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贷款也能理财 年收益5%的以基养贷换房计划书
日 14:15:09 来源：基金网
&&& 我有这样一个购房计划，也想请大家帮忙合计合计，看看有没有想得不周到之处，或者有更好的渠道。　　情况是这样，　　目标：我看中了一处房子，215万元，　　贷款准备：我准备首付2成，也就是43万元，的172万元，公积金贷款40万，商业贷款132万元。　　现金情况：能凑到42万元首付，另外有几十万股票基金，被套牢，另外处理了我现在的住房，大约能折现100万。　　购房方案：1、把100万卖房款，再卖掉股票基金，在借一些钱，把所有商业贷款还清，只留下公积金贷款。每月还贷2500元左右。　　方案2：股票基金不动，100万卖房款买低风险债券基金，建立还款基金。从今年运作来看，年收益在8%～9%，超过了贷款利息。　　这样，每月还贷11290.68元，每月从还款基金里划拨6600元(按照5%的利息，可以还20年，与贷款期相同。高出的利息部分就是收益了，呵呵)还款，每月还需还款4690元。　　个人观点：我觉得用方案2，好处在于，一是赚了存贷款的利差，其实如果债券基金能够稳定在年收益8%，就意味着，我可以每月从还款基金中拿出7500元用于还贷，还贷压力将减为3790元。，同时可以稳定等待股市回暖，一旦股票基金超过了32万元，就全部用于提前还贷，将背负的商业贷款总额降至与还贷基金同等数额。这样，实际只需要背负公积金贷款了。　　当然有人说如果加息怎么办？也很好办，一旦贷款利息上调，而债券基金收益低于贷款利息，可以立刻起用提前还贷程序，把还贷基金全部提前还贷掉。　　风险提示：我觉得很多人看来，最大的风险在债券基金能否实现每年稳定收益，甚至出现负收益，从目前来看，我已经观察了3年左右，我觉得纯债基金还算比较稳定的，无论是收益还是风险都是可控的。
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AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：购房与换房规划
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新婚小两口为孩子换房 而立之年别急买二套房
日 09:23:21 来源：
&&& 【理财案例】　　陈先生今年30多岁，孩子1岁多，结婚初期，在江苏贷款买了套总价27万元的房子，贷款15万元，月还贷1600元左右，如今这套房子市值43万元。近日，夫妻俩看中一套65平方米的两居室学区房，价值72万元。该家庭资产主要是自住性房产和银行存款，其中房产市值43万元，占家庭总资产72%，投资性金融资产暂时没有。现有按揭贷款余额9万元，资产负债比率为15%，处于合理区间，暂时没有财务风险。夫妻俩收入合计7500元/月，月支出约3600元。　　【理财建议】　　购房规划 夫妻俩看上了一套位于学区的65平方米，价值72万元的两居室房产，是选择攒钱来购买新房，还是出售房产来购买新房，是个两难选择。　　如果不能在短时间内凑够购买第二套房产首付款的话，建议陈先生选择出售现有房产，还清贷款后，还剩34万元。由于出售了自己家庭惟一一套房产，且所购买的新房面积小于90平方米，首付比例最低可以降到20%，即14.4万元左右，这样还有20万元可以投资。这20万元可以建立一个保障老人医疗和孩子教育的长期储备，可以选择一半投资国债、银行理财产品等，一半投资信托理财，整体年平均收益率在8%左右。　　现金规划 该家庭由于准备买房，集中了过多的流动资金。建议留出0.6万元作为家庭的紧急预备金即可，其余资金可以先暂时购买货币基金。由于陈先生家庭因为买房，可能会遇到随时的大额支出，建议采用申请信用卡的方式来补充紧急预备金。信用卡也是一种理财方式，可以得到银行给你的一定期限的免息贷款，不仅能在急需资金的时候应急使用，还可以提高资金的使用效率。　　保险规划 夫妻俩是家庭的经济支柱，目前的保障程度不足。建议夫妻俩分别购买保额为30万元和20万元左右的定期寿险，附加重大疾病保险，共年缴保费3000元左右。另外，陈先生的孩子已经1岁多了，可以考虑为孩子投保一个少儿综合保险，年缴保费2300元，缴费18年，不仅包括住院医疗报销、重大疾病保险、意外险等，还包括未来孩子上大学、就业等一笔赞助金。另外，由于陈先生父母年纪已大，投资保险并不划算，不仅限制条件多，而且投保费用上浮的比例还非常高。与其为老人投保，还不如为老人建立一个医疗基金，每月定投货币基金1000元左右，不仅收益较好，还比较灵活，随时可以取用。
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【投资建议】工薪阶层如何圆换房换车梦
日 10:42:34 来源：中国基金网
&&& 咨询：
　　先生，30周岁，中央国企上班，年薪7万（除保险，公积金等），另有固定投资分红1.5万元至2万元不等；太太，26周岁，政府公务员，年薪3万元（除保险，公积金等）；宝宝不足1周岁。房产两套，价值120万元左右，有30万元20年期按揭，每月还款2200元左右；家有小车一辆（现值10万元左右），年开支在2万元左右；投资股票5万元左右；债权4万元（1年左右，信用较好，无息），另有活期及现金1万元左右；无固定存款；明年将有一笔投资红利返回，估计在10万元左右；以后每年的固定投资分红可提高至3万元。每月基本固定开支2500元左右（除车），每年服装购置1万元左右，旅游等其他消费1万元左右，小孩及家庭生活开支由父母支付。
　　理财计划：
　　1、计划在五年之内在杭州购买第3套房，小套（50―60平方米左右）二手房，价款在70―90万元左右；父母会资助25万元左右；
　　2、8年之内想换车，价位在20万元左右；
　　3、在今后的18年想为宝宝存一笔大概50万元左右的教育基金；
　　4、想为岳父（51岁）、岳母（47岁）存一笔医疗急用金，无基本医疗，有少量商业保险（8万元）；父母本身有医保。
　　请问：怎么理财好？
　　两人收入相对稳定,但结余较少,可生息资产比例也较低,如欲达成所设定理财目标相对有一定难度，可采取以下策略完成：
　　一、5年后将现有两处贷款房进行加按揭，同时申请延长贷款期限至30年，加按揭部分连同父母资助25万元作为第三套房首付款；
　　二、5万元股票可继续投资或选择股票型基金，保证15%以上年收益即可，连同现车市值5万元左右支付购车全款20万元；
　　三、每月500元基金定投为宝宝准备教育基金；
　　四、明年10万元投资红利和4万元债权作为起始医疗急用金，可选择平衡型基金进行投资，风险相对较低，保守预期至岳父60岁也可积累30万元。
　　建议：
　　家庭房产投资的比例过大，五年后三套房产每月房贷5000多元，占到每月家庭收入50%以上，将会影响正常的家庭生活，金融资产比例过低，建议取消购房计划，增加股票或基金的投资，同时提前为退休生活作好规划。
　　张金鹏：全国十佳理财规划师
【作者：张金鹏】
&[情感婚姻]-------------
&[两性私语]-------------
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版权所有：　（）【理财规划】89年新晋奶爸：月入3500，如何换房买车给宝宝准备教育金？
【理财规划】89年新晋奶爸：月入3500，如何换房买车给宝宝准备教育金？
小投说这一期理财规划的主人公小武，是89年的新晋奶爸，小公主才出生几天，激动的心情可想而知。当了爸爸的小武责任感爆棚，发了一封长长的邮件详细的讲了家庭的财务状况和理财目标。为了帮助新爸爸能够更好的安排家庭财务，为一家人的幸福生活而努力，小投选择了小武作为本次理财规划的主人公。1理财规划基本信息理财规划新一期又和小伙伴们见面啦，这一次的主人公还是一个爸爸，不过和上期的爸爸不同，这一期的小武爸爸是一个89年的新晋奶爸，有了自己的小公主之后，爸爸自然要开始为宝宝操心教育金的问题啦。当然，小武爸爸除了要为小公主的未来做好准备之外，也想通过理财投资实现短期、中期和长期的理财目标，那我们就来看看小武爸爸该如何做才能达到目标吧。&小武在邮件中提供了非常详细的财务信息，这里因为篇幅的关系，小投就总结一些比较关键的点：&1.小武爸爸月收入3500左右，加上年终奖9000，年收入大约5万。宝宝妈妈因为怀孕生宝宝辞职在家，目前没有收入，打算在宝宝一岁左右再出去工作，预计的工资在税后2000左右。&2.目前家庭月支出（不包括租房的租金）在3400左右，暂时在外租房住，半年房租4500元，预计租房的时间还有一年左右。月支出基本接近月收入，有了宝宝之后，有结余基本是不可能的事情。&3.目前家庭资产9.6万元，其中10%现金，90%货币基金。&4.家庭负债4.8万元，包括2014年在外地做销售和投资时的亏损、2015年结婚的借款、大学助学贷款。&5.家庭保险情况：小武爸爸有10万元保额的意外险，宝宝妈妈因为辞职在家，没有基本的五险一金。2小武爸爸的理财目标再来看看小武爸爸的理财目标：&近期目标：1.一年半到两年内还完负债48000元。（必须目标）2.三年后房子就小了，准备换个房子和父母分开住(50万以内)，首付三成 装修25万自己得准备15万，父母补贴10万。公积金商业贷混合还款二十年，月供大约2800元（估计公积金分担1000元左右吧）。3.四年后幼儿园1万。4.可能的话五年后买辆10万以内的车。（次要目标）长期目标：1.养老金由我的金鹅来满足。2.七年后小学1万，十年后小学1万用来培养孩子兴趣爱好。3.二十年后30万给父母的医疗或养老基金。4.十八年后50万孩子教育基金。5.三年后每年5000元旅游基金。6.十五年后换一间120平的房子，大约需要准备首付 装修费40万。以上所有目标费用未考虑到通货膨胀。因为一年内宝宝妈妈不会出去工作，所以家庭收入来源只有小武爸爸，按照目前的月收入和支出，一年内应该不会有结余。而且宝宝出生之后可能还会有一些预想不到的开支，有可能每个月3500元的收入还会比较紧张。&一年后假设搬入岳父岳母家同住，那么每年就能省下房租开支9000元，也就是每个月可以多节约近800元。另外宝宝妈妈也会出去工作，每个月还能增加2000元的收入。一般来说，家庭收入增加之后开支也会有一定程度的增加，但是如果能够做好规划的话，每个月就能有左右的结余。而且家庭的收入也会随着工作时间的增加有一定的提高，所以结余的资金也会逐渐增加。3短期理财目标能否实现那我们先来看看小武爸爸短期的理财目标能不能实现：&1.目前家里有了宝宝，宝宝妈妈没有工作，所以必须要留足足够的应急备用金，至少要准备6个月左右的生活费，也就是大约2.1万左右。&2.宝宝妈妈这一年辞职在家，没有任何保险，小武爸爸除了基本的社保之外，也只有一个意外险，这个是肯定不够的。建议要考虑家庭经济支柱的意外、重疾和寿险，最好也能考虑到宝宝妈妈，在经济不是特别宽裕的情况下至少先有基本的保障（比如交上基本的社保），等到经济情况好了之后再慢慢完善也不迟。&3.假设两年后需要还清4.8万元的负债（应该不是一次性还完，而是陆续还清），所以家庭资产中的4.8万元是随时都有可能动用的，也不能用于投资有风险的资产，建议放在货币基金中，流动性比较好也有一些收益。&4.剩下的2.7万元，因为三年后有买房的计划，所以也不建议投入高风险的股票市场，最好是投入收益比较稳定、风险也比较低的债券市场，之后家庭的结余（假设每月2000元，年终奖每年结余一半也就是4500元）一部分投入债券市场，一部分投入货币基金。假设每年平均收益率6%，这样三年后家庭可以用于买房的资产：3 5.1 1=9.1万。离小武爸爸预计买房的15万元是远远不够的。&就算到时候在父母的支持下买房了，如果小武爸爸的收入按照每年5%增加，三年后也就4000元左右，加上宝宝妈妈的收入，家庭收入也只有6000左右，如果每个月的房贷就要2800的话，房贷就要占家庭收入接近50%，这个比例太高了，一般来说，房贷不能超过家庭月收入的40%，否则的话家庭的负担会很大。除非按照小武爸爸说的，公积金能够支付1000的贷款，这样每月贷款1800左右，占每月收入的约30%，这还在能够承受的范围之内。&4给小武爸爸的建议1.建议尽快想办法增加收入，以现在的收入水平想要实现三年后买房的目标是不太容易的。但是年轻的小伙伴在职场上的收入快速增加甚至在3-5年翻倍不是特别难的事情。如果收入增加，在保持现有的生活水准的情况下，假设一年后家庭每个月能够结余4000元，那么三年后家庭可以动用的资产就是：3 10 1=14万，这样离目标就会近很多。所以这也是小投为什么一再强调年轻人最重要的投资就是投资自己，其中非常重要的一项投资就是投资自己在职场的核心能力，另一项非常重要的投资则是自己的理财投资能力。这样才有可能比较快速的增加本金、提高投资收益。&2.有小伙伴可能会问，小投你预计的6%的收益太低，为什么不把这个钱投入收益更高的股市或者P2P平台呢？小投一直强调，股市在短期内的波动是很大的，而且中国股市的特点就是牛市短熊市长，可是小武爸爸的钱是要在3年内就要用到的，一般来说一笔钱3-5年都不要动用才考虑进入股票市场。万一小武爸爸进去了，3年后要买房了，处于亏损状态，那是割肉呢还是不买房了呢？而债券市场相对波动比较小，纯债基金的风险也相对较低，获得的收益也比较稳定，是一个更稳妥的选择。P2P平台小投就不多说了，除非能够选择相当靠谱的平台，一般来说小投是不建议投资的。&3.从小武爸爸邮件中的描述来看，他曾经玩过数字货币、也曾经花了19800去学习一门信用卡课程，利用课程里学到的内容做信用卡透支，把投资来的钱做投资，结果亏损。（引用邮件原话：2014年为融资花19800元去广州学习了一个信用卡课程。信用卡可透支额度从8000元一张卡养到20万元六张卡，不过之前信用卡透支去投资亏损让我至今心有余悸。建议朋友们不要借钱投资，杠杆投资。信用卡额度我养起来是作为家庭最后一道防线使用。比如我之前在P2P贷款里做销售，那里的利息月息2.33%,年息29％，等额本息还款，实际利息超过50％！）&数字货币、杠杆投资的风险有多大小投就不多说了，从这个行为上小投觉得小武爸爸其实是缺乏正确的投资理念的，也没有相应的投资知识、方法和策略，更没有自己的投资体系。所以小武爸爸更重要的事情应该是先学习，避免以后在投资中因为盲目追求高收益而带来的亏损。尤其是做了爸爸之后，家庭中因为有了宝宝，更加不能承受这种经济上的打击。&4.关于负债这个部分也有一点小小的建议：考虑负债利息和投资收益之间的差额，如果负债利息较高（信用卡透支或者民间借贷），那么先还清负债是更好的选择。一般而言，10%以上的年息，我们建议要提前还款更划算。如果负债利息很低，也可以考虑推迟还款，把这个钱用来做有稳定收益的投资。&
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