业主不满小区管理拒交物业费 律师：大多不合法
福州晚报陈鸿星
核心提示时下，福州的很多物业公司抱怨小区难管，业主的要求太多，有些要求相当不合理，可不满足他们的要求又会遭遇业主拒交物业费。一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。业主能否通过拒交物业费的方式维权？双方的矛盾有没有其他更好的解决办法？本期说事释法就此展开探讨。 ■本报记者 陈鸿星案例一：新房漏水没解决业主拒交物业费2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。上个月，鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从日至日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。案例二：未与物业公司签合同业主也要交物业费2012年底，仓山兰庭新天地所在的社区居委会及部分业主与深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）共同签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由这家物业公司向该小区北区业主提供物业服务，合同期限暂定半年。陈女士是兰庭新天地北区的业主，但她一直不肯交物业费，最终被保利物业公司告上法庭。庭审中，陈女士详细解释了自己不交物业费的原因：在保利物业公司入驻小区期间，北区业委会尚未成立，张某某等人在未召开业主大会，广大业主不知情的情况下，擅自作主同物业公司及居委会签订物业合同，违反强制性法规，该合同无效。她不承认该物业合同的效力，也未与保利物业公司签约。该物业公司入驻期间，提供的物业服务存在极大的瑕疵，她很不满意。福州市中院于日前经终审审理认为，本案中的《福建省物业服务合同》系保利物业公司与社区居委会及部分业主签订的，陈女士并未参与签订该合同，因而她不是该合同的相对方，该合同对她不发生法律效力。但保利物业公司实际上提供了物业服务，陈女士也实际享受了对方提供的物业服务，因此仍然应参照合同约定的物业费标准交纳物业费。记者调查：不交物业费常见四种原因近期，本报说事释法热线接到不少读者对所住小区物业服务和管理质量的投诉及咨询维权途径。家住仓山江南水都·丽岛小区的周先生，最近和物业处闹得很不愉快。今年初，楼上住户想把原先设计的书房位置改成厨房。周先生得知后，坚决不同意。他觉得厨房位置并没有预设管道，如果改造不当很容易造成漏水。但他又不想直接找楼上住户说，怕影响邻里关系，于是就通过物业处反映，由物业处制止楼上住户的施工。楼上住户因此停工了很长一段时间。前几天，周先生发现楼上住户又重新开工。他很生气，认为物业处监管不力，要求物业处拿出强有力的措施制止楼上住户行为。在整改到位之前，他坚决不交物业费。但物业处要他先交物业费再谈其他问题。记者就此采访了该小区物业处的华主任。她说，物业处接到周先生的投诉后，多次上门劝导楼上业主，不让其工人运送装修物品进小区，还向城管部门发函，要求帮助制止违规装修行为。物业处已经尽力了，但因为自身没有执法权，所以无法强行拆除楼上的违规装修部分。周先生以此无端指责物业处，近一年不交物业费。无独有偶，家住仓山欣隆盛世小区的杨先生，最近也拒交物业费维权。他告诉记者，自己每个月都按时向物业公司交停车费。前不久，他的私家车停在小区路面，竟然被人扔东西砸破车窗玻璃。物业一直查不出“作案者”，也调不出出事区域的监控录像资料。物业公司不尽职，应赔偿自己的修车费用。在物业公司赔偿损失之前，他会一直拒缴物业费。管理该小区的物业公司工作人员向记者表示，他们每月收的几十元钱只是车辆占地费，而不是车辆保管费。再说了，杨先生没按物业人员的要求，将车子停在小区指定位置，出了事理应自己担责。他以此为由拒缴物业费，纯属无理取闹。据记者了解，业主拒交物业费大多事出有因，常见的原因主要有4类：一是因个人利益受损得不到解决引发，如家中失窃，卫生间天花板漏水，停在小区里的私家车被划等，由此觉得物业公司不尽职；二是对小区的公共管理不满意，如小区卫生不够整洁、停车混乱、小区安保措施不到位导致外来人员可随意进出等；三是认为选聘物业公司时的程序不规范，质疑甚至否认其管理小区的资格；四是物业公司自行提高物业费标准，而服务却没有相应跟上，导致业主不满。律师说法：业主维权应有理有据福建大佳律师事务所的陈捷渊律师认为，只要是合法选聘的物业公司，即使业主认为物业公司的服务不到位，全部不交物业费也于理于法不符。较好的维权办法是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善物业服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司，并追究物业公司的相关责任。福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉分析了常见的几种业主在日常生活中与物业公司发生纠纷的情形：1.小车停在小区指定位置被划伤。若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业公司应当承担损害赔偿责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失，物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。2.业主家中失窃。由于物业公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。3.小区卫生不够整洁。因物业公司疏于管理，造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业公司承担违约责任。4.相邻业主违章装修。物业公司虽然没有执法权，但根据有关规定，发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司没尽到上述职责的，应承担一定的法律责任。在物业管理公司未尽职责时，业主的合法维权方式主要有以下4种：1.通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；2.请求物业管理联席会议介入调解；3.向物业公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉；4.根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。陈晓珊 图(())
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房屋长期闲置可不交物业费吗？这些物业纠纷如何破解
来自：城市商报
日期： 10:01:35
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时下，苏城不少物业公司会抱怨小区难管，也有不少业主会抱怨小区物业服务差。而这其中，物业公司和业主之间最难以调和的就是物业费纠纷问题。小区物业费越来越高，但业主认为没有享受到服务，久而久之，越来越多的业主开始拒交物业费，一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。下面随苏州装修小编看下详细介绍吧！
来自我市“寒山闻钟”论坛的初步统计，今年以来，业主对于物业费的不满投诉帖接近200个。来自苏州市中级人民法院的另一组数据显示，物业服务合同纠纷案件数量在近年来呈持续上涨趋势，2014年，苏州两级法院共审理此类案件3417件，而今年上半年已审理1925件，同比增长14.4%。其中，尤以物业服务质量问题、物业费诉讼时效问题、物业费的承担主体问题等类型案件较多。那么业主与物业的矛盾有没有其他更好的解决办法？下面随小编一起来了解下吧！
拖欠四年物业费被起诉
业主辩称已超诉讼时效拒付
昨天是太仓法院一个案件宣判的日子，被告因为该案判决其败诉既觉得困惑又非常不满，久久不愿离开法庭，强烈要求法官予以解释。
原来这是一起物业服务合同纠纷，原告物业管理公司起诉要求被告业主缴纳从日起至日止的物业服务费。原告在庭审中对于拖欠物业费的事实和金额均予以确认。但是被告认为原告是于2015年5月起诉的，根据《民法通则》第135条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”这一诉讼时效规定，原告主张的从2011年1月至2013年5月的物业服务费已经超过诉讼时效，法官不应支持。但是就判决结果来看，法官仍然支持了原告全部的诉讼请求。
应被告的要求，承办法官花了两个小时，耐心向被告进行了解释：物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合庭审中原、被告陈述原告退出物业管理时间为2014年年底，而原告向本院提起诉讼的日期为2015年5月，未超出二年的期限规定，故法院对被告所称2011年1月至2013年5月的物业费超出诉讼时效的抗辩不予采纳。最终被告接受了判决结果，感谢了法官的耐心解答。
【法官释法】
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。鉴于物业服务合同履行商的连续性，且物业公司的日常工作内容之一即催交物业费，所以物业管理公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务费用的履行期限届满之日。
没人住的房子也要收全额物业费?
确有物业服务费应不低于合同约定标准70%的规定
业主购买的商品房交付后，房屋一直处于闲置状态。那么，对于长期空置的房屋，业主还要交物业费吗?
本月上旬，市民刘先生就在寒山闻钟论坛上投诉，他在相城区购置了一套房子，房子交房后并没有入住的打算。经过查询，他发现苏州市的小区物业收费办法中有一个“物业费收取70%”的说法。但是，他向小区物业咨询下来的结果是，不管住不住都要支付全额物业管理费。刘先生后来还查询发现，很多城市对于长期空置的房屋，物业收取的物业费确实是可以享受折扣的，“我现在就不明白了，我房子长期空置，没有享受到物业服务，为什么就不能享受物业费折扣呢?”
刘先生的帖子很快得到所在小区街道的回复，据街道解释说，按照规定，小区业主从交房之日起，就应该按照之前签订好的相关合同缴纳物业费。具体价格根据政府出台的价格标准和物管服务的具体情况制定。对于没有入住是否可以少缴物业费等问题，目前尚未出台具体规定，应该按照签订的合同缴纳。
【法官释法】
物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，因此，业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当然，按照《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服[2010]12号)规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定，新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业的，在不超过24个月内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
房屋存在质量问题能否拒交物业费
房屋存在质量问题与物业费是两码事
日，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳日至日期间的物业管理费后，未按约定交纳日至日期间的物业管理费用共计2487.24元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，遂诉至法院要求蒋某交纳物业费。蒋某辩称其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解决上述问题但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述质量问题后就支付物业管理费。
经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费，判决后双方均未上诉，判决已经生效。
【法官释法】
物业公司与蒋某签订的前期物业管理服务协议，依法成立且合法有效。物业公司与蒋某均应依合同行使权利，履行义务。物业公司依合同履行了物业服务后，作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。
房屋所有权尚未变更登记
就不交物业费?
实际所有人及使用人应当支付物业费
某物业公司为苏州某小区提供物业管理服务。业主顾某搬入居住后一直未交纳物业费，物业公司多次向顾某催讨物业费未果，遂诉至法院要求顾某交纳物业费并承担违约金。
对此，顾某辩称房屋所有权尚未转移，还在开发商名下，自己并非涉诉房屋所有权人，因此应由所有权人即房地产开发公司交纳物业费。法院经审理查明，涉案房屋所有权的确没有转移，房屋仍登记在开发商名下，但是顾某已经实际占有房屋并使用，顾某是房屋的实际所有人及使用人，是物业管理、服务的承受者，因此顾某应当交纳物业费，遂依法支持了物业公司的诉讼请求。一审判决后，双方均未上诉，判决已经生效。
【法官释法】
在现实情况下，房屋所有权的转移登记往往滞后，在房屋转移条件完成而未办理登记手续的情况下，房屋所有权在事实与法律层面形成了分离，尤其是拆迁安置房，此时，房屋上的风险负担、权利义务由谁承受成为不可回避的问题，在这种情况下，需要尊重现实，具体到物业纠纷，法律层面的房屋所有权人不是实际业主，而事实占有、使用房屋的主体才是物业管理服务的承担者，因此业主已与物业公司形成事实上的权利义务关系，应当支付物业费。
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