中国不会出现美式断供潮:房子被没收也得还贷款|房贷断供|房价下跌_新浪财经_新浪网
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中国不会出现美式断供潮:房子被没收也得还贷款
　　易宪容
　　最近，有国内媒体报道说，随着中国住房市场的周期性调整和房价的震荡，中国将全面地爆发大规模的“断供潮”。就如2008年美国次贷危机爆发所引发的美国金融危机及全球经济危机一样，如果中国“断供潮”大规模爆发，也将引发中国的银行危机、金融危机及经济危机。
　　这些言论有点危言耸听，其分析解释也不符合中国法律规定及现实逻辑。首先，所谓的“断供”是指个人通过银行住房按揭购买的住房，在房价大幅下跌后，其持有住房价格远低于个人继续要缴交按揭贷款的价格，即个人所持续的住房变成了“负资产”。这时理性的个人选择停止再供按揭贷款，让个人所持有的住房为银行收回。也就是说，当个人通过按揭贷款的住房成为“负资产”时，个人选择停止再供按揭贷款就是“断供”。
　　对于个人的住房成为“负资产”后，不同的国家其法律制度不同，个人选择的方式是不一样的。
　　在美国，不仅有个人破产法，而且个人按揭贷款合同也规定，如果个人以按揭贷款购买的住房成为了“负资产”，个人只要选择破产，或“断供”，只要把所持有的住房交给银行，其个人住房债务就此中止。也就是说，在美国，个人住房按揭贷款的债务是有限责任的。只不过，如果这样的债务违约发生，会给个人留下信用违约不良记录。
　　但是对于中国住房按揭贷款来说，中国既没有个人破产法，也没有对其合约给出其债务为有限责任之规定。在这种情况下，中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限的。也就是说，如果中国的房地产市场价格大幅下跌，居民所持有的住房成为了“负资产”。在这种情况下，不会如美国那样，这些持有“负资产”住房的居民，只要“断供”，把通过按揭贷款购买的住房交给银行，其债务就可中止。反之，如果居民选择了“断供”，这时不仅做贷款的银行可能收回该住房，而且该居民所欠下的债务还得继续还。直到其债务全部还清为止。不仅个人所购买的住房没有了，个人首付及前期供款打了水漂，而且还背着一身债务。
　　对美国人来说，不仅其首付低，有些首付为10%，甚至零首付，而且其住房按揭贷款的债务是有限责任。在这种情况下，一旦其持有的住房成为“负资产”，最理性的选择是“断供”。这就是为何在美国，一旦住房成为了“负资产”，就容易爆发“断供潮”的原因所在。
　　可是，在中国，其情况完全不一样。不仅中国居民购买住房时的首付高，而且其住房按揭贷款是无限责任，再加上中国最高法院有一个对居民自住房保护的特殊解释，因此，即使国内房价大幅下跌，不少住房也可能出现“负资产”，但出现“断供潮”概率则不会太高。没有多少居民会作出这样的行为选择。
　　这几年来国内住房价格一直在快速飚升，在不同时期购买的住房，即使是通过住房按揭贷款购买，如果房价大幅下跌，其变为“负资产”的概率也会不一样。比如说，在2009年3月以前购买的住房，如果是一线城市，其成为“负资产”概率就会低许多。而购买的时间越短，越是在房价高的城市购买，其“负资产”的概率就会越高。
　　最近在江浙一带地方出现的“断供”的情况，主要是一些民营企业购买的高端住房。早几年，由于房价快速飚升、暴利普遍、贷款利率低，不少民营企业主纷纷弃实体而炒作住房。这些企业主通常会把财务杠杆做到最高，把还没有还完贷款的房子拿到银行做二次抵押贷款。一旦企业出现经营困难或房价下跌，他们就会断供、弃房(因为中国有《企业破产法》)或跑路。可以说，当中国住房市场出现周期性调整，房价大幅下跌，个别企业“断供”事情发生是自然的事情，对此我们不用太多担心。而国内居民的“断供潮”则发生的概率不会很高。即使当前中国央行要求放松个人住房按揭贷款，要把一些国内居民赶往高房价的火海，但是商业银行对此动力不足，让大规模的个人住房贷款流入高房价市场可能性也不太。因为，无论是住房投资者还是银行都知道，当前进入高房价市场的风险一定会很高。
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按揭贷款不还了(弃房断供)，银行拿房子怎么办？
银行一般如何处理购房者「弃房断供」的情况？
一般正常的程序是：起诉&&判决生效&&申请执行&&拍卖房产&&（拍不出去时）以物抵债&&核销。问题在于，走法律程序，不仅耗时费力成本高，而且经常卖不出好价钱。
首先，通常一个法律程序走下来，即使在被告配合的情况下，最快也得两到三个月，如果被告不配合或者故意制造困难（失踪、拖程序等），一个案件花上两年时间也不稀奇；
其次，走法律程序，银行不仅需要花律师费，要垫付案件受理费、公告费、保全费等等，执行费、评估费、拍卖费等也要从拍卖所得中预先扣除。尽管以上的所有费用都可以向被告索赔，但事实上能追回来的可能性微乎其微。
第三，既然贷款人断供，说明房价已经下跌到资不抵债了，这个时候拍卖往往拍不出好价钱；即使有的房子评估还值钱，但往往也拍不出应有的价值，因为司法拍卖如果第一次流拍，要打八折再拍第二场，再流拍再八折，最终只剩下评估价的六四折&&因此很多人即使看上了某一个标的，也会压着等第三拍；
第四，真的拍不出去了，接受以物抵债吧，银行要的是钱，不是要房子，还得支付过户费用和管理成本，难受；不接受吧，账面不良率高企，各种检查接踵而至，领导天天臭骂，也难受。
说到底，对于银行来说，当房贷按揭走到弃房断供的地步时，往往损失已经无可挽回了。
补充一下：如果是一手房，在房产证办下来之前有开发商做过渡担保，银行一般会先找开发商（当然，如果碰到开发商跑路那就更大条了）；但是二手房的话，就没有开发商可找了。
至于银行的应对或者预防措施的话，有，但真不多，一是提前调查摸底，做压力测试；二是重新核一遍抵押物价值，加强贷后管理，对可能存在风险的多走访；三是出风险的时候尽量通过各种手段化解风险；最后就是增加拨备。另外，银行都会跟当地法院、公安、房管所等单位搞好关系，多方查找当事人财产线索，尽量争取早判决早执行早收款，但说实话，效果不大。
按揭贷款不还了(弃房断供)，银行拿房子怎么办？(1)
精品图片推荐我按揭买的房子，首付也给了，房贷还了不到一年，现在开发商到期交不了房子，如何处理，我能断供吗_百度知道
我按揭买的房子，首付也给了，房贷还了不到一年，现在开发商到期交不了房子，如何处理，我能断供吗
提问者采纳
起诉，按合同索取赔偿
交不了房子我也不想要了，怎样能顺利解除和银行月供
卖房子，交清贷款就可以。
关键是房子没盖好，停工了，这样的烂尾房不好卖，开发商违约能退掉
只能起诉赔偿
谢了，也只能是这样，走着看
提问者评价
太给力了，你的回答完美地解决了我的问题，非常感谢！
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其他1条回答
先告知，后断供，以失约条件制约开发商
能在详细点吗
开犮商有欺诈行为
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出门在外也不愁按揭买的房没了要继续还贷款吗？“弃房断供”又怎样？
按揭买的房没了要继续还贷款吗？“弃房断供”又怎样？
好不容易攒钱交了首付，兴致满满等入住。突然数米高的火焰吞没了整个小区，也烧毁了自己刚入手的新房/二手房。这房子还有银行的月供呢？贷款可咋办？除了人祸，还有天灾如地震、海啸等不可抗力的灾害，或者开发商倒闭了，交不了房，怎么办？房没了 银行的月供可以断吗？答案是：因为你欠了银行的钱，只要或者，都是要还的。就算人不在了，只要有人继承你的任何遗产，继承人要顺带继承这个债务，继续还款，地震、爆炸也是同理。律师解释：“如果人在房子没了，则根据《合同法》等法律规定和借款人与贷款银行签订的房屋按揭贷款合同约定，借款人仍有义务清偿尚未偿还的贷款本息。”也就是说，如果你房子倒了，房子按揭的月供你还得继续还才行。银行人士解释，贷款是银行和借款人之间的关系，房子是抵押物，是补充。因此，房子没了，也不能以此为理由来停止月供。同理，房企倒闭，按揭贷款也还要继续还！地产人士解释：房产交易的法律关系主要体现在房企和购房者之间，但按揭贷款的交易主要是在商业银行和购房者之间进行的，所以房企倒闭并不影响此类按揭贷款合同的继续执行。如果因为房企倒闭而购房者暂停还款，就属于违约现象。这个时候，商业银行自然会加大催缴力度。所以，因为房企倒闭而不及时缴纳月供，理由难以立足。那么问题来了！真的“弃房断供”会怎样？有调查显示，93%的网友认为“房子都没了，还要还什么房贷啊”，那么，如果真的还不起房贷暂停月供会有哪些危险？业主将成为诉讼的被告 失去现有房产后果一，从法律角度来讲，连续3个月或者累计6个月断供的,银行将向法院起诉,要求解除按揭合同,判令业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件,银行基本上百分之百胜诉。判决生效后,业主不能偿付的,银行将申请法院强制执行,拍卖业主的房产,因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由业主承担。业主将成为诉讼的被告,失去现有房产。对业主其他财产进行强制执行如果遇上房地产下行周期，拍卖房产所得款项还不足以清偿所有费用,银行或者承担了担保责任的开发商还有权利继续向业主追讨尚未还清的款项,向法院提出对业主其他财产进行强制执行。断供影响个人信用同时，断供将会严重影响贷款人的个人信用，断供业主在央行征信系统中的个人信用记录将严重受损,对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。银行政策的灵活性实际中若遇上天灾人祸，银行的政策往往有灵活性。有银行人士称，“如地震等天灾，银行也会酌情处理，市民若不能按时还款，也不会强制还款。”还有的补充道，借贷人如果没有能力还款，银行强制执行也收不回债务。通常，银行会根据实际情况和借贷人的还款能力，做一个新的书面合同协议，作为原先房贷的补充合同。例如2008年汶川地震，中国人民银行、银监会也曾下发通知要求，各银行、金融机构要充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。欢迎订阅本头条号，更多内容请关注微信公众号：楼市微观察（微信号：loushi666←长按复制添加）。广告合作请联系：
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如果银行进行拍卖后，拍卖后的价格没有达到我欠银行的钱，银行是否会再向我要不足的钱？
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