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房子买还是不买？ 今年楼市你必须读懂的10件事
提要：2015年已过大半，楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度，楼市风云变幻，政策也是一波未平一波又起，“央妈”“任性”连续降息降准，不仅让股市犹如过山车，楼市也深受影响。“十一”小长假在即，很多家庭除了有出游计划，也会有看房计划，那么，我们先给你盘点一下今年买房必须知道的10件事。
　　2015年已过大半，楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度，楼市风云变幻，政策也是一波未平一波又起，“央妈”“任性”连续降息降准，不仅让股市犹如过山车，楼市也深受影响。　　“十一”小长假在即，很多家庭除了有出游计划，也会有看房计划，那么，我们先给你盘点一下今年买房必须知道的10件事。　　【政策篇】　　年内四次降息，贷款买房省钱　　8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，成为2015年的第四次降息，至此，商业贷款首套房年利率最低为4.87%。而以北京公积金为例，北京5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%；5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。从中国近20次房贷利率变化看，无论是商贷还是公积金贷款的年利率都刷新了最低纪录。　　●点评：降息的同时还有降准，这意味着银行将释放更大规模的贷款，房贷将更好申请，购房者的利息支出也更少。　　公积金调上限最高120万　　从日起，北京公积金个人贷款最高可贷金额从80万元上调到120万元。此前六年里，北京公积金贷款最高额度都是80万元。据悉，要贷出120万，一是购买政策性住房，包括经适房、限价房等；二是购买90平方米以下住房，而且必须是首套房。　　●点评：自住房由于是商品房属性，但因其套型面积以90平方米以下为主，因此大部分自住房买家还是可以享受到此实惠的。　　松绑二套房商贷首付为四成　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，购买第二套房商业贷款最低首付款比例为40%；公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请公积金购房最低首付为30%。　　●点评：2013年以来，二套房首付高达七成，成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”，此大大降低了其购房门槛。　　减税负营业税“5改2”　　从3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。　　●点评：减免了一批过2年但不足5年的房产的交易税费成本，从而使二手住宅出现成交放量。　　公积金再降首付最低2成　　5月，北京出台公积金政策，二套房首付比例为3成。8月31日，住建部、财政部、央行下发通知，下调公积金二套房的首付比例。9月14日起，在北京拥有1套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例从30%降到20%。　　●点评：当前北京二套房公积金贷款的最高额度只有80万元，所以只要房价超过100万，“首付2成”的优惠就难享受，购房者必须支付较大比率的首付。　　供大于求 “限外”松绑　　8月，住建部、商务部等部门联合出台《关于调整外资准入和管理有关政策的通知》，称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。此前，2006年文件对于境外个人购房曾设有“在境内工作、学习时间超过一年”的限制，境外机构只能购买办公用的非住宅立项房屋。　　●点评：楼市总体呈现供大于求局面，适当放宽对外资投资房地产和购房的限制就显得有必要。　　【市场篇】　　北京楼市整体回暖　　据北京市房协发布的显示，今年前8个月北京新建纯商品住房(不包括自住房)成交4.05万套，同比增31%；成交均价2.87万元/平米，同增7%，这一均价已在近五年同期中处于最高水平。二季度开始，北京楼市明显升温，7月份到达成交的一个高点之后，随后成交量虽有下降，但多个豪宅入市，使得签约价格带来的结构性上涨。10月北京预计有36个新盘入市，成交量有望上升。　　●点评：虽然楼市金九成交量走势平稳，但今年北京房价上涨已是事实。　　10万+新盘高端化　　由于近年来地价飙升，北京楼市今年入市销售的新盘中，高端化、豪宅化成为趋势，且成交火热。截至9月20日，北京单价超过10万的豪宅签约套数达到了创造历史纪录的169套，即使剔除盘古集中签约的96套，也达到了73套的历史最高纪录。这是此前豪宅成交历史最高年份28套的2.6倍。　　●点评：为了追求更高利润和平衡成本，预计将有一批项目“被高端化”，销售出现分化。　　北京一地难求地价高涨　　受到北京住宅类土地供应稀缺，以及豪宅市场持续走高的影响，2015年以来北京住宅土地成交出现“入市就卖出高价”的现象。9月8日，朝阳区东坝南区地块成交，折合楼面价4.7万元/平方米；9月9日，朝阳区孙河乡西甸村地块，纯商品房楼面价达5.86万/平方米。　　●点评：地价高涨，将带动房价上涨预期，北京新盘将进入豪宅时代。　　买？还是不买？　　对于刚需的买房人而言，什么时候出手购房，始终是备受困扰的大问题。买早了，怕楼市逆转下调，白白花了那些血汗钱；如果观望一下再买，又眼见着房价一天天上涨，手中的钱也在发毛……对此，无论是买房人、卖房人还是圈里人都有各自的看法，一起来看看吧。　　亚豪机构市场部总监郭毅：　　自己住什么时候买都合适　　购房时机应该是由购房诉求不同来决定的，如果是自住需求的话，什么时候买其实对于个人而言都是合适的时机。主要是看选择什么样的项目，首先要有一个好的前景，第二，最好能够邻近轨道交通；第三，片区内有多个大型进驻，一起来深耕这个区域，未来这个项目无论是居住前景还是升值前景都会比较乐观；从投资需求来看，更多还是要看政策环境，包括房地产调控政策和货币信贷政策，如果都处在宽松的初期，未来可以预见到是一个持续宽松的状态，那就是一个非常好的购房时机。　　对于投资型客群而言，我觉得更重要的是项目本身的产品品质以及物业服务，这将会决定项目未来长期的升值潜力有多大，当然，所处的位置也非常重要。现在来看，北京五环以内肯定都会是豪宅居住区，在这个区域里，目前其实还是有一些定价不是特别高的高端项目在销售，这些项目由于所处位置的稀缺性，未来的升值潜力其实是最大的，但是这样的项目得花精力去“淘”，因为有些项目从产品规划来说比较早，品质已经跟不上高端客户的需求，但是好的房子，好的地段，加上好的物业服务都可以为未来的项目增值加分。　　公司职员林女士：　　郊区大房Vs市区小房很纠结　　作为刚需改善群体的一员，林女士去年就想将自己现有的位于东三环团结湖的一套两居室进行置换。但是发现像自己的情况找到合适的房子挺难。对于改善，她一直纠结于两种方式，一个是现有一套再买进一套，所谓“一碗汤的距离，1+1的形式”；第二种就是把现在的卖掉，再去五环内买一套大一点的，140-150平米的三居，但是发现这两种想法之下，都没有找到合适的。如果再买一套小的，要么太小要么太旧；而五环内现有的三居，同样面临比较旧，物业不好或者户型不满意的情况，那就意味着我既牺牲现有的地段，又不能达到改善的效果，并不划算。所以，没有符合自己标准的情况，就不算是比较好的购房时机。　　学校教职工连思贤：　　相信通州房子要升值　　今年买房的时机对我而言还是比较好的。过完年以后就琢磨想要在通州再买一套房子，因为一直觉得这个区域还有上涨的空间，其实，当时关于市政府东迁的消息还没有释放；主要是觉得两广路说了好多年，应该就快要通了，而一旦开通后，这个区域的价值也会随之提升；去年环球影城也确定了落地通州，也会是一个机遇，这里的就业人口和居住需求会越来越多，最重要的是，通州这两年的房价基本上没有太大的变化；再看到整个大市场，今年都在降息，对买房人来说，成本比较低，尤其是公积金。从这些因素判断，在今年上半年的通州，对我个人而言应该是一个买房的好时机。　　媒体人蔡可：房价不再暴涨选房时间可拉长　　关于今年是不是买房的时机，财经媒体从业者蔡可觉得，还是要看买什么样的房子，在哪里买房子，是自住还是投资。如果是在五环以内改善一套品相好一点，物业不错，小区环境说得过去，面积也稍微大点的三居户型，这种房子总体在今年应该是上行的，但和以前有一点不同，它未来暴涨的可能性也非常小，所以如果没有找到合适的房子，其实也不需要太遗憾；退一步来讲，还可以到五环外去买。今年房价的趋势，五环以内好一些的小区其实价格总体还是在上涨的，但是五环外供应量其实很大，随着近几年周边的洋房供给越来越大，我觉得在未来两三年，这种郊区盘或者次郊区盘，价格也许不会降，但是选择的面还是比较大的；如果不是特别着急的话，可以把选房的“战线”适度拉长，过两三年再去看，或许能够碰到更合适的，从而达到实际改善的需求。　　媒体人梁潘：北京新盘豪宅化是趋势　　如果是自住需求的话，当然是越早买越划算，对一线城市来说，随着土地价值日益被推高，商品房被豪宅化和被高端化已经是必然的趋势，新房的供应量也将越来越少，二手房即将成为交易的主场，但价格也将会水涨船高。在未来很长一段时间之内，人口红利消失之前，一线城市房价仍将会以稳步上涨为主流。当然不排除中间偶然出现的波动中的价格低点，这会是购房者出手的最佳时间窗口。随着高中低端三元格局形成带来的市场日益成熟，可以预见的是，房地产投资的空间正在减小，不过，再度进入负利率时代以及大量财富阶层的投资需求，决定了楼市投资现象并不会消失，这部分资金也将对市场成交起到推波助澜的作用。整体来说，国内房地产市场正在从混沌的粗放期逐步向成熟期过渡。　　某上市相关负责人李然：今年是购房好时机　　今年的市场应该是一个比较好的购房窗口期。主要是政策层面带来的机会。降准、降息利好市场，目前第五次的降息以后，比去年没降息以前的利息节省了十几万；其次，相关政策的出台对购房者来说也是一大利好消息，股市大跌加之经济下行压力增大，各类利好政策相继出台，政府在货币政策方面非常宽松。另外，2015年全国有上百个城市放宽了公积金政策，其中包括信贷额度、降低贷款难度，已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京上海等有超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。整体看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。　　买房卖房那些事儿　　房子是老百姓的最大宗消费，买房无小事。对于每一个有购房经历的人来说，都有一箩筐的经验可以借鉴，也有属于他们自己津津乐道的趣事。在我们关注购房人群的同时，也不要忽略那些带看房的售楼员，他们如何看购房这件事儿？他们心中忠诚度最高的客户是什么样的？　　【卖方】　　看风水选房需求各异　　王女士(原世茂萨拉曼卡项目销售员)　　燕郊是一个很奇怪的地方，这里是北京的边缘，却也是北京的一部分。与通州一水之隔，河的那一边是北漂一族们为之拼搏奋斗、拼命想要留下来的地方。而河的这一边则是收容他们疲惫身体和灵魂的港湾。　　我来自秦皇岛，从2010年大学毕业开始，我就在房地产销售行业打拼。在北京四惠的一个小底商里，向来往路人推销着远在山东威海的一处海景房。一段时间之后，我来到燕郊，做二手房销售。那个时候的燕郊市场，远没有后来那样火爆，但是大批北漂人群在这里买房置业的趋势已经形成。所以也就在这里一直干了下来，直到今年终于同朋友合伙，成立了自己的代理公司。　　这些年来，因为卖房，也接触过形形色色的客户。有北漂小两口选房选到最后散伙的；有媒体记者来暗访，结果阴差阳错成交的；也有一口气买下10套的投资者。不过给我印象最深的是一个三月份在世茂萨拉曼卡做销售时遇到的客户，一位50多岁的温州商人，现在在北京做烟草生意。同印象中攻城略地的温州炒房者不同，这位温州客户手头并没有太多资金，但是对于房子的风水却特别讲究。　　他的车是浙江车牌，所以每一次办进京证的时候都会来售楼处找我聊天，这也许是我见过的忠诚度最高的一位客户了。他告诉我，他来燕郊买房，主要还是为了投资：“之前做生意，这两年运气不好，赔了。现在只好从头再来。”　　不过，对于风水的执念让他的选房之路非常不顺利。风水先生在电话里告诉他，他和阳数比较搭，所以一定要选一个阳数的楼层。最后这位客户放弃了采光、通风、朝向都更好的楼层，选择了三层西边一套。　　如果单纯从居住的角度来看，这样的选择无疑是不理智的。但购房者买房的原因和需求多种多样，作为销售人员，我们也只能尽力从购房者的角度来帮助他们选择所需的房子。　　刚入行就赶上利好　　梁宇(河北张家口怀来某项目售楼员)　　在做售楼员之前，我在张家口的一家滑雪场做滑雪教练。　　那是几个月的买卖，天一暖和起来，雪场就没了生意。售楼就不一样，值得长期经营。考虑到未来的职业稳定，我最终还是选择了售楼员。　　说起来也真是幸运，今年春节开始在这个楼盘成为一名售楼员后，京津冀协同发展和张家口成功申办2022年冬奥会的利好接踵而至。在利好推动下，我所在楼盘销售也是越来越旺。　　尤其是冬奥会申办成功后，每个周末售楼处都挤满了从北京来的购房者。带看、介绍、算钱款，一天下来嗓子都哑了。　　最近一段时间来项目的投资客很多，最让人记忆深刻的是一位中年客户。当天上午这位客户来项目考察，了解了项目情况和户型之后，二话没说就全款订了两套80多平方米的两居室。后来和家人通电话后，又订了一套。而且类似的客户不在少数。　　客户选择在怀来置业，主要是考虑现在怀来的房价低，一套两居室总价50万元。不少客户都是看中未来的升级前景。这些房子买来也不是用来自住，估计连装修都不装修，直接等着升值转手。　　【买方】　　购婚房迫在眉睫　　李先生(银行职员)　　2007年我毕业后来到北京，那时的房价对于我当时的工资来说显然是遥不可及的，但是和现在的工资一比较，便不算贵了。　　我决定要买房是两年前，那时候我的收入逐渐稳定了下来，社保也正好满五年，一切条件都已经符合。　　偶然一次聚会时，听一位房地产的朋友说，2014年公司会有一批房源，到时候会争取以低于市场价卖给我。于是我和未婚妻就放慢了看房的节奏，期待着8个月之后的房源。计划赶不上变化，房源虽有，但即便是低于市场价格，每平米也要3.5万左右。对于这个价格，我和未婚妻考虑再三还是决定放弃。　　之后我们又申请了东坝的自住型商品房，虽然有幸被摇上，但由于本身并不是优先家庭，根本轮不到我们去选房。　　去年年底的时候，我表弟告诉我，他的一位朋友想要置换大望路附近的学区房，因此打算卖掉万象新天的房子作为资金周转，80多平米310万，最多能让到305万，但是就在我犹豫的时候，房子就出手了，当时很后悔没有立即签下。　　就这样又拖到了今年，我和未婚妻将在一年内完婚，但是买房子的事情始终没有敲定。双方的家长也很着急，每到周末的时候都去看房。　　我们对房子的要求是小三居，如果没有合适的两居也可以。除此之外，交通最好有地铁，但是不想去太偏远的位置。当然还要考虑周围的生活配套、教育资源等必备条件。　　五月份的时候，我们在传媒大学地铁站附近看中了珠江的一套二手房，价格300万左右，其他配置也比较符合我们的要求。一切都已经谈好了，我们把现在租的房子也退了，但是临近签订合同时，业主却不想卖了。在一番商量后，链家决定再为我们寻找一家同样大小同样价格的房源。我们不得不再次租了半年的房子，等待合适的房源。　　终于在七月份的时候，一套合适的房源出现了，虽然总价比之前的多了10万元，但是朝向却比之前的好。我们不希望事情再有变动，马上与业主签了协议。就这样，在北京漂了8年的我们终于在这个地方有了属于自己的家。　　抄底价两居换三居　　姜先生(某公司行政人员)　　我的祖籍是山东，在澳大利亚留学4年回国以后，北京的一家上市公司给了我一个不错的offer，后来在北京结识了我太太，于是决定要在这里扎根了。2009年为了结婚，我买了东五环附近的房子，刚回国不久，积蓄也不算太多，买了80平米的两居室，我父母都在老家，太太的父母住在南三环附近，平时就我们两个人，两居室足够住了。　　这一晃结婚也有六七年，是时候要个孩子了，我平时喜欢看看书、打打网游，有自己的独立书房，现在问题来了，有了孩子之后，我的书房就要变成婴儿房了。我平时看书打网游只能在客厅或者卧室了，没有独立的空间，这是个很头疼的问题。　　去年十一，长假回老家参观了朋友的新房后引发了换房这个念头，房间大不说，小区环境也很好，物业管理都很到位。想想现在的小区一梯四户，等要很久，天天为找停车位发愁，有时候小区外的公路堵车了，早上连小区门都出不去，迟到是必然的。我们从老家回来后就开始商量，改善一下现在的住宅条件。没想到太太非常支持，于是我们一拍即合。从2014年底就开始看房了。　　由于生活圈子都在东五环附近，所以把东边作为重点选择区域。我们除了学区房是选择房子的因素之外，更关注的是：房子的户型朝向、小区环境和位置、周围的商圈配套设施等。　　本来在崇文门那边看上一套房子，每平米7万左右，我们权衡了一下，同样的价格，在二环只能买到两居，而四环附近就可以考虑三居了。最终我和太太选择了东四环附近的一套低密度住宅，小区绿化率很高，人车分流，不用为停车位发愁，交通方便，离商圈国贸距离很近，周围配套都很成熟，生活便利。　　房子总价700万左右，我把现在的住房卖掉，太太把自己名下60平米左右的房子也卖掉，凑齐了500多万元，其余的房款就贷款付，还贷压力还能承受。　　我觉得买这套房，还是很合适的。自从有了换房的念头，我们从2014年10月开始就关注房价了，在今年利好楼市的政策出台之前我买下了这套房子，刚好在房价的低谷期。无论是买房还是卖房，找一个专业的中介公司非常重要。在买这套新房的时候，朋友介绍了一家小的中介公司，虽然中介费很便宜，但中介工作人员的专业度很欠缺，许多流程都不熟悉，在买房卖房过户审批手续这些环节上，费了很多心。早知道这么麻烦，我宁可多花些钱，买个省心。　　2015年已过大半，楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度，楼市风云变幻，政策也是一波未平一波又起，“央妈”“任性”连续降息降准，不仅让股市犹如过山车，楼市也深受影响。&延伸阅读
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自己建的房子，有集体土地使用证占地300平米，3层建筑面积880平米，我想问下拆迁补偿怎么算？有人说按三层总面积*周边房价的平均价，也有人说只有一楼是这样其他两层要少的多
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