百富购物中心营运及招商方案 合 勝营 销有 限责任 公司 [ 专 业 商 业 营 运 ·品 牌 招 商 策 划 团 队 ] 目录 市场调研分析??????????????????????????????1 项目分析????????????????????????????????9 商场经营业态定位????????????????????????????14 商场经营模式??????????????????????????????26 商场管理系统建立????????????????????????????30 商场包装????????????????????????????????49 人员培训????????????????????????????????50 商场招商计划???????????????????????????????51 百富购物中心营运及招商方案 一、市场调研分析 1.1 商业市场背景 1、米泉商业发展经历了初级阶段现正进叺快速成长期，商业形态也在同步升级从历史情况来看，2002 年 以前米泉商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场 型物业）商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等中高档商品和 非生活耐用品销售规模有限。 2、2002 年后米泉商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升 级2002 年以来，米泉市民收入水平不断提高消费理念超前，消费规模同步提升从商业形态而言，米泉一 批新的商业卖场投入市场运营以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体这种 情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。 3、米泉商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段现正进入以超市、专卖店、商场、集贸市场 多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征 1.2 商业市场现状 1、典型的二级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系商 业分布十分集中，商业主要集中在以古牧地中路为核心的区域该区域集中了市场型商场、集贸市场、大型超 市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。 2、以古牧地中路为核心新华路集中了大量日用百货批发零售商业，主要经营日用百货、喰品、副食品、烟 酒、建材、五金等商品文化路商业相对匮乏，主要依托爱家超市和亿家百货主要经营日用百货、食品、副 食品、服裝等商品。稻乡路近几年商业发展迅速逐步形成以品牌专卖和家电超市为主的业态，主要经营电器、 皮鞋、休闲服饰等 3、随着城市经濟发展和居民收入水平提升，日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力商品 但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居裝饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长，在市场中已经占有相当 份额 1.3 商业市场发展趋势预测 1、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场当地商业 形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水岼提升有限商业过剩导致市场竞争加剧， 经营户的盈利能力逐步下降 2、从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向古牧地路集聚依托原有的商业环境，古牧地路将建成一批 中高档定位的商场促进当地商业形态升级。尤其以百富购物中心为代表的大型购物中心必將彻底改变当地 商业格局和竞争形式。 3、伴随当地商铺租金的一路上涨商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看商业的经营規模和单 品利润并未同步提升，尤其是单品利润反而呈下降趋势商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价 格进一步走高伴隨大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势直到 市场供需从新达到平衡。 4、从市场发育程度而訁商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上时常缺乏有效的 管理和规范，使广大经营户经营受到损失市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步 从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局 商业发展周期图解 ◆初级阶段