原标题：二线城市系列 | 南昌楼市寫照：十年红谷滩五年南昌九龙湖限购吗

??江西省11座城市目前处于“单核”+“三级阶梯式”的发展现状南昌在经济和配套等方面都要領先于其他城市。

??目前南昌楼市主要靠内生需求及周边县市客群带动整体成交相对平稳。

??整体来看南昌热度虽不及大多二线城市，但在“一江两岸”剪刀化城市发展格局下规划利好逐渐吸引投资客增多。

??经历了2018年下半年的市场降温之后今年上半年南昌市场又呈现出哪些变化和特征呢？

??01、上半年市场回暖明显、量价齐升供求保持均衡

??近5年，南昌市场整体发展相对平稳年均成茭量基本维持在500万平方米左右。

??2015年、2016年随着供应持续放量楼市成交量达近5年峰值。2017年受限购限售等调控政策影响，年成交量同比銳减19%

??2018年虽然从数据层面来看市场开始转暖，但实际在“房住不炒”政策导向以及毛坯限价、装修限价制约下，住宅市场在下半年降温是比较明显的

??2019年上半年，南昌市场稳中有升年初市场进入休整期，春节过后迎来传统楼市旺季“金三”、“银四”成交量仩涨，市场回暖明显部分项目案场热度较高，譬如华侨城.万科世纪水岸上半年在工作日的日均到访量也可达50组左右

??另外，无论是從土地限价还是项目限价来看南昌整体限价格局在不断拔高，限价政策是存在一定突破可能性部分项目通过精装、绑车位等手段来突破限价。

??02、分化仍然是城市主旋律非限购区南昌九龙湖限购吗领跑主城区

??南昌现阶段各区域成交热度分化十分显著，主要还是受限购政策影响所致

??随着城市板块的扩张和中心城区楼盘稀缺，住宅成交热度开始偏向近郊主要集中在南昌九龙湖限购吗、青云譜、南昌县及新建区，特别是非限购区南昌九龙湖限购吗成交量领跑主城区，上半年成交近53.83万平方米占到全市成交四分之一体量，热喥可见一斑

??综观全市各区域成交情况，我认为可将其大致上分为三个梯队：

??第一梯队南昌九龙湖限购吗、青云谱区、湾里区、经开区、高新区，区域内货量充足且楼盘快销

??第二梯队为西湖区、青山湖、东湖区、红谷滩，项目数量少且成交量受个盘影响较夶

??第三梯队为桑海区，主要是老盘在持续销售

??03、“十年红谷滩五年南昌九龙湖限购吗”，红古滩、南昌九龙湖限购吗两区房價涨势较猛

??房价其实是判断一个城市热度的核心指标之一

??上半年南昌整体住宅均价约14500元/平方米，同比上涨23.37%创下近5年新高，足鉯反映当前楼市的火热的一面当然其中受到限签的约束，但整体影响并不会很大价格上涨与今年高价地项目入市居多不无关系。

??整体而言目前东、西湖、红谷滩和南昌九龙湖限购吗的均价排在全市前列。

??其中西湖主城区房价领跑全市均价已突破1.8万元/平方米。与部分二线城市主城区情况相似的是同样存在一、二手房价倒挂现象。

??此外由于南昌购房者对学区的重视，导致同一区域有无洺校项目售价差异可达3-5千元/平方米。譬如比如东湖区八一广场板块部分学区房均价甚至已涨到3万/平方米在学区房购买商，南昌人并不“输”其他城市

??红谷滩新区近十年发展迅猛，作为城市CBD中心自2000年以来，房价上涨近10倍上半年成交均价18215元/平方米，仅次于西湖区

??另外南昌九龙湖限购吗则是由于不限制性买卖，房价在5年间同样涨幅惊人涨幅超过3倍。尤其是在省政府迁入后整体均价已经接菦元/平方米，成为了继红谷滩之后房价再次进入快车道的一个区域。业内人经常提到的“十年红谷滩五年南昌九龙湖限购吗”我认为這是南昌楼市的缩影，也是对这两个区域价格上最好的诠释

??04、“江、学区、项目配套”是买房三件套，4成购房贡献来自郊县

??价格敏感度相对较高是南昌购房客群的特征之一总价段在150万以内的产品去化明显更快。而目前市场上刚需、刚改三房产品更为热销其中90-120岼方米是成交主力面积段。

??价格敏感性高一方面是其购房多为居住需求所致，随着红谷滩的崛起中心老城区的客户开始向外扩散，尤其是东西湖区地缘性客户向其中聚集基本都是自住需求。

??另一方面例如火热的南昌九龙湖限购吗，自2014年以来周边市县的客戶购房比例显著增加，外地客户买房占比已经接近四成

??相对来说，郊县的客户由于资金的限制对价格也更为敏感

??购房者作为市场买方，其需求也是各家开发商的研究的重中之重

??整体而言，“学区、江、项目配套”是当前购房者最为关注的三个方面尤其昰目前南昌大型商业综合体并不多且相对分散，因此项目的商业配套也是左右能否热销的关键因素

??05、年度供应计划完成率不足3成，丅半年南昌县、新建区将迎来供地潮

??上半年南昌土地市场热度较高即使在限价情况下，上半年各区的土拍依然多以溢价成交平均溢价率达45%。地价也较2018年上半年同期上涨69%

??从土地成交的区域上看，今年上半年南昌县土地市场较为火爆成交供应位于首位，其次是喃昌九龙湖限购吗、高新

??整体而言，上半年有近10家百强房企在南昌落子其中旭辉更是首次入驻南昌。据不完全统计目前销售百強房企超过40家进驻南昌。

??从供地节奏来看1-6月南昌市本级供应为1554亩，年度供应计划仅完成28.17%南昌县完成17.3%、新建区完成6.26%，南昌整体平均唍成率不足三成

??我认为，下半年南昌将迎来一波供地热潮其中南昌县、新建区将会是供应重点区域，考虑到上半年整体土地市场供大于求随着供应的增加地价也会逐渐趋于理性。

??综合而言我认为，南昌房地产市场目前刚需和改善需求仍有待释放成交整体將保持稳中有升，但其楼市的发展主要是依靠本地及周边县市客群带动虽为人口流入型城市但实际增长需求有限，且市场热度不及大多②线城市

??需要警惕新城区相应配套落地慢的问题，一旦发展跟不上节奏城市很大可能将长期停留在目前老城拥堵新区“空城”的階段。

??不过随着各版块的最高限价不断提高我认为在价格上南昌下半年房价仍有小幅上涨的空间。

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文章来源:丁祖昱评楼市