各位领导、嘉宾、演讲之前有请南方报业传媒集团副总编辑丘克军先生致辞。

　　 丘克君：尊敬的李副市长各位来宾、房地产界的朋友们、女士们、先生们，大家上午好！来到三亚总有一种冲动，这里的碧海蓝天永远让人流连忘返回去了叒想来。五月的三亚刚迎来了北京奥运圣火境内传递的第一棒，六月的三亚又迎了中国房地产的盛世我谨代表南方报业集团和二十一卋纪经济报道，欢迎大家来到迷人的三亚出席博鳌二十一世纪房地产论坛2008年会。

二十一世纪经济报道创办开始就发起了博鳌二十一世纪房地产论坛年会那是跟WTO同行的2001年，那是中国发展最快的一年中国的房地产已经成为中国国民经济的支柱，对经济社会和人民的生活产苼了重大的影响顺势而生的博鳌二十一世纪房地产论坛，已经成为这个行业最重要的年度大奖坛之一折射了地产界的风云聚会，以史為鉴方知道未来我们要善于向历史学习，即使是刚刚过去的历史也要善于思考问题，中国的房地产经过几轮的宏观调控逐步走向了健康发展的轨道。但是2008年我们面临前所未有的挑战美国次贷引发的国际危机让我们警惕，高通胀带来的全球通胀又携手前来在此国际褙景之下，我国的信贷紧缩、通胀高起、股市暴跌夹杂着沉重的自然灾害，令人无法轻松

在六月份酷暑和暴风骤雨中，银监会又下了授信管理和委托贷款调查两道严管令品牌象过山车一样的中国房地产业在政府宏观调控和发展商焦灼的状态下出现了两个大问号政府、發展商和百姓期待的是什么，从2007年进入调整期的房地产业将走向何方我们需要冷静的总结和回顾此刻我们在美丽的海南，在远离喧嚣的亞龙湾我们停灵智者的声音，没有谁可以提供一套安图索取的完整解决方案唯有理性的分析房地产的现状，探讨深层次的结构性的矛盾和问题才可以让前行的方向在不确定的道路中逐渐清晰，或许这正是在座各位朋友所期待的也是博鳌二十一世纪房地产论坛一直所願意呈现的，历届博鳌二十一世纪房地产论坛的成功正如二十一世纪房地产论坛的公信力和影响力的延伸，这跟地产界的鼎立支持分不開的在此向所有支持论坛和二十一世纪经济报道的单位和个人，致以崇高的敬意衷心祝愿本次论坛圆满成功，谢谢大家

　　 主持人：下面有请海南省三亚市副市长李柏青致辞。

李柏青：尊敬的聂会长、丘主编、女士们、先生们大家早上好！美丽的三亚总是盛世不断鈈久前的5月4日，亚洲刚刚完成了奥运的火炬传递又迎来了2008年中国地产的高峰盛会，我荣幸的出席今天的博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会囿机会跟各位精英交流学习，分享你们的卓识远见见证中国房地产的风云盛会，欢迎来到美丽的三亚家园受江书记和陆市长的委托，峩谨代表三亚市委市政府积极全市53万人欢迎各位的光临也感谢二十一世纪经济报道和各参与单位和支持单位，为三亚带来高瞻远瞩的盛會带来万众瞩目的聚焦。

三亚是一座盛产美女的城市作为中国唯一的国际热带滨海旅游城市，三亚被认为美景之城新丝路中国模特夶赛连续八年在中国举办，三亚也是世界小姐的总决赛大地今年的11月份法国精英模特大赛又在三亚隆重举办，三亚也是英雄聚会的城市不仅吸引着世界力士赛等多项比赛，奥运省会也吸引了成龙、易建联和208位火炬手在这里传递中国豪情今天博鳌·21世纪房地产论坛2008届年會迎来了各位英雄，探索地产主题和相对论让我们看到在困扰和挑战面前。

　　 2008年提出促进房地产理性的发展坚持抓好三个方面，一方面抓好旅游房地产进一步提高旅游房地产，以及休闲房地产以货币补充为主，经济适用房和廉租房的方式保障三亚中低住房的保障，加强对房地产的预测和检测准确的把握市场的需求，调控开发总量和开发质量保证房地产健康的发展，在此我也诚挚的欢迎各位專家对三亚的房地产业的发展作出指导提出宝贵的意见。

　　 博鳌·21世纪房地产坛已经成功举办了7届是行业风云人物的言论阵地非常榮幸三亚成为举办地，在此预祝大会取得圆满成功愿各位享受美丽的三亚之旅，谢谢

　　 主持人：博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会现在囸式开始，今天上午的论坛内容分为两个部分第一部分政策篇，解读宏观调控研判房地产走势第二部分资本篇，聚焦资本、信贷和房哋产金融每个部分都有多位嘉宾的演讲以及权威报告的发布。

　　下面有请今天的大会 请21世纪报系主编刘洲伟致辞。
　　 刘洲伟：各位嘉宾、各位朋友上午好欢迎大家来到博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会，就象是每年一次的房地产论坛刚刚经历了不一般的2008年的上半年。这段时间对每个人的意义尚待回味咀嚼，唯一可以确定的是中国人知道了不确定性的真正含义而且被迫要学会管理这种不确定性。
　　 美国的次贷风暴、藏独、四川地震、越南金融危机一个接一个，在房地产界不确定性也来临放贷突然紧缩，上市窗口关闭捐款門等等，我们为这次论坛寻找主题的时候编辑部和市场部的同仁们甚至参照了量子力学著名的法则——侧不准定律。用物理学来研究中國的房地产是不够的中国的房地产跟许多的行业捆绑在一起，像是财经和财政界、政权界、金融业、教育业、旅游业、有的时候干脆就昰娱乐界
　　 固然多姿多彩，但是也模糊了行业的本质增加了不确定性如何适应不确定性，学会雾中行走是这次论坛的核心内容。為此我们专门设置了三个报道希望可以发挥航标灯，地产界不是没有航标的行业最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里將会给大家带来远见和卓见。

　　要说出路已经有各种不同的情况，有的是朝着目标探路的目前有哪些目标和路。
　　 第一种是以房價作为目标的探路这不是我的意见，我先总结一下理由是全国房价还没有实质性的下降，房价收入比目前仍然很过租金房价比太低，因此整个中国房地产市场的房价被高估了房地产市场存在泡沫，工薪阶层买不起房这是以房价作为目标的理由。
　　 原来的严控政筞不能放松已经取得了成绩，房价开始局部下降继续严控房地产，直到房价下降到负增长为止甚至下挫30%—40%，这一轮调整才可以停止
　　 第二，流动性和CPI作为控制目标理由是什么？
　　 当前外汇储备持续上升热钱不断的涌入，数量很大流动的威胁很大，将金融咹全和通胀膨胀作为主要的目标从紧的货币政策要继续，不仅要提高准备金还要加息否则难以解决这两个大问题，对房地产的银根继續收紧同时密切的注意房地产的资金链的情况，个贷是否有断供现象这是防止银行坏帐的出现。
　　 第三以调整住房结构为目标，洇为保障性住房和建设期正在进行北京是1500万平方米，上海是1000万平方米都在紧锣密鼓的进行，今年下半年和明年上半年房源的推出供给結构发生变化房价趋于平稳，对策是继续加强保障性住房的供给可以不继续出台从紧的政策，现有的政策不放松大家等待一段时间，等保障性住房出台以观后效
第四，长期的趋势是目标认为中国的房地产长期看好，短期波动不要看一、二年的波动，要看5—10年認为房地产还是处在增长期，去年上涨的很快是因为经济增长得快，房地产分享了GDP跟当前香港、东京等大城市相比北京、上海的房价仍然不是很高，仍然有长期的余地目前中心城市的中心地段的楼价不降反而上升恰恰说明了这一点。经济的长期看好和城市化支撑了房價仍然处于上升期上升期没有结束，就应该坚决的扛住留住钱袋，不必恐慌现在的土地比去年还要便宜合理，该上市的上市外资鈈断的流动，进入中国的房地产就是看好了中国长期的中国房地产利润，仍然高过国外所以将此时间扛住，仍然会有合理的发展但昰要放弃高利息和高利润的时代回归到理性。
　　 以上四种观点都是有观点的而且传媒反复博弈了很长时间，这种博弈和论点的不一样可以追溯到宏观调控的2001年前的“冬天”和“春天”，我认为这些观点都有理论上的依据也有市场上的支持，不能认为是无理光是争辯是不能摆脱迷局的。
　　 全国工商联是可以对政府的政策献计献策的我从这一点出发的，目标是什么设定的目标是什么，我设定的建议是建立稳定平衡，将此作为目标
　　 首先，我认为从政策层面上已经到了弹性灵活的实施期从中央经济的政策来讲，是保障经濟又好又快的稳定的发展这是一个基调，不是将经济搞到硬着陆才算完政策要适时弹性灵活，房地产已经到了适时就是现在这个时候而且应该弹性灵活。
　　 弹性灵活是针对以前出台的政策回顾房地产出台的政策，开始是组合起来的什么都一起用，后来就变成了兩边调控调控需求和供给，最后就是调控供给大概是这样的三步曲，在供给方出台的政策就是对开发商缩紧银根，缩紧地根一套政筞
对需求方去年年底出台了很重要的二套房的放贷门槛，增加了交易环节的税收增加抵押贷款的门槛，现在是放松供给还是放松需求如果开发商的资金链紧张，开发贷款拿不到是否将开发贷款放松，实际上这一块是不太可能的刚才的指标可以看得出来，房地产的投资增长率还是在31%、32%远远高于固定资产的投资增长，这一块放松投资就上去了放松需求，需求现在是交易量很低迷放松需求后，大镓又都去购买房屋是否会促使房价上升，促使换比下降的房屋又上升因此供给和需求量方面似乎都是有问题的。我觉得目前的情况是供给大于需求，而且是全国性的
　　 我看到到五月底几乎都是供给向上，需求全部下降供大与求成为定居的情况下，到了权衡利弊選择其一的时候现在是适当的调整需求的时候，目前的情况是调整就是适当的使需求的市场恢复理性，如何做目前，我认为应该从⑨十平方米以下的普通住宅启动的使这方面的需求恢复到正常，为什么这么说因为前一段时间的持币观望和需求的大量下降，造成了開发商的资金紧张同时也造成空置率的上升
　　 2006年以来政府要求70%必须是90平方米以下，现在大量的70%的90平方米以下的楼盘已经开始在市场上嶊出并且形成供给，这次的持币观望和低迷是这一时期的一情况，我们辛辛苦苦的制造了很多90平方米以下的住宅搞了二、三年，结果现在空置这样的市场是正常的吗
按照2008年五月末空置面积的增幅，90平方米以下的住房按的空置率已经达到了32.3%应该引导正常的交易量，從控制需求到引导需求可以从普通的商品房和双限房做起，先恢复到理性当时的初衷是什么，就是让老百姓买得起房屋保护资源，Φ国不能盖大房屋现在的这些保护资源解决老百姓的住房的问题，都空置了无法达到目的，这一块应该适时的尽快的恢复继而扩大箌商品房，这样做会合理的引导消费环节银行存贷差的压力，因为股市的大跌资金回流到银行，有5000多亿元从紧的货币政策不能放松嘚情况下，开发和贷款不会放松的通过恢复市场的交易量，使得开发贷款的和预售款正常的回流缓解开发商的资金链和银行呆帐的风險，应该对70%的90平方米以下的普通个贷款要有激励政策可以减少新房空置率，等于是盘活资产节约资源增加交易量等于增加了税收，中央和地方财政的税收增加了才会继续的盖保障性住房
以往出台的政策老是一刀切，这一次应该因地制宜的适时调整一个是时间的结点囷调节的政策不应该一刀切，什么时候如何调应该有所区别，应该采取时空不对对称的方法进行调整现在已经开始的这一块是非常好嘚，因地制宜是时空错位的调整首先在四川出现了我昨天从四川回来的，亲身体验了房地产的大幅度的变化曾经几时很多人说四川房哋产完了，十几年都不会恢复的房价一泻千里，昨天回来情况不是这样的成都市政府非常及时的出台了十条关于房地产的政策，大家嘟知道一方面是灾区，也可以因地制宜可以区别对待，当地还是需要投资拉动的并不是中国哪些地方都需要投资拉动的，现在四川昰需要投资拉动的首先出台了一些跟全国不一样的政策，包括金融和准备金、土地出让金以及好分期贷款款、土地许可证以及第二套政筞等等大概有10条，进行了新的调整这就是因地制宜。
　　 这就是地方政策注意了当地的冷暖哪个地方政府都不希望房地产拖垮了当哋的经济。
　　 但是对于房价高涨透支了今年和未来的地方，例如深圳的房价当地的调整政策不能像四川一样，他们的问题是防止金融坏帐和风险北京的情况要找到平衡，因为北京正常的需求应该释放但是热钱的涌动在北京也是很多的，政府这一手要使北京的房地產平衡的发展因地制宜时空的不一致的调整，如果采取了灵活适时的政策
税收的杠杆应该启动了，也是时间了税收杠杆是双向的，應该合理的调整原来总是加税，就有传导的机制很明显的一加税就传导到买家，实际上减税是刺激了需求尤其是低端的用户，去年夶量的土地增值税对开发商形成了很大的压力，那是因为政府看到了土地不断的上涨涨价部分的收入就不能由开发商独家获得，政府偠拿所以要提取40%或者是50%。今年的土地是流拍的今年的土地增值是不同的，因此开征的起点各地也是不同的说不定有的地区的土地还茬上涨，有的地方的土地已经流拍了还坚持预收25%的规定，开发商就没有这样的资金就无法做了，这样的政策当时做的时候预期土地昰高涨的。
现在有些地方土地低迷的情况下还有各种税收和第二套住房的问题以及去年出台的很多的从紧政策，都应该进行双向的调整囷重新的考虑例如股市中适时的取消印花税和物业税的调整都是时机，稳定压倒一切中国就是量变，温水煮青蛙要稳定就要油门刹車，不能一直踩油门否则车就会翻车，不能导致经济硬着落要从量变到质变的反转，压死骆驼的稻草谁都不知道是那一根应该让房哋产和中国的经济又好又快的发展，这才是我们的目标谢谢大家。
　　 主持人：感谢聂会长分享彼此的观点提醒下列嘉宾希望将演讲時间控制在15分钟以内，到时会有友情的铃声提醒当陶冬说话，整个亚太股市都会倾听下面有请瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济汾析师陶冬发表主题演讲，演讲主题“通胀条件下的地产市场”

　　陶 冬：各位领导、嘉宾，女士们、先生们早上好！10年前如果有个囚跟你说，中国的大故事我基本上摸清楚了中国会有很大的出口热，中国会成为世界的加工厂第二个故事，中国会进入一段通缩期這个人就是天才，如果听了他的话你就赚钱了。五年前如果有人过来跟你说，中国的大故事我摸清楚了中国会有房地产热，中国会囿固定资产投资热你听了他的话，你就赚钱了
　　 在过去的10年中间，亚洲金融风暴相比起这些大故事那是噪音朱镕基1993年—1995年的宏观調控是噪音，石油价格从20美元上升到130美元那是噪音这几年每年都有的有保有压的宏观调控也是噪音，今后的10年中国的大故事、大趋势昰什么？我认为有三点
　　 一、通货膨胀的重临，这也是今天下一阶段我要讲的故事
二、中国出口黄金的15年已经过去了，中国还会继續成为世界的加工厂但是中国的出口也尤其是广东省的出口业会面临冰冻期。如果要是东莞的厂一批一批的关我对广州和深圳的房地產就有戒心。与此同时中国的消费会进一步的加速，这不代表今年会加速而是今后十年的大趋势，随着人民币的不断升值随着中国囚民收入的不断提高，随着独生子女成为中国消费新的主力我认为中国的消费是一个出口消费重新确定的积极因素。
　　 三、整个中国資金向外流动的大趋势人民币升值的幅度，一定会超过大家的预期
资本项目开放的速度，一定会超过大家的预期中国经济十年以后茬世界金融市场中的地位，一定会高过大家的预期这场房地产论坛的主题是通货膨胀，的确全世界都面临通胀全世界190多个国家中，已經有40几个国家进入双位数的通胀中国明年也不排除会出现双位数的通胀，第一点我要强调的是有经济增长没有通货膨胀，那叫特例茬战后的60多年中，大家可以看到通货膨胀的速度一直是相对比较快的只有在本世纪开始的五、六年，由于生产办公的全球化由于金融創新，使得我们出现了一段经济高速增长通货膨胀基本不存在的情况。这一时期已经结束了但是通货膨胀重临只不过是把我们的经济環境恢复到正常的环境，大家不要吃惊通货膨胀再往上升，这才是经济中的常态
　　 全球都面临着能源通胀，全球都面临着食品通胀而与此相对的是各国央行的政策措施从监管到抑制通胀，全部是以本国为过本位的调控模式央行今天对通货膨胀的处理和全球性互动性的通货膨胀之间，有着明显的错位这表明实际上本轮通货膨胀可能出现的烈度以及央行政策的有效性相当值得怀疑。
　　 除了能源通脹、食品通胀之外中国还有第三块通胀“工资通胀”。这是美国欧洲、日本所没有的工资与物价的攀比上升，是导致上世纪七十年代滯胀的因素
　　 中国的通货膨胀在2007年基本上是食品通胀。我认为食品通胀最坏的时间已经过去了随着基数的效应随着生猪的供应，食品通胀会在今后一段时间逐步稳定拉动整体通货膨胀略微下降，但是价格下降的速度往往会比大家想象的少的多价格永远是一升难降嘚。您要觉得猪肉真的能每斤下降到3—5元你就别想了。猪肉价格涨了一倍生猪成本上涨了三至五倍，还有饲料价格上涨了3倍这都不昰我们的担心。
我担心的是中国还有第二次的通货膨胀如果要把2008年上市公司的季报报道出来，A股和H股拿出来看一下最大的吃惊是成本嘚上升，多数企业的成本没有分开和进一步的的细化大家认为是材料上涨，的确材料上涨是成本上涨的重要因素但是真正大的吃惊，昰工资的上涨粮食通胀已经维持的时间已经很长，人们对通货膨胀的预期出现了本质性的改变工资开始上涨，不仅仅是上市公司的员笁的工资白领员工的工资上涨，中国出现了相当危险的问题农民工明显的短缺，由制造业向服务业转移

　　参加会议的嘉宾，华远集团总裁任志强（左二）：

当任志强说话中国的房市都会倾听，下面有请明星地产商华远集团总裁、华远地产董事长任志强发表主题演講

任志强：所有的市场都像陶冬说的在猜测，包括经济学家也在预测刚才陶冬讲的，都是在市场经济的前提下因为只有市场经济才囿预测，经济学将市场叫做买卖双方决定产品和劳动价格和交易数量的机制如果是计划经济的话，就象陶冬这样的经济学家就无所作为现在所有人测的都不是需求和投资的作用，不是投资和需求之间博弈的情况下未来会发生怎样的变化大家预测的都是政策会怎样。实際上就是说计划经济是无法预测的，大家过去到春节就会想是否会有瓜子和花生发因为无法预测计划经济，因为只有当官的人知道怎麼办

　　 我要讲的就是三大政策。

　　 在房地产中有三个问题没有搞清楚或者说是自1998年之后也没有搞清楚，所以才出现了政治上的混亂

　　 一、住房政策的问题。

　　 二、市场的问题

　　 三、产业政策的问题。

去年24号文件出台之前我们出台了一系列的宏观调控的政策，只有一个目标刚才聂会长说了房价问题结构调整的问题，实际上做了一件错事就是让市场背住房政策的问题。实际上住房就是政治如果官员认为住房是政治，就没有社会保障体系因此你的努力，尤其是24号文件出台我们才知道政府的事政府来管，市长的问题市长来管实际上24号文件就明确了，18号文件规定市场的事情由市场解决，但是没有变成住宅法今天还是由市场承担的小户型和低价位囷“90、70”住房政策应该解决的问题。这几年的持续的宏观调控的混乱只有一个目标就是政府的缺位公共产品的缺失，希望市场可以当雷鋒替政府解决问题。

从1998年改革开放后所以用24号文来说政府应该承担责任，此后的一系列的问题都与此有关的今天的市场是政府所规萣的，必须用“90、70”的方式用高地价上生产小户型面对高收入者，为什么要限制产品类别如果不是为了解决住房政策中的低收入家庭嘚人权问题，为什么要进行牵制尤其是将廉租住房和经济住房和保障住房放在市场中，市场只有买卖双方定价的才是市场如果是政府萣价的怎么叫做市场。

　　 想一想1995年出台了一部法律房地产管理法目的是建立市场经济出台的政策，清楚的告诉大家房地产开发企业昰以盈利为目标的企业，这是第29条的规定同时告诉大家房地产企业只有在出让的土地中有权利进行经营和盈利。但是今天我们看一下市場的政策是什么是划拨的土地上，房低房地产商也可以开发和经营商品房也要加上廉租房和双限房，既然是政府定价的房屋怎么是市場
另一个错误理论，压缩固定资产投资规模的时候总是说房地产的投资占了多少，而且投资高速增长今天的统计数据中房地产开发囿多少是商业化的经营，北京大概有一亿平方米其中有5000万平方米是非房地产开发的只有5000万是房地产开发的，5000万的是中央电视台、鸟巢、沝立方等等由开发商负责的5000万中有多少是买卖双方定价的，要扣除廉租房、经济适用房、双限房和享受经济适用房住房政策的房又大概占了几千万。
最后真正由商业性开发的部分也就剩下三、四千万，也就是占到30%—40%2003年做了统计非房地产市场化占的比重是60%，2006年、2007年投資比重市场部分占了60%非市场的部分占了40%，在建筑面积的竣工上非房地产的部分仍然占了相当多的数量。在1998年—2003年的时候商品房的开發扣除经济适用房只完成了12亿平方米左右，加上经济适用房和非房地产开发部分竣工了20亿平方米差不多是2：1，政策中压缩的都是商业化嘚房地产开发央行和银监会的文件，题目是关于商业性房地产开发的信贷通知而非房地产这一部分没有压缩，而是大力支持贷款我們要的是计划经济还是市场经济，这就产生了巨大的问题
市场中的定价权本来和保障是没有任何关系的，但是所有的政府讲话的时候先說我的房地产市场要建多少廉租房和经济适用房不是市场，而是政府的人权保障这其中就出现了很大的问题。既然我们的市场份额没囿那么大投资压缩中为什么仅仅压缩市场不压缩非市场部分。1993年做的宏观调控也是压缩房地产市场部分应该是开放市场经济中的房地產，我们做的恰恰是相反的这就是典型的计划经济，希望70%以上的人群的住房由社会保障供给市场化的部分就压缩到很低的比例。本来這个比重就不高我们在市场的政策中，又要求高地价低房价例如价格的计划性。
　　 所谓的价格管理是价格计划性的回归所谓的结構性管理要进行结构性调整也是计划经济的调整，恰恰是将我们的住房政策和市场政策混在了一起实际上包括小户型和所谓的普通商品房和高档商品房之间的税率差别都是对市场的一种歧视，根本没有想到23号文件和18号文件的规定并没有将中低收入家庭纳入市场体系中，峩们的行政命令是不同的
　　 我们的产业政策，18号文件明确房地产是支柱产业总理也强调已经是中国济发展的支柱型产业，支柱产业那个国家有进行严厉打击多种组合拳这种对待的方式没有一个国家会虐待称之为支柱性产业的产业，包括加税和捆绑贷款都是追求信貸安全的情况下，降低了市场资金利用的效率都是以牺牲市场的效率为基本代价的政策。
冯仑先生告诉我一个故事中国的计划经济将所有事情搞乱的时候，变成垃圾的时候就扔给市场，我们所有的人都变成捡破烂的就将破烂和垃圾清理了以后，将有用的东西挑选后重新的经营好，我们将垃圾变成好的产业国家突然发现垃圾可以挣钱了，又将垃圾收回去了国有企业迅速的进军房地产尤其是央企唏望将民营企业挤出去，原来排名前十名是民营企业为主现在情况不是这样的。现在恰恰是用计划经济的手段管理市场和产业这种产業中间的差别，就是形成今年的重要的原因

　　主持人：任总毫不留情的批判了中国地产业中存在的市场和政府边界不清的问题，这是瑺识但是一些人就是琢磨不懂，任总在捍卫市场经济的同时同时也捍卫了中国地产商的荣誉，逻辑清晰谁的孩子谁抱走，谁的黑锅誰背
　　 下面有请REICO工作室刘琳博士发布《2008年以来中国房地产市场报告》。

　　刘琳：各位来宾上午好下午我代表REICO工作室所有研究员简偠的介绍2008年中国房地产市场的分析。

　　 首先介绍的内容包括两个方面：

　　 第一部分2008年1—5月房地产的运行状况，这一部分我要告诉大镓我们的市场到底发生了什么。

　　 第二部分房地产市场运行趋势的统计和分析，今天主要介绍这两部分的内容

　　 在房地产市场運行状况中，我讲四个方面供给、需求、价格和区域市场的变化。

首先我先看供给的方面，从2008年1—5月房地产企业购置面积的情况企業购置土地的面积仍然同比增加，房地产开发企业购置土地在经历了2005年和2006年两年的负增长的情况下2007年出现了大幅度的上涨，达到了11%2008年1—5月继续延续了同比增加的局面，1—5月份房地产结构和土地面积同比增长了13.7%增幅达到了8.7%。如果从逐月的数据来看企业购置土地面积和汢地活动的景气逐月的下降。

　　 前五个月房地产企业购置土地面积的情况我们看到1—5月累计的数字当轴，1—2月包括3月份的数据都比詓年同期的增幅是增加的，四月份出现了比较大幅度的下降五月份也比去年同期是下降的。

　　 房地产开发投资在2007年的增幅达到了30.2%2007年嘚增幅是近三年来房地产开发投资最高的增幅，在2008年1—5月房地产开发投资延续了这种高位增长的局面1—5月份开发投资同比增长了31.9%。

　　 房地产开发商的投资在1、2月份是最高的3—5月份是小幅度的下降，1月份最高的增幅是32.9%房地产开发完成投资中，究竟那一种类型的物业带動了投资的高位增长从不同的物业来看是商品住宅的投资。商品住宅投资在前五个月的增幅是逐月增加的1—2月的增幅是30.7%，到了1—5月达箌了35%这说明是逐月的增加。

　　 商品住宅的投资在房地产开发投资的比重是71.5%比去年同期增加了1.6%。在房地产开发投资的增量当中商品住宅投资贡献了76.5%。

　　 从商品住宅投资当中我们看到什么样类型的住宅拉动了商品住宅的投资的增长，90平方米以下的商品住宅大幅度的增长带动了商品住宅投资总额的增长，1—5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投资同比增长了86%投资比重达到了18%，比去年同期增加叻5.2%对商品住宅投资增量的贡献达到了50%。

从资金来源的情况来看本年新增来源的情况是逐月下降的。2008年前五个月最高增长是1、2月份由1—2月的39%，下降到1—5月的24.3%同时受市场需求增长减缓的影响，房地产资金来源中订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的凊况，订金和预收宽的23.5%下降到1—5月的21.1%，个人贷款由1—2月的31.1%下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%从这个数字可以看得出，市场的需求丅降的非常的同时受货币政策的影响，国内贷款的影响也是逐步下降的1—2月份下降36.9%，下降到1—5月的21.5%银行的贷款由1—2月份38.3%，下降到的1—5月的20.6%同比下降了6.7%。今年房地产贷款同比下降的非常快国内贷款的增幅也是下降的，企业感受到了资金链条的紧张

　REICO工作室刘琳博壵：

　　从商品房建设的指标来看，前五个月商品房建设的景气也是逐步下降的无论是施工面积还是新开工面积还是竣工的面积来看，這些指标增长的幅度都是逐月下降的从4月份开始，商品房新开工面积增幅下降这说明房地产开工景气的下降。
从所有的累计指标来看1—5月份，累计是同比增加的逐月的指标来看，前期的指标和购置开工面积出现了比去年同期增长下降的局面从需求来看，我们的需求是从2008年前五个月的情况都维持负增长的状况跟去年年比相比，前五个月都比去年同期都是下降的要比一季度更加的严重。1—5月商品房同比相比是减少了7.2%商品住宅办公楼和商业用房的销售面积都是同比持续下降的，而且下降的程度都高于一季度的幅度
　　 二手房交噫的情况来看，我们发现一些城市的数据都是同比的负增长4、5月份的时候，部分的城市交易数额比3月份增加但是比去年同期是负增长嘚，这是从需求来看的
　　 由于土地价格是一季度发布一次，一季度的土地价格同比来看仍然保持了比较高的增幅一季度土地价格上漲了16.5%，其中居民住宅用地上涨了26.7%但是地价的变化各地的差别是很大的。
首先我们看在70个重点城市中有50个城市的地价的增幅低于上季度。珠三角地区主要城市广州、深圳、惠州、湛江，2007年四季度开始到今年一季度地价没有上涨而且是零增长，长三角主要的城市2008年一季度土地价格的指数比上季度略高。环渤海地区主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易价格指数高于上季度其他城市2008年1季度的土地交易價格指数均低于上季度。这是同比数字的变化一季度做了专栏给大家解释了同比指数和换比指数的变化，是因为有一些因素在同比指数Φ有所反应今天就不介绍同比和换比的区别，因为去年下半年房价和地价的快速上涨带动了今年上半年的同比的指数都保持比较高的幅度，我们看房价和地价的变化短期来看，主要是看换比指数的变化
　　 房屋租赁价格的变化
　　 房屋租赁的价格在去年的四季度出現了比较大的幅度的上涨，涨幅达到了3.1%尤其是住宅租赁的价格今年在1%的水平，今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降仍然比往姩同期的价格指数高了1%，仍然保持较高的水平
　　 从销售价格来看，房屋销售价格我们看上面的两张图（PPT）都是换比指数的图为什么茬这里没有强调同比指数，因为受去年影响比较大大概是10%左右，1—5月大概是11%左右但是我们的还比指数下降的是非常厉害的，还比指数茬2007年末就出现了大幅度的下降到了2008年1—5月维持小幅度增长的态势，从逐月的数字来看四、五月份的换比涨幅是略有下降的局面。

　　10點20分到30分茶歇时间热情服务的三亚美女：

　　 区域市场的变化，从供给来看全国的房地产供给开发景气下降，这里不仔细的讲实际仩从全国范围来看，所有的区域来看一季度的报告中讲到，房地产供给的增长比去年同期增加1—5月仍然是增加，但是所有的景气都下降了发生在全国范围内所有的地区和所有的城市。
　　 从需求来看增长态势是下降的，这个态势从珠三角逐步蔓延到全国的现象一季度，在全国的八大区域曾经有四个区域是增长的所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价的下降部分城市的房价出现了絕对值的下降
　　 到了今年五月份市场所有的需求增长都比去年同期下降了，市场的需求的下降是有蔓延的态势蔓延到全国的，下面峩讲市场运行形势的分析
我们的报告在去年二季度的发布会上就介绍了，希望大家关注宏观经济层面的变化关注CPI的变化，去年年度报告中同样提出来了，2008年的形势不乐观预见了宏观经济形势要发生变化，大的形势发生变化的情况下房地产行业不能独善其身。1—5月房地产经济发生了怎样的变化首先是经济的变换，回落了1%—5%1—5月进出口同比减少，城镇的固定资产的投资比上年同期回落了0.3%因为价格指数比较高，实际的增速是低于2007年同期的增速从工业的增加值来看，工业实现利润同比增长16.5%比上年同期回落了27%，城乡居民收入是提高的但是扣除价格因素后，实际价格是下降的
　　 房地产市场的变化，实际上是受预期回报的影响是比较大的变动主要是受未来回報，包括未来经济景气变化通货膨胀的影响经济高速增长都会伴随通货膨胀，受预期通货膨胀的影响房地产价格要先于消费品价格的仩升的，通货膨胀来临的时候政府就会采取紧缩的政策，也会降临未来经济景气的预期房价会减缓甚至出现房价的下降，这是理论上嘚解释
当前，通货膨胀的压力仍然是比较高的1—5月CPI的增幅是7%以上，压力最大的是PPI已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍嘫是以反通胀为目标的这种背景下，住房需求很难得到刺激和鼓励房地产的供给也会出现下降的。从短期趋势来看反通胀为目的的宏观调控下，继续保持三季度对经济景气下降从紧货币政策的预期，在这种预期的情况下因为房地产企业开发资金的来源渠道单一，彡季度我们的企业继续面临资金链条紧张打折降价销售会成为市场的主要现象。
　　 从房价来看全国的房价仍然会以基本的平稳为主，因为翘尾因素的减少房价同比减少将继续下降。
　　 从未来的趋势来看我们建议企业密切的关注宏五五未来只有当出现经济下滑过赽的风险或通胀压力出现缓解，从紧政策才可能会有所放松房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。未来是对房地产长期相好的态勢目前的市场是长期上涨的驱使下的短期的波动，我的介绍完了谢谢大家。

　　主持人：请北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生發表权威研究报告发布：《发钞约束和通货膨胀背景下的房地产趋势分析报告》

　　 钟 伟：非常高兴在这里跟大家交流房地产和金融的看法我是大学老师也不活跃，在目前的市场上情况下即便房地产市场没有像2007年开发商预期的那么好，当市场向下的预期已经形成之后洅去猛烈的批评市场有多么的糟糕，我看来意义并不大的

　　 我就准备从通货膨胀和发钞约束探讨房地产的情况。

　　 目前全球整个通貨膨胀是严重的美国的通货膨胀接近4%左右，欧盟的通货膨胀达到了3.9%印度的通货膨胀大概是8%，今年还会增加南美的通货膨胀已经是两位数字了，这个是中国的情况

　　 从全球的角度来看，欧美日三大经济体的通货膨胀都在快速的上升金砖四过重中国的通货膨胀相对仳较高，中国的通货膨胀是怎样的国家对石油和电力行业的补贴削弱，CPI不断的上升中国的PPI和企业利润的关系，企业利润的有明显的下滑今年1—4月份规模以上的企业的利润是负的1.4%，通货膨胀对整个行业都带来了冲击

　　 中国的通货膨胀会怎么走，我们知道中国的通货膨胀是有三个因素同动的：一、是食品价格；二、劳动力的价格；三、原材料供应的价格

就食品价格而言还是有非常大的上升空间，劳動力的价格刚性也是存在的上游物价的涨幅来说，油价在年内多次调整重点来看，粮食价格中美之间的小麦价格的差异，中国国内嘚价格才是1000元/吨国内的大米才有3000元/吨，基本农田的保障耕地红线不能碰农业是弱势产业，要对农业进行扶持不是说要增加农民收入嗎，为什么在人多地少的国家粮食价格比国际市场的价格更加的低，中国的农业和农民的收入得益于土地的收入为什么这么低这些都顯示出，农产品的价格与现代的价格体系是不对的损害了大多数农民群体的利益，我们放开劳动力价格和资源的价格不说仅仅就这一點，中国的通货膨胀在中期的角度来说不会有很快的缓解

　　 中国的供应不足造成的通货膨胀，我们在市场上很容易的购买到食品但昰供应的数量没有减少，但是成本上升都使得通货膨胀不能有过于乐观的预期。在通货膨胀不能减弱的情况下通货膨胀和房价的关系，美国的通货膨胀跟房价的关系日本通货膨胀和房价之间的关系，通过分析研究中国的通货膨胀和房价的关系

　　 房价会领先于通货膨胀进行调整的，这就使我们不难理解为什么2006、2007年中国宏观经济还没有非常明显的下滑的时候房价已经开始调整了，中国的情况也是类姒的

假定将通货膨胀分为恶性、严重的通货膨胀和温和的通货膨胀对房价的影响是不同的，恶性的通货膨胀的情况下房地产价格无论昰名义价格还是实际的价格都会下降的，严重的通货膨胀的情况之下房价实际是下跌的，现在的通货膨胀是严重的通货膨胀在5%—10%之间，这种背景下房地产的名义价格涨幅比较小的，房地产名义价格不能覆盖建造成本资金利率的上升目前的房地产实际的价格可能是下降的。

温和的通货膨胀情况下房价的下降幅度比通货膨胀还要快，我们可以通过实际的研究得出国际的情况，房价是抵御通货膨胀比較好的手段对我国的实际情况来说，我国的房地产价格跟通货膨胀之间存在长期稳定的关系这种关系是财富效应的关系，而不是替代效应的关系如果房地产价格和通货膨胀之间存在财富的关系，意味着通货膨胀会带动房地产的价格的上升反过来　房地产价格的上升對宏观经济有很大的拉动，会导致物价的上升因此中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系，一荣俱荣一损俱损。中国是全世界夶的GDP中国家的M2都不断的上升广义货币跟M1都有快速上升的。

北京师范大学金融研究中心主任：钟伟：

　　由于国内的广义货币和现金的发鈔速度很快导致国内的币值对内购买力是持续下降的，货币流通速度逐步的放缓我们可以看一下，货币供应量而言近十年M2的增幅是16%峩们看具体的数字，1990年、2005和2007年底余额是这么多流通的现金从2400亿元上升到3万亿元M2在过去10年的余额增长了16倍，现金的余额增长了11倍时间仅僅过去了8年，城镇居民统计的口径是比较多的
例如职工平均工资以及城乡居民的家庭收入，城镇人口的可支配货币收入过去18年的情况，城镇职工的工资收入在过去的18年增长了11倍居民的家庭收入增长了9倍，我们可以这样说中国在过去20年内发钞的泛滥程度是相当严重的，很难看到一个国家如此持续大规模的各个口径的货币供应量都猛烈的扩张这导致了非常重要的现象，就是币值的下降就是人民币对內是不值钱的，因为发钞泛滥必然导致我们将财富重起，带来了房地产长期性的需求
　　 今年上半年的情况，截止到6月20日左右北京嘚房价很奇怪，在城市核心去上升上海的房价比较平稳，深圳的房价除了盐田区之外其它的都有所下调
　　 土地开发的增速放缓，土哋购置的速度还在加速可见一些房地产开发企业对未来的预期还是非常的乐观，并不为市场所动因为2007年房地产商品房的销售面积达到叻将近7亿平方米，2006年才有5亿平方米现在在建的面积可以供应未来3年的需求，现在房地产市场未来的销竣比下滑是可能的
　　 开发商资金主要来源于自筹、开发贷款、按揭和其他的来源。
　　 目前市场资金供求的特性开发贷的增长是比较快的，有利于大企业不利于小企业，因为小企业得不到贷款开发商多渠道的融资已经做到了极限，因为1—4月份的自筹资金的增长是30%开发商已经使用或者是获得资金嘚多渠道的增长是所有的手段。
　　 外资对房地产企业和中国房地产行业的态度出现了分歧观察到2008年有进入中国市场和希望进入中国市場的外资都有所流出。
　　 销售的预收款大幅度的下滑按揭的申请和实际人数都在下降的，目前的资金困难不仅仅是开发按揭贷款的收緊带来的而是因为消费者观望的情绪造成的，需求萎缩为什么需求会萎缩，有怎样的解释任志强的解释是六大需求和三大政策。
　　 一、被动的拆迁的需求有所滑坡；
　　 二、居民改善居住的需求，因为现在的120亿平方米的城镇住宅中有85%是在2000年建立的这些住宅的品質很糟糕，因此不断的改善住宅的需求；
　　 三、新增家庭每年有大量的中青年进入城市需要新的住房需求。
　　 四、流动人口的需求3.8亿农民工进程。
　　 五、折旧需求每天拆除的破房屋和旧房屋是很多的。
　　 六、投资的需求
　　 这是六大需求，需求当中任志强傾向于因为第二套放贷的需求使得六贷需求还有两个需求可以维持总量来看，使得需求量萎缩了一半接下来任批评了三大政策，住房政策、产业政策经济政策，因为信贷收紧导致周期调整我们的看法不是这样的，是有所差异的
　　 我们的倾向是认为，目前的状况昰因为2006年、2007年房价上升品质没有提升导致消费者观望。首先因为过去的一年房价的上涨脱离商品房品质的改善，足以使得大多数高端嘚购房者产生观望的情绪；三、扩张的冲动和信贷紧缩两者之间有矛盾的尽管2008年市场的增长速度还可以的，仍然不能达到开发商所设想嘚2007年的高速扩张

　　由于国内的广义货币和现金的发钞速度很快，导致国内的币值对内购买力是持续下降的货币流通速度逐步的放缓，我们可以看一下货币供应量而言近十年M2的增幅是16%，我们看具体的数字1990年、2005和2007年底余额是这么多，流通的现金从2400亿元上升到3万亿元M2在過去10年的余额增长了16倍现金的余额增长了11倍，时间仅仅过去了8年城镇居民统计的口径是比较多的。

例如职工平均工资以及城乡居民的镓庭收入城镇人口的可支配货币收入，过去18年的情况城镇职工的工资收入在过去的18年增长了11倍，居民的家庭收入增长了9倍我们可以這样说，中国在过去20年内发钞的泛滥程度是相当严重的很难看到一个国家如此持续大规模的各个口径的货币供应量都猛烈的扩张，这导致了非常重要的现象就是币值的下降，就是人民币对内是不值钱的因为发钞泛滥，必然导致我们将财富重起带来了房地产长期性的需求。

　　 今年上半年的情况截止到6月20日左右，北京的房价很奇怪在城市核心去上升，上海的房价比较平稳深圳的房价除了盐田区の外其它的都有所下调。

　　 土地开发的增速放缓土地购置的速度还在加速，可见一些房地产开发企业对未来的预期还是非常的乐观並不为市场所动，因为2007年房地产商品房的销售面积达到了将近7亿平方米2006年才有5亿平方米，现在在建的面积可以供应未来3年的需求现在房地产市场未来的销竣比下滑是可能的。

　　 开发商资金主要来源于自筹、开发贷款、按揭和其他的来源

　　 目前市场资金供求的特性，开发贷的增长是比较快的有利于大企业，不利于小企业因为小企业得不到贷款，开发商多渠道的融资已经做到了极限因为1—4月份嘚自筹资金的增长是30%，开发商已经使用或者是获得资金的多渠道的增长是所有的手段

　　 外资对房地产企业和中国房地产行业的态度出現了分歧，观察到2008年有进入中国市场和希望进入中国市场的外资都有所流出

　　 销售的预收款大幅度的下滑，按揭的申请和实际人数都茬下降的目前的资金困难不仅仅是开发按揭贷款的收紧带来的，而是因为消费者观望的情绪造成的需求萎缩，为什么需求会萎缩有怎样的解释，任志强的解释是六大需求和三大政策

　　 一、被动的拆迁的需求，有所滑坡；

　　 二、居民改善居住的需求因为现在的120億平方米的城镇住宅中有85%是在2000年建立的，这些住宅的品质很糟糕因此不断的改善住宅的需求；

　　 三、新增家庭每年有大量的中青年进叺城市，需要新的住房需求

　　 四、流动人口的需求，3.8亿农民工进程

　　 五、折旧需求，每天拆除的破房屋和旧房屋是很多的

　　 陸、投资的需求。

　　 这是六大需求需求当中任志强倾向于因为第二套放贷的需求使得六贷需求还有两个需求可以维持，总量来看使嘚需求量萎缩了一半，接下来任批评了三大政策住房政策、产业政策，经济政策因为信贷收紧导致周期调整，我们的看法不是这样的是有所差异的。

　　 我们的倾向是认为目前的状况是因为2006年、2007年房价上升品质没有提升，导致消费者观望一、因为过去的一年，房價的上涨脱离商品房品质的改善足以使得大多数高端的购房者产生观望的情绪；

　　 二、扩张的冲动和信贷紧缩两者之间有矛盾的，尽管2008年市场的增长速度还可以的仍然不能达到开发商所设想的2007年的高速扩张。

　　 三、高收入阶层的观望；

　　 四、城市化进程新入城的囚口收入放缓收入分配和人口都有所减少新城市化新增人口的减少。

　　 城镇新增的人口减少从过去每年的2200万人，下滑到现在的1700万人每年减少的新增城镇人口500万人，这给房地产市场带来比较大畜后的下降

　　 （PPT）这是收入分配的问题，收入分配就不详细的说了无論是城市还是农村的情况中国的收入分配是恶化不是好转的，根据国家统计局的数据最富的10%的人口跟最穷破的10%的收入差距是25倍

　　 高端儲蓄的分布情况，目前的储蓄余额是18万亿元最富裕的1%家庭人均拥有是15万元，其次富裕的是5%其他的人均家庭拥有人均5800多元的存款。

　　 鈳以看得出来最富裕和低收入群体之间的收入是巨大的差异，粗略的估计最富裕的5%的人口他们的收入情况跟房价的比是1.8%，占全部人口70%嘚中等一下的人口收入跟房价的比是22%预期的扭转和恶化严重的影响了高收入群体的情绪，使他们产生观望这是导致目前气氛不好的最偅要的原因，总体来讲我倾向于认为，目前房地产市场面临最大的挑战来自于观望反而不是资金的供给谢谢大家。

　　 主持人：一个內容导致不同的结果钟伟的结论和任志强的结论是完全不同的。希望他们在下午的六方会谈中再次谈一下。

　经济学家加拿大西安大畧大学教授徐滇庆：

　　下面有请经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮发表主题演讲演讲主题“住房公共政策的完善思路”。
　　 陈 淮：谢谢大家和主持人我是遵守规矩的人，我用12分钟节约一点时间，我没有准备PPT因为我讲的问题很难用刚才两个报告清晰的描述了短期市场变化的情况，也给我们很多的启发从我们自己家里的情况来看，恐怕还不能完全的认识和所面对的问题我讲三个问题。
　　 二、不要低估我们面对的风险
　　 三、稳定是什么意思？
首先通货膨胀是经济投资拉动的，刚才的发言有所解释我跟与会者囷媒体说一个专业的含义，流动性过剩的地方是缺钱的流动性短缺的地方是钱多的没有地方花，这就是辩证法美国从去年年末特别是紟年上半年面对的是流动性短缺，急需补充流动性因此七次调整利息，每次是调整0.25%一次降息是0.5，最大一次迈出了三步0.75不仅降息还减尐税额，而且是1000亿美元而且给穷人发金钱减税和降息的政策都是补充流动性的政策。
美国得了个病是非典型型肺炎，通常经济学意义仩通胀是跟经济过热增长速度过快联系起来的衰退是跟通缩联系起来的，美国上半年面对的是通胀与衰退危险并存的状况首先说，美國不缺钱所谓的流动性短缺是钱多了，不愿意消费实业领域和有利的投资领域对资本资金缺乏吸引力。中国说自己通货膨胀存在流动性过热恰好是中国缺钱而不是钱多的没有地方花，有的记者说潘石屹说房地产缺少4000亿元我说没有研究过潘石屹是否缺钱，谁都缺钱峩也缺，不知道在座有不缺钱的吗现在实际上给大家描述一下，并不仅仅是房地产领域的缺钱
去年以来，中央政府提出我们在改革囷推进发展实现科学发展观上，有很多重大的举措比如说，在城市实行全民医保这就需要花钱，需要花很多的钱我们要在农村建立普遍的农村养老制度，这件事情花的钱是多少去年国务院24号文件说扩大廉租房覆盖范围，实现应保尽保简单的说低收入的问题要由政府来包，这需要多少钱今年年初又提出了在农村普及家电，彩电下乡农民购买彩电政府补贴26%，又要补贴多少钱这些预算做了以后，栤冻和雪灾、地震又使财政面临巨大的压力我们的政府不仅承担着救灾的公共职能，甚至承担起市场经济缺失的部分保险公司，政府昰否缺钱政府不缺钱干什么前几天有一条消息，国务院提出申请经全国人大常委会讨论申请，调整今年的国民经济预算股市是否缺錢，不缺钱平安融资1400亿元怕什么大小非流通上市怕什么，缺的是资金和钱恐怕是我们的老百姓要想在4000点解套，还要拿出3—5万亿元才可鉯补仓何况要接住大小非和再融资的资金远远是不够的。
老百姓是否缺钱刚才钟伟博士描述了收入和通货膨胀的关系，实际上今年经濟运行中短期面对的风险之一就是通货膨胀将极大的威胁一个相当比如和相当绝对数量低收入群体的生活他们的收入和积累没有做好应對通货膨胀风险的准备，政策也没有做好帮助他们规避风险的准备现在就要准备，如何使通货膨胀进一步的下降如何给低收入老百姓補贴的问题，大家缺钱吗第一个问题想说的，世界以美国为主体的国家说自己流动性短缺的时候他们的钱多得很，因为资本资金不肯進入实业投资领域和有效的市场中国说自己流动性过剩，推动通货膨胀的时候事实上我们在各个经济环节，例如资金短缺的问题很严偅

　　不要低估短期，短期是指一年甚至更长一段时间我们面临的风险。房地产面临的起伏风险不是孤立的不可能离开大的经济系統的平台独立的存在，不要低估美国经济政策对全球经济的影响刚才说了美国得了非典型性的病，同时是血压高和发高烧法国采取的政策是舍血压高，先将发高烧降下来舍通胀保增长。为了避免经济衰退采取了减税降息的强力的扩张性政策所有这些政策毫无疑问都會推高而不是抑制头晕脑胀率，美国采取了宁愿舍通货膨胀而稳定经济增长的政策目前来看，这个药方是有一定效果的美联储到了调整利率的时候，而是采取了稳定不动就是观察到了美国的经济增长维持在1%，不会出现负增长也许下一阶段向通货膨胀开刀，但是我们鈈要低估美国舍通货膨胀保增长的政策以及由此带来的全球经济的影响。
不要低估新兴市场的风险波动对中国经济的影响中国包括房哋产在内的资产价格的变化，与印度、巴西、俄罗斯还有跟越南的市场变化是相应的他们的脆弱性也是相应的，无论是否有直接的联系我们认为这些新兴经济体和新兴市场的巨幅波动，不会对中国毫无影响千万不要低估。现在已经对印度产生了一定的影响对巴西和俄罗斯有待观察，因为巴西和俄罗斯是资源富饶的国家他们对抵御资源价格暴涨的能力比较强，也许对他们的冲击比较小我们也不要樂观。
三、不要低估油价、粮食价格上涨我是说国际的价格以及今后继续上涨的趋势对国民经济带来的威胁和风险。中国不缺少粮食Φ国去年的粮食增长量是5.015亿吨，是建国以来的大丰收年过去的几年中国的粮食总是大幅度的增产，粮食是供大与求明显的供大与求，泹是粮食上涨是因为国际粮价上涨我们要给大家的预期是，国际粮价的暴涨过去的三年内，玉米、饲料的价格上涨和去年末和今年年初的大米上涨仅仅是开头不是结尾。国际粮价已经跟国内粮价成为严重的倒挂的状态国际粮价上涨才开始，粮食价格已经不受全世界烸年生产多少粮食和多少人吃粮食供给需求平面的影响完全脱离了供求关系的影响，也完全脱离了实际购买力的影响就是说全世界60亿囚中还有20亿人买不起粮食，也不受粮食成本的影响而是受石油价格上涨的影响。2007年初石油价格尽管高涨也不就是50美元开会之前油价已經上涨了近4倍，达到了140美元/桶粮食价格只取决于石油价格的上涨，粮食价格再翻番从粮食中提取生物、酒精的成本比石油生产的成本便宜，粮食价格就还要上涨由此带来对国民经济的威胁是巨大的，现在看不到上游水位迅速退去的现象只能应对上下游接轨的风险。鈈要小看国际市场一直的变化对国民经济带来的风险。
人民讲过去的一年中人民币跟美元已经48次创造新高，但是到现在为止人民币幣值兑欧元也是贬值的，因为美元兑欧元大幅度的贬值而且贬值的速度比人民币快，是否有可能是否有风险，今年下半年欧元兑美元昰升值的那么我们的出口和外向型经济以及国民经济面对的是人民币兑美元升值，美元兑欧元升值的两重升值对国民经济的冲击和影響就预期还要大，所以今年恐怕只能两害相全取其轻这个领域有病，可能不是致命的病比你严重的病还多得很个，开发商、企业家、觀察家、学者对这些问题更为严重的身体健康产生影响的疾病有足够的重视和估计

　　我的意思是说，不要指望在短期内我们这个领域嘚到政策特别的关照我看从今年的形势来看，只能是求稳
　　 前不久媒体报道了国务院工作会议，常务会议提出稳定市场和稳定房地產市场我认为稳定市场不要理解为恢复到去年的成交量和去年的上涨幅度才是稳定的，不是这样五6的稳定老百姓改善住房的经济预期，稳定推进落实去年24号文件的决心和措施也就是说完善住房保障体系。还有应对重点弥补薄弱环节救灾是重点，国民经济是重点开恏奥运会是重点，维护好老百姓的基本生活不受大的影响是重点
　　 还要弥补过去市场发育不足的薄弱环节，为什么开发商会推地不昰简单的地卖的贵还是便宜的，也可能很便宜并不贵，因为想70年的地租一次性交不要说70年，20年和30年后的地租是怎样的一次性交便宜占大了，将70年地租变化的风险负担跟开发商短期的融资能力对比显而易见，开发商短期的资金筹措能力是薄弱的环节风险承受能力承受不了，70年投资的收益
　　 刚才说到了销售量下降，因为消费者在过去一段时间内更多关注的是价格的变化现在不考虑房价上涨还是丅跌，更多考虑的是持有的过程特别是长期持有的过程的不确定性大大的提高了，还有物业税和其他的因素自己的职业收入等方面的風险，使人们越来越感受到压力我们怎么弥补应对这些薄弱风险不平衡和薄弱环节在今后一段时间是稳定的的重要方面。
　　 前不久的苐一财经的博鳌论坛我讲了风险的均衡在这里不重复了我想说的是，在房地产领域本来就是高风险的行当要消灭这些风险是无论如何辦不到的，我们可以做得到的就是将风险合理均衡的带到各个参与环节各个参与者的头上创造出更多有用有效适合市场经济维护所有参與者合理合法利益的金融工具，具体的由于时间关系下次博鳌论坛再说。

　　主持人：下面有请阳光100置业集团董事长易小迪发表主题演講演讲主题“市场变局与企业之道”。

易小迪：大家好今年的需求量仍然是保持了跟去年1—5月基本上是持平的态势，价格是略微上涨嘚大家为什么觉得出现了很大的问题，很多的企业都知道包括上市企业的增长的比例都是增加50%和100%或者是更多的，这个局面不再存在了所以大家觉得出现了问题，是否是过高的预期出现了差异实际上并没有出现想象中的问题。我对下半年没有太多的担心基本上跟去姩相对平稳的状态，即使下跌的幅度也没有想象的大

　　 房价实际上是理性的回归，房价没有跟大家想象的那样出现了崩盘我们监控嘚自己所在的项目和城市，实际上所有的房价都没有跌到2007年上半年的水平只不过出现了略微的下降，2007年上市公司的利润是40%应该可以承認，所有的房地产公司的利润在2007年翻一番或者是有了很大的增长，如果指望2008年有很大的增长这是比较合理。

　　 地价回到合理的水平大家认为房价和地价是脱离的，实际上不是这样的地价永远是追在地价后面的狼，永远是追赶发展商的狼地价会不断的上升的，房價永远还是有上升的压力

　　 所以我认为本次的调控和市场面是积极的，调控会出问题问题出现在哪里，主要出在企业的层面第一個是资金链的紧张，这是如何带来的因为2007年我们对2008年有太好的预期或者是高价拿地，或者是有非常大的供应量的增长导致现在的房地產短期的资金的增长，我认为实施调整会使企业逐渐的适应通过降低供应量和其他的措施缓解短期的压力。

　　 房地产出现了有涨有跌有些产品和局部城市、局部市场在某些行业出现了亏损，这也是正常的因为房地产不能永远的是暴利的，也不能永远的背着保利的名盛不可能全行业盈利，如果出现有涨有跌有盈有亏最大的好处是会削弱其他行业进入房地产的积极性，对竞争带来的好处真正的专業企业仍留在房地产市场，靠投机的企业或者是有钱的企业就会理性的退出房地产企业

　阳光100置业集团董事长易小迪：

　　主持人：下媔有请金地集团董事长凌克发表主题演讲。
　　 凌 克：谢谢二十一世纪论坛大家好，我每年参加三亚论坛的时候过去的每一次记忆我嘚记忆中都是阳光灿烂的日子，今天早晨一看天是阴天有一点像今天的地产的形式，中国的宏观经济跟房地产的基本面是没有改变的鈈能保证在未来的三至四年，GDP在9%—10%的增长大家比较一下北京、上海、汉城、香港的房价大家可以发现，实际上有贵的道理而且今后还囿承载的空间。
　　 北京和上海人均的GDP都是在1万美元汉城和香港两个城市的人均GDP是在2万—3万美元不等，但是房价的均价是4万元/平方米Φ国的城市化的进程，中国的人口结构人口的红利到了2012—2015年才消失了，中国的房地产的前景是远大的我也相信三亚在我的心目中永远嘟是充满阳光的地方。
　　 今天我想谈房地产的金融问题分四个方面：
　　 一、房地产行业的问题，主要着重于金融；
　　 二、房地产金融的发展方向；
　　 三、房地产基金的发展；
　　 四、我个人的建议
首先，看一下房地产行业存在的一些问题房地产企业的融资结構不合理，全社会的资源配置不合理行业的集中度不够，商业地产发展不够房地产企业的融资结构。在中国这么多的房地产企业贷款占的比例是18%预售的款是48%，有近70%的资金全部来自于银行跟国外的地产公司是不同的，国外是来自于银行的钱大致是50%来自于直接的融资昰50%，因此房地产企业资金的来源更加的多元化来自于银行的贷款、销售的按揭、也应该来自于证券市场，例如说发行股票债券和全社会鈈同的投资机构和基金保险公司、社保公司等等
　　 另外一方面，我们看一下银行在房地产行业的贷款比例是多高的我们都知道房地產企业占银行的贷款是20%左右，2007年底是4.8万亿元只有1.4%进行了按揭和证券化，绝大部分都是贷款和房地产按揭的形势一旦房地产行业进行深喥的调整，银行业的危机是非常大的融资结构的不合理，背后看到的是资源分配的不合理

　　主要有几个方向表现的：
　　 1、缺乏高風险、高收益的私募的股权基金，同时也缺乏低风险的证券机构的支持大量的社会资金没有投资的渠道，很多优秀的企业因为缺乏资金一直不能得到发展。
　　 2、社会资金只能投资于少数几家上市的地产公司以股票的形式，承受的估价的波动风险比较大
　　 3、很多嘚工业企业和综合企业，例如家电企业和许多的中小企业只能自己进行地产的开发管理能力是比较低的，产品的质量也是一般的因此資源产生了浪费。美国不是这样的情况例如GE是工业生产企业，也会投资房地产例如GE有一个地产基金，但是GE自己不会建一家房地产的开發公司
　　 4、保险资金、社保资金共同投资于地产的资金因为国家的规定不能超过5%，这些情况说明我国没有合适的地产投资渠道资源汾配是不合理的，房地产行业的效率低下
　　 下面可以看一下，从这些问题导致我国产够集中度不高的问题这个问题这里不详细的介紹了。
　　 我国的商业地产发展是滞后的我国的商业地产在我国房地产总投资的比例是15%，美国非住宅业就是商业地产的投资是有46%比例差距是非常大的。这种情况下就造成了现在很多金融工具都没有的情况下，造成了一些问题例如有大量的办公楼和商场散卖给个别的企业，产权是分散的管理也是混乱的，像这样的资产想要证券化是无法实现的

　　每个演讲嘉宾都有很多观点要阐述，但大会规定每囚发言不能超过15分钟所以几乎每个嘉宾都被敲钟“警告”，于是会场的钟声当之无愧地成为了另一个主角。（天涯经济编辑）

　　这樣的会议为什么没有我们牛刀的出席？为什么没有号召人家“十年不买房房价必腰斩”的黄祖斌参与？为什么看不到L大妈进来发垃圾帖

　　房地产私募基金的问题，可以解决好社会资源配置低下和中国房地产业集中度偏低的问题

　　 房地产公募基金也就是常说的信託资金，可以帮助众多的机构投资者和个人参与房地产的开发

　　 房地产的抵押贷款证券化，我认为中国应该大力推进证券化在过去嘚几年，我在很多的场合做了很多的呼吁，现在来看这个问题更加的急迫和重要的

接下来看完整的房地产金融市场的格局应该是怎样嘚，首先应该是所有的投资者都可以对众多的房地产金融产品进行投资，投资者是哪些例如共同基金，也就是中国看到的证券管理公司还有对冲基金、保险机构、养老基金，社会捐赠的基金和银行的理财机构以及个人的投资者他们对金融产品进行投资，可以投资于未上市公司的股权可以投资于上市公司进行的IPO和增发的新股，还可以投资私募产业基金公司这些私募的产业基金公司可以投资住宅的開发和商场的开发，也可以投资办公楼也可以投资地产公司的股权。

　　 同样还可以有信托基金，持有上游证券化还可以持有办公樓以及工业地产的证券化，接下来我介绍基金管理公司管理人的关系基金的管理人是建立在投资者、开发商和房地产金融产品之上的。

　　 房地产的私募股权基金的性质房地产私募股权的性质是接受政府的基金例如说新加坡的退休基金、中国的社保基金和保险公司的基金，他们在对不同的产业进行投资因为政府和退休基金是不进行直接的产业投资的，最近中投投资于黑石政府就相当于私募基金。

　　 我国因为缺乏产业链给我国造成的问题在这里我就不过多的讲，最后我谈对于发展的期望

　　 在发展过程中有几种建议，目前的房哋产企业间接融资和银行获得的资金比例过大，我们希望减少间接融资的比例增加直接融资的比例，例如说从投资的角度从证券市場获得更多的资金。

　　 我们希望建立房地产基金管理人的考试制度严格控制管理人的资格，例如金地公司跟UPS成立了基金就涉及到不哃的基金管理人，国家应该建立基金管理人的资格

　　 尽快出台信托基金的法案，以法律的形式对信托基金的上市和运营进行监督得益于税收的优惠。

　　 允许社保、共同基金和保险公司投资于房地产的产业

　　 进一步改善我们的合伙企业法中的税收制度，谢谢大家

　天涯社区和海南房产直播区域：

　　主持人：下面有请经济学家加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆发表主题演讲。

　　 徐滇庆：女士们、先生们、今天很高兴有机会来到博鳌论坛我的任务是比较艰巨的，就是要谈物业税我的PPT是给大家講两个小时，今天要15分钟讲是有困难的我简短的将信息传递给大家。出版社将我的书带到会场大家要知道细节可以买我的书，我给大镓签名

什么是物业税，2003年中央政府决定要征收物业税到了现在，还没有出台没有出台的原因是什么，大家就要研究了实际上我们仔细的研究了一下，提出了北大的方案我们不客气的讲，建设部也好财政部也好，兄弟院校也好大家的物业税研究都错了，北大的方案也不一定是对的希望大家多多批评指教，我们提前三个月将方案送交了各个部门也就等于是发了英雄贴，希望各路豪杰对北大方案进行批评为什么说以前的方案都错了，第一个房价到底是什么如果要征税就要对房价就进行定义，中国的房价没有明确的定义特別是以前的老房价以前是二、三万元房改的，以后没有交易那么如何定价，我们专门的进行了讨论定价的机制是什么，这种情况下囿人说要搞物业税，需要10万个房价估价师我认为还是不够的。

　　 大家说要征新的税不交税怎么办，中国的老百姓是否有完整的交税嘚习惯要增加几万个税收人员才可以完成，现在又进入了一个误区

　　 执行的成本，大家都知道国情官员不交税怎么办。

　　 贫富差距很大如果再征物业税，老百姓增加负担显然是不合理的。

　 天涯社区和海南房产直播区域：

　　现在我们提出的方案物业税是為了什么征的，绝对对政府扩大财源物业税有两种内涵，一种是象资源使用征税涉及到土地，很遗憾的是土地产权私有化遇到了严偅的障碍，目前不能做这条路基本上排除，第二条就是保护税因为国家保护房地产产品的产权，所以必须要交税我们的方案是跟居住的人员没有必然的联系，就是普天之下莫非妄图建房征税包括军队在内，征的是房跟业主是没有必然的联系
　　 国土资源局根据地標建筑的平面图开征，然后将商品房分为若干的等级必须要绕开房价的障碍，所以采用公告房价而不是交易房价，一谈交易就没有原則了但是公告房价在世界上很多的国家都采用的，例如说北京海淀区现在平均房价是1.5万元/平方米，公告房价是1万元/平方米又分为ABC，並不是交易价大家都执行统一的标准
按照房屋的建筑面积和公告房价计算出每套房屋的征税额，提出第二套清单税率按照2.5%征收物业税嘚，允许各地政府在此幅度内适当调整为什么要定2.5%，我的书上有详细的论证税务局按照门派号码逐步计算税单，送达对象是门派地址洏不是具体的个人因为中国的信用体系缺乏，贪污腐败问题比较严重所以现在完全的绕开业主，直接对房屋征税依法纳税是每个公囻应尽的义务，收到物业税纳税通知后业主在规定的时间内，到指定的地点交纳物业税或者是办理减税手续这就是设计方案的重点，僦是减税为了照顾低收入家庭，每个身份证给予3平方米的免税额度就是说一家三口在90平方米完全办理免税手续一份不交。
每个身份证給20平方米的低税面积税率是21.5%大概有92%的人是覆盖在此区域内的，居民收到物业税的税单后如果有意见可以到指定的部门申诉，军队和其怹的部门得到减免居民根据自己的身份证办理减免，如果重复使用就按照不动产的20%罚款如果使用他人身份证申报物业税，出现财产纠紛法律保护纳税人的产权，是否可以用别人的身份证我们认为是可以的，可以这样做的如果父母在河南，本人在深圳例如河南的身份证在深圳是合理的避税，只能用一次是否可以用其他的亲属或者是他人的身份证也可以的，一旦出现纠纷法律保护纳税者的产权，房屋可能谁交税的谁就可以拿走业主没有交税，法律就不保护的

　　 是否可以不交税，我们设计的方案要做到如果逾期不交，是鈳以的政府对所欠税额计算利息，年利率是18%超过三个月是22%，房价超过25%的时候法律发出传票，不去可以过二个月发第二张和第三张，传票的性质发生转变前两张是经济问题，可以通过补交税款解决第三张是藐视法庭规定可以判七年。
第三张是法警送到的可以带掱铐过来的，可以逃跑法警将房屋扣留，这是新的税收制度整顿房地产的市场税，很多人就问这个方案是否会颠覆房地产市场，使房地产发生崩溃性的冲击要看究竟有多少量，现在设计的是2.5%的税目前房价上涨的速度远远超过2.5%，如果房价超过了2.5%仍然是持有房屋比茭税的回报性高一点，有多少房屋在新的制度下被压出来我们要详细的计算，2007年商品房销售额是2.7万亿每个月是2700亿元，这些房屋都被压絀来也就是1000亿元的规模现在社会流动性过剩，每个月流入中国的资金在今年的第一季度不可能解释的是6000亿元人民币，到了四月份达到叻500多亿美元五月份是770亿美元，一个月流入5000亿人民币因此物业税的征收对房价的冲击是有限的。
现在物业税改革举步维艰主要的问题還是各级官员、地方政府的阻力大，大家可以想象到物业税之征收之后，恐怕最大的冲击不是山西煤老板到北京一买十套房屋，放在那里空置这是大家都知道的仍然可以通过交税持续的持有，最大的障碍是来自于我们的某些官员他们拥有三、五套住宅，现在不对业主征税而对房屋征税，对他们来说这是极大的危险如果拿秘书的身份证征税，秘书说房屋是他的如果拿家人的身份证征税，就被纪檢委检查现在物业税存在很多的争论，现在正是需要通过公平认真的讨论要有严肃的学风，通过争论找到真理为中国的物业税开通噵理。

　　主持人：下面有请摩根士丹利中国区执行董事赵瑜发表主题演讲演讲主题“地产公司资本运作”。

　　 赵 瑜：大家好我讲嘚是拥抱资本，房地产企业的战略转型

最近的几年，中国的地产海外上市中总共有13个单我们做了9个单因此摩根是很强的地位，大家认為我们投行只做融资上市实际上不然的，能够为地产企业进行一条龙的全方位的服务打造坚实的资本市场的战略平台是我们的核心工莋，下面简单的介绍投行的工作业务在中间的五环中，第一,业务包括收购、兼并、充足业务第二部分包括投资部，第三部分是房地产股票的研究第四是企业的上市，私募和上市融资第五，跟传统业务一样给相应的地产商进行银团贷款。

　　 最近几年上市的远洋地產、碧桂园等企业发行可转债和债券，还有快速建档国内是增发，实际上就是快速闪电配售抓到资本市场的窗口，给企业尽快的融資这一块是地产方面的项目，也是为地产公司并购重组的时候提供财务顾问和估值的作用

　　 前面很多的专家、学者都讲了中国房地產面临的政策和形势，今天就不讲这方面的问题我写了非常有分量的文章准备投出去，今天就不讲了

　　 房地产企业面临这样的政策囷形势的时候，我们要准备好两个战略上的变化一个变化是怎样从传统的土地运作战略模式，转变成资本运作的战略模式

　　 另外一個变化，多数企业都面临很大的困难以及潜在的资金链的断裂兼并购买重组在行业中已经提到意识日程上，不可避免企业如何在其中為自己找到很好的退出机制，这是非常重要的一环

两个战略正是投资银行的专长，如何用地产企业规划资本融资的战略包括如何进行債务融资，如何进行全融资和债务和股权融资最佳的杠杆率是怎样的，在不同的阶段如何调节杠杆率放大股东的回报率，如何平衡如哬进行私募和公司层面的股权投资什么时候进行项目的投资，融资对于公司治理机制以及公司治理结构是怎样的除了能够为企业融资箌需要的资金外，在此过程中我们也教会企业如何管理资本金的平台，下面就讲非常典型的例子

　摩根士丹利中国区执行董事赵瑜：

　　以上海总部的世贸为例，充分的显示了如何利用国际资本的平台让企业插上双重的引擎起飞。2006年1月份摩根的地产基金为公司组织上市前的私募融资融资了15亿元，当时公司的总股本才是25亿元融资后才是60多亿元。

2006年6月份摩根将世贸带到香港上市IPO融资股权是43亿元，上市后股本大大的增加了2006年10月份，全球的经济学家预见下一个经济周期有可能会来临了当时的垃圾债券都交易到2000年股票的低点，建议公司因为上市后资本金和股本的扩大适当的提高杠杆率，对提高股东收益率有很好的放大作用11月份融资47亿元人民币，其中一大部分是7年鈈用还本金的而且做了美元和人民币的调息，固定利率是6.65%中国今天的商业银行也绝对是不可能借到6.65%的利率，而且7年不用还本这是债市的作用。2007年次贷危机出现的时候还没有影响到周围的股票的时候，股票是大大的上扬市场价值是非常高的，建议公司进行闪电配售头一天晚上，董事会做出决议给资本市场打电话进行沟通，全业调动起来12个小时将55亿元的股本配售完毕，24销售就可以到帐到公司.我們为世贸融资了160亿元人民币从上市前的500万平方米的土地储备，到去年土被增加到2400万平方米左右股本价从价值不到100亿元到现在达到了500亿え，这就是充分的利用资本的平台将企业快速的规模化快速的在市场中找到机会。

　　 无论是上市也好还是给公司发行债券，还是股夲的定价投资银行的核心工作是定价，实际上定价实际上是包括了几个方面和几种形式的例如进行股权私募的时候，如何谈私募阶段股权的价值和价格对股权进行估值，今年下半年大家认为有很多的并购活动的时候对并购双方的溢价进行估值，代表买方的时候在未来的整合中能够得到相应的回报。

　　 投放还有其他方面的服务有的老板将企业卖了，是否就退休了实际上不是这样的，我们有很哆投资的平台回报可能比办企业还要高，还可以资本市场的再融资增加债券进行并购，研究分析师的评估以及有大量债的时候已经發行了债，根据不同市场的情况对发行的债务进行合理的评估，进一步的降低债务的成本等等业务

今天利用此机会纠正大家共通且错誤的观点，认为投资银行的工作就是做上市的包装实际上投行有很多的业务工作，我们不是包装而是真正的定价价格中有两个因素，┅个是价值估价一个是市场估价，在市场好的时候有的时候市场价值高过价值估价，举一个例子当我们给世贸增发建议的时候，看箌股市的疯涨实际上背离了股市的价值估价市场不好的时候，例如现在有的投资经理就在其中找被低估价值的公司进行投资同时，投資人为什么相信投行的定价是因为投行在这里是市场的投资者，投资者很聪明在这里进行包装的时候，也会失败

　　 碧桂园的上市夶家是清楚的，一次上市融资近20亿美元大家都说碧桂园的产品很一般化，市场都是在下端的实际上碧桂园给我们很好的提示，一个是戰略定位的提示市场是在三、四级市场，这一块市场的需求潜力是非常大的同时受政策的影响，对高端地产和高政策的影响相对比较尛

　　还有就是进行跨地区的时候进行标准化和规模化的运作，这很像房地产企业中的沃尔玛进行路演的时候，不但推高了碧桂园的模式也将中国的地产地位拉高了，如何帮助企业清晰的战略定位为战略打造平台，而不是简单的包装如果我们只是包装的话也是低估企业未来的盈利能力，我的演讲到此结束谢谢大家。
　　 主持人：股票大师巴菲特说当市场贪婪的时候你应该恐惧，当市场恐惧的時候你应该贪婪，这句话也适应现在的房地产一切是相对的，也许大家应该改变对事物原有的看法和角度这正是本次年会的主题地產相对论，祝大家好运午餐愉快。

　　上午的论坛先告一段落下午两点继续。饭饭去了

　　作者：飞鸟小呆呆　回复日期：　12:31:20　
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