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军产房那些事儿
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导读：【按：上三篇说的是军队清房的事儿，目前还在持续发酵，各部队理解执行政策尺度不一，形成和造成的结果也不尽相同，先按下不表，这里说一说军队房屋的情况，梳理一下形成的原因和目前的现状，也好让大家对军队房屋有一个比较明晰的...
【按：上三篇说的是军队清房的事儿，目前还在持续发酵，各部队理解执行政策尺度不一，形成和造成的结果也不尽相同，先按下不表，这里说一说军队房屋的情况，梳理一下形成的原因和目前的现状，也好让大家对军队房屋有一个比较明晰的认识】广义上的军产房屋（也有说涉军房屋）从所有权划分上应该有两类，一类是军队所有，一类是个人所有。我们先看第一类，军队所有权的房屋。完整意义的纯粹营房及其不动产兼国防设施不在我们讨论范畴。这里我们只说非常规军事意义的居住型房屋的种类。目前有三种，纯公寓房，垫资公寓房，军产经济适用房。纯公寓房，由军队出资，单方面建设而成，权属属于军队，用处一般是解决来队家属临时住房和干部住房；垫资公寓房，近些年悄然兴起一种事物，合理性及其可执行性值得商榷。这种房屋在建房时由军队和现役军人（在职职工）联合出资，一般情况下个人出资数量较少，少则四、五万，多则十几、几十万不等（具体数额按照当时上报给上级营房部门并获批准的文件确定，可出具收据或发票），房屋建成后，产权归军队所有，现役军人（在职职工）有居住和使用权。使用权是否可以转让，大多语焉不详。现役军人退出现役后另购优惠福利类房屋的，房屋是要交回的。交回时个人当时垫付的资金也会退回（至于退回多少是另一个问题，一般情况下按原垫资额度退回对垫资人来说是不公平的）。军产经济适用房，有点类似上面这个垫资公寓房，实际上来说，这个词在法律和市面上并不存在，是部队内部单方一个称谓，意思是说，将来可能成为经济适用房进而可能上市进行交易，是一种临时的不确定的存在状态。与第二种垫资公寓房不同的是当时审批时并不是以完全公寓性质立项的，这种情况在部队内部有不同程度存在，某种意义上讲是一个怪胎。以上三种情况的共同点建立在军产用地的房屋，产权属于军队所有。第二类，个人享受所有权的房屋。按取得方式划分，这里面又分三种：第一种，经济适用房；第二种，房改房（公房参加房改的房屋）；第三种，集资房。经济适用房（也叫军队经济适用房，虽与军产经济适用房一字之差，但差别大了去了），是由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨用地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成以后主要出售军队人员的住房（实际操作中未必），这类房屋在补交土地出让金或者所含土地收益后，可以上市交易。执行该项政策的依据是总后勤部1999年后营字第516号文件。由于是军队牵头主导建设，级别大一点的单位可能会选择到条件较好的地段（周围配套设施资源比较齐全），级别小的单位往往会联合进行建设，这里说一下，这类房屋在认购的时候有严格的级别和军龄限制，军龄20多年的在职团职干部能够买到已是万幸，各单位在设置条件时往往有拔高之嫌，加之人多粥少，结果可想而知。购买这类房屋各单位的时候还需要签订《经济适用房售房合同》，一次性交完全款后，由军方开具发票（也真有交不起全款的，不是所有的上校、大校同志都有充足的银子，当然，有钱的也不一定轮到）。房改房，又叫公房参加房改的房屋。这种房屋首先是军队的公房，由于解决军队人员住房需要，按照政策改为可以出售的房屋（注意土地性质变性），这类情况与军队经济适用房情况相仿，也是限定购买条件，成交后购房者享有全部或大部分产权。这里面有两种情况，一种以成本价购买的房改房，全部权属归属于购房者，也就是购房者具有完整产权；另一种情况，以标准价购买的房改房，这种情况下，购房者往往和军队享有共同产权，各自份额不等，一般情况下，购房者拥有份额较大，军方较小，在签署购房合同时，军方会植入转让须经己方同意或优先回购条款，这一点有些类似央产（企）房改房的做法。对房改房的认识上不能想当然地认为权属全部归于个人所有，这里面的情况还有很多，由于我们国家对房屋产权采取登记为准，所以还得看登记。集资房，这种房屋多见于十多年前，是军队住房体制改革初期在军费不足的情况下出现的特殊的房屋产权状态，老的集资房有大部分转化为房改房处理了，但仍有一部分处于不确定状态，这次清房中有个别单位对原来集资房（只签购房合同没办理产权证的）参与户采取了无条件收回（只退原来集资款）的措施，引发纠纷和矛盾不断。以上是涉军房屋的基本情况，这次大规模清房工作暴露的问题及其带来的影响逐渐将军队住房体制改革的弊端和不彻底性凸显出来，随着事态的持续增温，期待破局的呼声也渐趋放大，如何打通军地住房保障体系通道，回归理性行政和良性发展，内化于心，外化于形，也着实考验本届军地领导班子和相关统帅机构的智慧。另：收集清房工作情况，有涉及者可将情况撰电子文档发与我的邮箱，或者直接与我联系。情况汇总后将呈有关部门。本次军队清房工作调研得到董刚律师的大力协助，于此表示感谢。【董刚，北京市海淀区律师协会副会长，北京青年联合会委员，北京市荣德律师事务所主任，全国优秀律师,擅军地互涉法律事务，著有《军地互涉法律实务指引》、《竖起这面旗》等】
柴青海律师办案心得：常言说：心法大于计法。许多案件的发生缘于矛盾的积累，当然也与当事各方没有经营好社会关系有关，同处一个时代，理当有更好的方式经营我们的人生和事业，这世上没有迈不过去的坎，更没有逾越不了障碍，有原则的妥协不是软弱，达成一种平衡，事情也才能得妥善的解决。
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