物业与业主矛盾的八大焦点问题
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物业收费是难点
“收费难”成了各物业公司最头疼的问题。“对服务不满意”是大部分业主不愿交费的原因。而部分业主是抱着侥幸心理，觉得“反正不是我一家没交。”
实际上，物业管理目前并不是一个成熟的行业。各物业公司之间存在差距，内部管理上也有很多问题。而物业本身的管理确实是存在难度的，这一行业的服务性强，从业人员很多学历水平低，流动性强，心情、态度等服务因素可变性大，导致了部分物业公司管理不善，问题频出。
而“收费难”问题，无论是公开透明还是接受监督，都有一个成本问题，交流需要成本，更正问题也需要成本。但是，这些应该都是必要的成本，因为只有共赢才能获取长远利益。目前一些业主和物业的纠纷，大多是只争夺眼前利益的结果。
停车位只售不租
近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生，有的物业向业主“强租”车位，业主需签订租期20年的合同，一次性就交12万元租金，几乎与售价相当。相关数据统计，真正在小区购买停车位的车主只占20.7%，租小区车位停车的占46.1%。车位“只售不租”的问题因此格外凸显。
据悉，最初开放商卖房时，不少小区对外宣传都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只售不租”，不买就不能停车。
就此类问题，法律界人士认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前，还没有出台有关车位销售价格的相关规定。
物业服务不及时
当业主的住宅出现质量问题时，物业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。调查显示，在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，不交或者拖欠物业费。对此，专家表示，不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。
广告收益该归谁
近年来，关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。有不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，但对小区广告收入关心过的业主少之又少。
物业公司有没有权利在小区内做广告？收入应该怎么处理？对此，法律界人士认为，根据《物业管理条例》的相关规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
违规装修惹争议
近年来，随着城市化进程的加快，越来越多的小区建成投用，有关房子违规装修的话题也成为了热点。而面对各种违规装修，小区物业表示“没有执法权，自己很难办。”而业主则表示，“我们交了物业费，遇到问题找物业解决理所应当。”在这里，物业公司也表示如果发现小区业主违规装修，物业人员及时介入调解，并要求整改，问题一般都能解决。但是，如果遇到拒不配合的业主，物业公司能做的也只是向相关主管部门反馈。
对于户型内的阳台、设备平台、露台等开发商赠送的面积，业主却将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方的，也属于物管规定的禁止范围之列。
遗留房屋问题多
许多小区内配套设施未能按楼书或其他资料的项目、标准、档次设置，并缺少验收环节，造成小区内配套设施不全，也变成了损害业主利益的陷阱。而房地产商遗留的房屋质量问题，也造成了业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%至15%。
据悉，这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等问题，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。
一般的商品房(资料、团购、论坛)买卖合同都有房屋质保期限，但在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。所以，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。不过，物业公司在管理交接之时要和开发商签订代为维修房屋的合同。
大修基金难申请
有业主反映，自己交的房屋大修基金很可能被挪用了。之前，有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱，不少都是领钥匙时物业或开发商代收。有业主表示，从入住开始缴存维修基金，主管部门从未公开公示过维修基金交存管理情况。业主担心物业方“侵吞”，物业抱怨吃力不讨好。
事实上，建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。业主都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。相关条例规定，续筹和使用专项维修基金的事务由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得代收房屋专项维修资金。而是业主在办理房屋入住手续前，将这笔资金足额存入房屋专项维修资金专户。
邻里纠纷不予理
据了解，物业一般对小区业主们的邻里纠纷采取漠视的态度，这种现象大约占物业与业主纠纷案件的5%左右。比如有业主改造自家阳台却影响邻居家的生活，如果物业公司坐视不理就容易激化矛盾。还有的是因为楼上业主的管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司。
实际上，物业对于装修造成的邻里纠纷可以调解，但没有执行的职责。物业与业主存在一个服务合同关系，地位平等。不过，物业公司还是要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题。除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。其实，当有矛盾发生时，双方都需要冷静一下，坐下来好好调解，找出解决问题的方法。
来源：北方网
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如何解决物业公司和业主之间的矛盾?
一方面物业公司的服务态度较差物业公司和业主之间的矛盾很多，从不物业的管理，另一方面业主又很是消极
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物业公司首先要做好服务 我相信这样大多数业主都不会有什么问题 至于那部分可以单独限制
不知道下面这条知识能否帮助到您
物业和业主的矛盾屡见不鲜,有网友笑称仅次于婆媳矛盾,究竟收取了我们费用的物业公司对业主有哪些义务?哪些问题是他们的责任范畴?要想跟物业“开撕”你要有理有据。
业主物业有矛盾?要跟物业“撕”你要有常识
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业主换物业 该怎样处理业主与物业的矛盾？
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西部网讯 （陕西广播电视台广播评论《今日点击》)西安市长乐西苑小区的业委会想换物业公司，但是物业公司却不愿意走，而且社区所在的居委会也站在物业公司一边。这究竟是怎么回事儿？更换物业公司的来龙去脉是什么？怎么做才是既合法又最有利于社区居民？如何理性对待业主、业委会与物业公司的纠纷？
业主要换物业 到底为啥？
主持人骆萍：“凤老师，您对这个事儿的总体感觉是什么？长乐西苑小区换物业之所以能折腾成这副局面，您认为主要问题出在哪儿？”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“这是我国房地产市场发展过程中普遍存在的一个现象，主要存在的问题还在于广大业主对相关法律不熟悉，法律意识淡漠，不愿也不会运用法律的方式来解决纠纷、维护权利。同时业主和物业公司的合同意识相对淡漠，因为一个有效的合同在当事人之间就等同于法律，如果所有的主体对法律、对合同有着更为深刻的认识，也就不会出现本案中的问题，或者说出现问题了也会合法、合理、快捷的予以解决。”
主持人骆萍：“节目进行到这儿，有两位听众也发表了自己的看法，咱们先来听听。”
西安听众王女士：“我有点奇怪物业公司做得好好的，业主的反应也都不错，为什么就非要换掉呢？而且找出来的换物业理由我也觉得牵强。这时候应该谁说都不算，对照法律、对照条文，该怎么办怎么办，不然好好的小区弄得乌烟瘴气。”
主持人骆萍：“看来，这位听众是站在这个旺财物业公司这边的。两位嘉宾，你们对这样的看法如何评判？蒋俊，从你采访的情况来看，你觉得业委会打算换掉的旺财物业公司是否称职？于情于理，该不该被换掉？ ”
《今日点击》记者蒋俊：“部分业主主张换，觉得费用比较高；而且，部分业主跟物业起过冲突；这个一块零八分的物业费有点高，这有一个背景，之前是经开物业有限公司，一两年之后，然后公司走了，经开物业在市物价局备的案，旺财是沿用这个价格，不能说这个费用是旺财（物业公司）定的，没跟业主商量。”
主持人骆萍：“刚刚我们说到，当下的情况是，业委会要换掉旺财物业公司，并且已经和另一家物业公司签订了合同。凤老师，这种做法符合法律规定的程序吗？如果要更换物业公司，正确的做法应该是什么？”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“更换物业公司应当按照法定的程序进行，我国法律和行政法规都对此有明确的规定：例如：2007年《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定的事项，必须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”另外需要明确的是业主委员会与业主大会的关系，通常业主大会才是全体业主意志表达的自治机关，而业主委员会是业主大会的代表机关，其应当在业主大会的有关决议代表全体业主进行有关行为的开展。因此更换物业服务公司并不是业主委员会的职责而是业主大会的职权范围。”
业主与物业的矛盾该怎样降低？
主持人骆萍：“目前，小区业委会、物业公司和街道办仍然没有达成一致意见，事情因此陷入了僵局。凤老师，您认为这种情况下，什么方案才是最适合这个小区，最快能解决问题的？在您回答前我们先来听听一位听众的意见。”
宝鸡听众李女士：“节目里的社区是好心没办好事，如果确定物业公司前开个大会，让业主们表决一下，这样他们自己参与选出来的物业他们也不会说换就换。我建议走法律程序，赶快解决纠纷，那些业主也说得很明白，不管谁来管，只要服务好，生活得舒心就行。”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“本案应当依法解决不同业主之间，以及业主与物业公司之间的纠纷或不同的诉求。首先根据2007年国务院颁布的《物业管理条例》第13条的规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。在业主大会上只有经过“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，才能够形成一个有效的更换原物业公司的决议，然后通常为了使得在物业服务中更加透明，更有利于为广大业主提供优质的物业服务，选聘新的物业公司时，通常采用招投标的方式，当然如果人数较小的小区或者投标不足3家的情况下可以通过协议的方式选聘新的物业公司。一旦有效的业主大会决议形成，法律规定该决议对全体业主产生约束力，无论投赞成票还是反对票。”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“但是需要注意的是，无论在任何情况下，业主委员会代表全体业主与物业公司签订的书面的《物业服务合同》至关重要，因为这是对两房主体权利义务关系约定的基本依据，其中关于物业服务的质量、物业费等均应当明确约定，这才能够有利于日后纠纷的合法快速解决。再有一点的是，居委会应当在业主大会的召开以及物业公司的选聘上发挥“指导”甚至是“监督”的作用，以更好保障业主大会决议的内容和程序的合法性。因此，《物权法》、《物业管理条例》、《西安市物业管理条例》，等法律法规均有明确的规定，更何况业主与物业公司之间也有合同的存在，只要按照法律法规及合同办事，就是合法、合理、科学、高效的。”
主持人骆萍：“虽然说自《物权法》颁布以来，小区的物业管理工作有了很多详细的规定，可关于小区物业服务的纠纷案例依然不绝于耳。凤老师，您认为我们应该如何理性看待这个问题？怎样才能让业主和物业公司的矛盾降到最低？”
西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“一、要有一个法制意识，做什么事，要签合同，物业公司要和全体业主、业委会签订一个清清楚楚、权利、义务关系物业服务合同；二，物业公司和业主要相互体谅，毕竟是一个市场行为，物业公司应该提供高质量的服务，小区业主也应该体谅物业公司的难处；第三，房地产监管部门，应该切实履行自己的职责，多位一体对物业服务市场监管，才能实现社会和谐。”
主持人骆萍：“听众朋友，每一位市民在购买房子时，都憧憬着搬入新房后的美好生活，宽敞明亮的屋子，和谐友好的邻里关系，当然还有体贴周到的物业服务。由于种种原因，“管家”和“东家”的关系一旦紧张，业主和物业都是“受害”者，我们期待，在相关部门的努力下，长乐西苑小区的问题能够找到一条较好的出路，确保物业公司的服务质量和效率，让物业公司、业委会和业主们一起共建和谐社区，共享幸福生活。”（本次节目编辑：婧婧、梓涵、勇军、李荇和方明。节目主编：骆萍。监制：刘天鹏、史宝军。总监制：黄寿先。）（来源：西部网-陕西新闻网）
本文来源：西部网
责任编辑：王晓易_NE0011
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业主 物业矛盾不断 物管症结何解
　　一边是物业公司的入不敷出，一边是业主对物业服务的不满，物管与业主之间的矛盾，似乎是永远的痛。上周，本报物业现状调查的首篇报道见报之后，引起很多市民和物管行业的热烈反响。
　　部分市民在看到报道之后提出疑问：7成物业公司都亏损，为何却鲜少听到物管公司主动退出的？重庆晨报记者调查发现，相当一部分物业公司为保证能有相对固定的利润，就压缩服务质量和物业管理水平，而这也正是物业公司少有退出的最根本原因。
　　管理之痛
　　经费有限质量难保
　　市物业管理协会曾调查统计，76%的市民表示自己对所居住的小区物管不满意，其中28%的业主表示对小区物管服务很不满意。仅有不到三成的市民表示对所在小区的物管“满意”或“很满意”。事实上，作为物业管理方的物业管理公司，则有更多说不出来的“委屈”。
　　“企业不是雷锋，在经费有限的情况下，只能是有多少费用做多少事。”重庆正隆物业管理公司总经理武正荣接受重庆晨报记者采访时表示，物业管理行业只是微利行业，在目前各大物管公司的成本构成中，人工成本占到物业管理费总额的40%、清洁方面占到10%、工程维护占15%、园林维护、社区活动占5%、管理成本占17%，加上其他不可预计费用3%，总成本占到总物管费总额的95%，因此留给物业管理公司的利润空间只有5%左右。
　　武正荣说，实际上管理稍不注意就要亏损。很多物业管理公司，在物业管理费用有限的前提下，便只有采取减少保洁、保安等员工的数量，从而保证相对稳定的费用。
　　而在小区园林绿化方面，由于费用紧张，原本一年进行四五次的园林绿地维护，很多时候也缩减至两次。
　　武正荣表示，从日常运营情况看，小区的物业管理，可能会因为更多琐事引发纠纷，而业主往往一遇到这种事，就拖欠物管费。如此一来，就陷入了一种怪圈，如大面积业主拖欠费用，而物业公司要保证正常运转，要么就缩减工人，要么干脆就直接撤出小区，前几年，这样的事例相对较多。
　　武正荣称，如果是按业主真正满意的服务质量，可能重庆只有龙湖等为数不多的几家大开发商不会亏钱。据了解，就是当前物业管理做得比较好的金科物业，一年也要亏损上千万元。因此，一些实力相对较弱的物业公司，前期还能获得开发商的补贴，但开发商开发完没有补贴之后，经费问题便会立马显现出来。
　　解决之道
　　增盈利项目透明开支
　　“北京、深圳等地，物业费达到3元/平方米以上的住宅小区比比皆是，高端物业能达到每平方米七八元。沿海城市不说，在西部城市中，重庆在0.8元-1元/平方米之间的楼盘，成都至少收费1.5元左右，而西安则在1.8元左右。”华宇物业管理公司相关负责人认为，重庆物业的品质在全国仅次于上海，除去人均收入差距这一因素外，现行的重庆物管价格与服务水平并不匹配。
　　市物业管理协会新闻发言人聂孝认为，物业管理从最开始做时，因为只是开发商销售的一项附带工具，其目的只是为了更好的促销，因此当时价格普遍定得比较低，导致当前物业管理费在用于支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。
　　聂孝认为，物业公司要盈利，不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平。
　　其中，与业主协商提高物业管理收费标准，这是比较有效的方法之一，但除此之外，还有很多方法可以探索。比如多开辟公共收益，多增加广告位，将其中的全部或一部分拿出来填补物业管理费便是较好的解决办法，不过，这需要得到业主大会的同意。事实上，只要财务开支透明，业主是可以理解、支持的。
　　此外，在日常的物业管理中还应加强员工的责任意识，避免不必要的资源浪费和流失。
【编辑:张慧鑫】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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随着市场经济的逐步深化，越来越多的单位人成为了社会人，伴随着房屋的商品化和产权的个人化，物业管理与业主之间的矛盾越来越激烈化。近几年，物业公司被炒事件频频发生，有些小区几度更换物业公司，就连高档小区也发生过物业公司被炒事件。如果不能很好的解决这一矛盾，这一冲突很可能成为社会问题，为我们的和谐社会建设、社会治理工作留下一个隐患。我就深入社区走访和作为一名业主的亲身体会，从理论的角度来探讨一些解决之道，跟大家作个交流。
小区物业管理与业主矛盾产生的几点表现
物业管理服务不到位，引发小区业主的强烈不满。就湘潭的物业管理服务而言，也就是近十来年的新生事物，很多物业管理公司是应楼盘开发后相随而生的，在成立物业公司时没有过从事该项工作的经验，可以说是摸着石头过河，对于小区的物业管理缺乏一套科学的管理体系。另外从事物业管理工作的人员也缺乏相应的工作经验，在服务理念、服务态度、服务质量、服务水平上很难满足业主的要求，这就形成了物业公司与小区业主服务质量的矛盾。这种表现在小区的停车秩序维护上体现得尤为突出，现在小区车多车位少，为了小车的停放和收费问题经常出现保安和业主发生肢体冲突事件;另外最令业主不满意的就是小区社会治安的问题，频频发生的偷盗事件使得业主和物业公司的矛盾极度紧张。在这两大主要矛盾下，还存在诸如房屋质量、卫生清扫、环境污染等矛盾，这些问题如果得不到及时有效的解决，日积月累就在业主与物业公司间产生隔阂，一但有导火索就容易形成群体性的业主反物业公司的行为。
业主思想认识不到位，造成物业公司经营难以维系。很多单位人在成为社会人后，对计划经济体制下的一些福利的消失难以适用。过去在住单位福利房的时候，业主都享受着高福利，物业管理的费用由于都由企业承担，业主对物业管理需支付费用的概念几乎没有。当住上商品房需要缴纳物业管理费的时候，业主的思想认识一时间还没有转变过来，没有认识到服务业也是一种商品，这就形成了物业公司与业主服务收费的矛盾。在处理问题上业主有时也表现出一些不理智的行为，对于小区管理中存在的问题不是理性的看待，只是简单的去划分责任。例如小区盗窃问题，这固然有物业公司职责不到位的因素，同时很多家庭在防范上也很疏忽，没有采取相应的防范措施，给了盗窃分子可趁之机。现实情况告诉我们，天下是有贼的，我们要有防备之心。这种责任的不明晰，造成物业与业主的互相推脱责任，业主往往用拒缴物业管理费的形式来维权。
双方法律认识不到位，维权行为不当，造成矛盾的升级。由于法律观念的缺失，在物业公司和业主产生矛盾无法协调的情况下，大家很少通过法律途径来解决问题。作为物业公司一方，往往就是采用停水、停电、上锁等企业强制措施来武力解决问题;业主一方则是堵门、堵路、拒缴物业管理费来抵抗物业管理公司。这样的结果经常是两败俱伤，业主不缴费造成物业公司运行不下去，物业公司撤离，小区物业处于无人管理状态。党的十八届四中全会专题研究了依法治国的问题，在社会治理的层面上我们固然需要依法治国，但在人们的行为遵循上我们要实现法治社会，对社会行为的规范要求我们要懂法、信法，要用法治思维来办事。过去正是因为在处理具体的社会矛盾中双方当事人不懂得运用法律手段，缺乏对法律的敬畏，使得很多事情在处理上没有一个衡量的标准和遵循的准则，使得矛盾处于一种胶着的状态，本可以很好解决的问题而复杂化了。
小区物业管理与业主矛盾解决的几点思考
加强业务学习，提升物业管理的服务水平。物业管理工作对于我们湘潭市来说可能是一项新生事物，但对于开发建设比较早的城市来说已不是什么新生事物了，他们由于起步早，多年来在物业管理工作中积累了丰富的工作经验。从事物业管理的企业要加强业务知识的学习，要向这些从事物业管理较早的城市学习好的管理经验。在经验的学习和借鉴过程中不能照抄照搬，要结合湘潭市的实际情况形成自己的管理和服务模式，否则会适得其反。
转变思想观念，提高物业管理的思想认识。业主与物业公司的矛盾客观的说不是一个方面的问题，作为物业公司固然存在一定的问题，但作为业主也要转变自己的思想观念，要树立服务也是一种商品的观念，摒除原来免费享受物业管理服务的错误观念。计划经济与市场经济有一个很大的不同之处，那就是企业不再承担需由个人承担的一些福利性费用。房屋的产权既然是自己的了，那么由此产生的费用就需要由个人来承担。
运用法律思维，树立依法处事的行为准则。一个社会要良性运行，就需要大家共同遵守一个行为准则，这种行为规范的载体就是国家的法律法规。当业主与物业公司发生矛盾时，双方当事人要有法律的观念，在遇到纠纷时首先是协商解决，协商不成要通过法律途径来解决问题，不能以堵门、堵路、停水、停电等手段来处理问题，造成矛盾升级。只有大家都来树立法治思维，都依法办事，那么我们的矛盾就可以在一种规范的行为下得以解决。
延伸服务链条，增强物业管理的经营收入。物业管理公司是市场化运营的一个经济实体，它提供的产品是物业管理和服务。在目前经营过程中，物业公司由于产品单一所产生的经济效益比较低，难以抵御经营风险。在经营过程中可以延伸服务的产业链，不要单单局限于物业本身的服务，还可以把对居民的服务也纳入到自己的经营范围，这样既可提高物业公司的收入，增强自己的实力，又可为居民提供更多的服务方便居民，达到双赢的目的。
加大政府治理，实现社会治理的科学有效。政府的基本职能就是治理社会，它通过一系列行之有效的社会管理措施，使得整个社会的秩序井井有条。物业管理与业主的关系正成为一个国家社会矛盾的主要方面，政府要积极参与到社区管理的工作中，不能片面的认为这只是一种经济行为。小区矛盾的升级最终引发的是社会矛盾，如果处理不及时，不能正确进行双方行为的引导，最后善终带来的处理成本会比预防矛盾所发费的成本更大。
组织居民自治，推动小区治理的联动共建。小区的物业管理不能把物业公司与业主隔离开来，要实现小区物业管理的最佳效果，就需要两者之间的相互联动。小区的业主管理委员会要积极发挥其沟通、协调的作用，在业主和物业公司中间起到一个桥梁的作用。业主委员会一方面要维护业主的权利，另一方面也要做好业主的思想工作，在矛盾爆发时还要起到一个中间协调的作用。只有当居民都组织起来了，积极参与到小区的社会治理中来，这样才能形成小区物业管理公司与业主之间有效的联动和共建。
来源：物业之家
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