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你可能喜欢四川在线 - 未经村民大会商议，土地承包合同是否有效？
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未经村民大会商议，土地承包合同是否有效？
四川在线凉山消息（崔庆甫）【案情】
2005年10月，村民廖某与当时的村委会签订了一份土地承包合同。合同约定，村委会将村属的10亩承包地承包给廖某经营，承包期限为30年。合同签订后，廖某对所承包的土地进行了重新规范和整理，并投资近3万元在承包土地上盖起了一间土墙房。2010年10月，廖某所在的村委会进行了换届选举。换届后的村委会以原村委会与廖某所签订的土地承包合同没有召开村民大会，违反民主议定原则为由，将廖某所承包的土地强行收回。廖某将村委会告上法庭，要求确认合同有效，被告继续履行合同；如果确认合同无效，要求赔偿5万元经济损失。
法院经审理后认为，原告廖某与原村委会之间签订的土地承包合同违反了民主议定原则，属于无效合同。原村委会在签订合同中存在明显过错，应当对因合同无效给原告廖某造成的经济损失进行赔偿。但法院在判决中只对因合同无效给廖某造成的直接损失作了认定，判决村委会赔偿廖某整地和建房4万元，而对廖某自行委托价格认证中心认证的不能继续履行合同后两年的土地可得利益损失5万元，以“属于期待利益，不是直接损失，且村委会有异议”为由，不予支持。
农村土地承包合同与其他合同相比，具有长期性特点，一般30年。这种土地承包合同签订后，承包人为顾及长远利益，其初始投入往往较大，承包人的期待利益也是巨大的。一旦合同被确认无效，法院若仅仅支持承包方直接损失，而不考虑其间接损失，势必会损害农民的切身利益。以上案例中，对廖某自行委托认证机构作出的间接损失认定，如双方有异议，法院可委托有鉴定资格的认证机构予以认证，并在合理幅度内根据双方的过错责任予以分担，而不应以“属于期待利益”为由不予支持。只要承包方的间接损失是可以预见并能预期取得的利益，就应支持，这也符合合同法中有关损失的赔偿原则。
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你可能喜欢未经村民集体同意签订的土地承包合同效力探析
来源：中国法院网桂林法院
作者：莫德远
　　【案情简介】
　　日，乙方廖某与甲方村民李某、邓某、陈某签订一份租赁土地协议书。协议约定甲方将其集体所有的约700亩土地出租给乙方廖某，租期20年。甲方签字人为村民李某、邓某、陈某。协议上有村民委员会及镇人民政府盖章，但出租该土地未经甲方村民集体决议同意。《租赁土地协议书》上的签字人李某、邓某、陈某不是村民推选的代表。协议签订后，乙方廖某在租赁的土地上种植桉树，并于2013年将桉树全部砍伐。租赁期间乙方每年向村民支付租金。日，甲方与丙方刘某签订《山地承包合同》，将上述租赁土地承包给刘某。三方由此发生纠纷，甲方认为乙方签订的《租赁土地协议书》未经集体同意，乙方与甲方村民李某、邓某、陈某签订的《租赁土地协议书》无效。乙方认为该土地已租赁长达十年，村民每年都收取租金，视为对该协议的追认，合同应属有效合同。同时，乙方认为甲方与丙方签订的承包合同未经镇人民政府批准，属于一地两租，损害了乙方的利益，应为无效合同。为此，甲方及乙方均向法院提起诉讼，要求确认对方签订的合同无效。
　 【裁判结果】
　　法院认为，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。被告廖某与甲方村民李某、邓某、陈某签订的《租赁土地协议书》未经集体同意，违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定。因此，双方于日签订的《租赁土地协议书》无效。丙系甲方集体以外的个人，其承包集体土地，既需要甲方村民小组三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，又要经过镇人民政府批准。因此，甲方与丙签订的承包合同虽经集体决议通过，但并未报镇人民政府批准，属于未生效的合同。
　 【法律评析】
　　针对上述案例，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”同时第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。”据此可以看出，农村土地经营只能采取承包经营制，而不能采取租赁经营制。所允许的土地租赁也只能是家庭承包后的承包人对外出租，这属于土地承包经营权流转的范畴，而不能由农村土地所有权人即发包方对外出租。据此规定，甲方作为集体土地所有权人，无权与乙方签订土地租赁合同。乙方与甲方村民李某、邓某、陈某所签订的土地租赁协议实为土地承包合同。　
　　根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条和第四十八条规定：“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意。”乙方不是甲方集体村民，承包集体土地应经集体同意。甲方签字人李某、邓某、陈某也不是村民代表，在既不召开村民大会也不召开村民代表会议的情况下，无权代表甲方将集体土地出租给乙方，因双方签订的协议违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定，应为无效合同。
　　但本案的争执焦点在于，村民每年领取租金的行为，是否可视为默认或者是追认行为。乙方承包土地长达十年之久，甲方没有提出异议，也没有提出诉讼，是否已经超过法律规定的诉讼时效。
　　另根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。因甲方与丙方签订的承包合同未报镇人民政府批准，该合同是否无效，或者属于效力待定合同。
　　土地承包合同是否有效，如果单纯按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，必须符合两个生效要件，第一、需经集体村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意；第二、需报乡、镇人民政府批准。两个要件缺一不可。乙方与甲方村民李某、邓某、陈某签订的《租赁土地协议书》违反了“民主议定程序”这一法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”因无效的合同自始无效，故原告起诉并未超过法定的诉讼时效。因此，双方签订的《租赁土地协议书》属于无效合同。甲方与丙方签订的《土地承包合同》虽经甲方集体决议通过，但并未报镇人民政府批准，属于未生效的合同。所以法院依据上述规定作出相应判决，确定农村集体土地流转的规范、合法，保障村民及集体的合法权益。
责任编辑：陈思
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