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记者调查：动用物业维修基金难在哪里？
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中国江苏网4月17日讯 从3月中旬开始，尚城国际小区的100多户高层住户，仅能靠一部电梯上下楼。&楼高20层，每天早晚上下班高峰期，上下楼要等上10多分钟，太麻烦了，也不知啥时能修好。&家住7单元19楼的李先生向本报打来电话反映。
银行里躺着几十万元的物业维修基金，但坏掉的电梯却迟迟得不到维修，为啥？
&申请维修基金要报修、申请，还须让三分之二的业主签字同意&&我们还在一项项走程序。&负责该小区物业管理的宏阳物业公司负责人表示。
记者了解到，尚城国际小区的情况并不是个例。在小区一些公共设施出现问题时，维修基金不能及时提取，得不到及时维修，给小区业主生活带来不便。
那么，动用维修基金的正常程序是什么？有没有绿色通道可走？为此，记者进行了走访和调查。
可以动用维修基金
2002年11月起正式施行的《徐州市物业维修基金管理办法》中明确要求，一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。
物业维修基金有个形象的比喻，叫&房屋的养老金&。一般在业主办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户，由市房管部门按幢核算、按户建账，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。
维修基金的缴纳标准是，按多层商品房(七层以下，含七层)的30元/平方米；高层商品房或设有电梯的多层商品房45元/平方米。以100平方米的高层电梯房为例，物业维修基金是4500元，那么一个小区几百户人家，物业维修基金就有上百万元了。
像电梯、消防设施、暖气线路等的维修，都可以用这笔钱。另外，超过保修期后，屋顶渗漏、外墙剥落等需要维修，也可以动用物业维修基金。
市物业管理中心相关工作人员说，由于提取物业维修基金的程序比较繁琐，徐州市区范围内支出物业维修基金并不算多，一般多为屋面、上下水管道、电梯、消防设施等几个大类的维修支出。
这次尚城国际小区的两台电梯&趴窝&，在物业公司向业主贴出的通知上说，电梯属于大修，因此要动用维修基金。
为何迟迟不维修
4月13日上午，在尚城国际小区2单元和7单元楼里，记者看到，原本是各有两部电梯的&两梯三户&式住宅楼，现在只有一部电梯能正常运行，另一部电梯关闭。
在2单元、7单元正常运行的电梯内，各有宏阳物业公司尚城国际服务处在4月5日张贴的一份通知，内容为：&小区于2009年上房，电梯使用年限已超5年，其中一部电梯确定为主机变频器损坏，现物业公司准备提取本单元的住宅专项维修基金对电梯进行维修，同意申报的业主近期请到物业办公室签字确认同意提取。&
家住2单元的赵先生说，&以前有两部电梯，基本上可随到随走，现在只有一部电梯，每天上下楼十分不方便。&而让他感觉郁闷的是，&电梯坏了近一个月了，迟迟不维修，同意申请维修基金的字也签了，到底什么时候能修好，物业公司也给个话啊。&
对此，宏阳物业公司尚城国际服务处的韩经理解释：电梯坏了后，物业公司一直在想办法。前期，物业公司先请来电梯维保公司专业人员进行鉴定，2单元的电梯故障是钢丝绳断股；7单元的故障是主机变频器毁坏。&维修费用一共需要16500余元，所以公司打算申请到维修基金后再维修。&韩经理说。
而按照维修基金申请规定，第一步是要业主委员会召集业主开会，要超过三分之二业主同意后，业主委员会盖章，然后再去房管部门进行审批。
&从通知贴出来，到完成业主签字，长达半个月时间。&业主柳女士表示出不满。物业方也十分委屈，韩经理解释说，&通知贴出后，根本就没有业主来物业公司签字。上周，物业公司的一名工作人员在业主委员会一名委员的协助下，挨家挨户上门去找业主签字。目前签字已经完成，正在进行下一项程序。&
有无&绿色通道&可走
申请使用物业维修基金的正常流程是什么？市物业管理中心工作人员介绍：首先，物业公司要根据维修更新计划和维修更新项目，提出经费预算方案；然后，由业委会审核签字，征求相关业主同意，要征得总人数及总面积两个三分之二以上业主的同意才行。
随后，物业管理企业持维修更新计划书、经费预算方案、物业维修基金申请报告、相关业主名单及分摊费用额、业主委员会意见及相关业主审查意见，上报给市物业管理中心。
管理中心经核实通过后，在7个工作日内，就可以预拨70%的维修基金费用到物业管理企业账户。而剩余部分的维修费用，在维修工程完工后，经物业管理审核后拨付。
尚城国际的高层业主发问：要三分之二的业主同意，挨家挨户表决，手续太麻烦。对于这类紧急的、关系到公共安全的，有没有&绿色通道&可以走？
市物业管理中心工作人员表示，现阶段动用物业维修金的程序，确实比较繁琐。因此在规定中也提出，当住宅共用部位、公用设施设备发生损坏足以影响公共安全或严重影响市容时，管理中心本着急事急办、特事特办的原则，将尽快办理审核手续。
同时，有关部门也提出，在某些情况下，先紧急启用物业维修金，事后再行申报程序，以有效提高物业维修金的使用效率，但相关细则还没有出台。
对此，中心工作人员表示，走&绿色通道&确实要慎重，如果不是很急的事情，建议最好还是走业主签字的途径，以防后面发生纠纷。
有没有更好的处理方法
走正常程序太繁琐，走&绿色通道&又可能存在纠纷，那么在现实操作中，有没有更好的处理方式值得借鉴？
某物业公司的相关负责人就提出，对于一些涉及金额较小，又比较紧急的维修，是否可以事先通过业主大会授予业委会一定的自主权，比如在一定额度内（如3万元以下)，和一定情形下(如事关公共安全比较紧急的情况)，不必再去挨家挨户征求意见，而是直接由业委会申请使用物业维修基金。
而有的小区物业公司负责人则提出，这些维修费用可先从小区经营性收入中开支。目前不少小区都有一些经营性收入，如营业用房出租、电梯广告费等等，如果把一些涉及到小区共用部位、共用设施设备的维修，从经营性收入中支出，而暂时不申请使用物业维修基金，也是一个可行的办法。
有人问，如果是某个单元的电梯坏了，还要动用整个小区的物业维修基金吗？对此，市物业管理中心工作人员解释，物业维修基金是按幢设置，核算到户，一个单元的电梯坏了，维修费用，就从这个单元使用这台电梯业主的维修基金账户内支取。
记者调查：动用物业维修基金难在哪里？
作者：郑微&&编辑：唐凯、娄静
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> 动用公共维修基金修好的电梯的管理问题--今天8号楼3号电梯进水
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动用公共维修基金修好的电梯的管理问题--今天8号楼3号电梯进水
进水原因：是电梯到了负一层，负一层长期有水未清理。在这件事情，我个人认为物业是失职的。8号楼3号电梯因为有负一层这个按键，以前也遇到过这个问题而导致电梯受损，而且这个故障发生不止一次。如果回龙观镇政府仅仅是有权利动用公共维修基金维修电梯，对后续的修理和维护放任不管，那么回龙观镇政府的管理水平可见一般，在马上召开的十八大上，我们是不是应该把这样的政府部门清理清理，政府部门的不作为就是对老百姓利益最大的损伤。任何一件事情都不能失去监管，在8号楼三部电梯维修后至今未年检的情况下，就出现这个问题，让我们广大业主怎么相信政府和物业，还请政府能尽快跟进这个事件，给大家一个合理的解决方案。
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那就是说物业在偷业主的钱，政府是在把门望风的了！！
这件事这么理解，好像不是很合适，呵呵。。。。。应该说物业缺少管理能力，政府对这件事情失去监管，业主的钱打了水漂。这么说吧，如果一个庸医承认自己能力有限，建议危重病人转院就诊，这属于还是有良心的，可这个庸医不告诉你，让你上了手术台下不来，让生命打了水漂，咋办。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
7号楼的电梯早坏了一个了，只是原因不一样，一个老王八蛋踹坏的。我们业主咋那么倒霉
7号楼的电梯早坏了一个了，只是原因不一样，一个老王八蛋踹坏的。我们业主咋那么倒霉？！
这个问题一直得不到正面回应，哎~非要在十八大期间做出什么过激行为才解决问题吗？
十八大的维稳新招：钓鱼
只要有不符合精神的言论一律钓出来，我等坚强无比，不怕。。。。。。。。。。。。。。
今天8号楼又变成2部电梯了，8号楼业主花钱修的电梯，还没经过年检就坏了。
电梯年检不会是通不过，才拖延至今不年检吧。。。。。。。。。。。。。。。我们的钱付给施工方了吗？政府既然为民办事，为什么不把信息透明化公开化呢。。。。。。。。。。。。。。。。
黄主任，您天天看新康园的业主论坛，看到这个问题了吗?怎么总是不解决？
黄主任，您天天看新康园的业主论坛，看到这个问题了吗?怎么总是不解决？
北京市昌平区新康园小区竣工于2003年，其中有6幢楼是32层塔楼，但这几栋高层住宅的电梯经常发生故障。一位住在8层的居民告诉记者，她这几年来一直爬楼梯上下，“我住得低，还算好的，住在楼上的更麻烦”。另一位住在28层的居民说，老人和孩子出行最让人担心。&　　为了修电梯，这里的业主一直在多方维权。2011年秋天，昌平区回龙观镇政府为维修新康园小区的电梯发了两份文件。文件里写明，由镇政府垫资修电梯。目前负责牵头协调此事的是回龙观镇副镇长黄俊。&　　为何申请一个小区的维修资金修电梯，竟由政府出面，垫资进行？&　　黄俊告诉中国青年报记者，新康园小区为修电梯的事折腾了几年，去年镇政府通过开会总算“找到了可用的工作途径”，这个途径就是申请维修资金。为此，他们请来北京市房屋安全鉴定总站进行检测，“他们给出了161万元的报价”。按照这个报价，经过招投标确定公司后，新康园小区的电梯于今年6月修完。修电梯的资金，由回龙观镇政府垫资40多万元，剩下的100多万元还没支付给维修公司。目前，申请维修资金的材料还没报上去，这161万元没批下来，镇政府的钱暂时拿不回来。&　　电梯都修完了，政府也垫了钱，但申请还没进行，万一维修资金批不下来怎么办？对此，黄俊表示，他并不清楚维修资金的具体申请流程，“反正不可能批不下来。要不然政府垫的钱怎么办？”&　　维修资金申请“九步走”&　　并非所有小区都为维修资金犯难，全国各地均有小区成功申请维修资金的案例。北京市住房资金管理中心提供的数据显示，截至今年6月，全市共有796个小区使用商品住宅专项维修资金2.84亿元。　　成功申请到维修资金的小区，具体如何操作？北京市朝阳区新天第家园业委会主任张大宪说，该小区已用过3次维修资金。第一次用于改造小区水箱，第二次用于大修电梯，第三次用于小区的防水改造。“去年大雨过后，超过一半的住户家漏水，我们用维修资金找专业公司做了防水和外墙改造，今年完成了，扛过了大雨。”&　　据张大宪介绍，新天第小区申请使用维修资金的流程分九步。&　　第一步，小区物业公司就需要维修的项目向业委会提出报告，业委会讨论是否应使用维修资金。&　　第二步，业委会认为该项目确需动用维修资金后，由物业公司把项目报送至区建委指定的鉴定中心审核。审核内容分3部分：第一，能不能用。包括项目是否适用于维修资金的使用范围，是否应建议由开发商负责。第二，有没有资格用。包括小区的维修资金是否全部归集到位，维修项目是否过了保修期。第三，能用多少钱。由区建委的物业管理科住宅小区管理办公室（以下简称“小区办”）根据小区维修资金的数量与物业公司的初步预算申请进行平衡。与此同时，小区内成立由业委会、物业公司、业主代表组成的三方工作组，在小区内向业主宣传公示。&　　第三步，工作组组织招投标，确定预算和具体施工方案，选定施工队。&　　第四步，工作组将施工单位的预算和方案上报给政府指定的资金审核部门进行财务审计。如果批复的金额和公司金额不一致，根据审计结果，要求施工单位修改预算。&　　第五步，工程预算通过审计之后，召开业主大会，将“决定在某事项上使用专项维修资金”事宜，向业主说明。&　　第六步，动用维修资金的决议经业主大会通过后，需要做资金分摊表。也就是说，把即将维修的项目资金总额，按每户业主的房产面积进行分摊，算出每一户业主的份额。比如，同一小区内住宅为200平方米的业主分摊2000元，邻居是100平方米的，分摊1000元，以此类推，这个明细表，需让每一户业主签字同意。&　　第七步，拿着业主委员会的通过决议（第一步），建委指定的鉴定部门的盖章审核（第二步），财政审计部门的盖章审核（第四步），业主大会的通过决议（第五步），经三分之二业主签字同意的资金分摊表（第六步），共5项，去找北京市属房屋资金管理中心拿一张盖章的单据。&　　第八步，拿着房屋资金管理中心盖章的单据（第七步），小区业委会在银行备案的3个章（业委会公章、正副主任人名章）与施工单位的合同副本，去该小区维修资金存储的银行。银行核对拨款总数（以政府财务审计数为准），为业委会开一个维修资金的专用账户（专款专用，不得取现，只能划拨，不经同意不得挪用），将指定数额的钱从小区维修资金存款账户拨到此专用账户。&　　第九步，由银行根据业主委员会要求和合同规定，将钱款分批分期直接划拨给施工单位，就此开始维修。按规定，这笔钱不是全额一次性发放，一般首次发放款项总额的60%～70%，经工作组验收后，通知银行拨第二次款项，约占总额的25%～35%，维修工程结束，直到质保期过后拨付尾款，约占总额的5%。工作组负责工程质量监督、控制（电梯由施工单位找国家指定的安监部门监督）。&　　很多业主认为申请维修资金程序繁琐、复杂。一些没有经验和专业知识的物业公司，对“三分之二的业主签字同意”一项更是一筹莫展，称其“难度不亚于人口普查”。&　　一位物业公司负责人表示，“每个住户分摊的金额都要算好，还要让他们签字，可是有些业主把房子出租了，怎么找户主？这太难了。”&　　服务于新康园小区的陆凯物业公司经理王占山告诉本报记者，物业公司里“没有跑这方面的工作人员。”这段时间，为了准备申请所需的资料和文件，对每户分摊费用进行测算，王占山专门聘请了一个经济师，“每个月工资1万元。”&　　在张大宪看来，其实整个流程不算繁琐，唯一可能麻烦的，就是第六步做资金分摊表，“做资金分摊表需要进行一些专业培训，找经济师也未必懂行。这件事需要那些已经弄明白的人，去帮助那些还不熟悉的人，做得快，两天就能完成。”&　　各方说法无法统一&　　既然有的小区有经验，也能拿出具体“攻略”，申请维修资金还有什么难处？&　　一位不愿透露姓名的业委会主任告诉本报记者，上述步骤看起来严谨全面，实际执行中经常遇到“意外”，“有一次我们小区想启用维修资金，先打电话去建委指定的鉴定中心询问，对方开口就说，我们最近很忙，等一个月再说。”&　　这位业委会主任认为，政府指定鉴定中心做鉴定，指定审计公司做审计，其实是一种垄断，产生的鉴定费和财务审计费，都要从业主缴纳的维修资金或物业费里出，而且这钱必须得花，“拿着大家的钱，官腔还这么大！”&　　在他看来，新天第小区是北京市多项政策的“试点”小区，因此进行得比较顺利，其他普通小区要申请维修资金，任何一个“意外”都会拖慢进程。“去申请维修资金的小区，其能力和人脉很重要。比如在财务审核上，卡得紧些还是放得松些，对小区影响很大。”&　　而且，在许多具体问题上，“专业人士”们的说法也不一致。&　　北京盛德恒通物业公司总经理王中秋从业多年，其公司所在的多个小区成功使用过维修资金，熟悉这套流程。他所说的步骤与张大宪所说基本一致，又有不同。&　　谁负责维修过程中的组织、协调、监督？在王中秋看来，应由物业公司负责。而在张大宪看来，应由三方工作组负责。在2009年年底出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）中，政策鼓励引入第三方监督。&　　谁负责项目验收？王中秋认为是建委负责验收，也同时起到监督作用。但张大宪认为，建委不负责验收，由小区工作组验收。&　　王中秋和张大宪认为，回龙观镇为新康园小区修电梯的做法，存在“先斩后奏”，难以保证他们能申请到足额资金。&　　但是，《办法》中明文规定，属于紧急情况的维修，应在工程结束、验收合格后，再由物业公司提出申请。&　　《办法》中规定了5种紧急情况。2010年5月，北京市建委印发《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，其中界定的紧急情况变为6种。&　　为何政策与人们的理解存在诸多偏差？北京市盛廷律师事务所律师毕文强说，1992年5月，有关部门开始对这笔资金作出原则性规定，至今已有20年，其间,政策持续调整、修改，发放文件纷繁复杂，1998年商品房成为住宅的主要形式以后，这笔资金越来越受到重视；2008年，政府将公共维修基金改为“住宅专项维修资金”。除了政策上的调整，现实中这笔资金的使用也经常出现漏洞，即使是“物业专家”、“业主专家”也不一定熟悉，绝大多数业主对此更是茫然无知，无所适从。&　　业主、专家、媒体曾多次质疑，维修资金“交钱时没商量、用钱时说不清”。在毕文强看来，这一方面是由于相关业主对政策宣传、相关规定了解不够，另一方面，在执行中也确实存在着许多现实困难。&　　&　　曾经算出诸多“糊涂账”&　　北京市是所有城市中对维修资金使用情况公布得最详细及时的。最新数据显示，目前北京市累计归集维修资金314.93亿元，共有796个小区使用维修资金2.84亿元，涉及电梯、屋面防水等2783个项目。人们想知道，这两亿多元具体花到哪些和项目上，能否公示？但记者就这一问题约访相关部门，对方拒绝接受采访。&　　从已公布的情况来看，截至去年年底，西安市归集了55亿元维修资金，使用仅1386万元；截至去年8月，武汉市归集近50亿元资金，使用约5000多万元；截至去年8月，浙江省丽水市归集总额超过1亿元，使用仅20多万元，截至今年1月，天津市归集145.4亿元，使用仅7753.5万元……国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。&　　数以亿计的资金沉淀、闲置在政府的账户里，对业主意味着什么？&　　2006年，北京市开始试点：如果小区业主同意，可将这笔钱划转至小区分账户。新天第小区就是试点中第一个划转出来的小区。张大宪说，在划转之前，全市维修资金都存在政府指定的光大银行，利率按活期计算，约为0.72。小区把这笔钱划转出来后，可以改变增值方式，“这700多万元不可能短期用完，我们设定一笔钱用于应急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原来的数倍。”到去年年底，新天第小区的维修资金由700多万元，变成近1000万元。&　　当时北京海淀区太月园小区业委会主任王嘉吾也算了笔账，该小区维修资金总额超过3000万元，按活期利率计算，一年下来利息收益20万元左右。如果把总额的10%存为一年定期存款，20%存为三年定期存款，70%存为五年定期款，每年利息超过150万元。为此，太月园小区也将资金划转出来。&　　全国多年来数以亿计的维修资金存在政府账户里，为何不“理财”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政协委员和大量业主的质疑声中，北京市将维修资金年息从0.72%调整到3%。&　　围绕着维修资金，还有许多“糊涂账”。&　　2006年，广州市12个小区业主委员会联合维权称，开发商或物业公司挪用维修资金。此后公布的广州市房管局数据显示，1999年至2006年6月，广州市该项资金归集额应为37.8亿元，实收14.13亿元。此后，福州、深圳等多地也陆续出现维修资金被侵吞的案例。&　　毕文强律师认为，目前专项维修资金主要面临的问题有：第一，开发商侵占维修资金的情况突出。这笔钱本不该由房地产商管理，但现实中不少房地产商将其与房款捆绑收取，延时上缴，将部分资金挪作他用。第二，专项维修资金归集到政府部门后，在使用的具体程序上需要进一步规范。国内很多地方对这笔资金的收益如何使用还是一笔糊涂账。第三，目前申请使用这笔资金的程序和审批极为复杂，政府方面比较谨慎；而在业主共同决定时也会出现不一致的地方，从而导致实际上较难动用。&　　还有一些地方，出现了另一种“糊涂账”：据新华社2010年报道，国家已明确规定小区电梯更新费由维修资金支出，但安徽淮南出台了一条地方法规，要求当地所有房产开发企业在售房前必须缴纳每部25万元的“首次电梯更新费”，不交钱不发房屋预售许可证。&　　中国人民大学法学院教授刘俊海认为，目前维修资金存在种种问题，关键在于“不透明”：“维修资金涉及使用的过程中可能出现各种问题，业主少缴了、开发商少缴了、使用不规范了，但归结起来还是要透明，只有完全透明，政策才能到位。”&　　他建议政府应将信息“全面上网”：“切入点、突破口还是加大透明度，提高资金的可预期性，让每个业主、市民都能在互联网上查询到维修资金：总计是多少，每个小区花了多少钱，这不涉及国家机密、商业利益、个人隐私问题。”&　　刘俊海认为，向业主宣传普及专项维修资金方面的知识不到位，政府、物业公司、业主委员会都有责任，但主要是政府的责任。“物业公司是管家、仆人，不应懒惰，政府是全体人民的公仆，更应该改进工作。”
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10种情形可紧急动用大修基金 无需23以上业主同意，包括电梯故障、外墙砖玻璃幕墙有脱落危险等
原标题：10种情形可紧急动用大修基金 无需23以上业主同意，包括电梯故障、外墙砖玻璃幕墙有脱落危险等
　　重庆晚报讯 房屋出现问题需要维修，能不能紧急动用大修基金？近日，市国土房管局印发了《关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》，对物业共有部位和共有设施设备保修期满后，发生10种危及房屋安全等紧急情况的，可紧急使用物业专项维修资金，即大修基金。
　　根据日起实施的《重庆市物业专项维修资金管理办法》，要动用大修基金，至少需要占业主人数三分之二的业主和房屋建筑面积占三分之二的业主同意，才能动用。而按照刚刚印发的《通知》，以下10种情况可紧急动用：
　　屋顶、墙体渗漏严重，影响设备设施安全及造成相关业主无法正常使用和居住的。但业主使用屋顶或自行改变房屋外墙及其装饰的除外；
　　因输配电母线、干线老化，供配电设施设备发生故障等，引起停电或者漏电的；
　　因水泵严重损坏、进水管内的水管爆裂造成停水的；
　　雨污管道变形、错位、折断等引起堵塞，外立面排污（排水）管断裂、脱落；
　　楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、平台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；
　　楼体外墙砖等外立面涂饰层及玻璃幕墙有脱落危险的；
　　电梯发生危及人身安全的故障，主要包括电梯主板、模块，轿门安全装置（光幕、安全触板等），制动器、限速器、变频器、安全钳故障，曳引轮绳磨损断丝断股，磁钢失磁、报警装置及三方通话失效等；
　　消防设备设施在使用过程中出现自然磨损或故障，造成系统不能正常运行或
　　导致产生重大火灾隐患的；
　　安全监控设施出现故障，不能运行；
　　经物业管理联席会议确认的其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益和他人合法权益的情形。
　　重庆晚报首席记者 谈露洁
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