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南通万达广场投资有限公司简介
南通万达广场是万达集团首度在江苏省南通市的投资项目。项目位于南通市港闸区，总建筑面积51万㎡，其中住宅和公寓面积19.31万㎡,写字楼面积7.47万㎡。规划建设公寓、住宅、甲级写字楼、室外步行街、特色商业街以及大型商业中心，囊括时尚百货、超级卖场、国际院线、动感电玩城、KTV等业态，是融购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的大型城市综合体。
公司地址：南通市港闸区长平路
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该企业暂未公开联系方式，请直接投递简历。一、龙马潭区宏观经济
【基本情况】
全区幅员面积332．64平方千米，年末总人口31.5万人，其中非农业人口10.44万人。全年完成国内生产总值14.8亿元，增长12.5%，其中：第一产业增加值3.19亿元，增长4.5%；第二产业增加值4.93亿元，增长19.5%；第三产业增加值6.68亿元，增长11.5%。完成财政收入10,584万元，增长17.1%。农民人均纯收入增加150元，达到2871元。出生人口2296人。
【商贸业】
泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场42个，营业面积42.5万平方米，集贸市场成交额14.32亿元，增长12.8%。全年完成社会消费品零售额7.11亿元，增长13.5%。
【城乡建设】
龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资2.80亿元，“一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕，商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发生较大变化，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕，改造旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金6.40亿元，新改扩建房屋258万平方米，全区城镇化水平31.1%。全区启动中心村建设25个，特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。
二、龙马潭区房地产总体市场状况
城市建设按照“规划、建设、管理、经营”四位一体的工作思路，走“优先发展新城区，逐步改造老城区，加快城市西伸北进，塑造城市特色”之路，全面提高城市综合功能，努力打造泸州既具现代文明又有历史古韵，既有完善的城市功能又有充分发展空间的城市个性和城市特色。2002年继建成隆纳高速公路、泸纳高等级公路和泸州蓝田机场扩建工程后，加快城北新区(含龙马大道中心区)的开发建设，完成城西新区的开发准备工作，加快纳溪河东新区、蓝田重湾小区、江阳西路南区、江阳西路北延线及百子图片区、杜家街以北的开发建设。
沱江滨江路完成沱一桥至沱二桥开工段孔桩(80多柱)和地梁，工程累计完成投资396.2万元。
沱二桥至三角花台道路整治2002年8月正式动工，至年底全面结束。全长2千米，工程内容包括改造排水系统、人行道路面、供电电缆下地、路灯改造及道路绿化美化。
从上述发展目标来看，大力发展经济，调整产业结构，控制人口，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会发展等六大方面均有明确的目标和规划，其中加快城市化进程和加快现代化多功能城市化建设尤其值得我们注意。这表明不仅从国民经济发展自然带动龙马潭区发展，更加从城市宏观发展目标方面对龙马潭区的发展提出了明确的规划和目标。项目位于龙马潭区最大的商贸集散重地回笼湾批发市场和王氏批发市场之间，必将是城市化发展的最大受惠者。
由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，为项目提供了有利的人口资源保证。
国家和泸州市房地产相关政策法规的不断出台，使泸州市房地产业的发展更加规范化、市场化，从更多方面给普通消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开、透明、规范的条件下进行交易，充分保护了在交易中弱势群体的利益；在政策的压力下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰部分实力弱、运作不规范的开发商，从而十分有利于房地产业朝健康的方向发展。
（一）项目地理位置评估
泸州市龙马潭区五交化一条街
项目区位评估
在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块，中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。项目位于中心半岛与城北新区和城东结合部位，辖三地出入口中心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。
仅从龙马潭区区位中分析，我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中，很明显可以看到城北新区属于开发质素较高，房地产市场形成最快的一个高端区域；龙马新城区属于中等质素，不论价格，建筑质量，建筑整体规划，小区面积，都较城北新区稍逊一筹；小市旧城区因为老城区面积较大，道路状况单一，多年来发展较为缓慢，一直阻碍房地产市场的发展；回笼湾街区因其独特的地理位置优势，多年来形成了川南最大的商贸集散地，城市交通四通八达，流动人口数量大。由于该区域商贾众多，一直以来都为商家所必争之地，商业氛围十分浓厚，在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康发展，目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征：
※ 规模普遍较小；
※ 新开发建设项目较多且密集；
※ 项目开发质素普遍较低；
※ 该区未来开发总体规划较为乐观发展空间大。
（一）项目优势分析
1、龙马潭区宏观经济良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力
2、龙马潭区人口基数大，流动人口量大，具备优良的人口基数保证；
3、本案不直接临街，但进出又比较方便，利于居家；
4、户型面积搭配合理；
（二）项目定位
在对本案周边项目进行大量调查以及针对目前项目的园林景观设想效果并结合居住质素的分析后，我认为本案在定位上应当区别于目前位于回笼湾街区的所有项目，并且应当在居住质素和居住环境上高于同区域的所有项目，借此形成项目卖点，与同区域竞争项目产生差异化优势。因此我认为本案应定位成欧陆建筑风格与中式园林景观相结合的中档纯居住性小区。
主题命名：凤林山庄
1）消费群体定位
第一类：年龄层次在20-35周岁的中低收入阶层或新青年，迫于事业上的起步或新家庭组成，资金本不宽裕，其首选应当是经济实惠的价格以及交通利于工作的居住场所；
第二类：经商多年有一定经济基础的批发商家等，由于在外经商的不定性常年住所难定，在有一定的经济基础后，多益期待一种归属感；
第三类：住宅投资者，这部分客户群对自己而言不缺乏居住地，甚至于有数套属于自己的产业，看中的是地段的优势以及城市今后发展的产业增值空间，对于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的优势将是他们置业购房的理想之处。
2）目标消费市场定位
公交批发市场（食品、服装、鞋类）、五交化一条街、王氏批发市场、三九灯饰城、鹏达
建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区、江阳区旧城居民区。
3）诉求范围定位
回龙湾街区、商贸区；小市旧城居民街区；城北新区和龙马新城部分街区；北城旧城居民街区；南城旧城居民街区。
三、项目各阶段销售策略及促销策略
制定此销售策略以及配合销售策略所采取的相应宣传推广策略，是为了让本案的销售达到理想的效果，让本案在销售的过程中能更好地、更容易地实施销售控制，并且针对每一个销售阶段都能够有计划、有原则、有目的的行动，而不是盲目地、冲动地想然而然的想到什么做什么。因此在销售的全过程中希望销售一线主管人员和销售人员能够有效地充分执行行动方案，同时希望开发商、建筑商能够在项目工程、项目施工进度、银行按揭办理和广告宣传力度上以及各类原始资料的提供上给予最多、最大的配合与工作支持。
（一）项目总销售方针与目标
1、项目销售方针
1） 在本案的全程销售中，销售部门应当积极主动地探讨和研究，并善于及时总结项目在任何销售阶段中的优势和劣势，分析问题并归纳上报可行性建议；
2） 在各类问题的处理中应当保持积极主动的工作态度和乐观的心态，善于寻找问题、分析问题、解决问题；遇到任何销售困难时应当及时上报主管部门或与开发商、建筑商进行有效沟通，共同寻求解决方案；
3） 在销售全过程中应当维护好开发商、建筑商及本公司形象，认真贯彻执行公司管理制度和项目部销售管理的相关纪律制度，坚决服从上级领导安排，履行个人服从集体的宗旨，努力建设明星团队和销售明星，争创明星团队和销售明星“双金”荣誉。
2、项目销售目标制定
项目销售目标主要受到：项目工期、银行按揭、广告宣传力度、销售人员的销售力四大因素左右。目前，本案到现在为止并不能提供银行按揭的准确依据；项目工期也只能是预计在2005年3月份左右主体封顶，园林景观建造更迟之一步；另外在广告宣传力度上能不能充分按照即定方案完全执行和认真对待。受这三大因素的影响和制约，我为本案在8个月的销售周期内制定了两种目标：1）保守销售目标；2）最佳销售目标。
保守销售目标：完成总销售量的60%左右；销售周期8—9个月。
最佳销售目标：完成总销售量的90%左右；销售周期6个月左右。
（二）认购期销售策略及宣传推广策略
结合本案周边项目的实际销售价格指数，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的情况下，如果较早地将本案价格公布及销售，容易造成消费者在没看到项目任何建筑物、景观效果的情况下将本项目与同区域内竞争项目相互混淆不清，导致差异化优势不能形成，从而使消费者尚失对项目的购买信心和购买的决心。
在项目的工程刚刚开始之初及没有任何园林景观的情况下，从实际操作效果来看，我认为在认购的早期，应当重点考查市场对项目初步设想价格的接受程度。采取摸底的工作思路，在介绍的过程中全部只告知消费者项目今后的规划建设、户型结构、园林景观设计和大概的价格，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视，严守项目机密，注意对外宣传的措词，统一口径。严格遵守：对项目不明确的地方，不予承诺；与本案不相符的情况，不能夸大事实。
1、认购期注意事项
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发表时间: 9:49:36中国商业地产的营销模式分析---以“万达广场”为例Analysis of the Marketing Model of Commercial Real Estate in ChinaTaking an Example of Wanda Plaza 学生姓名： 林艺平指导教师： 陈慧冰所在院系：工商管理学院所学专业：市场营销
华 侨 大 学中国•泉州2013年 5 月摘
关键词：房地产营销 商业地产 城市综合体
ABSTRACTKey words: Real Estate Marketing Commercial Real Estate Urban Complex
录1.1选题背景与研究意义 11.2研究现状 32.1房地产营销基本概念 72.1.1顾客需要与“4P”营销理论 72.1.2顾客满意与“4C”营销理论 82.1.3顾客忠诚与“4R”营销理论 92.2房地产营销新观念[11] 102.2.1社会营销 102.2.2绿色营销 112.2.3网络营销 123.1我国商业地产的发展历程 133.1.1 传统形态阶段 133.1.2市场细分阶段 133.1.3替代型商业阶段 133.2我国商业地产营销观念的演变 133.2.1第一阶段 143.2.2第二阶段 143.2.3第三阶段 153.2.4第四阶段 163.3我国商业地产营销的现状 163.4制约我国商业地产营销的主要问题 163.4.1房地产商品的质量问题 173.4.2房地产商品的价格问题 173.4.3房地产商品的物业服务问题 184.1产品策略 244.2价格策略 254.3推广策略 254.4销售策略 25 第1章 引言1.1选题背景与研究意义房地产业，是国民经济的支柱产业之一，与国民经济其他部门关联度大。同时，房地产业也是一个高盈利、高风险并存的行业。这些年来，国内房地产业还被视为启动内需、促进经济增长的导向型产业。因此，房地产业的健康发展对于行业本身和整个国民经济的影响都是很大的。市场的发展和较高利润的诱惑使越来越多的投资者进入这一行业，导致了房地产市场竞争的加剧。企业为了求得生存与发展必须提高市场竞争能力，此时房地产市场营销的重要性也变得更加明显，特别是房地产营销策略的科学性和可操作性，直接关系房地产公司的开发成败。但是在我国，房地产业作为一个独立行业的发展历程还较短，如果以土地有偿使用为房地产市场化开发的标志，那么真正存在市场化竞争的房地产行业基本上是自20世纪80年代后期才发展起来，至今只有30多年的历程。国内的房地产营销理论也不够成熟，在房地产营销理论方面也缺乏针对性的系统研究。目前房地产营销实践的主要理论依据是一般的市场营销理论和国外相对成熟的房地产营销理论，在确定营销技巧和方法时也主要是以本身就很不成熟的营销策划为依据，整个营销实务缺乏适合国内房地产市场发展特点的系统理论作指导。伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。房……（新文秘网省略2264字，正式会员可完整阅读）……　者”；成本 (Cost)，了解消费者为满足其需要与欲望所愿意付出的成本；便利(Convenience)，忘掉通路策略，思考如何让消费者购买时更方便、快捷、安全，这是分销的实质之所在；沟通(Communication)，改变促销时将顾客看成是被动接受者的观念与做法，加强信息和情感上的沟通。伴随全球一体化进程，西奥多•莱维特提出“全球营销”(Global marketing)的思想，强调产品与手段的一致性，认为过于强调各地方适应性会导致规模经济损失。然而，他忽略了地域文化差异的影响，受文化影响的产品更多强调各方市场适应性，而不受文化影响的产品可以更多的标准化。舒尔兹(Done.Schultz)提出整合营销(Integrated marketing)，包括营销战略与活动的整合、信息与服务的整合、传播渠道的整合、产品与服务的整合。巴巴拉•本德•杰克逊强调关系营销(Relationship marketing)的重要性，它有别于传统的交易营销，为客户增加经济的、社会的、技术支持等附加值，更好地把握了营销概念的精神，强调了营销的人文性。20世纪90年代，美国学者舒尔茨Done.Schultz将关系营销思想简单为4RS，从而阐述了一个全新的营销四要素[2]：关联(Relevancy)。即认为，企业与顾客是一个命运共同体。建立并发展与顾客之间的长期关系是企业经营的核心理念和最重要的内容。因此，企业应当通过提高顾客在购买和消费中的产品价值、服务价值、人员价值及形象价值，降低顾客的货币成本、时间成本、精力成本及体力成本，从而更大程度地满足顾客的需求，让顾客在购买和消费中得到更多的享受和满意；反应(Respond)。在相互影响的市场中，对经营者来说最现实的问题不在于如何控制、制定和实施计划，而在于如何站在顾客的角度及时地倾听和满足顾客的希望和需求。当代先进企业已从过去推测性商业模式转移成为高度回应需求的商业模式。面对迅速变化的市场，要满足顾客的需求，建立关联关系，企业必须建立快速反应机制，提高反应速度和回应力；关系(Relation)。在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中，抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系；回报(Return)。任何交易与合作关系的巩固和发展，都是经济利益问题。因此，一定的合理回报既是正确处理营销活动中各种矛盾的出发点，也是营销的落脚点。企业要满足客户需求，为客户提供价值，顾客必然予以物质和精神的回报，而最终又必然会归结到企业利润上。舒尔茨最近又把4RS理论修订为5RS理论，增加了感受(Receptivity)，也就是说客户什么时候想买或什么时候从厂商那里知道了这个产品。在竞争的市场环境中，企业的营销实践理论必须从原来的4RS理论转移到5RS理论上来。当前，我国对房地产行业进行的研究，大部分集中在宏观方面的理论和实践指导上。如房地产产业政策、住房体制改革思路、政府管制的运用和完善，房地产产业金融环境的改善等，而从房地产开发公司经营的运作，特别是营销运作、营销管理方面的研究较少，较为零散，市场营销理论结合实践操作指导的理论发展相对滞后。在我国，房地产市场营销是门刚刚诞生的新兴科学，是房地产经营管理学与市场学的边缘交叉学科。对其的研究在近年才开始受到理论界的重视，综合近年来的资料，主要有如下一些观点：妙玲珍著的《中国住宅市场营销》一书中，以一般营销理论为基础（即4P理论），结合住宅市场阐述了房地产行业的产品策略、价格策略、销售渠道策略和促销策略。书中先用较大的篇幅分析了住宅市场结构和住宅市场运行的环境，并对其发展趋势进行了探讨。该作者认为：购买者行为分析、市场研究是市场营销决策的基础，增长量分析、市场组合与目标市场的确定是市场营销的战略。而具体策略中的产品策略包括数量决策、质量决策和售后服务决策，并提出了销售量决策的理论数学模型和质量的评价体系。在价格策略中，分析了住宅营销价格策略的决定因素，定价策略和价格的变动策略。在营销渠道中提出了住宅营销渠道的理想模式，在促销策略中，介绍了促销策略的选择、广告、公共关系和人员推销的运用等。王晓白文章认为：房地产业实施名牌战略势在必行。这是房地产成为商品，房地产市场经济体制逐渐建立的客观现实所决定的。房地产开发企业要通过实施名牌战略提升自身产品品牌形象，以增强竞争力。文中也提出了推行名牌战略的几点建议。但另有学者认为房地产品牌的内涵是实力、信誉及售后服务的综合展示。有文章认为，建立品牌并非一蹴而就，房地产的三个特点（房地产个体差异性、土地资源的稀缺性和土地一级市场的垄断性、及房地产的地域性特点）决定房地产成功品牌的建立是复杂而艰巨的系统工程。近年来，由于整个房地产行业普遍缺乏营销理论的指导，而一部分楼盘策划的成功，造成了一种策划崇拜。但概念与卖点，只是项目的外在形象，对销售的促进只起相对作用，而不是绝对作用。项目的成功关键在于它的内在价值被消费者认同接受。售后服务是整体产品概念中的延伸产品，不少成功的房地产项目均引入了房地产的专业化售后服务模式――物业管理，以此来提升物业的附加值。随着网络营销的提出和发展，有文章（易勇、郑燕）指出，网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。房地产网络营销即房地产营销者将自己的营销活动全部或部分建立在互联网的基础上，对消费者采用牵引方式。营销者与消费者之间的关系发生了根本变化。随着市场营销理论的发展，近期房地产理论房地产业进入整合化营销时代。房地产整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型的共同营销组织，它贯穿了房地产项目投资开发的全过程，也是房地产开发企业项目经营的全过程。目前对整合营销的理论和实践的研究还处于探索阶段。绿色营销是市场营销一个新发展的领域，随着绿色营销概念的提出，房地产业也将这种新颖的营销引入其发展之中。房地产绿色营销是指“房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动以指导其策划与实施的过程。”[3]现在房地产营销流行全面绿色营销管理。所谓的全面绿色管理，即TGM就是total green management。[4]房地产全面绿色营销管理可分为四个方面来理解，[5]一是要有“全面的绿色概念”，二是应该“全员参与管理”，三是实施“全过程管理”，四是应该能“采用全面的技术与方法”。绿色营销研究在我国房地产业的运用不长，尽管在绿色房产品的开发上有了很大的进步，但是在其他方面可以说只停留在较为初级的水平上，还远远未谈得上真正的绿色营销。体验式营销起源于国外。早在上世纪70年代，美国未来学家阿尔文•托夫勒提出了“服务业最终会超过制造业，体验生产又会超过服务业”，指出“农业经济、工业经济、服务经济的下一步是走向体验经济，人们会创造越来越多的跟体验有关的经济活动”。[6]从近年来的房地产营销动向可以看出，房地产商越来越多地引入了体验手法，通过“体验”方式来吸引购房者，引起情感上的共鸣，从而达到营销目的。1.3结构本论文分为五章。第一章为引言，介绍了论文的选题背景和研究意义以及文章的结构。第二章为国内外营销理论的研究现状，重点介绍了美国营销专家鲍顿提出了市场营销组合概念即“4P”营销理论；美国营销专家劳特朋教授的“4C”营销理论；美国著名营销学家DoneSchuhz的“4R”营销理论，以及近期以来房地产中新兴的营销理论。第三章介绍了我国的商业地产发展现状，以及在营销中存在的一些问题。第四章介绍万达广场的营销模式，分析其成功的原因。第五章多方面总结中国商业地产的营销模式，为中国商业地产长期发展的提出营销思路（围绕4PS展开）。 第2章 房地产营销基本理论2.1房地产营销基本概念国外营销理论发展相对较早，最早产生于美国，后来传播到世界各地，受到世界各国的普遍重视，其发展过程如下图所示：
图2.1国外房地产营销理论的发展历程2.1.1顾客需要与“4P”营销理论1964年，美国营销专家鲍顿提出了市场营销组合的概念，它是市场营销人员综合运用并优化组合多种可控制因素，用来实现其营销目标的活动总称。[2]控制因素后来被美国营销学学者麦卡锡教授归整为四类，提出了著名的“4P”营销组合策略。“4P”是市场营销组合中的四大基本要素，即产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)和促销(Promotion)。他认为一次成功的完整的市场营销活动，意味着以适当的产品、适当的价格、适当的渠道和适当的促销手段，将企业的产品和服务投放到特定的市场行为。[3]“4P”理论的贡献是巨大的，对现代市场营销理论与实践产生了深刻的影响，直至今天，它仍是人们思考营销问题的基本模式。它的出现一方面使市场营销理论有了体系感，另一方面它使复杂的现象和理论简单化，对市场营销理论的普及和应用起到了促进作用。但是，随着时代的发展和环境的变化，“4P”营销理论的缺陷也日益凸现。首先，“4P”是以企业为中心，忽略了市场与顾客的需求，生产出来的产品不一定是市场所需要的。其次，在“4P”理论指导下，市场定价是由成本加利润构成，这样的定价往往忽视可竞争者的情况及消费者接受能力。正是由于这种缺陷的存在，“4P”理论面对着越来越复杂的市场竞争状况，开始展现出它的力不从心。[4]2.1.2顾客满意与“4C”营销理论1990年，企业在追求顾客满意营销策略过程中，美国营销专家劳特朋教授提出了以顾客为中心的“4C”营销理论。[5]”理论重新设定了市场营销组合的四个基 本 要 素 ： 即 消 费 者 (Consumer) 、成本(Cost) 、便利(Convenience)沟通(Communication)，它否定了从企业的角度来决定销售渠道策略，强调当今的企业首先应该把满足顾客需求、不断追求高度的顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的在购买过程中的货币成本和其他成本，并充分注意顾客购买过程中的便利性，应以消费者为中心实施有效的营销沟通。从“4C”理论的四个要素可以看出，“4C”理论是在“4P”理论的基础上对“4P”理论的进一步发展。“4P”理论和“4C”理论都强究消费者需求，提倡双向沟通、消费者导向，但是二者的出发点是不一样的。“4P”理论的思想基础是以企业为中心，而“4C”理论则是以顾客为中心。这实际上是由空前激烈的市场竞争和消费者在营销中越来越居于主动的地位所导致的。“4C”营销理论组中以消费者需求为导向，克服了“4P”只从企业考虑的局限，为企业营销的成功做出巨大的贡献。但从企业的营销实践和市场的发展趋势来看，“4C”理论仍然存在着缺陷：[6]⑴“4C”理论是顾客导向，不是竞争导向，顾客导向与竞争导向存在着本质的区别，后者将更多的注意力放到了竞争对手身上，通过对比，分析自身与竞争对手之间的异同，剖析自身的优劣势之所在并采取相应的策略，在竞争中求发展。市场经济要求的是竞争导向，中国的企业营销也已经转向了市场竞争导向阶段。⑵“ 4C”理论是以顾客需求为导向，没有结合企业的实际情况，只看到满足顾客需求的一面，企业可能会为此付出巨大的成本而影响企业的发展。所以从长远看，企业经营要遵循“双赢”的原则，这是“4C”理论需要进一步解决的问题。⑶“4C”理论仍然没有体现既赢得客户，又长期的拥有客户的关系营销思想，被动适应顾客需求的色彩浓，没有从更高层次以更有效的方式建立新型的企业与顾客之间的主动关系，解决满足顾客需求的操作性问题。⑷随着“4C”理论广泛地融入到营销策略和行为中，企业营销会在新的层次上统一化，不同企业至多只是一个程度上的差距问题，并不能形成营销个性或营销特 ……（未完，全文共24145字，当前仅显示6359字，请阅读下面提示信息。）
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