去年年底有换房想法，正式卖是从1月开始，2月先把原来的卖掉，从签订卖房合同到拿到钥匙差不多3个月，原来自住那套办手续非常顺利，一个多月办完，到自己买的那套中间因为业主资料等问题，中间有些波折，不过最终在三方的配合下办完。
　　经验：
　　1.如果确定要卖，找到合适的买家果断出手，也就是买家出的价格跟自己的底价相差不大，不要把底价告诉中介
　　2.找对中介，他们在整个过程中作用很大，包括谈价，办手续或遇到问题
　　3.不要找中介经纪，就是签独家协议，对卖家不利，主动权就转到别人那去了
　　开始卖的时候，一个邻居介绍了一个中介，此中介不太靠谱，据邻居说是找他做过私单，没有对卖价提出正确的定位，导致一直卖不掉，后面被他看出我们着急想卖掉，使出一招，跟他签合同，卖出后抽一定数给他，且故意不安排人来看房，先打击卖家的心里，让卖家主动降价，后面才知是个陷阱，所以千万不要签独家。
　　为彻底摆脱此中介，我们不得告诉他，我们因家庭原因不卖了，好在他看在朋友介绍的份上跟我们解除了合同，虽然知道跟他签订的合同严格意义上来说是没有法律效力的，但还是不想让双方难堪。
　　为此，特意停卖一个月，后面也不太想找他所在的中介公司了，但其他中介也有同样的操作手段，带假客户来压价的大把，总之，至少我们没有遇到靠谱。
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　　有没有人想看的呀~
　　我们是先卖后买，之前也考虑过买卖顺序，后面看情况不好出手，就决定先卖了再说。　　先说一下自住的，小二房，红本在手，经过N多批看后最终遇到一个诚心的买家，上半年期间正好处于相对比较低迷时期，没有想象中很快出手。　　中间的过程大家都想的到，无数中介电话，周末等人看房，呵呵，好在遇到现在买家谈一次，后来听说有些买家签了合同还有悔约的。　　后面跟邻居介绍的说好后，一个月没有接待看房的，虽然对外说不卖，但每个中介的系统不一样，所以还有不少中介都会打电话。　　后面不太想找几大中介了，抱着试一下的心态找了一个小中介，说小是只有4个人，他们是原来在SF做，后面合伙出来单干，找他们也是担心没有客源量，毕竟不像大中介宣传推广多，但是后面发现他们的客源是少而精，带出来看的都是刚需，如果价格适合就可以出手，不是说那种先看但不用很快买或了解一下行情类的客户。　　至少不会带假客户，可能跟自己做有关，自己做的话前期通过跟客户聊，会先筛选一下，如果是看户型的就带去看有钥匙在手的。
　　快来人啊看啊 ，好不容易码那么多字，捧捧场啊各位
　　继续，学到不少！
　　楼主继续啊　　
　　楼主我在看
　　继续，我们现在住的100平方的三方，老二就快出生了，再过2-3年打算换个4房，所以想听听LZ的经验之谈
　　想看，楼主报城市
　　@e9000 继续讲，我们都在听。
　　继续分享
　　楼主，你先卖后买你不怕买不到你称心的房子？到时又后悔住的房子又卖掉了。多说说和中介打交道的体会。
　　我现在也是想出手现住房，就是犹豫新房还没装修的情况卖掉现房好不，装修款没有。
　　@ybw-10 18:19:00　　我现在也是想出手现住房，就是犹豫新房还没装修的情况卖掉现房好不，装修款没有。　　-----------------------------　　如果出现合适的价位，在你心里预估范围内的，就着手卖了吧，正好你也有新房了，租房几个月，可以装修完了
　　近期忙于房子装修可能会更新的比较慢，有群友说房子跟好坏有关，地段有关，这个确实是这样的，我记录的只是自己的实际情况，也当分享一下一些些经验吧。　　我的是满五年的，比较新，正南，所以应该就还可以，但有一点要说明一下，我卖的时候正好处于最低迷的时期，而且那时整体环境都不适合卖房，另外，那时候议价空间也比较大。　　接着说一下办手续这块。　　我自住的一个半月办完，因红本在手不涉及到赎楼，只要买家在规定的时间把资料完整地提供给中介，基本上就是等审批了，卖的过程中我就配合去银行一次，去签一些资料，后面就等着银行放款，没出任何问题。　　我的卖掉后就开始看房，看房扩大到别的区，原来的是在秀英，有想考虑换到美兰，所以看房区域没有局限在原区域。　　看房过程也不容易，在美兰区域看房找了二个中介，基本上都是先洗脑，想买房的都懂的。　　另外，这期间也在原小区看，最后因为米有限，生活习惯等原因直接换到原小区，目前来看，整个过程除了原业主在资料上出了问题导致多出一点个税外，其他的都没有出大问题。　　办手续过程上，中介也蛮上心的，可能是买卖都找的他们，另外，多出的费用他们也有承担，中介费上比外面的便宜一些。　　我买的那套原业主还有银行欠款，我是自己赎楼，没有找担保公司，后面业主有个资料提供不了，要产生个税，所以中间有些小波折。
　　最近家里在装修中，继续我买的房子的手续，我们是1月28号签的合同，原业主有银行欠款30多万，原计划是找赎楼公司来赎，预计费用7~8千，后面中介说如果我们愿意自己用卖掉房的首期付的话，也可以用首付款赎楼，专业术语好象叫客垫资，意思就是买家出钱来帮卖家赎，一是找赎楼公司至少一个月的时间，二是这样我们可以省赎楼费。　　正好我们卖掉的房首期款大概在2月中收到，算下来时间接得上，如果用我们的钱去赎，房产证也就一个星期就可以取出来，后面我们在2月底左右去帮原业主赎楼了，没有在2月中或更早是考虑到，把房产证拿出来怕有风险。
　　@拜占庭王子
11:11:00　　@e9000
继续讲，我们都在听。　　-----------------------------　　最近比较忙，感谢支持
　　@ybw-10 18:13:00　　楼主，你先卖后买你不怕买不到你称心的房子？到时又后悔住的房子又卖掉了。多说说和中介打交道的体会。　　-----------------------------　　亲，我做事比较果断，在我预估范围内的价格我就果断卖了，免得犹豫自己也心烦呀！幸好一切发展挺顺利的
　　接着讲。　　其实赎楼的过程很简单，就是把我们的钱转到原业主的卡上，以他的身份去办理，赎楼的同时再办理申请贷款。　　按中介指引，把所有资料准备齐，这块我们没怎么上心，主要是中介要讲清楚准备哪些，按他们说得准备就好了。
　　楼主还有更么？等着看
<span class="count" title="万
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)警惕中介带你看的第一套房！亲身经历换房的十个坑
导语：我有的（美貌），就贬值；我没有的（房子），就升值……
春节刚过，房价疯了，疯长的房子主要集中在一线城市学区房。周围朋友们关于房子的讨论越来越多。
无论你打算卖房还是换房，你都得接触一类人——中介。网上有个段子是这么调侃中介的：“刚刚接到一个地产中介电话，推荐房子，说是现在不买怕买不到这个价了…… 我和他说已经买了！ 然后他又问卖不卖，因为现在价格高，不卖怕卖不到这个价了……”
今天为大家推荐的这篇文章，就是一个记者和他朋友换房的亲身经历，讲一讲这十个要注意的地方。
开春，用中介们的话说，房价疯了，疯长的房子主要集中在一线城市学区房。周围朋友们关于房子的讨论越来越多，时不时听到各种麻烦有大有小的案例：
有朋友说朋友的亲戚，卖房再买房，自己买家给的首付款，除了解抵押的部分，被链家用作资金监管了，要三个月才拿到，导致看上的房子没钱付首付，但协议是自己签的，也没办法，房价一天一个样子，心焦如焚，这是血泪教训。
还有一种是烦恼，比如朋友带小孩，想小换大，看上一个房子，150平，但每平米比同户型贵5000，因为格局和装修好一些，装修据说是豪华装修，可以拎包入住，这对于带着孩子的人家肯定是比较大的诱惑，而且据说有人在排队等，房主不议价。
朋友就心动了，问我这个房子贵的部分到底值不值，也就是说装修和格局到底值不值多出来的70万，很纠结。
我去年换房折腾到现在，还算有些经验，所以想写出来和朋友们分享一下。
以下是纯粹的个人经历，教训经验总结，首先只针对北京二手房，其次不一定很专业，而且每个人，每个房子，每个中介的情况都不一样，我和我朋友的经历也许只是个案，不一定是普遍经历，遇到具体问题，还是要具体问题具体分析。
先说大背景：
首先是换房的难度。一般来说，你拿着首付款买个200万-300万的小房子，操作难度相对比较低。600万以上的学区房买卖难度会比较大，因为这个价位的房子很难遇到首付就是全款的客户，如果遇到，那就是中介嘴里的优质客户，他们一般底气比较足，容易和你大砍价；
第二种人最多，是卖了自己郊区，或者非学区的房子来换学区房。这种单子一般会导致连环单，因为你的客户要找到一个接他房子的客户，你要把房子卖给你的客户，你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子，而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……——于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。
二手房交易通常包括几个硬性环节：
签定金合同；资质审核（房子是否有抵押，是否有户口，是否存在夫妻关系纠纷）；解抵押（有时无）；房屋评估；贷款；发放贷款；缴税；过户。
每一个环节都是需要一定工作日的，而且一环扣一环，没法平行作业，中间遇到十一，春节这种大假期，交易时间还要延长。再加上北京限购，还涉及到一套房二套房征税问题，非常复杂。
所以，假定你是贷款或者换房客户，从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子，或房价平稳，风险就低；如果房价疯涨，风险就高，比如你敢先卖房再买房吗？
但是反过来，你想先定再卖，你的压力也是一样，我知道有人吃过亏，和人签约后着急卖自己的房子，导致吃了亏，如何避免，我们下文说。
再说中介。很多人可能对中介有误解，认为中介是靠提成吃饭，你房子卖的快，中介提成就高。但是有个中介是这么告诉我的：
宁可挣今天的5000，不挣明天的10000。
很多人看房时候热血沸腾，回去过了夜，想法就完全变了。
中介靠的是速度和走量，所以中介一般来说会尽可能在你看房有好感，热血上头的时候，制造气氛一定要让你把房子定下来，因为他们要效率和速度，但是你签完了很可能发现合同是坑，或者房子实际没那么好。
好了，正事，开始写坑和注意事项，因为是换房，先说卖房的事情。
一定要备新手机号
▲图片来源：东方IC
我去年换房时经验不够，给中介留了手机号。结果你们应该能想到，感觉全北京城的中介都知道我电话了，卖房时每天骚扰电话不下十个，有链家我爱。
所以一定要备个新手机号，为了以防万一还是改个姓，有朋友建议老公老婆互相换个姓。这样基本上能保住你原来手机号还能用。
至于改个姓的实际效果，我觉得有用，但是具体也要看情况，因为中介告诉我过，小区房主的信息他们其实是能搞到的，至于怎么搞，中介说是可以花钱从物业那里买，但我无法判断这是吹牛还是真的。
他们搞业主信息一方面是拿房源，另一方面负责的中介也要保证卖房的不是犯罪分子或者犯罪嫌疑人，毕竟他们促成交易后，也不想出事，卖家来投诉。
有朋友说备个微信号，因为中介都要加微信，我觉得也有道理，但微信毕竟有验证和屏蔽机制，所以最重要的还是新手机号。
让中介带人看自己房时
注意话术和心理博弈
卖房时我见过各种各样的中介：
有各种乱七八糟不知道是谁的中介，最可怕的一种是说是带客户来看，结果自己是哪个中介也说不清楚，那个客户各种答非所问。这两个哥们是什么人，我都不知道。哥们要是来套房源，也还好，要是来踩点……细思极恐；
也有一些小中介，上来敲门，说有个客户在链家看了你的房子，他们手续费高，我们低，想通过我们买，你能不能开门给我房源信息，我给她了，过了三个月都没见到客户来。
我比较实诚，有人说是来看房子，我就让过来看，结果几个月的周六日，我的生活都被严重影响了，同时过来看房子的人我对人还特别热情，什么都聊，后来我反思过，你必须要接受这个世界上，有些人是很贱的，你对他好，他觉得你好欺负或者你有什么不可告人的目的，多拿拿架子，不一定有坏处。
我看过一套花园洋房，比别人贵80万，还是很快就卖掉了。中介总结的原因有两个：
第一，那个房子确实稀缺，户型楼层没的说，不临街不把边。
第二，老太太策略很好，每周只有固定时间可以看房，看房时不说话，特别牛逼的样子。结果就造成了看他房子的客户都是在一个时间去，扎堆抢看，她又一副不着急卖的样子，气氛非常紧张。
除了制造紧张气氛外，自己的信息不能随便透露，比如要是让别人知道你已经签了买房协议，着急卖房，那你肯定是吃亏的那一方。
对房价有合理预期
不要太相信中介给你的价格
▲图片来源：东方IC
我朋友，开始没打算卖房，后来有一次中介给他信息，说哥，你的房子如今均价7万了，他一算自己的老破旧87平，能卖640（万元），很高兴，就想卖掉算了。
然后和中介签了个独家，很快中介开始组团来看房子，但是每个人说法都是一样的，你这房子面积大，580（万元）好卖。我朋友一下子蒙了。但是不同意580（万元）这个说法。
接着的两个星期房子基本无人问津，我朋友把独家退了，所有的中介都挂上，客户慢慢多了。
后来有人和他谈，说600（万元）卖不卖，我朋友的妈妈说不是能卖640（万元）吗？600（万元）不卖！
回头想，中介这是有一套话术体系的，先给你一个高价格预期，忽悠你卖房子，等你挂了，然后每个人来再对你进行头脑轰炸，降低你的心理预期。
如果你还是死扛着，在他们看来就属于应该晒你一段时间，先不给你带客户，或者拿你的房子做铺垫（这个看房篇再说），实际目的是卖另外一套房子，总之，你自己心理坚定最重要，多看看链家网上的成交记录（这个还是可以参考的），多看看小区竞争对手的房子走势，结合自己需求定个价格和周期。也要抗住中介所谓独家代理的请求。
关于如何判断自己房子的走势，除了大环境外，一般来说，小区的同面积的房子有两种：
一种是特别便宜但是有硬伤的，这种一般标价低，卖不动，反过来讨厌的是看房子的人会拿这个房子和你说事儿，和你砍价；
一种是户型最好，标价也最高，或者户主不诚心卖，用来拉高小区房价价格和买家预期的（我不知道你晕没晕），一般人的房子应该是介于二者之间，所以怎么定价和估价，虽然是市场的反映，但这种多少可以作为你的参考依据，不至于被中介忽悠的卖便宜了。也不至于标的高了不好卖。
要注意周期
前面说过，中介是追求快速成交的，快速成交的催化剂之一是对买卖双方进行价格忽悠；催化剂之二是合同条款。
还是我那个房子号称卖640（万元）的朋友。折腾了几个月后，终于有一天以605（万元）的价格签了，因为对方也是换房，而且房子还没卖，所以成交周期谈了六个月。但是我朋友拿着购房合同去买房时，遇到了麻烦。
麻烦在于，这个单子周期是六个月，拿出去买房的时候，根本没人和你谈，因为别人也是换房，你的周期6个月就意味着别人换房的周期可能要往一年上走。而且六个月太漫长，在房价不稳定的时候是什么都可能发生的。所以对于换房来说，在房价不稳定时，周期远比你多卖几万块钱要重要！
注意合同条款对买家的约束
▲图片来源：东方IC
接着4的案例。那个朋友和别人谈不下来的原因是（这里要感谢对方的中介还是比较负责的，所以中介有时候还是要看人），我朋友因为没经验，签的定金合同对自己非常不利，整个交易过程除了20万定金，没有任何时间节点，对买家的约束，比如买家应该什么时候把房子卖掉，什么时候给第一笔款，什么时候结款，只有一个六个月过户后结款。
更可怕的是，他以为是六个月结款是六个月后就能拿到钱，后来才知道，过户后要等二十个工作日才能拿到尾款，（因为是贷款），所以周期实际上是七个月。
这导致我朋友和他的上家谈崩了，因为：
第一，这里的风险谁都不能保证，对方等于是用20万套了我朋友的房子6个月，中间随时可能出别的问题，买方占了便宜，当然不可能修改合同条款，补充自己的责任和义务，而上家也是要换房，上家怕我朋友出问题影响他，中介也不敢冒险忽悠他们把合同签了；
第二，我朋友那边如果6个月拿到全款，还来得及，但是7个月才能拿到全款，这个我朋友的上家接受不了。
随后我朋友和中介开始扯皮。对方公司有个和我朋友私交不错的中介偷偷告诉我朋友，合同肯定是你吃亏了，但是字是你当时自己签的，谁让你不想好。
至于中介，他们都会察言观色，比如买家特别在乎自己的权利和义务，而卖家又比较大条，中介在签订合同的时候根本不会提醒卖家注意自己的权益，因为说多了，可能就谈崩了。这也是为什么签约的时候中介和连珠炮一样逼着你签字，完全不给你思考的机会。
比如没有经验的人会以为过户的时候就能拿到房款，但实际上对于贷款买房来说，房子尾款是银行发的，一般都要要等过户后十五到二十个工作日，中介有时候不会提这个事，有时候会故意模糊，比如把工作日换成天，这个别看就差了五六天周期，有时候是要命的。
当然，你事后找他们，他们是不会承认的。肯定是咬死自己说的是工作日，你没听清楚。
所以过户这个漫长的时期内，遇到你的下家，尤其是也是换房的下家，合同一定要写明白每个时间节点，他的权利和义务，这样至少能够规避一些风险，或者出现问题的时候及时止损。
说完了卖家，再说买家。
寻找价值洼地
▲图片来源：东方IC
13年我家里凑的，和自己手里有点小钱，大概100多万，那时候想买个小房子，有两个选择：
第一是西城的老破旧一居；第二是北苑家园茉莉园大一居。
——都是200多万能买下来，但居住品质有天壤之别。于是我买了北苑家园的房子。那时候真的没想太多，就想居住环境好点，离奥林匹克公园也近。
我上家是要卖他的房子去西城买个老破旧学区。上家人不错，交易很顺利，唯一的小插曲是上家当时特别着急卖房子，因为他先签了一套，但是他没想到我公积金贷款和他公积金贷款的周期加起来可能会导致他违约，而且买卖房子的都是不同中介，相互中间不通气儿，所以我的上家特别特别痛苦，好在过户有惊无险。
但如果都找一个中介就保险了吗？也不一定，因为他对你房子情况太熟悉了，赶上比较没良心的中心一定是要么买贵，要么卖低。所以归根到底还是自己要掌握好这个周期。至于怎么掌握，这是个难题。
如上所说，你先卖再买怕房价涨了买不上，先买再卖怕违约，这个只能看你自己的谈判技巧，以及如何周旋在中介和你的上下家之间，我唯一能给的建议是同时谈，尽可能拉近两边的签约时间，同时多准备几套方案。
15年我和我上家聊过一次，他的房子涨了50万还是80万，我记不清楚，我的房子涨了20万，因为有事情要卖房子，算上贷款利息，税，中介费，基本没挣钱。这就是一个典型的投资失败的案例。
后来我和一个朋友聊天，他说找到那种价值洼地很重要，比如买一个价格相对较低但是学校有潜力的地方，但这个政策风险本身也比较大。所以究竟怎么找，这是个大话题，我如果说我能给你讲明白，那只能说明我是骗子。
我只能说，前提是每个人都要有一个准确而清晰的定位，居住？投资？改善？学区？尽可能把事情想明白，少受忽悠，规避风险。
其次，有硬伤的房子不要图便宜，一定要慎重。所谓的硬伤多半是电梯，朝向，通风，临街等硬件判断指标。房主人品也算软性指标，因为人品不好，毁约可能性就大。
警惕中介带你看的第一套房
▲图片来源：东方IC
我看过很多小区，加上我朋友的一些经历，我发现中介带我们看的不同小区的第一套房很有讲究，我举个例子：
A：户型好，装修极其有品位，价格相对低一些，但在四楼，没电梯，临街。
B：装修算是有品位，但西向，户型也不好，卧室都是歪着的，要价较高。
Ｃ：户型不错，装修一般，但勉强可以拎包住，价格比较便宜，但临两个街（拐角）。
Ｄ：户型不错，临街，装修不错，但老气，价格很高。
几个房子都有个共同点，一定有特别吸引你的地方，但是冷静后想想，一定有硬伤，房主一定不太好谈价格。总之，房子相对鸡肋一点，不太容易卖掉。
后来有个中介私下告诉我，对这种房子，他们一般不指望真的能卖掉，但是带客户看都是先看，第一万一碰上了呢？第二一般客户看了这种房子后，对小区基本就接受了，只是对房子本身还有意见，之后再推那些相对容易卖的，就好成交一些。
警惕看房时的虚假繁荣
我在卖房篇时提过，让人看房是有技巧的，比如一定不要表现的你特别着急卖，但是反过来也不要让中介觉得你不诚心卖，这个就是双方心理博弈了。
再比如人看房的时候尽量让他们自己来看，定死时间，不到时间不让看，过了时间也不让看，不管中介吹嘘的客户有多优质，都别信，抗住。这样一是自己方便，二是客户同时来看房子会认为这个房子比较抢手。
但是反过来，你去看房子的时候，也要抗住。不能否认有的优质房源确实有人抢，但不排除以下情况也很多：
我去看第七条B房的时候，看着看着有个中介上楼敲门，说房主有个人过来了，要和你谈价格签合同，然后我的中介就表达了我需要尽快把这个房子抢了的意思。
这个时候就是中介演双簧了。还是那句话，不排除真的巧合或者房子特别抢手，但是更多情况下，不要相信中介所谓的一堆人都在排队等房子。要记住，几百万的东西，买卖都会很慎重，成交没那么利索。
当然反过来，如果真的有看上的合适的好房子，也要快点下手，至于怎么拿捏这个度，我觉得还是看个人做了多少功课。
户口是超级大的坑
▲图片来源：东方IC
一般来说一个房子在交易过程中可能出现的交易硬伤是：抵押，房子产权不清晰之类，通常来说只要中介负责，会把这些问题给你解决，当然你自己要留个心眼，比如要清楚对方有没有配偶等等一些和房子产权归属有关的问题。不过有一个问题中介不会和你说实话，就是户口。
学区房因为是老破旧，一般卖房的户口会留在里面，因为北京没有户口迁入到某个集体户口这个说法，所以一般都是过完户把户口迁走。那么问题来了，如果一个人卖了回龙观买西城的房子，他肯定要迁走户口，因为要落户在西城。
但是也有这样的人，尤其是老人，卖西城的房子为了到昌平买个大房子，他的户口愿意不愿意迁走，就是两回事了。
再比如女方卖房，说自己愿意迁走户口，但是她可能有个离婚的老公，户口也在这个房子里，老公不肯迁走。
再比如说就是纯粹不迁走户口恶心你或者过户后问你要迁户口的费用，即便当初他承诺要迁走。
再再比如说你上家户口拿走了，但是房子里还有上上家。
不要怀疑人性的险恶，这都是真实案例。
买房前中介会告诉你，都有合同约束，违约赔20%房款，不迁走也得迁走，但是中介不会告诉你，这在北京目前是个法律盲区，你买了房子，你可以把户口迁入，让孩子上学，但是法律也没有权力让卖家把户口迁走，唯一的办法是打官司，但是打官司最好的结果也就是对方赔你几万的违约金，20%房款确实是写在合同里，但法院不会支持那个数额的赔款。
这个也都是有真实案例的。
如果你房子不卖了，有遗留户口可能到是不会影响太多，但等到你要卖房的时候，就会遇到你的下家不喜欢买这种房子了，除非你大幅度降价或者骗你下家。
户口纠纷很多，我还加入过一个户口维权群，但很遗憾，这个问题目前是无解的，只能自己多小心，真遇到了，要么吃亏，要么以流氓对抗流氓。我还研究过怎么在法律范围许可范围内雇人骚扰不肯把户口从我家房子里迁走的老头儿。
注意约束卖家
先讲一个案例，一个朋友买了套房，约定周期是六个月，签买卖合同时，卖家的房子满五唯一，但卖家不知道怎么回事，这期间扛不住买了套房，所以卖家名下就有了2套房，这个房子就变成了二套房，多了40万的税。现在谁都不想出这个税，中介这时候当然是不管了，或者说其实也管不了。
有人问那让卖家赔钱不买了行不行？现在的问题是卖家愿意赔10万，问题在于房子涨了30万，你说这个帐怎么算，所以两边准备法院见了。
这种事到底怎么杜绝和防范，我也不知道，只能说是尽量在合同里把很多条款都写清楚，尽人事，听天命。
▲图片来源：东方IC
大概就先写这些吧。
买卖二手房里面的水特别深，没经验的人真的很容易着道，尤其是房价不稳定的时候，一个不小心可能嗖的一下几十万就亏了，压力很大。
总体来说，我的建议就是尽量保证头脑清醒，多做功课。中介固然喜欢忽悠，但自己足够强大的话，很多忽悠是能识破和避免的，此外中介尽量多接触一些，从一些细节里观察中介，还是有一些中介比较负责，或者两个人关系处的还行，对你也比较负责的。对于中介，心里堤防，面上尊重，听其言，观其行，也是一个规避风险的办法。
此外就是多做功课，了解税律法规，二手房交易流程，交易陷阱（比如多看我这种文章），到最后，就是尽人事，听天命了。借用一个中介的话说，每一套房子的成交，都是缘分。天时，地利，人和，努力和机缘，差了哪个都不成。
如果您对炒股有兴趣的，是炒股的朋友可以关注添加我的微信号:st000009
我会根据大盘开盘后的变化在盘中即时给出策略，
不清楚手中个股如何操作，选股存在疑问，股票深套，买卖点把握不好的欢迎来学习！
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一直是一个心大的妈妈，坚决拥护住房品质快乐教育不买学区房。直到孩子马上升幼儿园大班，6月份和班里同学家长聊天，发现大家已经纷纷逃离丰台才一下子把我惊醒，必须承认环境压力大于个人期望。于是加入买房大军，进入家长帮快速学习，恶补了各种学区大牛之前的分析，以及家长帮里很多朋友私聊沟通，最终6月底成功签合同，8月底过户上岸。
在这里也非常感谢家长帮的前辈和朋友，同时也希望能够答谢家长帮，通过自己的经验能够帮助到更多朋友。
买房前我也根据自己的实际条件圈定了几个条件：
1）&&临门一脚买学区房，所以不考虑太热门牛小，避免年限问题（当然价格高也是重要原因）。
2）&&孩子肯定是我送父母接，父母不愿意搬家，所以必须离父母住得近。
3）&&不接受一家人砸锅卖铁换老破小，所以有总价限制
4）&&家里人都忙没人看装修，必须精装可直接入住
基于以上，一开始把目光投向了五一、太平路、玉泉，也找了相应学区的中介帮忙带看，但因为前两个学校价格很高派位有坑，认为性价比不高；在玉泉也没有遇到符合条件的房子。中间也调研了建华，觉得考试难度颇大，除了增加我的焦虑之外也没有解决问题。
为了避免派位遇坑校，我又开始看相对远一些的育英，觉得自家男孩岁数小，开窍晚，九年一贯确实更适合。
确定目标之后果断在绿色中介找了一个专家帮忙带看，但让我陷入纠结的是育英刚刚合并了西翠小学和永中，成为两个新校区。网上对这两个新校区，包括西翠将来发展以及直升校区没有明确说法。但西翠相比本部房子总价低，而且也遇到了完全符合我所有条件的房子，同时让我心动的是学校就在小区里，上学太方便了。
即便到这一步，我本人还是在本部和西翠之间纠结，毕竟买学区房还是希望孩子有个更好的学校环境，西翠学校小加各种不确定性让我很是头痛。这里也非常感谢很多已经在西翠上学的家长，很客观的向我介绍西翠的历史，现在的条件和实际情况，并也给了我建议和看法，这个过程让我对小区和西翠家长素质也有了好感，后来因此结交了很多好友，确实也是我的意外之喜。
最后果断出手西翠还是我的家人支持，尤其我老公一直稳定我的军心，我俩都不是牛小毕业，但照样考上好大学，有一份好的工作，他劝我要更多的相信自己，相信孩子。我们的目的只是希望能离开丰台渣小，给孩子在海淀有选择好学校的机会，要不忘初心。
下定决心后后面流程就非常快了，和业主很快就房价达成一致（我们一家也都不会砍价，所以速度快，这一点不建议学习：），当天晚上签了合同，交了链家中介费。
同时我开始着手卖朝阳一套小房子筹首付，因为是先买后卖压力很大，虽然很多人看房但都使劲压价，最后我还是没抗住压力遇到全款客户就低价出手了，但由于朝阳的过户时间太长导致我到现在没拿到钱，使得我买房首付有了非常大的压力，并且险象环生，后面也会提到。
因为总是有朋友会私信我问流程，我也简单说一下后面的流程和小经验。签合同之后就开始走流程了，还让中介跑了一趟派出所确认业主户口。
1）&&评估房子和网签。为了速度可以同步进行，但我还是让中介先出评估结果再网签，也是担心房子评估价格和中介说的有差异，影响我的贷款额度和首付。但事后发现评估价格确实有差异，但其实是高于中介说的价格，虽然对合同没啥影响，但也算是对我买房眼光的小肯定。
2）&&网签后约的是银行面签，面签前我先把之前的贷款还清，这样依然可以按照首套批贷打折。我走的是北京银行，83折，一周后顺利下了批贷函。有人说现在北京银行只有85。
3）&&批贷函下来约了一周后去缴税，缴税是可以中介代缴的，不需要卖家一定去，这样我少请假一天。
4）&&缴税之后约到一周过户，付首付。过户之前是需要提前两天付首付的。因为我卖房的钱没有拿到，所以本来是准备和老公分别走银行信用贷周转的，结果在付款前一天银行系统升级不能正常借出，导致我俩在一天时间内匆忙找亲戚朋友同事各种借钱，这里真是狼狈不堪。让我和老公感到安慰的是，朋友都鼎力相助，竟然没有一个人拒绝让我们非常感动~~~不过欠下的人情债肯定是要高倍还的。凑到首付后第二天银行也系统也恢复了，我们也第一时间把钱还给了朋友。
5）&&过户，落户。过户之后因为是学区房，中介会帮你把房本借出先去落户，感谢靠谱的中介提前排队，一个上午搞定过户，并且在派出所中午休息之前十分钟冲进去，搞定了一家三口落户。
至此，我的海淀学区房落定。当然后面还有交房事宜，因为我的业主也是连环单，卖房买房，所以交房时间迟迟定不下来，不过双方本着互相体谅友好协商的基础，我还是相信会有好结果的。
支持: 5 让中介去派出所核实户口具体是怎么核实呢？
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<em id="authorposton16-9-1 17:52
恭喜上岸，看这种帖子真是痛快
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<em id="authorposton16-9-1 17:53
yyyhhh面朝大海 发表于
恭喜上岸，看这种帖子真是痛快谢谢你回复，本来不想写，但是还是想表达一下感谢，觉得一路走来不容易
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<em id="authorposton16-9-1 17:53
我买的也许在很多人眼里不算真正的学区房，但过程也是很多细节让人焦虑，大家有什么问题，也非常欢迎留言讨论。很希望能帮助到大家。
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<em id="authorposton16-9-5 08:09
草莓糖葫芦 发表于
能透漏下价格吗？育英学校和育英中学有什么区别？西翠应该是6-7w的单价，只能买万寿路一号院。本部应该有8-10w了，可以买的小区较多，老破小和高大上都有。你可以下载链家app按学区搜一下看看价格
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<em id="authorposton16-9-1 19:16
不是还有资质审核么？资质审核花时间多吗？
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<em id="authorposton16-9-1 21:42
写得很实在，这么短的时间完成换房也是够可以了 相信以后你不会后悔的。
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<em id="authorposton16-9-2 08:59
lnzouxy 发表于
<font color="#-10万比五一那边贵了多少
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<em id="authorposton16-9-2 12:30
swzw22 发表于
好 谢谢！也有人和我说签合同再查有风险，不过我主要是觉得业主人不错，你们也要根据实际情况决定，如果户主迁走时间不及时，合同里押金要多一些哦
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<em id="authorposton16-9-3 08:55
纯白的阴影 发表于
我当时也郁闷，不过新买的涨回来了，还是要快换房真是好折磨人啊，而且我还不敢先买后卖。你真的是快准狠啊！
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<em id="authorposton16-9-4 22:25
草莓糖葫芦 发表于
楼主，九年一贯是育英学校还是育英中学？是育英学校
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<em id="authorposton16-9-4 22:44
恭喜上岸，我走过换房的相似经历，能体会到这种心情啊
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<em id="authorposton16-9-8 18:45
纯白的阴影 发表于
西翠已经被育英合并了，肯定是九年一贯毋庸置疑。现在不确定的只是会直升本部还是航天校区而已。等你搬家了，喊我去串门哈，嘿嘿
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<em id="authorposton16-9-12 12:30
malone0525 发表于
是上的育英学校么？？和育英中学差别大么育英中学没有小学部，没有可比性
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<em id="authorposton16-9-12 13:31
swzw22 发表于
让中介去派出所核实户口具体是怎么核实呢？
自己去就能核实吧，我就是直接自己去问的，态度不错就给看了一下。
你光说看看有没有遗留户口就行了，别的信息人家不会透露的。
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<em id="authorposton16-9-1 17:54
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<em id="authorposton16-9-1 22:39
sine65430 发表于
不是还有资质审核么？资质审核花时间多吗？和房子评估同步的，好像房屋评估时间更长
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<em id="authorposton16-9-1 22:40
qhhu 发表于
写得很实在，这么短的时间完成换房也是够可以了 相信以后你不会后悔的。是的，虽然自己的房子卖亏了，但这两个月买的房子也涨了回来，长期看学校发展啦
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<em id="authorposton16-9-2 00:12
没有考虑过翠微或者七一吗？我最近也在关注这一带的房子，孩子20年入学。
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<em id="authorposton16-9-2 02:45
帖子写得真好，因为我也是刚签的海淀太小，有同感。
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<em id="authorposton16-9-2 03:46
恭喜 我最近也在纠结中 请问期间看过西城广外片的房子么？我一直纠结在北小广外分和实验二小广外分，8月以来 价格又在上涨 真是郁闷
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元宝：2953
金币：5777
<em id="authorposton16-9-2 04:16
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<em id="authorposton16-9-2 05:17
lnzouxy 发表于
帖子写得真好，因为我也是刚签的海淀太小，有同感。太小那边现在均价多少了
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<em id="authorposton16-9-2 06:16
大猫猫西城 发表于
恭喜 我最近也在纠结中 请问期间看过西城广外片的房子么？我一直纠结在北小广外分和实验二小广外分，8月以 ...我买的二小广分的，感觉买的太小了，不够住也纠结
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