土地合作开发协议
土地合作开发协议甲方：XX集团乙方：为了参与XX市房地产市场的开发，加快XX市的城市建设，甲方在XX市槐荫区落实了1810亩土地的商品房开发建设用地，甲、乙双方经过协商就合作开发上述土地使用权中的200亩土地商品房建设达成如下协议。一．开发项目地址。甲方目前已在XX市槐荫区经十西路落实了1810亩土地使用权用于商品房开发建设用地，整个项目名称为世纪花园。现经甲、乙双方协商，甲方同意从上述1810亩土地使用权中提供200亩土地使用权和乙方合作开发。和乙方合作开发的200亩土地使用权地理位置为按照世纪花园目前的规划图从东向西垂直地块第二块（见世纪花园规划图），具体确定位置以国土证、规划测量红线为准。二．合作价格。双方合作项目的楼板价为
万／亩，乙方共计向甲方支付人民币
元整。三．款项的支付。1．双方本协议签订后十天内，乙方按甲方指定帐户支付人民币贰仟万元整；协议签订后壹个月内再支付叁仟伍佰万元人民币，其余款项乙方应在甲方为乙方或乙方指定的单位办好国有土地使用权证之日起2年内付清。2．乙方支付的伍仟伍佰万元实行专款专用，甲方保证将该款用于支付土地使用权出让金和征用土地的补偿安置费等为取得土地使用权而支付的各项费用。为此甲方同意在合作地块没有办好国有土地使用权证前由甲方的下属单位杭州XX大厦为乙方资金的安全提供担保。3．甲方为乙方或乙方指定的单位办妥国有土地使用权证而乙方没有将本条第一款的款项付清时，乙方或乙方指定单位的国有土地使用权证由甲方保管，乙方同时应就其未支付部分款项的按时支付向甲方提供担保，具体担保种类和担保条款双方另行协商。如乙方拒绝提供担保的，甲方有权拒交相应的土地使用权或解除本协议。四．作为乙方支付本协议第二条合作价格的对价，甲方承担本协议规定合作地块项目的下列费用：①征地拆迁补偿安置费；②土地使用权出让金及办证费用；③造地费；④三通一平的费用；⑤立项报批；⑥办理200亩土地的建设用地许可证的费用；⑦与200亩土地容积率在1.7以下部分相应的商品房开发建设城市建设配套费（不含供气、供热和小区内的配套费用）。 在200亩土地合作开发过程中，除上述费用由甲方承担外，其他的建设费用、报批费用、销售费用等所有费用均由乙方承担。五．甲方的责任。1． 负责在日前办理好本协议规定地块的国有土地使用权证；2． 在本协议第四条规定甲方承担的费用范围内，甲方负责办理与该费用范围相应的合作地块项目的前期工作；3． 就合作项目负责协调与XX市政府有关部门的关系；4． 在合作地块的土地使用权证办妥后，协助乙方按评估的土地价格向XX市的有关银行申请抵押贷款，抵押贷款取得后乙方应将其中的一半支付本协议第二、第三条规定应支付给甲方的合作款项；5． 根据乙方的请求协助办理其他事项。六．乙方的责任。1．按照本协议第二、第三项规定向甲方支付合作款项；2．负责合作项目的详细规划设计、设计图纸和施工图纸的报批，负责项目的建设及商品房的销售；3．助甲方办理与合作地块相关的各项事宜。七．双方商定：在不违背整个世纪花园总体规划的前提下，经城建部门的批准，乙方可以就合作开发的200亩地块的规划进行调整。八．本协议规定的200亩土地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，除按本协议第二、第三条规定向甲方支付合作款项外，所有赢亏均由乙方自行承担。九．为了便于合作地块开发的实施，甲方同意帮助乙方在XX市成立一家项目公司单独开发该200亩地块。该公司股东由甲、乙双方组成。十．违约责任。乙方不支付或不按规定支付本协议第二、第三条规定款项的，甲方有权按总价款的10％要求赔偿，如乙方不按时支付款项的，每逾期一日按逾期金额的万分之三向甲方支付违约金。十一．本协议未尽事宜，经双方协商可签订补充协议。十二．本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式肆份，甲、乙双方各执一份。甲方：XX集团
乙方：代表：
日#2楼项目合作开发协议书(一方以土地出资的合作开发)甲方：武汉市交通（集团）乙方：为了满足城市总体规划要求，充分发挥资源优势，甲乙双方协商一致，决定共同合作开发位于
项目，并就共同合作开发达成如下协议，共同遵守。第一条、 项目概况：1、2、3、 项目名称： 项目地点： 项目规模：其中项目占地面
O，规划建筑面积4、5、 项目用途： 项目证件及所需手续：第二条、 项目合作形式：1、甲、乙双方共同合作开发。2、其中甲方以其所有的位于的土地使用
O，土地使用权号
）出资：乙方出资
人民币 ，买断该项目开发经营权，甲方收取固定回报。第三条、合作期限：自签约之日起至本项目销售完毕时止。第四条、合作期间甲方的权利和义务：1、提供建设项目的土地使用权，并在本协议鉴定之日起2、确保所提供的建设目的使用权属真实及无其它争议性；确保该土地使用权无其他所涉债务债权。3、确保本建设项目的真实及无其它争议性；确保建设项目无其它与第三方纠纷。4、负责办理本建设项目的立项、规划、设计、报建、协助办理、施工许可、确权及建筑施工用临时占道，用水、用电等其他开始建筑施工等所有所需要手续。并自行承担上述所需开工手续前的全部费用，该费用不计入本项合作甲方的投入内，由甲方另行解决。本项合作应在协议签订之日起5、负责办理项目地段上现有建筑物的全部拆迁手续。负责建筑物内现有办公场所，住户搬迁，安置补偿工作与全部拆迁工作，确保将该建筑项目用地完整、干净、无纠纷交乙方能施工建设，并自行承担完成上述拆迁工作所需的全部费用（包括拆迁安置补偿费），该费用不计入本项目合作甲方的投入内，由甲方另行解决。本项工作应在协议签订之日起
月内完成6、负责承担项目土地须补交的历史遗留的款项及其他在项目建设施工另所需解决的一切问题。并自行承担相关费用，其费用不作项目合作甲方的投入。7、全力配合乙方在项目建设施工过程中可能出现和需要的相关工作，并根据项目需要和乙方对外融资的需要配合乙方完成整个项目工作。8、协助乙方处理善后适宜。（项目决算、税务等问题）第五条、乙方的权利和义务：1、 全权负责本项目建设工程施工和所需资金的投资，包括负责项目设计、建筑安装、装修、水电安装以及项目配套设施建设工作和所需费用的投资，确保本项目建设工作顺利完成。2、 负责选择、确定和安排合法的施工单位对项目工程的建筑、安装、装修。3、 负责项目全部营销总策划和销售工作，负责处理项目销售收益问题，并以投资商名义出现在个媒体上。4、 乙方在支付了首期款后，有权使用该项目及土地使用权进行融资。5、 负责承担该项目广告设计、媒体宣传工作及相关费用。6、 负责执行工程建设现场、售楼处业务操作的，承担建设施工完成后的相关费用。7、 根据项目建设需要，请求甲方配合工作。第六条、开发资金投入总额及时间：1、甲方所投入项目土地成本按规划楼面地价/O，总价为
元。2、乙方总投入项目合作开发资金为
元，具体投入方式依项目建设进度实际需要而分期分批投放建设资金。其中，在双方签订后乙方支付甲方元作为首期投资。待甲方完成本协议第四条规定的甲方义务并向乙方土地使用权证及相关全部开发所需手续和证照后，乙方再向甲方支付
元。剩余资金
元，待项目完工后作项目销售利润支付给甲方。3、乙方负责的项目建设、销售费用由乙方自行投入。第七条、违约责任：1、甲、乙双方均应严格遵守本合同，任何一方违反合同的规定，违约一方除应承担
万违约金外，给对方造成损失的，应当负责赔偿。2、因违约方的违约行为导致本合同无法正常履行，守约方有权终止本合同，并要求违约方承担违约责任，并要求赔偿由此给守约方造成的全部损失。第八条、合同的变更、解除和终止：1、 本合同生效后即具有法律约束力，非经双方协商同意并达成书面协议，甲、乙双方均不得随意变更或解除。2、 本合同开发项目完成后，合同即行终止。第九条、不可抗力：由于地震、台风、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或不能避免的不可抗力事件，只是直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行，遇有上述不可抗力事件的一方，应立即将事件情况书面通知另一方，并应在十五日内，提供时间详情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事件发生地区的公证机构出具，按照事件对履行合同影响的程度，由双方协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同责任，或者延期履行合同。第十条、争议解决：因本合同引起的或与本同有关的任何争议，双方应协商解决：如协商不成，任何一方可向武汉市仲裁委员会提起诉讼。本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。本合同自双方签字盖章之日起生效。甲方（签章）：
乙方（签章）：
签约日期：
签约日期：
签约地点：
签约日期：#3楼土地合作开发协议书甲方：
（以下简称甲方）乙方：
（以下简称乙方）经甲、乙双方充分协商A地块合作开发事宜达成一致意见，达成以下协议，供双方共同遵守。一、合作项目双方合作的项目为：位于A地块商场（地块
号）。二、合作形式合作的形式为甲方以两块出让土地作为出资，地块A地块百货商场｛土地证号为
号｝。乙方以货币形式出资，负责全部开发项目所需资金。三、项目预算双方在上述两块地块上建两幢综合商住性质的农贸市场和百货商场，高十八层，建筑面积5万平方米，投资总额一亿元人民币，投资期限为三年。最后以政府有关部门批准指示为准。四、双方责任（一）甲方责任1、甲方负责提供本项目之合法有效的土地使用权证明，保证本项目《土地使用权》的合法性、真实性，承担项目用地全部地价款。2、甲方负责提供有关手续，协助乙方办妥本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》以及有关消防、环保、人防等事项的报批手续。负责协调政府有关部门的关系，确保项目顺利完成开发建设。3、甲方为负责处理征地遗留问题、搬迁及安置补偿问题的责任主体，以确保本项目顺利开发。14、甲方负责办理本项目合作开发的政府审批登记手续，甲方应为所售房屋办理房屋产权证提供相关手续便利，由乙方具体实施。5、甲方应为购房者申请按揭提供银行认可的阶段性担保责任。6、在双方经协商一致分配销售的房屋后，甲方同意乙方以甲方名义销售所分的房屋，并为办证提供一切便利，因此发生的税费由乙方承担。7、甲方负责场地清理，场地平整等，费用由乙方承担。（二）乙方责任1、乙方按照本合同约定如期投入项目建设所需的全部资金，保证建设工程按时按质完成。2、乙方负责在本合同签订后90天内本项目方案设计，并承担设计费用。方案设计须经甲方确认后报政府主管部门审批，报建获得批准后应尽快完成施工设计。3、乙方负责本项目工程建设的管理、房屋销售工作，包括选择施工单位、监理单位、销售代理单位，以甲乙双方共同名义分别与上述单位签订并履行《建设工程承包合同》、《建设工程监理合同》以及有关建筑材料、设施、设备的《买卖合同》、《委托销售代理合同》等。乙方选择的监理单位、施工单位须报甲方备案。甲方对乙方的经营管理有权监督，并有义务给予协助提供或办理实施上述行为所必须的手续。4、乙方负责组织工程各项竣工验收，保证工程质量符合国家规定的标准。对于存在的质量问题，乙方负责解决，承担工程的质量保证、保修责任。5、乙方应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按照合同约定结清工程款。6、乙方负责确定的交房标准按质按量按时建设完工。27、乙方注入资金从合同签定后申请土地变性开始，变性所需资金列入本项目的投资成本。五、合作的利润分配及股权分配１、甲方以土地形式出资，占股权的40%。２、乙方以货币出资，占股权的60%。３、利润分配形式以实物分配形式为主、货币分配形式为辅。实物分配形式是建成后按双方各自的股权比例分配已建成的建筑物，建成不可分割的建筑物，按双方拟定的价格出售变为货币后再按各自的股权比例分配。六、合作的组织形式１、甲方负责提供土地的有效证明，并以甲方的名义办理设计、报建、招投标、预售、办理房产证等一切需要甲方办理的事宜。２、乙方负责筹集资金，组成管理班子管理全部开发项目的全部过程，在管理过程中需要甲方名义办理各种手续等，甲方必须及时给予盖公章。七、双方特别约定１、甲方提供的土地必须是没有抵押、没有争议纠纷的，如果开发过程因土地问题出现争议，甲方必须负责解决。２、乙方负责筹集建设资金，前期资金不能低于二千万，出资时间不能超过三个月。３、房地产销售由乙方负责，甲方需要销售分配到甲方名下的物业时，可派人参加售楼部自行销售或委托乙方销售，销售货款分别存入各自的账户。八、争议的解决１、双方协商解决。２、通过法院解决。九、本合同一式四份，双方各执两份。
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国家土地是否有按人圴分配，如果是那么人多地少，与人少地多的地方差别很大，请问国家怎样看待这个问题。
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国家土地是否有按人圴分配，如果是那么人多地少，与人少地多的地方差别很大，请问国家怎样看待这个问题。
江西 上饶 发表时间： 23:09
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农村土地由自己村民大会决定
回复时间： 10:49
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律师回答共 2 条
你可以直接去问问总理
回复时间： 07:01
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1387066****
看地方政策。
回复时间： 08:28
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本文在分析了广东省不同发达程度地区的几种改革模式的基础上，就农村土地股份合作制的性质、意义、主要特征及试行条件作了有益的探讨。
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江苏省扬州市农村土地股份合作制改革从2004年开始，目前组织个数和入股面积均居全省第一。
Yangzhou City in Jiangsu Province practiced the rural land stock cooperative system in 2004, the quantities of organizations and transfer areas are the No. 1 in Jiangsu Province now.
1950年代中国农村土地国有化和合作化之后，农民为他们各自的生产队工作。
Production Team : During the nationalization and collectivization processes in China in 1950s, all farmers worked for their respective production teams.
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“合作先行者”万科与土地方的合作之道
来自：地产人网
随着房地产市场逐渐走向成熟，房企之间竞争越来越激烈，甚至许多其他行业也纷纷想进入地产界分一杯羹。内外压力下，房企自然也将面临着更多的挑战。如今，仅靠单独一个房企的力量，已很难在市场上、取得绝对市场竞争优势。于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。
（陈伊颖/文）随着房地产市场逐渐走向成熟，房企之间竞争越来越激烈，甚至许多其他行业也纷纷想进入地产界分一杯羹。内外压力下，房企自然也将面临着更多的挑战。如今，仅靠单独一个房企的力量，已很难在市场上、取得绝对市场竞争优势。于是，房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。而地产圈的合作，早已是“冲破种族”的合作，不仅是同行合作，与金融机构合作、与IT公司合作、与电商合作、与各行各业合作，都已经不足为奇。刚与万达达成合作不久的万科，是行业内的“合作先行者”。早在2010年时，王石就曾坦言：2010年万科75%的销售收入来自合作项目。万科认为，合作开发的好处至少有三点：一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。万科现行的合作模式包括：合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托、契约式合作开发等。根据万科的合作原则，根据项目合作需要土地、资金的要素，将适合万科的合作模式分为两类：与土地方的合作，与资金方的合作。与土地方合作主要包括：1、项目公司；2、合作建房1）挂牌2）协议3、股权收购。而与资金方合作，主要包括：1、联合竞买；2、HVB；3、信托。本文主要详解万科与土地方的几个合作模式。与土地方的合作前提是合作方享有土地使用权，而合作模式为土地方出地、万科出资。采用的主要合作模式有：设立项目公司模式、合作建房、股权收购模式。&设立项目公司模式&其中，设立项目公司模式是万科与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。优点是土地证办到了项目公司名下，双方合作关系比较紧密。缺点是涉及到项目公司日后的股权转让或者清算。合作建房模式合作建房模式是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式，实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权，合作建房。&这类模式优点是政府认可，挂牌前已经缴清地价，土地相对干净，手续办理有保障。缺点是竞买存在竞争，合作成本提高，如合作双方事先有默契，但不能保证合作成功，如合作双方事先没有默契，又存在合作双方相互不了解，合作存在磨合等方面的问题。股权收购模式股权收购模式则是万科将土地使用权名下公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。一般又细分为三种方式：收购新设项目公司方式，收购现有项目公司方式，收购现有非项目公司方式。&1、收购新设项目公司方式&第一种收购新设项目公司方式，由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下（或者由土地方新设立项目公司，然后将新设立的项目公司部分股权转让给万科的方式）。该方式进行的前提是：新设立项目公司并将土地使用权变更到项目公司名下获得当地政府主管部门批准。一般要求此前土地方还没有设立过项目公司，并将土地使用权过户给该项目公司。合作中万科需要控制新设立公司的工商注册登记、股权变更等手续，控制项目公司印章、帐户，以便控制可能产生的或有负债。且优先选择由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下方式，例如上海金丰兰乔圣菲项目。2、收购现有项目公司方式第二种收购现有项目公司方式，是合作方已经设立项目公司，并将土地使用权变更到项目公司名下，合作方将项目公司名下部分股权转让给万科的方式。这个方式可能遇到项目公司的股东构成可能比较复杂、可能已经开发销售项目、可能已经发生复杂的资产负债等情况，需要由合作方完成对项目公司股权清理、债务清偿，使项目公司达到万科股权收购的基本条件，如果不能达到，则不进行股权收购。在这个方式中，万科需要控制股权收购发生的工商变更登记手续，且股权变更登记完成前不付款，或者只支付部分款项，但支付比例不应超过30%，而且合作方应当提供相应的担保，如与昆山嘉华投资有限公司合作的昆山项目。&3、收购非项目公司方式&最后一种收购非项目公司方式，是土地使用权在合作方持股的非项目公司（即该公司名下还有其他房地产项目甚至还有房地产之外的业务），万科收购该公司股权的方式。&在收购前，万科需要合作方对该公司进行资产剥离、债务清偿等，使该公司达到万科股权收购的基本条件，不能达到的，不收购。&但从万科角度而言，一般不提倡采取此种股权收购方式，必须采取的，除完成收购前所规定的事项外，合作方必须提供项目土地使用权抵押、将其在该公司的股权质押等担保。且在股权完成工商变更登记之前，不付款项或者只服20%的应付款项，但合作方必须提供等额担保。&欲了解万科与资金方的合作方式，敬请关注地产人网《2015房地产项目合作资料合集》。
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