定涉案房屋成交价为70万元，原告先支付10万元定金，待涉案房屋的房产证及抵押证办出并交原告保管后支付53万元购房款，剩余7万元待涉案房屋过户时一次性付清。后原告支付了10万元购房款，两被告亦向原告交付了房屋，原告后对房屋进行了装修。房屋产证办出后，双方及中介公司至交易中心办理抵押登记手续，因抵押证尚未办出，故原告先支付了30万元购房款。此后，由于原告不知道涉案房屋的抵押证有无办出，且被告亦未将涉案房屋的抵押证、房产证等交付原告。据此，原告起诉至法院，要求判决：（1）继续履行房屋买卖合同，被告将涉案房屋的抵押证、房产证、动迁协议交给原告保管；（2）被告与原告签订规范的房屋买卖合同；（3）原告不予支付约定的5000元利息。庭审中，原告放弃了第二、三项诉讼请求。　　两被告辩称：不同意原告诉求。由于原告的违约造成双方签订的所有合同终止和作废，且双方也不存在买卖合同。签订购房确认书时，原被告均未到场，也没有正式委托文书，买方处是中介公司，原告是在起诉前签上自己的名字，被告处的原件上没有原告的签字。因此购房确认书不符合法律要求，对被告没有约束力。原告在房屋已被抵押的情况下，拒绝支付房款。此后，被告在中介陪同下至房产交易中心，要求领取抵押证，但因原告未到场，故抵押证仍然在房产交易中心。被告曾表示只要原告支付23万元，买卖合同可以继续履行，但是原告一直拒绝支付，导致买卖合同无法进行。故对于原告的前述违约行为，被告有权追究其违约责任。同时，因为原告拒付23万元房款，致使被告对外承担的债务多支出了利息损失。　　审理中，两被告（反诉原告）依法提起反诉，基于上述理由要求：（1）解除双方签订的《购房确认书》、《房地产抵押借款合同》、《房屋抵押定金合同》及双方签订的《确认书》；（2）要求原告赔偿由于逾期付款的利息损失15000元。　　针对两被告的反诉，原告（反诉被告）辩称，不同意反诉请求。其诉诸法院的目的是让两被告履行合同且其愿意支付23万元。　　【裁判】　　法院认为，双方就涉案房屋签订《房屋抵押定金合同》、《购房确认书》、《确认书》、《房地产抵押借款合同》等一系列协议，两被告虽认为《购房确认书》签订当时并无原告的签字，应属无效，但双方在确认书签订后确已按照约定内容实际履行，原告亦在确认书上补签了自己的名字，应当认定该份确认书系双方当事人一致意思表示，约定的房屋交易内容于法不悖，合法有效。根据上述一组协议内容及双方支付房款、交付房屋等的履行情况可以认定，双方的真实意思是买卖涉案房屋，后亦实际履行。由于该房屋系动迁安置房，根据国家相关政策，在协议签订当时无法进行过户，为保证该房屋在符合上市交易条件时顺利完成过户而设定的抵押，双方并无真实的借贷关系。　　原告在双方约定的日前尚有23万元房款未付，已属违约。但原告一直就房款支付、抵押证领取等事宜进行磋商，后亦表示愿付所欠房款，且两被告未充分举证证明催告事实，故不予支持两被告解除合同的请求。　　对于原告要求两被告交付涉案房屋的抵押证的诉讼请求，法院认为，为保证涉案房屋在符合交易条件时顺利过户而设定的抵押是双方真实意思表示，原告取得抵押权证，符合双方约定。　　最后法院判决双方继续履行合同，由原告支付被告房款23万元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），两被告配合原告到区房地产交易中心领取涉讼房屋为原告的抵押权证。双方当事人均未上诉。　　【评析】　　本案的主要争议焦点是：（1）双方签订《购房确认书》、《确认书》等协议的性质；（2）上述协议是否应继续履行抑或应予解除及双方相应的权利义务。关于第（1）项争议，尽管双方签有《房屋抵押定金合同》、《购房确认书》、《确认书》、《房地产抵押借款合同》等一系列协议，且被告否认双方间存在买卖合同，但法院结合双方的实际履行行为，探究双方的真实意思表示，判定双方之间系真实的买卖合同关系，而非借贷关系，即《购房确认书》和《确认书》属买卖合同的性质。　　需要提示的是，对于合同的性质，不能仅从签订合同的名称来判断，而应就合同的实质内容加以认定。本案中双方订立的文件虽采用“确认书”字样，但其实质内容明确具体地指向涉讼房屋买卖的各项细节，应被认定为买卖合同。 第（2）项争议，则围绕双方的履行瑕疵展开。此外，法院还审查了合同的效力问题。尽管法院对本案作出继续履行合同的判决，但其中隐含的前置观点是：限售期签订的关于动迁安置房买卖合同仍属有效合同，对此，笔者将借本案加以阐述。　　一、动迁安置房限售期买卖产生纠纷的原因　　本案的特殊之处在于，原被告签订了一系列协议，其中反映的既有真实的房屋买卖关系，又有虚构的借贷关系，之所以造成原被告双方未能直接、及时地签订正式的房屋买卖合同乃至引发本案纠纷的根本原因在于，涉讼房屋的性质属动迁安置房。所谓动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于上海市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。在二手房交易商场上，动迁安置房的优势在于较之相同地段的房源，其转让价相对较低。而其劣势在于，其上市交易受到政策规定的限售期的限制。所谓限售期（又称限制交易期），是指有关政策规定的关于动迁安置房在取得产证后限制转让的期限，依据地方政策，该期限可能为3年或5年。根据上海市现行的政策，被动迁居民家庭获配的动迁安置房的限售期，由取得房地产权证满5年调整为满3年日颁布的《上海市住房保障和房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》（沪房管市〔号）明确，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。　　。由于上述政策的约束，在限售期内，买卖双方无法办理买卖合同的备案登记，更无法办理产权过户，这通常意味着更大的风险。　　尽管带着限售期的“紧箍咒”，但民间关于动迁安置房的交易却日渐频繁，围绕该类房屋买卖的纠纷亦日趋增多。纠纷产生的原因往往与限售期不无关系。本案中，原被告正是在采取借款抵押方式试图降低购房过户风险过程中又因房款的支付、抵押证的交付等问题引起纠纷。此外，类似纠纷还有因限售期房价上涨过快导致过户条件成就时卖方拒绝办理过户手续等。　　二、限售期签订的动迁安置房买卖合同仍属有效合同《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”对于在限制交易期内的转让交易，实践中观点不一：第一种观点认为，限制交易期内的配套商品房不得转让和出租，这是禁止性规定；第二种观点认为，确认合同是否有效应该依据法律规定，而一般地方性规章或部门规章的法律位阶较低，不能作为判定合同效力的依据；同时认为无论其他产权人是否知情或者是否主张同等条件下的优先购买权，合同都是有效的。我们认为，第二种观点较为妥当。　　《合同法》第52条对合同无效的法定情形加以严格限定。依据我国《合同法》第52条，合同无效的法定情形限定为：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。非因上述情形，不得被认定为无效合同。有鉴于此，本案中两被告以《购房确认书》签订当时并无原告的签字主张合同无效，于法无据。同理，限售期内房屋交易亦不存在损害社会公共利益、损害国家利益或第三人等情形，不能由此认定无效。需要注意的是，人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，并且是只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。　　1.规定有动迁安置房限售期的法律文件不属于法律或行政法规无论是2005年规定限售期为5年的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，还是2010年起出台的将限售期调整为3年的一系列规定，其性质并非法律或行政法规，仅为地方规范性文件。而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第4条已明确，确认合同无效，不得以地方法规、政府规章为依据。　　2.关于动迁安置房限售期不得转让的相关规定亦非效力性强制规定我国最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第14条，对强制性规定作了限缩性解释，即《合同法》第52条中的强制性规定是指效力性强制性规定。效力性强制规定一般是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范。而本文中讨论的限售期不得转让的规定，即便暂且不论该法律文件的性质，该规定的内容亦不属于效力性规定，而仅为管理性规定。　　3.动迁安置房限售期政策虽影响物权变动，但不影响买卖合同的效力我国《物权法》第15条就合同效力和物权效力加以区分，规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。有关动迁安置房的限售期规定，虽导致限售期内房屋所有权无法及时发生变更登记的法律后果，但对于买卖合同的自身效力并无影响。　　最后，尚需强调的是，鼓励交易是《合同法》的重要精神，法院审理合同纠纷时注重维护当事人的意思自治、避免阻碍合同合法交易的后果。对于本案中原被告虚构借贷关系、办理抵押登记的行为，但该行为系双方为履行买卖合同、降低动迁安置房限售期内无法过户的风险而采取的，并不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害公共利益，符合双方的真实意思表示，法院对此虽不鼓励，亦不干预。有鉴于此，法院经审理遂作出上述判决。　　【法律法规链接】　　《合同法》　　第五十二条有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；　　（四）损害社会公共利益；　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》　　第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
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相关法律知识房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”
上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第183号和上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第2566号判决认为，中介方所应尽到的忠实勤勉的义务是指：“房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。”该观点非常精准。
那么，中介在居间过程中有过错的，应当承担什么责任？比如，房屋交易不能完成，卖房人失联，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
买房人因中介方没有尽到忠实、勤勉的义务所遭受的损失一般是在房屋交易不能顺利完成，且已付房款及违约金难以追回的情形下产生的。而这种情形最常见的就是卖房人失联，或虽未失联但是没有可供执行的财产（或虽有可供执行的财产，但是因买房人因没有优先受偿权等原因而分不到财产或只能分到很少的财产）。基于上述买房人损失产生的原因分析，中介一般只能承担补充赔偿责任。因为买房人的损失是由卖房人违约所直接造成的，应当首先由卖房人赔偿，在卖房人不能赔偿的情况下，买房人的损失才可以要求中介赔偿。中介承担了补充赔偿责任后可以向卖房人追偿。
此外，关于赔偿的范围。中介承担赔偿责任的多少主要以其过错的大小作为依据，其过错比较严重的，赔偿比例就会比较高；其过错较小的，其赔偿比例就会比较低。【本文所附案例一审和二审判决不一致，主要就是因为对中介方过错大小的认定不一致】。需要注意的是，中介赔偿数额可能远远高于其收取的中介费，但这并不违反《合同法》第113条规定的合同可预见性原则。
附：上海中原物业顾问有限公司诉秦某某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：叶某某是上海市松
江区＊＊＊弄＊＊＊号1601室房屋（以下简称系争房屋）的登记权利人。2012年3月21日，叶某某委托案外人徐某全权办理系争房屋的买卖事宜，并经公
证处予以公证，委托事项包括：代为办理系争房屋为本人或第三人向银行借款提供抵押，代为办理贷款抵押有关的一切手续，签订借款抵押合同，代为办理系争房屋
抵押登记手续并领取相关文件；代为归还系争房屋中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；代为办理上门看房、代为签订协议（收取定金）、代为
签订系争房屋的买卖合同并办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其他相关手续、领取房地产转让价款、并协助买卖方办理按揭贷款手
续；代为办理系争房屋的过户登记手续；代为领取系争房屋的原始资料；委托期限自2012年5月21日至2013年5月20日。委托书中对办理系争房屋买卖 中的其他事项也进行了约定。 案
外人杨某及陈某是中原公司的工作人员。2012年10月1日，在中原公司的居间下，叶某某的代理人徐某作为出卖方（甲方）、秦某某作为买受方（乙方），签
署了《房屋买卖合同》（合同编号：）一份，约定乙方向甲方购买系争房屋；在合同第1.4条“是否设立抵押”、“是否设立租赁”一栏中均未
填写内容；系争房屋总价款为1，465，000元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后50天内前往居间方签订示范文本的《上海市房
地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）500，000元……；甲、 乙双方应于2012年12月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由甲方承担；
如甲、乙双方在签订示范合同时，依据限售政策以及乙方的相应情况确认乙方不具备购房资格，则双方同意解除合同、互不追究责任，甲方同意将已收款项返还乙
方。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。 2012年11月13日，在中原公司的居间下，秦某某（乙方）与叶某某（甲方）就系争房屋签订《上海市房
地产买卖合同》一份，该合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2012年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，甲、乙双方确 认，在2012年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第（三）项约定，……按现有政策规定，因秦某某不具有购
房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，双方互不承担违约责任；该合同附件五载明，系争房屋的抵押情况为“有”。该合同对系争房屋的其他买卖
事宜进行了约定，徐某作为叶某某的代理人在合同上签字。 上 述合同签订后，秦某某分别于2012年10月1日、2012年10月11日、2012年11月17日支付给徐某20，000元、80，000元、
400，000元，合计支付500，000元。2012年12月12日，秦某某支付给陈某85，150元用于代叶某某缴纳系争房屋交易中产生的税款。 2014年4月3日，秦某某向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除其与叶某某于2012年10月签署的《房屋买卖合同》（合同编号：）；2、解除其与叶某某于2012年11月13日签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1529209）；3、叶某某配合秦某某办理《上海市房 地产买卖合同》（合同编号：1529209）的网上备案撤销手续；4、叶某某返还秦某某已付购房款和代缴税款共计585，150元；5、叶某某赔偿秦某某 上述款项的利息损失（以585，150元为本金，自2012年12月11日起算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率6.15%计算，暂计至2014年3
月31日为46，832元）；6、中原公司对上述第4、5项诉讼请求承担补充责任。 原 审另查明，2010年1月20日，系争房屋被核准设立抵押债权，抵押权人为银行，债权数额为520，000元；2012年3月27日，系争房屋被核准设立 抵押债权，抵押权人为案外人魏某，债权数额为400，000元；2012年12月14日，系争房屋被核准设立抵押债权，抵押权人为案外人杨某，债权数额为 600，000元，该房地产登记簿备注栏载明“已就相关事项，询问了双方当事人”。2012年12月18日，系争房屋被原审法院（2012）松民一（民） 初字第9409号案件查封；2013年1月16日，系争房屋被上海市闵行区人民法院（2013）闵民四（商）初字第15号案件查封；2013年2月8日，系争房屋被原审法院（2013）松民三（民）初字第309号案件查封，2013年5月15日，系争房屋被原审法院（2013）松执字第2110号案件查封。 在 原审法院此前受理的（2013）松民三（民）初字第309号案件中，秦某某提交了其于2012年12月24日出具的关于告知中介（中原地产保利店）和房产
授权人（徐某）归还税款和房款的函一份，载明其向叶某某的代理人徐某及中原公司的工作人员支付了房款500，000元及税款85，150元，共计 585，150元。根据房屋买卖合同第九条第三款：“按现有政策规定，因秦某某不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，双方互不承担
违约责任。”秦某某正式书面通知中介和徐某要求解除合同，并根据合同约定自接到书面通知之日起三日内退还其已支付的全部税款和全部房款。徐某表示在
2012年12月26日已收到该解除通知。本案庭审中，中原公司表示没有收到告知函。同时，秦某某还向法庭提交了自己的结婚证，证明自己于2013年2月 22日结婚，之前属于外地来沪单身人员，不具备上海市的购房资格，故自己根据合同的约定行使了解除权。本案庭审中，中原公司对于结婚证的真实性没有异议。
2013 年3月7日，派出所工作人员给杨某制作了询问／讯问笔录，杨某承认是中原公司的销售顾问，其陈述秦某某、叶某某签订了房屋买卖合同后，秦某某支付了首付加
税款共计60多万元，后来听说好像房子有纠纷，秦某某不想买这套房子了，中介就一直找下家来买系争房屋，在此之前要先解除秦某某、叶某某的房屋买卖合同，
但后来发现网上无法取消买卖合同，其去交易中心拉产调时发现系争房屋已经被查封了；外地人可以在上海买房，但必须要有结婚证、社保税单（证明在上海交社保
12个月以上）才可以买，秦某某具备在上海买房的条件，他有军官证和结婚证就可以了，虽然秦某某目前没有结婚证，但秦某某说2013年1月4日去领结婚证
或更早，所以买卖合同时间拖得比较久，导致后来过户前房子就被查封。同日，派出所工作人员给陈某制作了询问／讯问笔录，陈某承认是中原公司大学城店经理，
其陈述秦某某、叶某某签订房屋买卖合同后，秦某某将税款打入自己的账户让陈某去办理缴税。2012年11月初，陈某帮秦某某去缴交易税后，才发现秦某某不
具备在上海购房的资格，然后和秦某某说了以后，帮他另找一个买家买房子，再把秦某某付的钱退还，在和找好的买家交易时，才发现房子被法院查封了，无法进行
交易，所以秦某某的钱也没拿到，后来秦某某就一直找中介，徐某由于将钱还给了银行，房子也无法交易，所以也不肯将50万元还给秦某某；秦某某当时到中介处
购房时，将自己的情况向中原公司工作人员讲过，秦某某担心自己不能买，陈某等咨询过中原公司的交易按揭员，中原公司的交易按揭员讲在沪军官是可以购买的，
所以中介才受理。对
于上述询问／讯问笔录，秦某某认为结合杨某和陈某的笔录可知，当时中原公司的工作人员认为秦某某有军官证所以可以买房，其在中原公司的误导下以为自己具备
购房资格，故与叶某某签署了相关协议并支付了房款，但仍被房产交易中心认定不具备购房资格，秦某某、叶某某之间的房屋过户无法完成是由于秦某某不具备购房
资格导致的。中原公司则表示秦某某是告知中原公司工作人员在过户前就能办理出结婚证，在杨某的笔录中很明确载明秦某某会在2013年1月4日去领结婚证或
更早时间；当时秦某某虽然告知了相关情况，但他表示会去办理结婚证，过户时是符合限购条件的，秦某某还是可以过户的，房屋无法过户是因为秦某某单身导致。
审庭审中，关于系争房屋交易税费的负担，中原公司表示根据房屋买卖合同第九条是明确约定由出卖方承担，而秦某某则表示房屋买卖合同中约定的价款是146 万，示范合同的价款是130多万，差额就是用来支付税费的，税费是约定由秦某某承担的，秦某某的陈述在合同中没有体现，秦某某的费用都是转账给中原公司的
陈某的，陈某也确认是作为税款，结合税单也可明确。关于杨某作为房屋抵押权人设定的抵押，秦某某认为是虚假抵押，是阻碍秦某某过户的行为，其没有委托过杨
某办理抵押，该抵押对于秦某某交易更不利；中原公司则表示秦某某限购，且已将相应款项支付给叶某某，为了避免费用无法退还，听取秦某某意见后办理了抵押，
确实没有抵押的债权，只要抵押各方到场抵押就可以撤销，抵押是为了保护交易安全，在双方认可的情况下，以自己的名义设立的抵押。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1078号】首先，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，据此主张解除合同的，应当通知相对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，秦某某、叶某某签订的《房屋买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》均系双方的真实意思表示，当事人均应按约履行。系争房屋在交易过程中，因秦某某不具备在上海市购房的资格而导致买、卖双方无法按照合同约定完成过户登记等手续，秦某某根据双方约定行使合同解除权于法有据，法院予以支持。秦某某向叶某某的售房代理人徐某发出解除通知后，徐某于2012年12月26日收到，故秦某某与叶某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》与《上海市房地产买卖合同》应于2012年12月26日解除。
其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据买、卖双方在上海市房地产买卖合同补充条款（二）中的约定，因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，双方应共同办理合同网上备案撤销等解除本合同的手续，故对于秦某某主张的叶某某配合办理《上海市房
地产买卖合同》的网上备案撤销手续，法院予以支持。此外，合同解除后，叶某某应将已收取的款项返还秦某某，根据庭审查明的事实，法院确认由叶某某的代理人
徐某收取的500，000元，叶某某应予返还；至于秦某某支付给陈某的85，150元，系秦某某为完成系争房屋的交易，委托中介工作人员代叶某某缴纳的税
费，该笔款项亦应由叶某某予以返还。对于秦某某主张的叶某某按年利率6.15%的标准支付利息损失的诉讼请求，于法有据，予以支持，但应从叶某某代理人徐
某收到解除通知之日起的三日后起算，即从2012年12月30日起算至叶某某实际支付之日止。 再
次，关于秦某某主张的中原公司对秦某某已付的购房款、代缴的税款、利息损失承担补充责任的请求，法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报
告，即凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，都应向委托人报告，在必要的时候居间人应当进行调查，以了解真实情况，使委托人能更好的判断是否应
订立合同。本案中，一则，中原公司作为专业的房产中介公司在居间活动中未尽到如实报告义务。据中原公司销售顾问杨某陈述，其知悉外地人在上海购房必须要有
结婚证，社保税单才可以购买，而中原公司的门店经理陈某陈述，秦某某向中原公司询问时讲过自己的情况，也担心自己不能够购买，中原公司在咨询过自己的交易
按揭员之后，表示在沪军官是可以购买的，也同意为秦某某提供居间服务，秦某某基于中原公司的承诺与叶某某签订了房屋买卖合同，支付了部分购房款和交易税
款，后却因自身被限购的原因无法完成系争房屋的交易过户，在叶某某下落不明的情况下难以收回已付的款项；此外，对于系争房屋上存在的银行及个人的抵押情
况，中原公司在促成秦某某、叶某某签订《房屋买卖合同》时也未明确提示，中原公司应对其未尽到如实报告的义务承担主要的损害赔偿责任。二则，与秦某某相
比，中原公司是专门通过提供有偿居间服务的市场主体，具有专门的资格、人员和设备，专业化程度较高，并依法受到行业、政府主管部门等的监督管理，应当具有
更高、更专业的注意义务。本案中，在签订《房屋买卖合同》时，中原公司虽辩称秦某某购房时没有告知中原公司详细的信息，中原公司也要求秦某某填写了限购政
策告知函，但秦某某对此予以否认，中原公司也无法提供秦某某填写过的限购政策告知函进行核对，且其辩称意见与门店经理陈某的陈述相互矛盾，对此法院不予采
信。中原公司为促成双方签约，非但未审慎核查秦某某的购房资格，而且在秦某某不具备购房资格的情况下，承诺秦某某可以购买，秦某某在相关居间的能力、限购
政策知悉程度弱于中原公司的情况下，基于对中原公司委托居间的信任作出了错误的购房意思表示，造成秦某某解除合同，本可以避免的购房款等损失难以追回，过
错程度较大，应当承担更高的损害赔偿责任。当然，秦某某作为购房人，对于上海市的限购政策、房屋基本情况等亦应尽到一定的注意义务，双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。综合考量秦某某、中原公司双方的过错程度，法院酌定中原公司应当在35万元的范围内就叶某某无法返还的部分对秦某某承担补充赔偿责任。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第359号 】本院认为，秦某某、叶某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》中对于房屋限购导致的合同无法履行均有明确的约定，即解除合同，互不追究违约责任。双方在合同中还分别约定办理房屋过户的时间为2012年12月30日之前（《房屋买卖合同》中的约定）及同年12月31日之前（《上海市房
地产买卖合同》中的约定）。从前述合同中均约定有限购的条款看，在订立系争房屋的买卖合同过程中，买卖双方应当对秦某某在领取结婚证之前属于限购对象均为
明知，中原公司在居间过程中亦应曾提示过限购问题。秦某某原审中向法院提供的结婚证载明的内容表明，其于2013年2月22日方领取结婚证，根据上海市的房屋限购政策，在2013年2月22日之前，秦某某不具有在上海市的
购房资格，故在前述合同约定的系争房屋的过户期限内，买卖双方无法办理房屋的过户交易手续。中原公司作为专业的房屋中介公司，理应在居间买卖双方签订合同
过程中就秦某某在领取结婚证之前属于限购对象进行充分的风险提示，并据此对房屋的过户时间予以合理确定，谨慎签约。前述合同约定的房屋过户期限之前，买卖
双方实际上无法办理过户手续，对此，秦某某作为买卖合同的当事人，应当对约定期限之前无法办理过户手续承担主要的过错责任。在促成秦某某、叶某某订立履行
步骤不够周密的房屋买卖合同过程中的居间行为亦有所不当，而中原公司作为居间方，亦应当对此承担次要的责任。 根
据查明的事实，虽然此后秦某某于2013年2月22日领取了结婚证，取得了在沪的购房资格，继续履行合同关于限购方面的障碍已经消除，但在秦某某、叶某某
约定的办理系争房屋过户手续的期限之内，房屋于2012年12月18日起被法院依法查封，从而导致无法办理房屋过户手续，合同无法继续履行下去，且属于叶
建宜方涉诉所致，故在此情况下，秦某某有权解除合同并要求叶某某返还购房款和代缴税款及相应利息损失。原审对于秦某某要求解除合同、返还已付款及相应利息
等诉请予以支持，当属无误。 由
于并非秦某某属限购的原因导致本案房屋买卖合同无法完成交易过户，而是叶某某自身涉诉导致房屋被司法查封所致，但考虑到中原公司在促成秦某某、叶某某订立
买卖合同过程中的前述不当行为，秦某某因轻率与叶某某签订系争房屋买卖合同可能发生的购房款等难以追回的损失，则应由中原公司在其过错程度范围内承担相应
的责任。本院酌定中原公司以次要责任为限在10万元的范围内就叶某某无法返还的部分款项对秦某某承担补充赔偿责任。原审对于中原公司过错责任的确定及所承
担责任的判决有所不当，本院依法予以纠正。
此外，本院需要指出的是，根据法律的规定，若中原公司承担了相应的补充赔偿责任，则其有权向叶某某依法追偿。
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