解答北京自住型商品房疑问：卖了名下房能买吗_网易财经
解答北京自住型商品房疑问：卖了名下房能买吗
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“新七条”搅动楼市 刚毕业的 要换房的 想投资的 …… 都动了心思
卖了的房能买“七折房”吗
“北京推出的 自住型 ，你能买吗？赶紧打听打听。”昨天上午，无房户小颖收到了母亲从江苏老家打来的电话。被称为北京楼市“新七条”的调控措施出台后，比周边便宜30%的自住型商品房，成为最受关注的话题。“七折房”谁能买？怎么买？“日光”频现的新盘市场能否被控制？能降吗？购房人给出了不同版本的“哥德巴赫猜想”。
“我本科毕业，工作一年，今年24岁，为什么不能成为 自住型商品房 的优先购买人群？”昨天下午，在QQ上，小群向朋友呐喊，自己又被“代表”了。
　　25岁购房门槛合理吗？
对于“七折房”的购买资格，本市规定，在本市具有购房资格的家庭，无论是京籍还是非京籍，均可购买自住型。本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，且单身人士须年满25周岁，以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，可以优先购买。
为什么单身人士必须年满25岁？对于这一年龄门槛，北京市房协秘书长陈志表示，主要是考虑到组建家庭时的住房需求，25周岁是当前通常的适婚年龄，也是社会鼓励的晚婚年龄。而刚毕业的年轻人还是鼓励先租房然后再改善。
来自乐居的网络调查显示，已参与调查的四千位网友中，七成表示愿意购买自住型商品房，并认为京籍单身满25岁购房门槛合理。
“在北京这个竞争力巨大的城市，本科四年读完，通常也得23岁了。工作两年买房，都算有点努了。如果再读个研究生，毕业时就接近25岁门槛了。”刚走出校门的小肖告诉记者，对于25岁的年龄门槛，他基本赞同，“十七八岁就能买房的，多是家底厚实，哪里属于 夹心层 呢？”
听说北京出了“七折房”，名下已有一套房的王伟，也动了心：如果能够买到，他的换房计划就有戏了。
　　卖了房能买“七折房”吗？
王伟名下有套50平方米的一居室。去年，孩子出生后，一家三口加上前来北京照顾孩子的母亲，居住空间捉襟见肘。可是，房价一直在涨，“卖小买大”，他的积蓄根本不够，只能凑合忍着。
“我看 七折房 最大户型也有140平方米。如果按照已经上市的地块19000元/平方米到22000元/平方米的限价算，手头的钱就够了。可是，我把名下的房子卖了，还能再买自住型商品房吗？”
对于王伟的疑问，记者进行了了解。按照规定，除了购买人群必须符合北京“限购”政策、具备购房资质外，此次出台的执行细则中只对购买次数进行了限定：一个家庭只能享受一次。即符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房；购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
因此，类似王伟这样的有房户，将名下房产出售后，只要符合购房资质，就可以购买一套“七折房”。
其中，外地户籍家庭和本地单身离异人士必须名下无房，本地户籍家庭名下至多只能有一套房，才能申请购买自住型商品房。至于购房时能否申请贷款，则必须按照“认房又认贷”的原则，看购房人此前是否有过贷款记录来决定。
看到将有7万套自住型商品房冲向新房市场的消息，陈杰(化名)很是高兴。因为，这意味着，他又有资格投资收益率更高的“七折房”了。
　　五年内违规转让怎么禁？
陈杰原本家庭名下有两套房，今年年初猛涨时，他以高价卖掉了其中一套，净挣了100多万元。随后，他又与妻子办理了“假离婚”，将另外一套房转到了妻子名下，变成了“净身出户”。“当时办理 假离婚 ，我就是冲着投资下一套房产去的。”陈杰坦言，一路高歌的房价，让他感觉到物极必反的征兆，总觉得房价很快就会迎来下一个拐点，所以他要提前做好准备，让自己具备随时出手的资格。
“既然是投资，自然越便宜越好。相当于七折的自住型商品房，绝对是个好机会。”
在网络上，不少网友也自发计算了自住型商品房的收益，认为比普通商品房至少高出0.3。“举个例子，如果房价涨到了原来的2倍，则商品房业主收益率为1倍，而自住型商品房业主的收益率为1.3倍。此类房产显然更吸引投资客。”
一位开发商私下表示，对于注定僧多粥少的自住型商品房，具体购买过程中，关系与权力很难不发挥重要作用。部分投机客想分享这杯羹，自然也是难免。
按照规定，自住型商品住房购房人取得房产证后，原则上5年内不得转让；购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%交纳土地收益等价款。其中，不得转让，包括出售和出租。
“要想减少自住型商品房的寻租空间，就必须制定一套运作体系，保证起点、过程、结果都具有公平性。同时，拟定一套切实可行的监管机制，让违规转让的行为能够及早被发现，且发现一起，严厉查处一起，以儆效尤。”一位不愿署名的业内人士告诉记者，从事后机制看，惩处力度和效率对于遏制寻租非常关键。如果处罚了违规者，让他卖了房反而亏本，想效仿者就会三思而后行。“你看，同样属于自住型商品房的房山长阳国际城被报道出有违规转让后，如何处理，至今没有下文。”
高房价能否被撬动？
关键词 后年上市
“北京出了 新七条 ，对股市可是个大利空啊。尤其是自住型商品房，恐怕将会遏制高涨的房价。”
“我不这么乐观。 新七条 多是老调重弹，自住型商品房供应区域尚是未知数，如何撬动房价？”
“我也同意，北京房价恐怕还将一路高涨下去。”
昨天，在某媒体QQ群中，对于北京房价未来是涨还是跌，各个记者争论不下。“高房价能否被撬动？”这是“新七条”出台后，最莫衷一是的话题。来自新浪乐居的调查，超五成网友表示政策不能解决北京高房价问题。
房地产界对此也是形成正反两派。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，7万套的房源供应以及30%的价格差距，很可能让目前刚需市场中50%至60%的潜在购买者停下购买商品房的脚步，转而等待此类限价房源。这就会彻底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而令部分商品房项目加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户。
高策地产董事长陶红兵则直言，这个政策依然是治标不治本，拓宽的对象更是对购买群体的准入资格审核造成困难。整体来说，北京当前的供需落差很大，而这部分房源应该是在后年集中入市，对整体市场的影响不会特别大。
年底新盘能好买点？
关键词 摊薄房价
相比于“七折房”对于未来房价的撬动效果，还有一部分购房人更关注当下。购房人方喆就在此列。
今年春节后，方喆从水立方、融汇到春天里，在大兴天宫院区域看了多个盘，也排了几个号，却一套房没买上。最近，他又去排了天宫院另一个待开新盘的号，可得到的答复依然不乐观：买房人多，摇中几率小。“ 七折房 的出台，会不会对现有新房市场造成影响，让我这样不考虑等 七折房 的刚需能早点买上普通商品房？”
对于短期效果，业内人士和专家都表示不会太大。集团市场发展中心总监桑豫峰认为，自住型商品房将分流一部分高价商品房的需求，从而有助于抑制商品房价格的上涨，但后者的建设用地也将大幅减少，并导致纯商品房有效供应量的减少。
由于“七折房”需要较长时间的轮候等待，而有些购房者不愿意等，可能就会转而又去购买高价商品房，从而抵消“七折房”对纯商品房需求的分流作用。因此，总体来看，“七折房”将扮演摊薄房价的角色，而不是真正降低房价。
一位开发商也告诉记者，由于普通商品房市场供不应求的局面，在短期内很难改变，房价上涨局势也将持续。而且，今年内出让的土地，多数地价较高，“面粉贵，面包能便宜么？”（记者 赵莹莹）
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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（上接B10版）
■ 购房故事
中产家庭纠结换房路
满先生换房的念头，是在孩子一周岁之后萌生的。
同大多数在这个城市打拼的白领阶层一样，70后的满先生，受过良好的教育，在单位做到管理层，家庭和事业都处在上升期，而上升期，往往也是压力最大的时期。
在结婚之前，满先生和妻子各有一套房产。结婚之后，一家人住在满先生位于南二环那套80多平方米的房子里，另外一套位于东南三环的60平方米的房子则用于出租。由于夫妻俩工作都很忙，岳父岳母前来照顾外孙女，三代五口，80多平方米的房子就显得局促了。
于是，夫妻俩开始商量换房。首先考虑的，当然是钱的问题。两套房子都卖掉，加上积蓄，首付款能凑到600万元。夫妻俩的年收入在50万左右，但生活压力、育儿压力摆在面前，月供也不希望太多，贷款100万差不多。
除了预算之外，夫妻俩对于新房的要求主要有几个方面：起码是个三居，满足三代同堂的需求；如果可以做成四居，有一间书房，自然是最理想的。教育配套，孩子马上要上幼儿园，幼儿园要离家近，小学也不希望孩子去寄宿，所以，附近有良好的教育配套也是他们一家的“刚需”。位置，自然不想太偏远，离家1公里之内最好有轨道交通。
从今年4月份开始，夫妻俩一边把老房子挂出去卖，一边开始了找房、看房之旅。本以为预算已经比较充足，结果看了一圈发现，似乎符合预期的新房都在五环外了。他们首先去了位于亦庄的某新盘，170平方米的精装洋房，四居，小区环境不错，房屋也安装了新风系统、恒温恒湿。小两口对新房颇为动心，但老人却坚决不同意，“旁边都是荒地，买的话你们去住，我们不去。”
一家人又去了附近的某低密“小镇”，项目规划很不错，也有商业街的设计，但实质配套却没有进驻，最主要的教育资源也没有，遂放弃。
通过同事推荐，满先生又去了通州台湖某刚刚开盘的项目，叠墅，妻子看好一套200平方米的复式，但满先生却对这个位置不大满意，“交通不方便，目前看来附近啥都没有。跃层也是个问题，看起来很美，但实际生活中，老人孩子很不方便。”
“我已经不打算在五环外看房了，配套有待完善不说，自己每天上班也太远了，太辛苦。遇到限号、或者加班应酬，往返太不方便。”于是，上个周末，他又到朝青板块看了几处二手房。与朝阳大悦城邻近的几个小区，满先生感觉太嘈杂，密度大，人群也比较复杂。“一层的窗子上都贴着家政、托管班、足疗。”
最近刚刚看好的一处，是姚家园路附近的一个高档社区二期，虽然也是二手房，但是毛坯，没有住过。140平方米，4.4万元/平方米。房子、小区都不错，虽然离地铁远点，但交通也勉强能接受，可只有小区内一个国际幼儿园，一个月六七千元的托费，附近也没有理想的小学。
“唉，实在不行，就在东城这边买个老一点的二手房？毕竟户口在东城，孩子以后上学没问题。可毕竟我们还年轻，还想兼顾生活质量……”满先生仍然在纠结。
■ 经验之谈
买“学区房”要趁早
“这几天大家都在谈论《虎妈猫爸》。仅就买学区房而言，我们比‘虎妈’还虎。”家住丰台、女儿1岁9个月的曲先生说。
两年多前，在妻子怀孕几个月时，他们就开始考虑以后孩子到海淀上学的问题。
曲先生说，一开始自己看上的是海淀五路居附近的一个新入市楼盘，交了定金抢到一个购房名额。“但因为是‘学区房’的原因，吸引了很多关系户，最后购房名额被悄然顶掉了。”随后，他只好又和妻子分头寻找新的合适房源。“我们也考虑过海淀中关村三小附近的小区，但那边多数是回迁房，面积、质量、环境都不太好，价格还超过10万元/平方米，超出了我们的承受能力。2013年，我们选择了西直门今典家园的这套小户型，就是为了女儿以后能够进入划片的今典小学就读。”曲先生说，当时这房子单价是5万元/平方米，总共花费310多万元。西拼西凑才凑齐了七成的首付。每月还有1.5万元左右的月供和贷款，相当于家庭总收入的2/3，压力非常大，幸亏在孩子出生后父母在经济上给予了一定的支持。
别错过“友情价”房源
到北京工作已8年的李亮，从去年年初开始，每个月都在东五环周边寻觅自己的婚房。
李亮说，去年年底，常营附近的房价已经接近均价3万元/平方米。常楹公元、万象新天、像素、柏林爱乐等小区，每当有合适的房源时中介就会打电话给他，80-100平方米的大两居、小三居，都要300多万。李亮总觉着还会碰到性价比更高的。“去年12月份，我表弟兴冲冲地告诉我，他妻子单位的同事打算卖一套万象新天的房，到国贸那边置换一个学区房。80多平米的房子想卖310万元，还说朋友最多便宜5万。唉，就在我考虑的3天里，房子被别人买走了。”
“或者不能再挑剔了，只要符合我设定的条件，即五环外、有地铁，八九十平方米，300多万，我就买了吧。”李亮说。
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提问者：时璞玉|
时间： 16:41:22
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回答数：0|被采纳数：1
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您好！只要您符合北京限购政策，外地有房不影响您在京购买自住型商品房。
回答数：5|被采纳数：2
所有回答：&5
您好，有购房资格就可以申请，1.什么是自住型商品住房？自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。2.哪些人可以购买自住型商品住房？按照住房限购政策规定在本市具有购房资格的家庭可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。符合下列条件的家庭可以优先购买：①本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁。②经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。希望我的回答能帮到您，期待采纳。
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