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物业管理中业主怎样维护自己的权利
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我现在怀孕5个月了，公司让我提前休息，而且在产假前的社保是由我自己缴纳，怎么才能维护自己的权利？物业纠纷中 业主应如何维护自身权益 - 密山法院网
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物业纠纷中 业主应如何维护自身权益　　随着经济的不断发展，房地产业的迅猛开发，使人们得已安居，享受更加舒适的生活，但因商品房消费而带来的一系列配套服务，又使得因长期享受福利待遇或一直居住自有房屋的大部分人群不能适应。住房要交物业管理费，取暖要交供暖费，这成为了相比以前生活消费额外进行的开支，使人们交之不甘。又加之物业服务行业在一段时间内是新兴行业，服务需要摸着石头过河，而且国家的相关法律、法规一直未能加以规范，就造成了物业行业服务混乱，标准不明，收费不清的不良局面，从而引发了大规模的物业纠纷，使得法院受理该类案件的数量激增，相关案件的执行难问题，又引发了新一轮的社会矛盾，这些都不利于和谐社会的建立。要从根本上解决物业公司与业主之间的纠纷，笔者认为，还是应该明确双方的责、权、利，使之有规矩自成方圆。 　　为了使业主在法院应诉过程中更加有利的维护自身的合法权益，我们结合相关事例及物业法规对一些热点的问题进行阐释。 　　事例：原告为某物业公司，因被告改某逾期未交纳物业费用，而将其诉至大兴区人民法院，要求其给付三年的物业费用5331元，滞纳金2000元。在案件审理过程中，被告改某进行了三点答辩：第一、物业公司与其之间未订立过任何书面物业管理委托合同，因此原告物业公司无权要求其支付相关物业费用；第二、原告物业公司向其索要3年的物业管理费用已超过法律规定的2年诉讼时效，因此不同意支付所欠物业费；第三、物业公司未对其居住的房屋及时进行修缮，造成其居住的房屋墙体多处裂缝、窗口漏雨、灯头损坏，不能正常居住使用，因此不同意支付物业费用。 　　大兴法院审理后，对被告改某提出的未签订书面物业合同、案件已超过诉讼时效的答辩意见均未予采纳，对改某提出的物业公司服务不到位的答辩意见，改某提供了相关的照片等证据证实，因此认定了物业公司未完全履行义务，在判决中减少了物业公司应收取的物业费用2000元，判决被告改某给付原告物业公司物业费用3331元，因物业公司未完全履行义务，因此其要求被告改某支付滞纳金2000元的诉讼请求，法院也未予支持。 　　法院做出这样的判决结果是怎样考虑的呢？下面结合这一事例及《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中的相关规定，进行如下的分析： 　　问题一：物业公司与业主之间未订立书面的物业管理合同，就可以不交物业费用吗？ 　　关于物业合同的效力问题：物业公司与业主虽未订立书面的服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业公司是有权收取相应的物业费用的。因此，这就是本案中改某虽然在答辩中提出了双方没有书同合同这一观点，但却未得到法院支持的原因了。 　　问题二：物业纠纷的诉讼时效是2年吗？ 　　物业纠纷案件的诉讼时效，是依照现行法律关于诉讼时效的规定的，但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业公司明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。这也是本案中，改某这一答辩意见未能得到支付的原因。 　　问题三：物业公司不履行服务义务，也能收取物业费用吗？ 　　物业公司收取的物业费用，是以其为业主提供相关的物业服务为基础的，物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，就不能全额收取物业管理费用，业主还可以依照合同要求物业公司承担违约责任。 　　既然有这样的规定，为什么业主在诉讼过程中仍频频败诉呢？这就显示出诉讼活动中“证据”的重要性了。业主在打官司的过程中，往往只注重向法官表达自已主观的意见，却不重视提取相关客观证据，使得法官在审案过程中，也是爱莫能助了。 　　证据的提供是靠当事人自行调取的，当事人不能存有自身是弱势群体，完全依靠法院的想法，因为法律明确规定了，只有以下三种情况，当事人才能申请法院调取证据： 　　（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料； 　　（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料； 　　（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。 　　本案中，改某就依法提供了物业公司服务不符合标准的有力证据，得到了法院的支持，避免了交纳不应该交纳的费用，维护了自已的合法权益。 　　除了这个事例反映出的三点问题，笔者认为还有几个问题是值得注意的。 　　第一，业主不能因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用。 　　第二，物业管理区实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供暖费用的，不予支持。 　　第三、业主拖欠物业服务费用，物业公司可以请求一并支付滞纳金。 　　作为社会的组成分子，我们希望生存的环境更加舒适，生活的氛围更加和谐，这需要我们每个人的努力，知法、守法、更加会运用法律维护自身的合法权益，是我们能够更好生活的有力保证。文章出处：北京法院网&&&&
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密山法院网前期物业带来管理之痛 怎样用法律手段维护权利_房产频道_新华网
　　　　　　　　　　　
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前期物业带来管理之痛 怎样用法律手段维护权利
日 13:54:13
　来源：解放日报
】　【】　【】　【】&
&&&&黄律师：
&&&&2007年2月我在浦东新区买了一套房，并在当月入住。我刚一入住，竟有一家物业公司来要求我预交一年的物业管理费。我入住之前从未聘请过物业管理公司，怎么会有管理费？而且，这家物业公司的管理混乱，提供的服务很难让人满意，我多次找到该公司交涉，都被拒之门外。我曾到工商局查
过这家公司的营业执照，发现该公司竟没有独立法人资格，只是房地产开发商的一家下属分公司。请问我现在该怎样利用法律手段维护自己的权益？
&&&&读者：陈先生
& 　律师分析
&&&&在业主入住前，由开发商委托物业公司进行先期管理，以维护小区的正常运营是必要的。预交物业管理费，这是行业惯例，法律没有明确禁止，没有入住也是要交物业费的。因为物业提供的绿化、卫生、电梯、排污等服务不是单独针对一个家庭而是面向全部业主。所以，只要产权在您名下并验收了房子,就应该交物业费。
&&&&但是，这样做确实存在一定的不合理性，因为物业公司事先收取物业管理费的行为，其实质上是排除了业主入住后自行选择物业管理企业的权利。所以，《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止。这样规定其实是授予了业主委员会终止前期物业服务合同，另行选聘物业管理企业的权利。当然，如果前期物业服务合同没有到期，而其业主委员会还没有和其他物业管理企业签订物业服务合同，则不能解除前期物业服务合同，否则构成违约。
&&&&至于您所讲的物业管理公司是房地产开发商的分公司，没有法人资格，如果此公司得到了房地产开发商的授权，本身又具有相应的资质，则该公司与业主形成的前期物业管理合同关系是有效的。
&&&&一旦与物业发生纠纷，如果刚开始入住的业主很少，而且彼此又不熟悉，您单独去处理难度很大。可以等到业主委员会成立之后，实力足够强大了，再与房产商交涉，和其他业主联合起来缓交或拒交物业费以督促物业提高服务水平，就很有效果了。 （作者黄可磊系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）
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（责任编辑:
请您发表感言，注意文明用语并遵守。你知道吗？买房后业主如何维护物业权利
来源：房天下 &&
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当您购买了住房，成为，您知道自己在活动中享有哪些权利，又应该怎样行使这些权利和依法维护自己的权利吗？ 作为业主，必须认真了解法律赋予我们的权利，特别是如何行使这些权利的合法程序。只有这样，才能真正做到依法维护我们的合法权利。因此，我们有必要认真探讨和研究业主在物业管理过程中的权利和行使、获得这些权利的法律依据和合法途径。
业主在物业管理活动中权利的来源，是由于其购买了物业中的某一部分。该业主对其购买物业的专有部分享有排他的所有权；但对共有部分并不单独享有所有权，而是和其他全体业主一起共同享有，并且这个所有权的大小，还和其购买物业占整个物业中的产权份额有关，这种权利即是所谓共有部分的持份权；当然，业主也有权参与业主利益的组织———业主大会，这种权利称为业主组织的成员权。在共有物业当中，任何业主都同时拥有这三种权利，但是这三种权利的行使却又是完全不同的。
所有权所对应的专有部分，业主可以单独占有、使用、收益和处分。这些部分主要有房屋的(不含套内的体等共有部分)； &持份权所对应的共有部分，某个业主不能单独占有、使用、受益和处分。这些部分主要有：和属于全体业主共同的设备、设施、财产，以及全体业主共同获得的有偿使用年限内的使用权和地上附着物等。而物业管理，也恰恰是对这些部分进行的管理和维护，目的是使全体业主的共同财产维持良好的状态，提供稳定的功能。近代物业管理中，也包括对物业使用人(业主自用时，业主即是使用人)群的专项服务，如保安、保洁、生活资料的供应等。也正因为各个业主按份所有这些公共部分的权利，因此，大家按份交纳相应的管理、维护和服务费用，自然是每个业主的义务。当然，如果这些公共部位有其他收益时，全体业主也应该按份享有收益的分配权力。
成员权所对应的组织，正是为了行使那些因任何个别业主或部分业主都无法单独行使的上述持份权而产生的。这个组织就是业主大会和其执行机构——。全体业主都在业主大会中有表决权，有业主委员会委员的选举权和被选举权。全体业主通过民主的形式，来表决、行使其共有的权利。
《条例》从法律上，对上述权利的归属以及行使方式，进行了必要的规定。目的是让那些属于全体业主的权利，由全体业主真正自我民主决策，从而防止在共有权利的行使和获取过程中，产生少数人决定多数人利益的不公平现象，以及其他可能发生的业主组织的腐败和违法现象。
从《条例》中我们看到，业主的权利，除按合同接受物业服务外，主要还有：监督、提出建议、参加业主大会并行使表决权、业主委员会委员的被选举权和物业管理活动中的知情权等项权利。同时也有包括必须遵守业主公约在内的诸项义务。
业主的以下权利，必须通过业主大会来实现：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境 卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会的召开以及某项决议的通过，《条例》和《业主大会规程》中有明确、细致的规定。只有严格按照法律规定的程序通过的决议，才能保障决议的合法性。否则决议即便可能合理，也一定不合法。只有程序的合法，才能保障实体的合法。这是法治社会的概念精髓。
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