房屋外墙漏水 业主维权手记
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房屋外墙漏水 业主维权手记
房屋外墙漏水 业主维权手记
近年来随着商业社区的发展，物业服务这种新型服务业也逐渐融入到我们的生活之中，而且也发挥越来越大的作用，业主们对社区物业的服务要求越来越高，物业自身的专业服务也在逐步提高，物业费也一直在涨，从原先一开始0.5元/平方米到现在的5元/平方米，甚至更高。物业费是一个方面，社区内环境卫生、设备维修、房屋维修、社区安全等等问题已经使现在业主与物业服务公司之间的纠纷越来越严重。
本次是业主外墙渗水无人修理的问题，作为安徽电视台法治时空的嘉宾律师，跟随安徽电视台的记者参与了整个维权过程，包括与物业公司、开发商、施工方的谈判协商；以及向上级行政主管部门质监站、建设委员会、房产局、物管处等反映问题。
事情是这样的，合肥某小区的业主反映其墙面渗水严重，每到下雨天气就会“外面下大雨，室内下小雨”之现象。一开始我是不敢相信的，后来跟随记者的镜头来到业主的家里，实在让我大吃一惊。从肉眼我们就能看到外墙面屡次翻修的痕迹、雨水的痕迹、墙面石灰掉落等，据业主反映，他搬进这里已经4年了，从刚开始进来后就发现，房屋漏水严重，本来以为只是小问题，维修一下问题应该就能解决，所以就向物业公司申请了报修，但让业主没想到的是，该业主近4年时间内竟然报修50次之多，事后连物业公司也“懒”得修理，就这样事情一直到现在，双方已到了剑拔弩张的程度。经过我们了解，业主反映的问题也确实存在，物业公司也认可该问题，但物业公司坚持该维修义务应当由施工单位来翻修，施工单位却像我们反映，物业公司根本没有向他们如实反映问题，每次自己从外面找小工程队私下维修，然后扣施工单位的质量维修金，双向收费，另外业主的保修时间已过。另外本次事件中我们发现开发商的身影一直找不到，记者和我曾经试图联系开发商，但开发商负责人一直说在外开会，就这样三方各执一词僵持不下。私下找每一个部门协商时，却又互相推诿，为了尽早解决问题，准备组织三方协商，但到了协商时间，开发商又开始不露面，就这样一直无法协商。
首先我们就本次纠纷的法律关系进行分析：第一，业主和物业服务公司之间存在物业服务合同，业主有向物业服务公司缴纳物业服务费的义务，物业服务公司对小区的建筑、构筑物、设备有维修的义务，还有其他安全保障义务等；第二，业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，业主向开发商缴纳购房款，开发商应当保证房屋的质量问题；第三，开发商与施工单位是建设工程施工合同法律关系，施工方要确保工程质量以及工程质保期的维修义务。单从法律关系来看，与业主方发生法律关系的是物业服务公司和开发商。在此需做出说明的是物业公司的维修一般不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。所以房屋出现质量问题的时候，作为业主应当第一时间找到开发商，应当由开发商在保修期内承担保修义务。依据《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，房地产开发企业应当对其所销售的商品房承担质量保修责任，另外双方应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。另外依据法律规定保修期应当自交付之日起计算。
依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”由此可见，商品房的外墙渗漏保修义务应当是5年的期限。作为业主，我们可以与开发商协商维修方案和赔偿损失。如果在达不成协议的基础上，业主还有权利向人民法院提起违约之诉。当然诉讼的程序，相对简单，但在证据收集方面需要花一些时间，主要涉及到范围的鉴定事宜，房屋的漏水原因很多，需要通过简单才能确认责任主体。
业主也可以向相关职能部门提起投诉，比如建设委员会、质监站主管施工方的施工质量问题，因为一般在保修期内有一定的保修基金存放在政府账户中确保房子安全及其他瑕疵质量问题。业主也可以选择向主管开发商与物业公司的房产局物管处提起投诉，一般也能起到效果。
造成房屋渗漏的原因有很多方面，比如常见的房屋渗漏原因：开发商建房时因质量问题造成的；楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害；楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏。不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，这就影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，结果就会差之毫厘谬之千里。
在这里我对说房屋质量或瑕疵问题，难点在与确定责任主体问题。一般需要通过检测或鉴定来确认，责任明确的，应当由责任单位委托法定的检测机构进行检测或鉴定，责任不明确的，一般应当由工程的保修单位委托法定检测机构进行检测或鉴定，最后依据结论来确认责任主体。当然业主有权利去对房屋质量进行检测或鉴定，但费用方面可能需要自己先行垫付，当事人对检测结果有异议的，也可以委托省级以上人民政府建设行政主管部门授权的检测机构进行检测或鉴定，相关鉴定费用由保修单位承担。
纵观整个调解过程，其实最关键的是确定漏水的原因，保修责任的主体。因为出现外墙漏水这种房屋常见的质量问题或通病时，业主切不可掉以轻心，要在发现问题的第一时间咨询相关专业人员，了解清楚维权的步骤。一些细节问题要进行了解，比如若房屋的保修时间、保修的开始时间、结束时间，保修基金的存放时间；还要注意物业公司与开发商是不是同一家单位，开发商如果是和物业公司是“一家人”，那么物业在出现问题的第一时间不是找开发商，而是把责任推到施工方身上，出现互相推诿的现象。当然业主投诉到行政机关也会出现行政机关踢皮球的现象，所以业主最终还是要加强自身的法律意识，如何在行政机关、物业公司、开发商、施工方之间进行最大程度的维权，还是依赖于你对整个事件的法律关系了解，切中主体，才能最大限度的维护自身的合法权益。
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墙体结构对渗漏的影响及防渗施工技术外墙墙体结构是一道阻挡外墙渗漏最重要的防水、防渗构件，外墙墙体结构设计与施工的质量优劣直接影响外墙的防水能力。在构件设计中，除满足承载力极限状态的强度要求外，还应满足限制变形或裂缝宽度的正常使用要求。建筑外墙防水技术也应遵循此原则，因为外墙墙体结构在短期和长期荷载的作用下，结构易产生变形和裂缝，形成引水通道。为满足墙体结构的刚度，确保墙体结构的整体性，施工中应杜绝不必要的施工冷缝，还应在混凝土墙体与砌块墙体的施工中采取一定的技术措施，以减少施工薄弱环节。2.1混凝土墙体的施工技术措施
2.1.1确保墙体混凝土的设计强度等级和钢筋保护层的厚度，以保证施工中墙体混凝土自身结构振捣的密实性。确保混凝土的连续施工，避免出现不必要的施工冷缝，对主体结构外墙按规范规定的时间和方法进行养护，覆盖塑料薄膜保证混凝土表面的湿度，养护时间在14～21d，确保无结构裂缝出现。2.1_2减少外围竖向结构（如栏板）人为留置施工缝尽量一次成型。在竖向结构如（框架柱、剪力墙）施工前必须将底部残渣、浮浆、松动的石子清扫干净，根据规范要求用与结构混凝土同强度等级的水泥砂浆套浆后方可施工上一层结构的混凝土。2.1_3在外墙混凝土结构上预留的孔洞，按施工组织设计要求的部位与方式留置，且要求外低内高，高差尽量大于10～20mm。2.2外墙砖砌体施工技术方法
2.2.1杜绝砌筑成盲缝或通缝，以免形成渗水通道。砖砌体砌筑时要求双面勾缝，水平及竖向灰缝严格控制在8～12mm之间。2.2.2框架结构外墙砌体砌筑必须分两次完成，砌筑至梁或底板时，待砌体充分沉降后再用斜砖楔紧，并使斜砖上下两端砂浆饱满、密实。2.2.3构造柱做法及施工措施：当墙体长度超过5m或设计要。细部、找平层质量检验
3.1屋面工程的找平层、细部（水落口、水平垂直出入口、檐沟、天沟、泛水收口、管道根部、阴阳角、屋脊、高低跨交接处、过水洞、穿过防水构件的管道周边等）构造等处的附加层、外墙门窗套的防水处理必须符合设计要求，每层防水层施工完毕后必须经建设单位或监理单位检查合格后方可进入下道工序的施工。3.2找平层的表面质量应符合有关规范和标准的要求；找平层的平整度，应用2m靠尺检验，每lOOm2不少于三处；面层和靠尺间的间隙不应大于5ram：且每米长度内不应多于1处，间隙应平缓变化。蓄、淋水检验
检验防水构件是否存在渗漏水的方法有自然降雨和人工蓄、淋水两种方法，由于自然降雨雨量、时间不定和风向不稳，难以及时、全面地检验屋面和外墙面的渗漏情况；所以，目前对于具有防水功能要求的构件进行渗漏水检验时，采用人工蓄、淋水检验是一种有效的方法。4.1屋面工程
检验屋面有无渗漏，在《屋面工程质量验收规范》（GB）中只提到可用淋水或蓄水的检验方法及淋水、蓄水的时间，具体检验办法没有规定。建议采用以下几种方法：4.1.1全蓄水检验法
对于平屋面坡度小于3%、面积小的屋面可采用全蓄水检验法，其蓄水时间不小于24h，蓄水高度50～100mm（一般不超过100mm，否则须经设计单位同意），水面必须覆盖至整个屋面。4.1.2分段、分块蓄水检验法
当采用全蓄水检验法时蓄水高度超过100mm或面积和坡度大的平屋面可采用分段、分块蓄水检验，分段、分块的面积视具体情况而定，蓄水时间不小24h，蓄水高度50～100mm。4.1.3大面淋水和局部蓄水相结合检验法
斜层面或有其它原因无法作蓄水检验的可对屋面大面做淋水检验，持续淋水时间不小于2h，对屋面水落口、穿过屋面板管道周边、突出屋面结构与屋面交接处等细部节点必须作局部蓄水检验，蓄水高度为10mm，蓄水时间不小于24h。4.1.4做好检验记录
检验必须做好检验记录，如出现渗漏水应及时返工整改至合格，经建设单位或监理单位签证后方可进入下道工序施工。4.2外墙面防水工程
对外墙面的防水没有专门的规范或规程，但随着墙体材料改革的不断深入，实心标准砖被淘汰已成定局，取而代之的是各种节约土地资源的粘土空心砖、砌块等材料，由于这些材料孔隙率大，渗入外墙面的水就会沿着孔隙四处扩散，很难找出渗水的源头，给外墙渗漏的修复造成一定的困难，所以在南方多雨地区建筑外墙防水设防势在必行，为检验外墙是否存在渗漏水，就必须找到合理的检验办法。4.2.1外墙大面淋水检验
外墙面具有独立防水层的，其淋水检验应在防水层施工完成后外墙装饰面层施工之前；进行防水材料既作为防水层又作为外墙饰层粘结材料，其淋水时间应在装饰面层施工完成之后：持续淋水检验时应在屋面最项层安装淋水管网（如图1），使水自顶层顺墙往下流，淋水时间不少于2h：淋水可采取东西山墙必检、其余外墙面采取抽检，抽样检验数量不少于外墙面面积的10%。4.2.2外墙窗套淋水检验
根据规范规定，塑钢窗、铝合金窗出厂前应做“三性”（DB7106《抗风压强度性能试验》，DB7107《抗空气渗透性能检验》，DB7108《雨水渗透性能检验》）试验，但这种试验检测条件要求高、检测手段繁琐，仅适用于试验室采用，对于施工现场外墙窗水密性的检验，应采取淋水的方法从上一层窗口伸至下一层的待测试窗，从外向内向窗框与墙体交接处和窗扇淋水。4.2.3淋水技术参考参数
目前，国内对外墙窗淋水检验的有关参数没有规定，根据经验和国外一些参考资料，淋水检验时水压不应低于0.3MPa；喷头与窗的距离不大于150mm，连续淋水时间每扇窗不少于30min。4.2.4检验数量和检验部位
外墙窗淋水抽样检验，其抽检数量按外墙窗总数的10%但不少于3幢：检验部位应包括窗扇、窗框与墙体交接处，并把重点部位放在窗台。4.2.5做好检验记录
外墙窗的淋水检验必须做好检验记录，如发现渗漏水应及时修复。结构变形缝淋水检验
屋面、外窗结构变形缝如沉降缝、伸缩缝、抗震缝等应在缝隙密封防水处理后，盖板施工前，进行淋水检验，淋水应覆盖到整个变形缝，不得遗漏，连续淋水时间为2h，无渗漏后方可隐蔽。施工过程的质量控制和竣工验收措施是防止建筑屋面和外墙渗漏的重要手段，必须引起足够的重视。只要思想重视，施工过程严加监控，竣工验收认真全面检验，验后仔细修复，住宅建筑屋面和外墙渗漏问题是可以得到有效的解决。
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外墙漏水如何处理 外墙漏水维修方案
来源：房天下 &&发布时间：
刚交接的新房看起来是完整无缺的,时间一长,外墙就会出现漏水、渗水现象。那么,外墙漏水如何处理呢?外墙漏水维修方案及施工注意事项有哪些呢?下面,我们就一起来了解一下。
一、外墙漏水如何处理 (一)、填充墙砖砌体与钢筋混凝士框架梁柱之间的裂缝的渗水防治。 1、在填充墙的梁底采用定型制作的斜混凝士预制块,预制块的规格为60×200×墙宽,斜角为60度,待墙体施工好,沉降基本稳定后(一周后),再斜砌。 2、充填墙与混凝士墙严格按规范留设拉结筋,并在粉刷时,先在墙与墙间的连接处用30厘米宽的钢丝网片连接,每边为15厘米,以保证粉刷后不产生裂缝。 (二)、填充墙砌体沿砖缝空隙的渗水防治 在多孔砖或三孔粘士砖砌筑时,采用“三一”砌筑法,保证竖向头缝砂浆和水平灰缝砂浆的密实。并严格按施工规定将砖预先充分湿润。在施工中,通过我们认真组织和精心施工,确保了砂浆的饱满度,在上海市闵行区优质结构的检查评比中,航天苑27号和28号楼墙体砂浆竖向和水平灰缝的饱满度都达到了95%以上。 (三)、外墙穿墙套管预留孔的渗水防治 1、对螺杆孔我们采用了四道防水:在结构施工时,确保螺杆孔里高外低;在粉刷前,用发泡剂封堵5厘米以上;打发泡剂时,外侧留出5厘米左右的孔洞用膨胀水泥堵实;较后在大面积外墙粉刷和铺贴面砖。 2、对悬挑脚手架等预留洞,采用细石混凝士内掺膨胀水泥两次堵实。 二、外墙漏水维修方案 (一)、渗水的部位及原因 1、外墙找平层空鼓、开裂、渗漏。找平层抹灰施工不规范,造成局部找平层空鼓、开裂、引起渗水。 2、飘窗根部渗漏。现浇砼飘窗板与墙体连接部位由于温度变形影响,造成该处抹灰层出现裂缝,雨水渗入。 3、脚手眼渗漏。外墙抹灰时,脚手眼堵抹不严或堵抹的方法不正确,造成脚手眼部位抹灰层空鼓、裂缝。 4、框架梁下与砌体交接处得开裂、渗漏。填充墙砌至接近梁、底板时,未能严格按规范要求操作,砌体一次砌筑到顶,因重力作用,砂浆挤压下沉,砌体产生一定变形,结合部位出现水平缝。 & (二)、修补方法 1、凿开渗水部位,仔细检查渗水原因。 2、飘窗板渗水。宜采用注浆法或采用同墙体修复方法。 3、外墙涂料修复,用防水腻子刮2遍找平,其他按照工艺要求做。 4、墙体的空头缝和孔洞清除空头缝中酥松的砂浆,瞎缝要剔凿,宽度大于8cm,深度大于60mm。堵塞孔隙前先用水泥浆涂刷一遍,随即用掺10%UEA膨胀剂和钢性防水宝的1:1:2.5水泥砂浆嵌补密实,深度大的孔隙要分层嵌补,每层厚度不大于8mm,灰缝应填满砂浆,再做涂模防水处理。 以上就是我们今天介绍的外墙漏水如何处理,以及外墙漏水维修方案及施工注意事项有哪些的相关知识,就为大家介绍到这里,希望对你有所帮助。
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Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved邦泰国际公馆业主：为何不能安装外墙防护栏？物管：按规定办【时间：
09:30 来源：内江晚报】【字号:
张贴在小区大门口的《规定》
小区都没有安装外墙防护栏
　　随着人们物质生活水平的提高，越来越多的人都愿意在市区购买一套商品房居住。可是，在业主和物管公司之间，总会出现一些问题。最近，东兴区邦泰国际公馆小区的一些业主就因为安装防护栏的事，和物管公司产生了分歧。
　　业主反映：
　　物管不准装外墙防护栏
　　业主装修计划被拖延
　　11月8日，一名不愿意透露姓名的业主向本报反映，他在东兴区邦泰国际公馆小区购买了一套住房，最近已经验房并打算进行装修。可当他到物管处进行装修登记时，物管工作人员却明确告诉他，小区住户是不能安装外墙防护栏的。
　　“在内江新城区，安装外墙防护栏的小区比比皆是，为何我们小区就不能装？我家还有小孩，不装防护栏，安全谁来保证？”这名业主说，物管不允许安装外墙防护栏，只允许安装内置防护栏，让他感到很不理解。“防护栏装在窗户里面，住在里面就像监狱一样压抑，开关窗户也是件麻烦事。”
　　这名业主还表示，“就因为物管不允许安装外墙防护栏，我家拖到现在还没有装修，就想着这个问题解决了，好一次性装修到位。”
编辑：曾小龙
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