“营改增”后如何处理城建税？
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“营改增”后如何处理城建税？
“营改增”前，对跨区域经营房地产业、建筑业、不动产经营租赁服务等部分应税行为，采取属地征管。“营改增”后，对上述应税行为的税收征管进行了重大调整，实行“就地预缴，机构地申报”新的征管方式。那么，随之而来的城市维护建设税怎样处理？案例某房地产企业2016年5月销项税额75.31万元，进项税额57.87万元。其中，某跨区域开发项目取得预收款1000万元。6月应在项目地预缴增值税1000÷(1＋11％)×3％=27.03(万元)。应在机构所在地申报增值税75.31－57.87－27.03=－9.59(万元)。该企业机构地适用的城市维护建设税税率为5％，项目地适用城建税率为7％，企业在预缴与申报城市维护建设税时如何处理？对此，有三种不同意见。一城建税是以企业“实际缴纳”的“三税”为计税依据，“营改增”后，由于增值税的核算与应缴税款计算的特殊性，对跨区域经营企业在项目地、服务提供地或销售地只是预缴，而并非企业实际应缴纳的增值税款，因此，在预缴增值税时，不应同时缴纳城市维护建设税。&二“营改增”后，由原属地征管变为“就地预缴，机构地申报”，因此，应随预缴和申报地分别适用各自的税率，计算缴纳城市维护建设税。三实行“就地预缴，机构地申报”后，由于跨区域经营会涉及不同的城建税率的情况，若按预缴地和申报地各自的适用税率计算预缴和申报，一方面造成企业财务核算、管理困难；另一方面，除了增值税与城市维护建设税无法比对外，对特殊情况下的税款抵、退的处理更复杂。因此，应以机构地或经营地的适用税率统一计算。分析：预缴的增值税真的是“预缴”吗？由于增值税具有专门的核算方法和应缴税款计算过程，跨区域经营企业在项目地、服务提供地或销售地按规定预缴增值税后，企业在会计处理上都作了已缴增值税处理，同时，税收政策上对预缴的增值税税款，在企业当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。因此，企业按规定预缴的增值税，实际上就是企业“实际缴纳”的增值税，而并非一般意义上的“预缴”，城市维护建设税应当随增值税同时缴纳。预缴与申报分别适用各自的城建税率操作性有多大“营改增”后的城建税是以企业实际应缴纳的增值税为依据，“实际应纳”应指企业当期“销项减进项”后应缴的税额。由于增值税在财务会计核算上具有专门的核算方法和应缴税款计算过程，不可能也没有必要对一项业务分别核算预缴地和机构地应缴的增值税及计提相应的城市维护建设税；加之一些业务完成后，机构地通过核算有可能出现异地多预缴增值税的情况，但随之多缴的城建税抵减哪个区域税率更无法操作；再者，主管税务机关在对城市维护建设税实施税务稽查或检查时，若要按不同税率的区域计算确定补退更是难上加难。因此，预缴与申报分别适用各自的城建税率在财务核算上不具可行性，在税务管理上更无操作性。“就地预缴，机构地申报”的城建税适用税率财政部下发的《关于贯彻执行〈中华人民共和国城市维护建设税暂行条例〉几个具体问题的规定》(财税字〔1985〕69号)明确，纳税单位或个人缴纳城市维护建设税的适用税率“一律按其纳税所在地”的规定税率执行。《财政部关于城市维护建设税几个具体业务问题的补充规定》(财税字〔号)明确，城市维护建设税的适用税率按“纳税人所在地”的规定税率执行，对下列两种情况，可按“三税”缴纳地的税率:由受托方代征代扣增值税、消费税、营业税的单位和个人；流动经营等无固定纳税地点的单位和个人。上述两个文件前后不一，但目前仍然有效，各地也制定了按属地税率计算纳税的规定，如北京市:“外省、市来京从事经营的单位和个人，按规定应在本市缴纳产品税、增值税、营业税的，均按经营所在地的适用税率征收城市维护建设”。在营业税制下，纳税地为项目或服务提供所在地，税款计算简单直接，企业只要按不同区域项目或服务单独处理，城建税的计提、缴纳以及财务核算并无问题，在增值税制下，固定业户的纳税地点为机构所在地，为解决地方财政收入分配问题，实行“就地预缴，机构地申报”办法，加之就地预缴并不一定是项目的应缴，因此，分别确定适用税率不可取，只能选择机构地或项目地之其一。根据上述分析，“营改增”后对实行“就地预缴，机构地申报”增值税办法的，应统一按照财税字〔号文件规定，即城市维护建设税的适用税率，按“机构所在地”的规定税率执行。
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营改增后土地增值税中与“转让房地产有关的税金”应包括哪些
时间： 09:59 作者：会计学习网
【内容概况】营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加。建议地方教育附加也可视同税金，“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。建议房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地......
　　营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加。建议地方教育附加也可视同税金，“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。建议房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地产有关的税金”中扣除。同时修改相关土地增值税纳税申报表格。
　　营改增前的规定
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
　　（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
　　《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
　　根据上述规定，营改增前，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，房地产开发企业不包括印花税，非房地产开发企业包括印花税。
　　营改增后的规定
　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：
　　（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
　　（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
　　其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
　　（三）关于营改增前后土地增值税清算的计算问题
　　与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加
　　根据上述规定，营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加。
　　政策建议
　　（一）允许扣除地方教育附加
　　《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）第一条规定，统一开征地方教育附加。尚未开征地方教育附加的省份，省级财政部门应按照《教育法》的规定，根据本地区实际情况尽快研究制定开征地方教育附加的方案，报省级人民政府同意后，由省级人民政府于日前报财政部审批。第二条规定，统一地方教育附加征收标准。地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于日前报财政部审批。
　　《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）第三条第二款规定：全面开征地方教育附加。各省（区、市）人民政府应根据《中华人民共和国教育法》的相关规定和《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）的要求，全面开征地方教育附加。地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。
　　根据上述规定，2011年我国全面开征地方教育附加。建议：地方教育附加也可视同税金，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。
　　（二）允许扣除印花税
　　《财政部关于印发&增值税会计处理规定&的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。……本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。
　　根据上述规定，营改增前列入“管理费用”科目的相关税费，营改增后全部列入“税金及附加”科目。不论是房地产开发企业，还是非房地产开发企业，转让房地产交纳的印花税，营改增后不再列入“管理费用”，而是列入“税金及附加”。建议在计算土地增值税时，房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地产有关的税金”中扣除。
　　同时修改相关土地增值税纳税申报表格，“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。
　　参考文献
　　1．贺飞跃主编《新编税收理论与实务》，西南财经大学出版社，2016.10
　　2．贺飞跃著《全面营改增与纳税筹划十二讲》，西南财经大学出版社，2016.6&}