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[买卖手续]
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妈豆2919 &地区:南山区街道:宝宝生日&积分11362&
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买房有一段时日了，过完年就准备装修，最近偶尔跑家装版去看大家写的装修日记，真心不错，还真学到很多东西。
小编站短我N次，让我写买房日记，但是想想也没什么写的，因为我的买房史比较顺利，所以就不多说了，倒自己整理了个帖子，分享一点我的购房经验好了。另外，我在其他发的帖子，希望大家也多去捧场，谢谢各位美妈了3 ~, ^6 m8 p8 f
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虽然混妈网的时间不算太久，但是买房的时候，真没少看妈网上大家分享的买房日记，就像我喜欢看大家分享的装修日记一样，非常实用。所以我的第一个经验就是，要多看大家写的买房日记，别觉得那是无所谓的东西，一个人如果真心想买房，她愿意了解一切有关房子的东西。# ~) e$ H0 d/ ~1 y, o9 C3 R8 L
一、做足功课，多看别人的买房日记
: w# a8 g" ?( t" U; W0 V) U% J& J
&&这些都是免费的宝贵资源，这样可以对自己关心的区域内的房子有更多了解，对房价有个基本认识，一方面避免遇到高叫价的房子被中介忽悠，另一方面遇到价格合适的房子也能及时下手。这样做可能需要很大的工作量，经常趴在网上翻阅前人走过的路。不过买房不是小事，多少都是自己的辛苦钱，提前做了这些准备会少走了很多弯路甚至节省了很多钱，何乐而不为呢。' I% X/ \1 @! j7 s" e+ j
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二、明确需求，选定看房区域
& & 漫无目的的看房，只会无休止的消耗自己的精力，所以看房之前最好了解自己对房屋的需求。
& & 1、关外新房与关内二手房的对比：关外新房价格相对低一些，户型设计好一些，房子新，但是一般距离市区较远，学区相对差一点，尤其期房配套不够成熟；市区二手房一般学区还可以，生活方便，交通便利，但是房子老，房价高；如果双方都在市区上班，建议还是市区二手房，个人觉得市区二手房比郊区新房保值增值的空间大一些（纯属个人不成熟观点）。8 y3 i2 p9 c! k* I
& & 2、对学区的要求：学区我分为三种：真正的学区房，真心贵；次学区房，主要是小学的一些分校；再次学区房，学区相对又差了一点，不过地段都比较好，离市中心较近，各种方便。! g$ x* i& w&&p' |6 E+ W, X
& & 3、关于房龄：关内二手房基本分为80年代、90年代、00年后的房子。00年后的房子在市区算是比较新了，所以单价相对会更贵一些。80年代的房子如果是纯商贷的话，只要你不嫌房子破旧，80年代的房子基本也没啥影响。90年代的房子属于次新房。
&的确！市区二手房的升值速度更快！&
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三、了解二手房买卖需要的各种费用! b! q' J+ t: v' c) T9 x6 Q8 C+ L
& & 1、中介费
& & 买卖双方的中介费都要买家来付。中介费是有一套公式计算的，网上所说的中介费八折、七折等，是指用公式计算出来的中介费总价的基础上打折。计算公式如下：
（0至50万）* 1.25% + （50万至100万）* 0.87% + （100万至200万）* 0.5%
& & 2、契税4 U# F( i( C* i% y&&N0 `) n
& & 房价的1%或3%（交给国家的，没有折扣，哈哈）8 a8 n1 N/ p6 @! _* b
& & 如果是首套住房，则：- L- @+ c# `/ x
& & 90平方以下（不包含90平方）&&契税1%
& & 90平方~140平方以下（包含90平方、不包含140平方）&&契税1.5%
& & 140平方以上（包含140平方）&&契税3%5 r9 T" i! X% k6 `
& & 如果是二套及以上住房，则不论面积大小均按房价的3%征收$ g5 r+ |2 y+ f# [. f) c
& & 3、个税) Q9 E6 W1 S: C, E5 g&&Q3 e
& & 如果这套房是房东的唯一住房，则不需要付个税；如果不是唯一住房，则个税为房价的1%或差价的20%，一般都选房价的1%（同样是交给国家的钱，没得还价）。按规定，这是卖方需要出的钱，但是现在行情就是这么坑爹，房屋交易中产生的费用一般默认都是要买方来买单的。5 z- {6 [) T/ f8 q& V
& &4、营业税# n0 H) m9 K7 j
& & 房东买这套房子满五了则不需要付营业税，如果未满五年按房价的5.6%征收营业税。另外还需要注意的是，如果有营业税的话，那么即使是唯一的一套房，也会有个税！话说这是一笔不小的开支，而且是交给国家的，卖方买方都没什么好处。我们只看过一套有营业税的房子，精装修，真心喜欢，不过最后还是因为营业税的问题放弃了。: `2 F7 q( A4 q# V9 [
& & 5、土地出让金
& & 这一部分是我老公研究的，我没看过什么资料。我老公说因为我们买的是房改房，所以需要支付土地出让金（好像是两千多），商品房的二手房买卖就不需要支付了。
& & 6、评估费2 C& J8 A# H8 q
& & 首先说明一下，办理纯公积金按揭的，不需要房产评估。需要商贷的时候，不管是纯商贷还是公积金商贷组合贷款，都需要进行房产评估。* M1 e. l8 w, D, }9 F
, M+ }* q- F/ Q: T
& & 关于评估费，如果你不提出来的话，中介一般就默认你在中介那里做评估了，他们收费价格动辄五六千的样子。所以，如果想省钱的话，在签约之前一定要跟中介提出自己做房产评估。这个在我的买房日记里写过了，还被很多人扣分说是评估公司的托儿……我至于吗？要严重为自己正名一下：我们当初需要评估时，也是一头苍蝇不知道该往哪里撞，幸得楼里友人帮助，给我推荐了一个评估公司，也算是省了一小笔钱。会不会又有人给我扣分说我欲盖弥彰、越抹越黑，哈哈。下面把买房日记里关于评估费的内容直接粘贴过来：) p3 N3 C4 h7 c: B
& & 评估我们没有在中介那里做，自己找了公司做的，一级资质，不要XX900元。另外有继续砍价的空间的，需要评估的MM们可以根据自己的房价适当砍价吧。
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四、选择中介
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& & 1、说说中介常用的伎俩。关于中介的帖子很多，有说中介黑心的，也有为中介正名的。我想任何一个行业总是有他行业的规矩和一些约定俗成的坏毛病，下面就说几个我们遇到过的问题：
& &（1）虚假信息
& & 包括虚报价格和虚假房源。一般人都有这样的经历，看网上的报价觉得自己能承受，电话打过去一问，原来价格是假的，实际价格总要高个十万八万的，甚至高的更多。或者你看网上贴出来一套房子看照片是精装修还是黄金楼层什么的，实际上等中介带你看房的时候，你才最后知道真相是惨淡的。所以，不能完全相信网上的价格和房源，也没必要因为这个去跟中介理论什么。我曾经有一次就傻傻的问中介为什么这么不诚信，他说因为大家都在这么做，我无语了。
& & （2）虚张声势：中介带你看房的时候，会询问你一些个人信息、对房子的想法等等，有时他们看出你喜欢这套房子，就会跟你说来看这套房子的人很多，要定房趁早，不然就被别人抢走了，云云。就是为了给你施加压力，希望你赶紧下单。还有，可能会利用政策的风言风语借机造势。比如三月份国五条，被中介炒的买家和卖家几近疯狂。后来国五条没动静了，又有中介给我打电话说六七月份又要有什么政策，云云。总之是希望你赶紧在他那里买房子。对待这种问题，就是少听中介忽悠，淡定再淡定。毕竟买房子不是买白菜。
. W, ^+ c0 W" ^6 @
& & （3）索要意向金：有过两三次吧，我们看了房子，觉得还可以，就是价格贵了。这时中介就会说，你先交两万意向金，有了这个意向金，我们拿到房东那里去表明了你的诚意，去跟房东谈价格；如果能谈成，意向金就用作定金，如果谈不成，意向金退还给你。我们反正从来没听过中介这种忽悠。试想一下，中介比你更希望你赶紧从他手里买到房子。所以，即使没有意向金，中介也会去给你谈价格的，因为这样他才能赚到中介费啊。所以，记住一点，千万别把钱随意交给中介，不管中介怎么忽悠都要淡定。实际上很多的时候，你一旦把钱交给中介了，后面就得任他摆布了。所以钱在自己手里最要紧，一旦交到别人手里，很容易陷入被动。这里有个鲜活的例子，买家被中介忽悠交了意向金以后，经历了房龄被骗、首付提高、中介费无折扣、房东涨价等一系列问题，点击这里可以查看。. y&&D3 w8 U6 w3 b9 ~$ v. j
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（4）抬高价格：0 |7 M; H! f" K9 `' X
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比如房东愿意出手的最低价格是165万，中介可能会给买家报价170万。买家去看了房子觉得喜欢，希望让中介去给谈价格的时候，中介会问你希望多少成交？这时就看买家狠不狠了，有的或许会砍3万有的或许会砍5万。然后中介会故作为难的说，170万已经很低了，我们去试试看吧。过一两天给你打电话，说你要求的那个价格房东觉得低了点，去见房东谈谈看吧。然后谈啊谈，最终可能你们165万或者167万成交了，房东很开心，因为卖到了心仪的价格；买家很开心，觉得自己砍价成功了；中介更开心，因为不费吹灰之力中介费就赚到了。举一个我们遇到的真实例子。当时我们看了一套房子，7楼，A中介带我们去看了房子，报价155万。看完房子后，问我们觉得怎么样，我说价格贵了，A中介问我多少钱愿意买，我跟老公因为不喜欢7楼觉得楼层太高，所以狠狠心砍价10万，我们说顶多145万。结果A中介还没等给我们说个结果呢，后来B中介也给我们推荐了这套房子，报价150万，当时就觉得被A中介蒙了。我跟B中介说这套房子我们看过了，还想考虑考虑。过了几天B中介又打来电话说这套房子房东急卖，报价145万。后来我想想，有可能房东本来挂的价格就是145万，差点被A中介忽悠了。后来我们及时跟AB中介说了楼层太高我们不打算考虑了。&&[6 @' }% H' r7 t- m' H, v6 p( J
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（5）骚扰电话：我接到的最多的是wawj的骚扰电话，都到了我快崩溃的边缘。好像是他们公司电脑系统里的客户信息是可以共享的，所以只要你的电话被一个中介登记到他们公司电脑系统里了，骚扰电话就无穷无尽了。这一点实在是让我崩溃至极。后来再跟其他中介接触时，我会先跟他强调，不要把我的电话公布给其他任何人，受够了骚扰电话！
& & 我上面写了一些我所遇到的中介方面的问题，是想给大家提个醒，如果你也遇到了这些问题，请淡定，这可能是谁都会遇到的，知道怎么应付就行了，只要不是太过分的中介，咱们也别太计较了。跟中介接触的这段时间，我觉得中介也还是有一些值得信赖的。不是说这些值得信赖的中介一点问题都没有，而是说他的优点胜于他的不足。不过即使中介存在一些让人懊恼的问题，但我们还是要去忍受，并且还得去他那里找房源。所以，我觉得我们没必要一味抱怨中介的不对，而应该学会如何跟中介相处。
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2、如何选中介：; l! L+ e! N5 \9 F+ F6 f6 b
& &（1）观察和甄别中介：我想跟中介交往的时候，或多或少能有一些对这个中介的感知和判断，我觉得需要选相对靠谱、有谈判能力的中介，很重要。比如我们遇到了两个我觉得还不错的中介，我这里定义他们为C中介和D中介吧。先说C中介，是他们门店的店长，给人的感觉比较沉稳绅士，谈判能力很强，也是阴差阳错吧，他曾经给我们谈过一套房子，尽心尽力的谈到了我们期望的价格，不过后来因为房东临时涨价，才作罢。呵呵，不过爆料一下，这位C中介，也好几次给我打电话拿国家政策的事催我赶紧定房子，这让我有点小不开心，不过想想中介毕竟是中介，人家肯定有人家的营销策略。下面再说说D中介吧，是一个女强人，挺强势的，也是很能帮我们砍价。而且我觉得她最大的特点是，虽然她也有各种假房源在网上挂着，但是自从她了解了我们的需求之后，她几乎给我们推荐的每一套房子都是在我们的要求范围内的，而且有了适合我们的房源，她基本上都会第一时间通知我们。她帮我们谈过几套房子，种种原因吧，都没成功，后来她被调到别的区域做店长了，关注不到我们的区域了。呵呵，不过确实是个挺强势的女强人，我都有点怕她。总之，有了你信赖的中介，可以少看很多不必要看的房子。我们买房之前出去看的大部分二手房都是C中介和D中介推荐去看的，虽然最终没能在他们这两位中介这里成交，还是很感谢他们。1 K6 I8 P3 i8 |1 G* ~
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（2）选两三个靠谱中介。前面说过，中介毕竟是中介，有他们的营销方式。有两三个中介，我觉得是比较合适的，原因如下：一，两三个的数量不是很多，不会造成盲目的跑出去看房；二，可以互相制约，比如一个中介谎报价格的话，你可以通过另一个中介的报价来验证；三，当一个中介知道你在别的中介发现了有意向的房子，他可能会急切的抛给你一个实价房源，省了你很多砍价的工夫。
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3、关于跳单6 q7 ?' k5 W+ o0 v# a( Z5 F9 z- E
& & 跳单是中介又爱又恨的伎俩。一方面如果你是在A中介这里看房，他是肯定不希望你跳单的；另一方面，如果你是在B中介看房，A中介可能又会想办法让你跳单到他那里去做。但是轻易别听其他中介的忽悠去跳单，因为跳单的代价很沉重。你想啊，中介知道你买的是哪套房子，你跳单了，他们很会出狠招的，如果遇到比较恶劣的中介，想折腾你很容易的。
& & 我们曾碰到过一次“被跳单”，讲给大家听听。A中介带我们去看了一套房子，最终A中介跟房东谈的130万成交，房东答应了，于是我们就带着定金到A中介那里等房东。在A中介这里的时候，B中介知道我们打算定这套房子，给我打电话，我挂了，又给我发了好几条短信，意思是如果到他那里签的话，中介费可以打五折。当时我们也没回复他，因为没打算跳单，觉得应该讲诚信，毕竟是A中介帮我们砍价的。没想到房东临时变卦了，非要我们再加1万，131万成交。坐地起价的事，搞得我们很不爽。于是没见房东我们就走了。走了以后，B中介又给我打电话，我就跟他说了我们不打算考虑这套房子了。B中介说我们愿意多少成交，我说反正房东肯定不会降价的，我们不考虑了。B中介说不同的中介谈判策略不一样，结果就肯定不一样的。我说我们出129万，肯定不可能谈下来的。B中介说他可以的，让我们过去跟房东谈。其实我们去之前就知道，他是肯定谈不下来的，只是因为他一直电话里说啊说，而且他带我们看过几套房子了，也不好意思拒绝，就同意去他店里了。去到他店里，才真正觉得，他是想先把我们叫过去，忽悠我们跳单的。在他店里，房东说不是131万了，而要132万，我跟B中介说，我要出的价格你是知道的，你谈吧。然后B中介就开始各种忽悠我们，说什么中介费他可以给我们打五折，说房东还要返租一年，我们可以把租金扣下使房子总价低一些。当时我真想骂人来着，我们是因为觉得不好意思拒绝他才同意来谈的，结果他完全没有想帮我们把房价谈下来的意思，反而各种忽悠我们。这期间，A中介一直给我打电话，我没有接。因为B中介一直忽悠我们，我们很恼火，就出来准备要走。这时，在B中介店门口遇见了A中介。A中介一副气势汹汹的样子，似乎我们做了什么十恶不赦的事情，当时着实吓死我了……而且A中介的店长还给我发了条短信说，我会去找你的。不知道是不是要恐吓我们的意思。幸亏在B中介那里也没谈成，不然真不知道会是什么后果。总之那天很是不爽，先是被房东涨价，又是被B中介忽悠，再是被A中介吓唬。后来我们再也没在B中介那里看过房子，这件事情让我们觉得B中介不关心我们对价格的要求，只是希望两边一忽悠在他那里下单。我们也不傻，你不肯为我们真心服务，我们就不需要你服务了。&&e% J6 ~; Z) Q" M2 |
! E: ~! p9 l- A2 e: L
& & 啰啰嗦嗦说了这么多，或许以后还会有其他补充的，最后送大家两句话：9 X. C& y8 X( x1 Z
&& 凡是需要签字的内容，都需谨慎对待。
& & 凡是要你往外掏钱的，都需三思后行。, M1 Q# G# Z' d! J$ i. i
分享我的购房经验，说说我理解的税费、评估费和中介 ...
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二手房评估有猫腻 低首付后谁为利息埋单?
[提要] 二手房也有“低首付”，甚至“零首付”，这样的房源怎能不吸引人？但是在二手房交易中，评估价是决定贷款额度的唯一要素，低首付又是如何做到的呢？今天，记者为您一一揭晓。
二手房评估有猫腻 低首付后谁为利息埋单?(购房网资料图片)
　　购买二手房时，无论是申请公积金贷款还是商业贷款，银行和公积金中心都会根据房源的评估价来确定贷款额度。根据银行现在的贷款政策，最高可贷款额度为评估价的70%。
　　这样看来，评估价越高，贷款额度就越高，相对于不变的成交价来说首付款也就越低。对于一些想贷款购买二手房的市民来说，能提高评估价是再好不过的了。
　　提高评估价 只为降低首付款
　　市民陈刚(化名)于2013年在经开区购买了一套二手房，总价50万元，但手里仅有的10万元根本不够首付款，正在他犹豫是否买这套房子的时候，有朋友告诉他可以通过提高评估价来实现&低首付&。
　　为了降低首付，陈刚通过中介公司，找到评估机构将这套二手房的评估价提高到了70万。根据这个评估价，银行以其60%来定贷款额，即42万。这样，陈刚只需要首付8万元即可买下这套房子。
　　据某经纪人介绍，如果借款人的资质较好，通过这种提高评估价的方式，不但可以降低首付，甚至可以实现&零首付&。
　　首付低了 利息却多出十几万
　　提高评估价后确实降低了首付款，让购房者得到了眼前的&实惠&，但是在银行每多贷一分钱，都是有利息的，在还贷过程中，购房者也需要为高额的利息买单。
　　以陈刚这套成交价为50万元的二手房为例，我们具体计算一下评估价提高前后所支付的利息及月供：
　　由上表中的计算结果可以看出，陈刚降低了18万元的首付款，但需要额外多支付利息14万多元，每月月供增加1300多元。
　　评估机构 由贷款行指定
　　&能自己找评估公司吗?&在贷款购买二手房时，很多购房者都有这样的疑问，据旺居房产贷款专员梁中华介绍说，二手房的评估公司由所贷款银行指定，评估费一般有两种收费标准，一种是成交价的千分之三；另一种是按评估价来算，评估价50万以下为1000元，50-70万2000元，70万以上3000元。
　　建设银行某支行贷款部曲经理也介绍说，银行在办理二手房贷款时都是由贷款行指定评估公司来对房源进行评估的，对于随意提高评估价以增加贷款额的操作，银行方面是严格禁止的，如果发现哪家评估公司暗箱操作，不但贷款申请不予审批，同时也会终止与该评估公司的合作关系。
　　律师：&高评高贷&涉嫌欺诈
　　其实，无论在新房市场，还是在二手房市场，&零首付&和&低首付&都让购买力掺杂了水分，尤其在二手房的贷款中，让银行承担了极大的风险。
　　从业多年的房地产经纪人李晶说，这种违规操作实际上就是&高评高贷&，在原有成交价格不变的情况下，提高向银行申报的交易价格，实际上首付款被&转化&成了银行贷款。&比如，一套成交价50万元的房源，上报银行的评估价为70万元，再按70%申请房贷，一来一回，就成了&低首付&。 &
　　在此，律师表示，&低首付&购房的操作涉嫌欺诈，属于违法行为。同时，《合同法》规定，存在&恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益&情形的可以视为无效合同，这也会让原本无辜的购房者变成了违法者，其权益不但无法得到保障，还将要承担相应的法律责任。
　　(编辑 李亚平)
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二手房评估有猫腻 低首付后谁为利息埋单?(购房网资料图片)
　　购买二手房时，无论是申请公积金贷款还是商业贷款，银行和公积金中心都会根据房源的评估价来确定贷款额度。根据银行现在的贷款政策，最高可贷款额度为评估价的70%。
　　这样看来，评估价越高，贷款额度就越高，相对于不变的成交价来说首付款也就越低。对于一些想贷款购买二手房的市民来说，能提高评估价是再好不过的了。
　　提高评估价 只为降低首付款
　　市民陈刚(化名)于2013年在经开区购买了一套二手房，总价50万元，但手里仅有的10万元根本不够首付款，正在他犹豫是否买这套房子的时候，有朋友告诉他可以通过提高评估价来实现&低首付&。
　　为了降低首付，陈刚通过中介公司，找到评估机构将这套二手房的评估价提高到了70万。根据这个评估价，银行以其60%来定贷款额，即42万。这样，陈刚只需要首付8万元即可买下这套房子。
　　据某经纪人介绍，如果借款人的资质较好，通过这种提高评估价的方式，不但可以降低首付，甚至可以实现&零首付&。
　　首付低了 利息却多出十几万
　　提高评估价后确实降低了首付款，让购房者得到了眼前的&实惠&，但是在银行每多贷一分钱，都是有利息的，在还贷过程中，购房者也需要为高额的利息买单。
　　以陈刚这套成交价为50万元的二手房为例，我们具体计算一下评估价提高前后所支付的利息及月供：
　　由上表中的计算结果可以看出，陈刚降低了18万元的首付款，但需要额外多支付利息14万多元，每月月供增加1300多元。
　　评估机构 由贷款行指定
　　&能自己找评估公司吗?&在贷款购买二手房时，很多购房者都有这样的疑问，据旺居房产贷款专员梁中华介绍说，二手房的评估公司由所贷款银行指定，评估费一般有两种收费标准，一种是成交价的千分之三；另一种是按评估价来算，评估价50万以下为1000元，50-70万2000元，70万以上3000元。
　　建设银行某支行贷款部曲经理也介绍说，银行在办理二手房贷款时都是由贷款行指定评估公司来对房源进行评估的，对于随意提高评估价以增加贷款额的操作，银行方面是严格禁止的，如果发现哪家评估公司暗箱操作，不但贷款申请不予审批，同时也会终止与该评估公司的合作关系。
　　律师：&高评高贷&涉嫌欺诈
　　其实，无论在新房市场，还是在二手房市场，&零首付&和&低首付&都让购买力掺杂了水分，尤其在二手房的贷款中，让银行承担了极大的风险。
　　从业多年的房地产经纪人李晶说，这种违规操作实际上就是&高评高贷&，在原有成交价格不变的情况下，提高向银行申报的交易价格，实际上首付款被&转化&成了银行贷款。&比如，一套成交价50万元的房源，上报银行的评估价为70万元，再按70%申请房贷，一来一回，就成了&低首付&。 &
　　在此，律师表示，&低首付&购房的操作涉嫌欺诈，属于违法行为。同时，《合同法》规定，存在&恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益&情形的可以视为无效合同，这也会让原本无辜的购房者变成了违法者，其权益不但无法得到保障，还将要承担相应的法律责任。
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　　对于人口基数大，增长速度也快的中国来说，土地是寸土寸金，房价也不断上涨，不少人在有余钱时都会选择买第二套房子，于是二套房贷政策也不断改进，以下是小编整理的关于《年吉林省购买二套房贷款新政策,二套房首付比例及税费&》一些相关资讯，希望对大家有所帮助。接下来，跟着小编一起来看看吧。由于新政策暂未出台故继续沿用往年的说明。如有变动，请以官网发布的消息为准。　　二套房贷款新政策　　近年来，吉林省直住房公积金管理中心陆续取消了担保、保险、公证等贷款业务收费项目。即日起，把存量房贷款需第三方评估改为中心内评，对于办理公积金贷款的职工来说，将省去一笔评估费。　　新文化记者从&市某房地产中介那里了解到，此前需要第三方评估的情况下，一般是按评估额的3‰收取评估费，也就是说，评估价是100万元的房子，评估费是3000元，评估价是50万元的房子，评估费是1500元。　　随着评估费的取消，截至目前，省直住房公积金管理中心真正做到了办理贷款业务“零”收费。　　关键词二：提取　　可提公积金付房租　　新政增加了民生支取项目，放宽了租房支取条件，只要职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。　　“租房提取公积金的，需要房主的产权证，以及租房协议，以租房协议里的实际房租为准，且不得高于规定限额。”据省直住房公积金管理中心主任陆晓刚介绍，租住长春市公共租赁住房的，每年提取一次，提取金额合计不得超过缴纳租金总额;在长春市区租住商品房的，每年每套房屋允许提取一次，租赁70O以下房屋的(含70O)，提取金额不得超过当年实际发生的房租，且最高不得超过800元/月;租赁70O以上房屋的，提取金额不得超过当年实际发生的房租，且最高不得超过1000元/月。　　据悉，租房提取公积金需要提交的材料包括：职工本人身份证;他人代为办理的需提供代办人身份证;公积金龙卡;职工单位开具的《长春省直住房公积金管理分中心支取审批表》(单位审批意见栏中需加盖财务章、法人章);租住公租房的提供：租赁合同和租金缴纳证明;租住商品房的提供：可确定房屋准确面积的《买卖合同》或《房屋所有权证》、房屋租赁合同、本人及配偶名下无房产的证明、结婚证(单身的提供单身证明)。　　放宽提取条件&全款购房两年内可提　　按照以往的规定，一次性付全款购房的职工，要求是在商品房买卖协议签订后或者是产权证下发后一年内提取，超过这个时间的话，将不能提取公积金用于购房支出。　　这次对公积金提取方面的政策中，还放宽了提取条件，将上述提取申请时间延长至“具备提取条件后的24个月内”。这对于那些原来因某些原因而“错过”了提取申请时间的职工来说，将是一大利好。　　关键词三：贷款　　延长贷款年限至法定退休后5年　　公积金贷款方面，省直住房公积金管理中心近期同样出台了降首付、降门槛等多项惠民政策。　　降低首付款比例方面，由原来的首付款比例最低为30%，调整为首付款比例最低为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的(要求房屋面积为144平方米及以下)，执行首套贷款政策。　　降低了贷款门槛。由原来的需缴存住房公积金满一年才可以申请贷款，调整为缴存住房公积金满6个月就可以申请住房公积金贷款;取消了原有的自申请之日起前推一年之内没有提取记录的限制。　　延长了贷款年限。由原来的最高年限可申请至法定退休年龄(男60岁、女55岁)，调整为最高年限可申请至法定退休后五年(男65岁、女60岁)。如果借款人按国家有关规定符合延长法定退休年龄的，贷款期限可相应延长，但应出具相关证明材料。　　贷款最高额提至80万元　　公积金贷款最高可贷多少?按原来的政策，最高是60万元，此次政策调整后，将贷款最高额度提高至80万元。80万元上限是指个人住房公积金贷款单笔最高额度，特殊情况超过80万元需要由省直住房公积金管理中心贷审委员会审查无异议后，报管委会主任批准后执行。　　据了解，具体贷款金额根据单笔贷款最高额度、借款人的贷款年限及还款能力综合确定。原则上月还款额应小于或等于借款人家庭(本人及配偶)月工资总收入的60%(原来的政策要求是50%);此外，个人住房公积金贷款的最长期限为30年，但贷款期限加借款人年龄(周岁)不得超过借款人法定退休年龄加5年。　　比如，借款人购买一套总价100万元的普通自住住房，按照公积金贷款政策，首付最低20万元，最高可贷80万元，贷款最长期限30年。按目前公积金贷款5年期以上年利率3.75%计算，80万元30年等额本息还款方式，月供约3705元。如果按照此前最高贷款额60万元的政策，就意味着借款人购买100万元住房，需要增加至少20万元的首付款。　　开展省内异地公积金贷款业务　　按照新政策，省直住房公积金已经可以开展省内异地公积金贷款业务。职工在省内其他市(州)缴存住房公积金，在长春市购买自住住房且符合省直住房公积金个人住房贷款申请条件的，可向省直中心申请住房公积金个人住房贷款。　　此外，对于职工普遍关心的公积金贷款是否需要“苦等”的问题，省直住房公积金管理中心主任陆晓刚表示，该中心承诺从接到合格申请件到审批结束，7个工作日内放款，这个过程每个环节都由专人负责，且随时可查公积金贷款申请已经到了哪个环节。　　差别化信贷　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。　　贷款利率　　二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍。　　最新基准利率(单位：年利率%)　　一、各项商业贷款　　六个月以内(含)5.60　　六个月至一年(含)6.00　　一至三年(含)6.15　　三至五年(含)6.40　　五年以上6.55　　二、个人住房公积金贷款　　五年以下(含五年)4.00　　五年以上&4.50　　根据二套房贷款政策，期限在五年以上的二套房商业贷款年利率为不低于7.205%　　贷款利息计算　　二套房首付比例及税费　　一、利息计算的基本常识　　(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：　　1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30　　2.月利率(‰)=年利率(%)÷12　　(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。　　1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：　　利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。　　2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：　　计息期为整年(月)的，计息公式为：　　①利息=本金×年(月)数×年(月)利率　　计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：　　②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率　　同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：　　③利息=本金×实际天数×日利率　　这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。　　(三)复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。　　(四)罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。　　(五)贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。　　(六)计息方法的制定与备案　　全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。　　第二套房贷利率调整的作用　　第二套房贷调整的作用是中国央行为了更好的控制信贷风险，给泡沫过大的房地产市场降温，打击购入多套住房的投机者而设置的上浮利率。　　一般个人第一套房贷利率在基准利率基础上享受八五折，而第二套房的利率一般上浮10%,而且首付成数也相对较高。　　第二套房贷可以有效的降低银行信贷风险，可以对涨幅过大过快的房地产价格减速，因为投机者被一定程度的打击了，部分投机者由于投机成本加高，导致投机回报率降低甚至没有利润，降低了投机意愿，从而使房产价格更接近房产的实际价值。这样也有利于穷人更容易买得起第一套房，因此也有利于缩小贫富差距，增进社会稳定。　　贷款要求　　贷款对象　　购买、建造自住住房的在职职工。　　贷款条件　　1)&借款人具有完全民事行为能力;　　2)&具有本市城镇正式户口或有效居留身份;　　3)&具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;　　4)&借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上;　　5)&能提供购买自住住房的有效合同或协议;　　6)&借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的(除配偶外)共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺;　　7)&具有不低于购买自住住房价值30%以上(二手房40%以上)的自有资金;　　8)&借款人同意办理住房抵押和保险;　　9)&购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料;　　10)&借款人同意在贷款承办银行开立个人帐户，并同意由贷款承办银行每月直接从该帐户划收贷款本息。
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