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售楼小姐惊爆18句良心话 揭开惊人卖房内幕！
来源：搜房网综合 &&发布时间：
1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。5)别以为中的九到十一楼不错，那你大错了，这些正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的一等涂料，没人用面砖当外墙。8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告..9)，大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。12)注意，有人代理公司来代理的他们通常花样最多，比如排队买号等，但是直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫较后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。17)不要相信会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。18)不要相信是什么或的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。二、买房首付款的积累买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。三、的学习学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。四、买房范围的筛选选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市核心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来利润率相对较高。五、出行时间成本的节省购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。确定5公里生活圈提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，、等高档住宅为3%，当房屋的实际销售价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。手续费：3元/平方米贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据　　保险期限的长短而变化备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。七、购房费用具体实例（一）某购房者购买一套，报价为每平方米5500元/平方米起价（）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元二、应费：1、在交易过程中：（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元；（2）买卖手续费：买卖双方各交销售价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；（3）：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。三项合计为：21007.35元。2、在申办产权证件过程中（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元（2）工本费：每证收费4元。若为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。（3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元（4）公共：购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。八、购房费用具体实例（二）三、依照《居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：1、进住手续费：2元（一次性）。2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）3、保洁费：36元/年·户。4、保安费：24元/年·户。5、各项费用统收费：12元／年·户。6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。7、共用费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。8、生活垃圾外运费：7元／年·户。9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。10、管理费：113．4元／年。11、小修费：155．52元／年。12、中修费：554．32元／年。13、小区公共设施维修费：81元／年。14、供暖费：1296元／采暖季。备注：因该套商品房属普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它一等公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。购买二手住房 一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。测绘费 有的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费评估费 持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰契税：1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。印花税：5元，买卖双方均需缴纳手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
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市民给读高中儿子购房贷款遭拒 售楼处没收定金
　　深圳特区报讯(记者 杨明铭) 只要制作假税单及假收入证明，没任何收入来源的中学生也能贷款买房？近日，家住宝安龙华的市民戴女士致电本报投诉，称其轻信售楼小姐的话，在东莞为还在上高中的儿子订购了一套房子，不想交纳定金及首期款后，因银行拒绝提供贷款，售楼处将定金全部没收，原本承诺退还的首期款至今仍未退还。律师提醒家长，目前有关父母为上学子女贷款购房而引发的经济纠纷非常多，购房前最好根据自身情况咨询业内人士及律师。 　　家长 轻信售楼员首期款至今未退 　　据戴女士介绍，她一直想购买一套房产安居，但因其年纪较大，而且没有工作单位，银行拒绝发放贷款而未果。近日，龙华某地产中介通知戴女士，称该公司代理了东莞的一个新楼盘，户型、项目地点及价格均不错，而且贷款比较宽松，建议戴女士前去看房。8月初，戴女士前往东莞看房，售楼小姐表示，他们可以帮忙制作假税单和假收入证明，然后戴女士可以用其儿子的名义购房，并向银行申请贷款。此后，戴女士以儿子的名义签订了购房协议，并相继交纳了2万元定金与14万元的首期款，不料售楼员却以银行拒绝贷款为名没收了全部定金，并且至今没有退还首期款。 　　“当时售楼员信誓旦旦地向我保证，只要制作假税单和假收入证明，并且由我为儿子提供书面资金担保就可以贷款购房。当时我对此也有所怀疑，但她一个劲地劝我买房，还说贷款肯定没问题。真没想到定金和首付刚交上他们就通知我办不了，还扣了我的定金，首期款说是退，但一个多月了也不还给我。”戴女士气愤地对记者说。 　　售楼员 学生可否贷款购房各说各话 　　记者随后以客户名义致电该楼盘销售中心咨询此事。一名销售人员表示，只要父母为孩子提供资金担保证明，所有的学生都能贷款买房，但担保资金要存在发放贷款的银行里，并且担保资金金额要与贷款额度持平。但对此，另一名销售人员却表示，未满18岁的学生购房必须全额付款。而学生如果年满18岁，只要提供税单及收入证明，并且由父母为其提供资金担保，就可以贷款购房。 　　随后记者以戴女士名义致电向其推销房产的售楼员，该售楼员却表示，她从未说过学生可以贷款购房，他们也没办法代办假的税单和收入证明，随后便以客户太多为名挂断了电话。 　　银行 未满18岁不能贷款购房 　　已满18岁视情况而定 　　没任何收入的学生能够贷款购房吗？记者为此致电工商银行福田支行信贷部咨询，一名客户经理表示，未满18岁的未成年人不能贷款购房。因为根据《未成年人保护条例》相关规定，为保护未成年人的权益，未成年人的房产不能抵押，因此一旦发生纠纷，银行也不能对该房屋进行处置，银行放贷风险很大。如果已满18周岁，客户则要提供收入证明，同时父母还要签订“共同还款承诺”，并且提供收入、存款等相关资金证明，为孩子进行担保。 　　但该客户经理同时强调，即使父母提供了相关证明，银行也不一定会放贷。首先，银行对于资金证明要求较高，所谓的资金必须是便于流通的现金、股票等，而不能是房产、名车等不易变现的资产，同时资金金额通常不能低于贷款金额。此外，银行还会对贷款人及其父母进行信贷评估，再最终决定是否放贷。 　　律师 给上学子女购房需谨慎 　　对此，广东启仁律师事务所的许宜群律师认为，如果戴女士的儿子不满18岁，售楼员无论是不了解银行贷款业务还是故意蒙骗，使得戴女士以为儿子可以申请银行贷款而选择购房，那售楼处应将定金与首付款全部退还戴女士。因为银行不给未成年人贷款是硬性规定，属不可抗力因素，同时售楼员也有审核贷款人身份的义务。但如果戴女士的儿子已满18周岁，只是因为戴女士提供的担保不符合银行条件被拒贷，那么双方就要按照有关定金的约定来协调解决此事，必要时也可通过法律途径解决。 　　许律师表示，目前有关父母为上学子女贷款购房而引发的经济纠纷逐渐增多。父母选择为还在上学的子女购房，原因之一是父母担心房价越来越高，想早点替孩子解决后顾之忧，避免输于人后。其二，子女一旦年满18岁，就已经脱离家庭，成为一个独立的个体，在目前全国各地限贷限购政策的制约下，不少家长选择用孩子的名义购房来规避政策。但值得注意的是，目前银行信贷紧缩，贷款审批难度大，父母如果资金不足，要贷款为子女购房，可能面临不少麻烦。为此，许律师建议家长，为子女贷款购房前最好根据自身情况咨询业内人士及律师，以免遭遇经济纠纷，甚至损失钱财。
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热线：010-客服：购房须知五大问题有哪些
购房须知五大问题有哪些？
已有6条答案
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1、看“房屋结构”
房屋的结构直接影响到采光、通风等“居住舒适度”，现在的老公房以两种房型居多：双南和南北通;双南采光好，但是厨房和卫生间是暗的，直接通往过道;南北通通风好，但是冬天北面的那间屋子比较冷。
2、看“装修情况”
房屋的装修情况也是进入屋子后第一时间映入眼帘的，有些朋友想买装修好点的房子，这样自己就不用装修了，可以拎包入住了;而有些朋友对于装修的情况抱着无所谓的心态，因为自己入住前需要重新装修的。
3、看房屋“天花板”
看房屋“天花板”是看房很重要的一项内容，主要是看天花板是否有水渍(尤其是六楼没有做平改坡的房子，看是否漏水是极其重要的);看天花板开裂情况，一般老公房天花板都是预制板，所以开裂在所难免，在装修时吊一层石膏板就解决开裂问题了。
4、看房屋“墙体”
看墙体的开裂情况，如果开裂严重，那需要装修时重新“做墙体基层”，墙体基层需要干透后才能上涂料，所以装修的时间会延长。
5、看房屋“周围情况”
这个主要是看房屋周围是否干净，噪音是不是很大，(对于买底楼的朋友，查看底楼周围的环境尤为重要，直接关系到入住以后的舒适度)。
6、看原屋主“邻里情况”
这项内容主要是以旁敲侧击为主，可以等晚上的时候，绕开中介再来一次，从邻居口中了解原屋主的一些情况(可能你看中的房子没什么问题，但是你楼上楼下都是群租房，平时扰民很厉害)，那你不得不需要重新考虑了。
7、看原屋主“卖房原因”
可能有些房子卖得比市场价便宜很多，这时候应多加了心眼，了解了解为什么卖那么便宜?可能房东急于出国，也可能房东输了钱，急等钱用;了解清楚对方的卖房原因，防患于未然相当重要。
8、看原屋主“房产证原件”
看房产证原件相当重要，有可能对方是瞒着老婆、瞒着父母偷偷想把房子卖了，如果就这样签了合同，付了首付，那么到时候不能过户，那就太麻烦了;去当地派出所了解了解屋子的户口也是相当重要的。
类型：个人会员
回答数：169
被采纳数：6
1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13)为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢?
15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。
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回答数：172
被采纳数：11
本人以为，新手尤其是刚需购房人，在出手购房前，一定要腿勤眼勤，多跑多看(售楼处，房地产网站)，只有多看楼盘，方能从中挑出性价比更适合自己的住房。根据以往本人的经验，以为，购房人一定要掌握以下购房6原则，一，以中小户型为前提，二，以交通便利为基本条件，三，以中低价位为原则，四，必须购买大开发商的商品房(绝不购买不知名小开发商的项目)，五，购买基础设施尚未成熟，但规划已明确地区的项目，六，购买项目扎堆地区(热点地区)的住宅(绝不能购买孤盘，如珠光御景，润枫领尚等)。
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回答数：18
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这个就是看你是买新房,还是二手房了.要是新房的话,看你是买现房还是期房了.新房的话也可以在网上,广告纸上面去了解.然后就可以确定一个大的方面了.去实地看就可直接到售楼部去咨询了.那里面的售楼小姐会跟你很详细的讲解的.如果是现房就可以直接到毛胚房里去看看户性之类了.如果没有现房,那就可能只有样板房看了。
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回答数：16
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1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。
3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题。
4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。
5.签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿，所交大定金可以退还(法律规定)，会所应由开发商承担，不在业主的公摊中。
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一、不要以地价判断地段
判断地段的正确方式应该是结合需求进行，比如你是自住买房，交通通达时间与生活配套是主要判断标准，能够满足职场要求以及日常生活所及就可了。
二、不要以城市功能区判断配套成熟与否
现在城市发达，功能区不断更新，商务区是否一定适合置业，这是一个重大的误区。　　　商务区包括金融商务区也好，都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大，相反开发商却把这些当做利好因素计入了房价，所以买房远离一些噱头式功能区更好一点。
三、不要贪便宜，便宜确实无好货
买房合法看起来非常简单，看看五证，但事实非也，有些五十年产权用地建设的小型多功能公寓，看起来账是非常好算的，但你要懂得如何深入开发商内部来体会订价机制。往往这类公寓单价是高于住宅单价的，因为受众面扩大了。　　　再就是那些早期出让地块上现在开发的项目，更应注意其营销说法与折扣方式，这类项目如果归属于一个较大较有实力的开发商，其背景具备囤地可能，则可以大胆买入，但有些小开发商的项目，是因为多次辗转才获得现在上市销售机会，便宜的背后是诸多的资金转入转出，不买也罢。
四、谨慎认识赠送的所谓附加值
为了消除消费者对公摊过大的顾虑，开发商可能免公摊销售，为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商可能为了促销免除几年的电梯维护费用，为了消除人们对物业过高收费的顾虑，也可能赠送几年的物业管理费，这些都是短期行为的刺激销售政策，没有什么重大意义。　　　再比如买屋送修，买房送家具，送电器等，事实上销售前计价稍微提升一点，就足以将这些支出打进房价，因此买房不要追求面子工程，即追求额外优惠，或者将这些赠送附加部分进行剥离，单纯就房价与相关房型进行性价比的对比，从而做出自己的选择。
五、最好不要参与卡式销售项目
如果每个买房人都能够理性认真地对待买房选房，不急于表达自己的消费意向，开发商涨价的随意性将会下降许多。　　　最为常见的做法就是排队选房，通过需求集中来刺激价格上涨与调控房源。如果按照前述，对地段、配套、销售中的一些做法、对开发商释放的便宜房，有深刻认识，你也就不用追涨了，有合适的就买，没有合适的，也就不用到博弈队伍中去淘。就象坐地铁样的，等下一辆也许是最好的办法。
六、宣传图识与口头承诺，要么坚持进入合同，要么不作为考虑内容
由于广告法规的规定不一，开发商宣传信息管制，许多宣传的内容与实际买入交付时的标准会有出入，所以，宣传图识与销售人员的口头承诺，不能信以为真，要么就写进合同的附件，要么就不考虑，独立思考。
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