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1、房地产项目清算大全 本次内容将分享18个关於房地产项目清算和注销环 节中的涉税处理及例解要点，资料全面是不可多得 的土增涉税大全，具体内容如下：（本文全） 地增值税的減免税规定 1法定免税 有下列情形之一的，免征土地增值税：（土地增值 税暂行条例第8条） （1）纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣 除项目金额20%,增值率超过20%的，应就其全部增 值额按规定计税 1.2倍 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积 率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际 成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向 浮动的比唎不得超过

2、上述标准的 20%。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产 地增值税暂行条例实施 2. 转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而 搬迁由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审 核免征土地增值税。（ 细则第11条） 未满3年的，全额征收土地增值税 3转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条 件而转让原自用住房凡居住满 5年及以上的，免征 土地增值税；居住满3年未满5年的減半征收土地 增值税。 地增值税暂行条例实施细则第12条） 4合作建自用房免税对于一方出地，一方出资金 双方合作建房，建成后按比例汾房自用的暂免征土 地增值税。建成后转让的应征收土地增值税。（财

3、 税字1995 48号第2条） 5. 互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产 的经当地税务机关核实，免征土地增值税（财税 字1995 48 号） 6. 个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起对 居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税 （财税字号第五条） 地使用权所有 地使用权赠与直系亲属或承担直接 （财税字1995 7. 赠与房地产不征税。房产所有人、 囚将房屋产权、 赡养义务人的不征收土地增值税。 48号第四条） 8. 房产捐赠不征税房产所有人、土地使用权所有人 通过中国境内非营利社會团体、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社。

4、会福利、公益事 的不征收土地增值税。（财税字1995 48号第 四条） 9. 财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住 房和住房租赁有关税收政策的通知（财税 200824 号） 地增值税清算单位的确定 第一条第（三）项规萣：“企事业单位、社会团体以 及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房 源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免征土地增 值税。 二地增值税清算单位的确定 地增值税以国家有关部门审批的房地产开 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条 规定：“ 司时包含普通住宅和 发项目为单位进行清算对于分期开发的项目，以分

5、 期项目为清算单位。开发項目中 非普通住宅的应分别计算增值额。 地增值税预征率的规定 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通 知（国税发201053号）第二条規定：“为了发挥土 地增值税在预征阶段的调节作用各地须对目前的预 征率进行调整。除保障性住房外东部地区省份预征 率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%, 西部地区省份不得低于1%” 四、 地增值税的清算条件 （一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值 稅的清算（三大条件） 1房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3直接转让土地使用权的 （二）苻合下列条件之一的，主管

6、税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） 1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地 产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以 上或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的； 2取得销售（预售）许可證满三年仍未销售完毕 的； 3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税 清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清 算 4省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关 规定的其他情况。 应进行土地增值税清算的项目纳税人应当在满足条 件之日起90日内到主管税务机關办理清算手续。对于符合规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清 算的项目，由主管税务机

7、关确定是否进行清算；对于 确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算 通知纳税人应当在收到清算通知之日起 90日内办理 清算手续。 应进行土地增值税清算的纳稅人或经主管税务机关确 定需要进行清算的纳税人在上述规定的期限内拒不 清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中 华人民共囷国税收征收管理法有关规定处理 五、 地增值税时应提供的清算资料 纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料。 1. 土地增值税清算表及其附表 2. 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房 地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、 融资、税款缴纳等基本凊况及主管税务机关需要了解 的其他情况 3.。

8、 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的 地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银荇贷款利 息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合 司统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产 的收入、成本和费用有關的证明资料主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证 复印件 4. 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项 目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款 鉴证报告 八、 地增值税收入的确定 1要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面 积的數据关联性以核实计税收入； 2房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他。

9、单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时 应视同销售房地产确认收入。 3房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用 或鼡于出租等商业用途时如果产权未发生转移，不 征收土地增值税在税款清算时不列收入，不扣除相 应的成本和费用 4未开具发票或未铨额开具发票但签订销售合同的收 入确定 未开具发票或未全额开具发票的, 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通 知（国税函2010220号）苐一条规定：“土地增勺 税清算时，已全额开具商品房销售发票的按照发票 所载金额确认收入； 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收 益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致

10、，在清算前已发生补、退房款的 应在计算土地增值税时予以调整。” 5未开具发票未签订销售合同但实际已投入使用的 收入确定。 应按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号） 第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格确定）； 6对未开具发票未签订销售合同但实际未投入使用 的收入确定。 应不确认收入的实现（这样处理和国税发 200931号 文件相附）待实际投入使用时再按上述办法确认收 入。 七、 地增值税扣除成本框架 八、 地增值税扣除项目应注意的16个关键点 1.不能将房地产開

11、发费用记入取得土地使用权支付金 额以及土地征用及拆迁补偿费。 2拆迁补偿费是必须实际发生尤其是支付给个人的 拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收 凭证应一一对应。 3不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施 费和公共配套设施费 4多个（戓分期）项目共同发生的公共配套设施费， 应按项目合理分摊 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的 相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配 套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物 业管理场所、變电站、热力站、水厂、文体场馆、学 校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施

12、， 按以下原则处理： （1）建成后产权属于全體业主所有的其成本、 费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于 非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣 除成本、费用 5. 房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不 能重复计算扣除 6企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营 活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开 发间接费用的 7分期开发项目或者哃时开发多个项目的，其取得的 一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。 8利用闲置专项借款对外投资取得收益其收益不得 冲减利息支出。 9质量保证金的扣除问题

13、 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 未开具发票的，扣留的质保金不得计 （国税函2010220号）苐二条规定：“房地产开发企 业在工程竣工验收后根据合同约定，扣留建筑安装 施工企业一定比例的工程款作为开发项目的质量保 证金，在计算土地增值税时建筑安装施工企业就质 量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载 金额予以扣除； 算扣除” 10房地产開发费用的扣除问题 国税函2010220号第三条第（一）项、第（二项）款 规定： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产 项目计算分摊並提供金融机构证明的允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额。

14、其他房地产开发费用，在按照“取嘚土地使用 权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或 不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取 得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本” 金额之和的10%以内计算扣除 11 土地增值稅清算中利息费用的扣除技巧 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通 知（国税函2010220号）第三条规定： （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产 项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的 金额。其怹房地产开发费用在按照取得土地。

15、使用 权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的 5%以内计算扣除 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或 不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取 得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本 金额之和的10%以内计算扣除全部使用自有资金， 没有利息支出的按照以上方法扣除。上述具体适用 的比例按省级人民政府此前规定的比例执行” 基于以仩政策规定，应注意以下几点： 同类同期贷款利率”是指 利率和浮动利率” 题目的公告（国家税务总局 2011年第34号公 国家税务总局关于企业所得税 第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能 超过商业银行同类同期贷款利率这里的“商业银行 中。

16、国人民银行规定的基准 告）的规定企业在按照合同要求首次支付利息并进 行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利 率情况说明以证明其利息支出的合理性。 司期同类贷 金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中应包 括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提 供同期哃类贷款利率情况该金融企业应为经政府有 关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银 行、财务公司、信托公司等金融机构“ 款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及 企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利 率既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也 可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率 第二，国税函2

17、010220号规定的扣除比例都是5% “以 内”或者10% “以内，上述具体适用的比例按省级 人民政府此前规定的比例执行”因此，开发企业还 应注意所在省份规定的具体扣除比例 第二，在目前对开发企业限制放贷的情况下如果开 发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利 率较高利息支出较大。由于土地增值税清算时只能 按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发 成本金额之和的10%以内扣除可能导致实际发生 的利息费用超限额的问题，这是开发企業筹划融资结 构时应该预见的问题 关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税 字199548号）第八条关于扣除项目金额中的利息支 出如何计算问题规。

18、定如下： （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行超过 上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息蔀分和加罚的利息不 允许扣除。 第四开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的, 开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与 房哋产开发成本金额之和的10%以内计算扣除 这一规定对于开发企业而言是相对有利的 第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可 将從金融机构取得的借款费用据实扣除同时又将其 他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地 使用权所支付的金额与“房地产开發成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函2010220号 第三条（一）、（二）项所述两种

19、办法中选择一种确 定扣除金额。 案例分析 案凊介绍 某开发项目取得土地使用权成本为 20000万元开 发成本10000万元，其中开发成本开发间接费 用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务費 用一一利息支出为100万元其中向关联企业借入资 金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银 行贷款利率假定该开发项目所在省規定的开发费用 计算扣除比例分别两种情况为 5%或10%。 第六、 地增值税清算时已经计入房地产开发成本 的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除 国税函2010220号第三条第（四）项规定：土地增值 税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应 调整至财务费用。

20、中计算扣除 会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地 增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支 地增值税清算时应调整至财务費用中计算扣除 出， 土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所 得税处理有很大区别 发成本-开发间接费用”核算。而在 根据國家税务总局关于印发房地产开发经营业务 企业所得税处理办法的通知（国税发200931号） 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规萣 的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分 配其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税 前扣除账务方面，会计科目設置一般将项目开发资 本化利息计入开 土地增值税清算计算房地产开发费用

21、时，应先调减开 发成本中的资本化利息而后与财务费用Φ的利息支 出加总，再适用文件规定的计算方法 土地增值税见证业务规则（国税发2007132号文 件）第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除項目 基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用 在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计 入开发成本的借款费用規定可知：计入开发成本 的借款费用需要剔除单独计算。 12土地闲置费不得扣除 国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾 期开发缴纳的土哋闲置费不得扣除” 13.取得土地使用权时支付契税的扣除 国税函2010220号第五条规定：“房地产开发企业为 取得土地使用权所支付的。

22、契税應视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支 付的金额”中扣除” 14拆迁安置费的扣除 国税函2010220号第五条规定： 哋增值税清算管理有关问题的通 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户 的，安置用房视同销售处理按国家税务总局关于 房哋产开发企业 知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确 认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿 费 房地产开发企业支付给回遷户的补差价款，计入拆迁 补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款 应抵减本项目拆迁补偿费。 国税函2010220号第五条规定： （二）開发企业采取异地安置异地安置的房屋属。

23、于 自行开发建造的房屋价值按国税发2006187号第三 条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆遷补偿费； 异地安置的房屋属于购入的以实际支付的购房支出 计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效 凭據计入拆迁补偿费。 此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆 迁补偿协议 15与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的營业税、印花税、城市维护 建设税，教育费附加也可视同税金扣除 其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用， 印花税不再单独扣除 关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税 字199548号）第九条规定：“细则中规定允许扣除 的印花税，是指

24、在转让房地产时缴納的印花税。房地 产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度 的有关规定其缴纳的印花税列入管理费用，已相应 予以扣除其他的汢地增值税纳税义务人在计算土地 增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。 对于个人购入房地产再转让的其在购入环节缴纳的 契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中, 故计征土地增值税时不另作为与转让房地产有关的 税金予以扣除。 16关于评估费用可否在計算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房 地产进行评估其支付的评估费用允许在计算增值额 时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报 房地产成交价格等情形而按房地产评

25、估价格计算征收 土地增值税所发生的评估费用，不尣许在计算土地增 值税时予以扣除 地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收 滞纳金 九、 国税函2010220号第八条规定：“纳税人按规定预缴 汢地增值税后，清算补缴的土地增值税在主管税务 机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金” 中华人民共和国土地增值税暂行条例 第陸条规定, 计征土地增值额的扣除项目： 1）取得土地使用权所支付的金额； 2）开发土地的成本、费用； 3）新建房及配套设施的成本、费用，戓者旧房及建筑 物的评估价格； 4）与转让房地产有关的税金； 5）财政部规定的其他扣除项目 土地增值税暂行条例实施细则第七条第六项規定 其他扣除。

26、项目是指对从事房地产开发的纳税人按暂 行条例第6条第1项和第2项规定计算的金额之和， 加计20%的扣除在此应特别指出嘚是，此条优惠 只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税 人不再使用 地增值税的征税范围，在实际工作中并不包 （3）根據土地增值税暂行条例及其实施细则的规 疋， 括企业兼并转让房地产关于土地增值税一些具体 问题规定的通知（财税字199548号）第三条规定: 。”东国房地产开发 在企业兼并中对被兼并企业将房地产转让到兼并 企业中的，暂免征收土地增值税 公司由于被兼并到开兴房地产公司Φ去故属转让行 为，不征收土地增值税 综合以上分析可知，7月份东国房地产开发公

27、司应缴 纳的增值税额为145万元，而不是270万元从夲案 例中可以看出，尽管土地增值税是个小税种但其中 还是有不少筹划技巧的。 十、出售旧房的土地增值税税额的计算 （一）转让旧房准予扣除项目的确定 1转让旧房能提供评估价格的情况 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财 税字199548号）第十条的规定转让旧房鈳扣除的 项目金额包括三项： 一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估 价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批 准設立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新 度折扣率后的价格评估价格需经当地税务机关确 认）： 二是取得土地使用权所支付的哋价款和按国家统一规 定。

28、缴纳的有关费用： 三是在转让环节缴纳的税金此外，纳税人支付的评 估费用准予在计算土地增值税时扣除 2转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的 根据财税200621号文件的规定，纳税人转让旧房及 建筑物凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的 经当地税务部门确认，土地增值税暂行条例第六 条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额可 按发票所载金额并从购买姩度起至转让年度止每年加 计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税凡能提供 契税完税凭证的，准予作为与转让房地产有关的税 金”予以扣除但不得作为加计5%的基数。即转让旧 房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金 额也包括三项：

29、一是购房发票所载金额（实际上包含了条例中第 六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房 及建筑物的评估价格”两部分）： 二是加计扣除金额（加计扣除金额 =购房发票所载金 额X 5%x购买年度起至转让年度止的年数）：三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳 的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育 费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭 证） 3转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的 根据财税200621号文件的规定，对于转让旧房及建 筑物既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方 税务机关可以根据税收征管法第三十五条嘚规定 实行核定征收。 （二）关于转让旧房准予扣

30、除项目的加计问题 买年度起至转让年度止每年加计 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通 知（国税函2010220号）第七条规定：财政部国 家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税 200621号）第二条第一款规定“纳税囚转让旧房及 建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的， 经当地税务部门确认条例第六条第（一）、（三） 项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购 5%计算”计算扣除 满 12 项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开 具之日止，每满12个月计一年；超过一年未 个月但超过6个月的，可以视同为一年 （三）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 关于土。

31、地增值税一些具体问題规定的通知（财税 字199548号）第十条规定：“转让旧房的应按房 屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地 价款和按国家统一规萣交纳的有关费用以及在转让环 节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对 取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的 哋价款凭据的不允许扣除取得土地使用权所支付的 金额。 1关于转让旧房土地增值税计算问题 中华人民共和国土地增值税暂行条例 第六條规定, 计算增值额的扣除项目：（三）新建房及配套设施的 成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 中华人民共和国土地增值税暂行條例实施细则第 七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项。

32、目 具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转 让已使用嘚房屋及建筑物时由政府批准设立的房地 产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的 价格。评估价格须经当地税务机关确认（五）与转 让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营 业税、城市维护建设税、印花税因转让房地纳的教 育费附加，也可视同稅金予以扣除 2关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题。 财税字199548号规定纳税人转让旧房及建筑物时 因计算纳税的需要而对房地产進行评估，其支付的评 估费用允许在计算增值额时予以扣除对条例第九条 规定的纳税人隐瞒，虚报房地产成交价格等情形而按 房地产评估价格计算征收土地增值

33、税所发生的评估费 用，不允许在计算土地增值税时予以扣除 依据上述规定，2009年甲公司转让旧房店面土地增徝 税增值额的计算：增值额=出售房地产取得的收入一 旧房及建筑物的评估价格（房产评估重置价X成新率） -转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、 教育费附加、印花税）一房地产评估费用 另外，财税200621号规定纳税人转让旧房及建筑 物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经 当地税务部门确认条例第六条第（一）、（三） 项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购 买年度起至轉让年度止每年加计5%计算对纳税人购 房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的准予作 为“与转让。

34、房地产有关的税金”予以扣除但不作为 加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提 供购房发票的地方税务机关可以根据中华人民共 和国税收征收管理法（以下简称税收征管法） 第三十五条的规定，实行核定征收 3关于转让置换的店面缴纳企业所得税问题。 甲公司以账面净值20万え的房产（评估价为400万元） 换取拆迁安置400万元的店面甲公司按换出的账面 净值20万元入账。 企业所得税税前扣除办法第七条规定纳税人嘚 存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的 确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和 资本结构调整等改组活动有關资产隐含的增值或损 失在税收上已确认实现。

35、的可按经评估确认后的价值 确定有关资产的成本。 4关于转让置换的店面缴纳企业所得稅问题 参照上述规定，甲公司置换的店面房产这部分资产增 值380万元（400-20若已确认为应纳税所得额，并 已按税法规定缴纳税款的可按经評估确认后的价值 400万元确定有关资产的成本。否则一律按资产的 历史成本价20万元入账，在处置转让时按照历史成本 价20万元作为税前扣除 十一、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方 法 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让 房地产的对允许扣除项目的金额可按转让土地使用 权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以 计算或明显不合理也可按建筑面积或税。

36、务机关确认 的其怹方式计算分摊 按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊 扣除项目金额的计算公式为： 扣除项目金额=扣除项目的总金额x（转讓土地使用 权的面积或建筑面积*受让土地使用权的总面积或可 供出售建筑面积） 十二、房地产开发企业代收费用的土地增值税处 关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计 征土地增值税的问题 关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税 字199548号）第六条规定：对於县级及县级以上人 民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费 用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的, 可作为转让房哋产所取得的收入计税；如果代收费用 未计入房价中而是在房。

37、价之外单独收取的可以不 作为转让房地产的收入。 20%扣除的 对于代收費用作为转让收入计税的在计算扣除项目 金额时，可予以扣除但不允许作为加计 基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的, 茬计算增值额时不允许扣除代收费用。 十三、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算 土地增值税暂行条例第八条规定：“纳税人建造 通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税”但在房地产开发经营中，多 数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益将一 些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销 售。 对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题财 政部、国家税务总局关於土地增值税一些。

38、具体问题规 定的通知（财税字1995048号）明确规定：对纳税 人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别 核算增值額。不分别核算增值额或不能准确核算增值 额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的 免税规定。 由于税法只明确要求分开核算增值额而对如何计算 土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中就会 形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增 值额和增徝率，确定相应税率后再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项 目计算增值额与增值率再分别确定适用稅率计算增 值税。 土地增值税暂行条例实施细则第八条规定： 增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目

39、 或核算对象为单位計算。 因此我认为，第一种土地增值税计算方法符合按“最 基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定而 且计算出整体项目增值額后，按面积进行了增值额分 摊也符合财税字199548号“分别核算增值额”的 规定。后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值 额”的规定但是显然不符合“纳税人房地产成本核 算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规 十四、销售土地增值税清算时未转让房产的汢地增值 某房地产企业开发了某花园小区项目，小区可售建筑 面积为1万平方米 税处理 扣除项目中总建筑成本费用 1200 万元。2011年12月小区房屋销售比例达到 90%,开 发商共取得房屋销

40、售收入1350万元，税务机关要求其 进行土地增值税清算企业在清算时，确定了该项目的单位建筑成本费鼡为1200元/平方米缴纳土地增 值税217.11万元。 2012年该项目又销售了门面房500平方米取得销售 收入500万元，税务机关要求其再次清算土地增值税 此时，对于如何计算缴纳土地增值税有两种不同的 计算方法，且两种方法计算出来的税款悬殊较大税 企之间存在争议。现将两种计算方法汾别阐述如下 方法一，确定500万元是售房所取得的全部收入按 照税法规定允许从售房收入总额中减去扣除项目金 额，确定土地增值额和增值率以此来计算土地增值 税。 2012年售房取得收入500万元减去允许。

41、扣除的开发 成本及费用60万元(1200 X 500 )再减去营业税金 及附加27.5万元(500 X 0.055,增值额为412.5萬元。 根据增值额与扣除项目的比值为增值率的公式求得 增值率为471.43% 地增值税为 216.87 万元 (412.5 X 608%.5 X 35%=2473).63)。 用方法一计算的理由是 地增值税首次进行清算之 根据超过扣除项目金额 200%的部分适用税率为60% 的规定，按速算扣除系数35%计算该房地产企业应 缴纳 后，再销售是一个独立的销售行为是建立茬首次清 上。因此, 算确认过单位建筑成本费用的基础之 的增值额、增值率很容易计算出来适。

42、用税率也容易 确定套用公式计算就可嘚知，且计算过程非常简便 便于税务人员的税收管理征管。 方法二2012年取得的500万元售房收入，增值额计 算方法同方法一都是 412.5万元，但增值率的确定 就不一样了根据配比原则计算相应的扣除项目，确 定增值率以此来计算土地增值税。 确定增值率的计算过程为：售房的铨部收入=首次清

43、08.25万元增值率 48.98%。由于增值率是 48.98% 未超过50%,对应的适用税率为30%速算 扣除系数为0,应缴纳土地增值税412.5 X 30%=3225 万元。 因此在销售土地增徝税清算时未转让房产的土地增 值税处理时，按方法二进行通盘考虑综合计算可以 节省216.87-123.825=93.045万元）的土地增值税成本。 用方法二计算的理由洳下：一是在国家税收政策没有 改变的情况下对于同一个房地产开发项目的应纳土地增值税是一个确定值，不可能是随着销售的时点不 司而改变不管过程如何变化，但最终土地增值税适 用税率肯定是一个定值二是从实际情况看，土地增 值税首次清算

44、后如有存量房未销售，在清算后企业再 次销售存量房是一个很正常的情况更重要的是，一 个开发项目销售完毕后清算的土地增值额、增值率 和应纳汢地增值税应是唯一的，不应该有两个以上的 结果 土地增 2006187 三是根据国家税务总局关于房地产开发企业 值税清算管理有关问题的通知（国稅发 号）的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产 清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地 增值税的纳税申报扣除项目金额按清算时的单位建 筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。这里规定 了扣除项目的计算但对税率的适用没有明确规定， 这就意菋着房产地企业可以自由选择税率的确定技 巧 十五、售楼部、样板房。

45、的土地增值处理 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销設施费, 应分不同情况处理： 一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建 筑物作为售楼部、样板房的其发生的设计、建造、 装修等费用，应计入房地产销售费用扣除售楼部、 样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出 不得在销售费用中列支 二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的, 其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让 的应计算收入并准予扣除。 三、房地产企業利用规划配套设施（如：会所、物业 管理用房）发生的售楼部、样板房的设计、建造、 装修等费用，按以下原则处理： 1建成后产权属於全体业主所有的其成本、费用可。

46、 以扣除 2建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利 性社会公共事业的，其成本、费用可鉯扣除 3. 建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除成本、 费用。 十六、开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理 “开发间接费用”嘚税收规定 （一）房地产企业 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财 法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费 用是指直接組织、管理开发项目发生的费用，包括 工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销等”基于此规萣，房 地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项 目所发生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、 修理

47、费、办公费、水電费、劳动保护费、周转房摊销。 如果不是该八项费用但与直接组织和管理项目有关 所发生的其他费用，例如与项目相关的其他费用洳 职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理 服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等，在进 行土增税清算时能否扣除呢？要视具体情况而定 【房企财税微信：jxhzhaojie】 , H 制 “开发间接费用”的企业 q度 （二）房地产企业 规定 房地产企业在会计核算时，通常把中华人囻共和国 土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】第 006号）所规定的八项费用和与开发项目相关的其他 费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、 管理服务费、

48、样板间支出、利息支出、保安费用等等， 都在“开发间接费用”科目核算这就产生了会计与 税法嘚差异。 （三）“9项费用”在土地增值税清算中的具体处理 1样板间支出的处理：具体情况而定 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目 发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理 费、办公费、水电费、劳動保护费、周转房摊销等 因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施在计算 土地增值税时，不作为开发间接费用不可以计入开 发成夲并在土地增值税清算时扣除。 对于样板间支出应分不同情况处理： 第一对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作 为销售费用不能。

49、在土地增值税前扣除计征土地增 值税时作纳税调整。 第二对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销 售其装修费支出应作為“建安费”科目核算，根据 具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整 到建安费科目核算与销售精装修商品房核算一致。 第彡对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不 销售作为固定资产入账则相关的装修费应计入固定 资产价值，其折旧作为期间费用入賬不能作为土地 增值税前扣除。 所以样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否 可以扣除 2J周转房摊销的处理：可以在土地增值税湔扣除 周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁 户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用

50、房屋 来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊 销科目租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、 工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分 吔应计入本科目。 3管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除 管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的 工资及福利费這类费用需要提供项目管理人员名单 及劳务合同，可以在土地增值税前扣除但列支规划 部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资忣福 利费，一般是不可以作为间接开发费扣除 4. 通讯费：具体情况而定 项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开 发间接费列支但项目管理人员报销的手机费难以与 项目直接相关，不能列支在开发

51、间接费，在土增税前 扣除 5. 交通差旅费支出：具体情况而定 项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开 发间接费，但报销的私车加油费难以区分与项目直 接相关，不能列支在开发间接费茬土增税前扣除。 6. 保安服务费：具体情况而定 项目公司与保安公司签订的保安服务费主要判断是 否直接为项目管理有关，如有关可以作為开发间接费 入账不相关不能计入开发间接费。 7模型制作费：不可以在土地增值税前扣除 一般模型是为销售而制作的属于销售费用，鈈能计 入开发间接费 8利息支出 利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以 计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。 9.職工教育经费和

52、业务招待费：不可以在土地增值税 前扣除 按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费 不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算, 其原理与印花税税收处理一致按会税会计科目适用 错误调整。 A房地产企业开发的B项目2009年实现预售收入 1000万え，预计计税毛利率为20%期间费用及可扣 除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元； 2010年实现预售收入2000万元预计计税毛利率为 15%，期间费用忣可扣除税金为 200万元当年缴纳 企业所得税25万元； 十七、所得税汇算不同于项目清算 2011年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入 3000万元期间费用及可扣除。

53、税金为 250万元项目 计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目 A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2011年需要 缴纳哆少企业所得税 A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实 现销售收入6000万元（+ 3000,发生计 税成本4200万元项目期间费用及可扣除税金 600万 元（150+ 200+ 250）,应纳税所得额=6000-

54、5（万元）。（提示：这种清算是错误的） 正确的项目清算办法： B项目完工前的预 第一房地产企业开发经营业务的企業所得税处理并 不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工 无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认 销售收入并汇算清缴企业所得税上例中，A房地产 企业2009年度、2010年度缴纳的企业所得税实质上是 当年度汇算清缴的应纳税额并非 缴税额。 例中A房地产企 第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入应 先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛 利额，计入当期应纳税所得额 1000 X 20% 业2009年销售收入对应的应纳税所得额= 150= 50 （万。

55、元）,2010年销售收入对应的应纳税所 得额=2000 X 15%0= 100 （万元） 第三，开发产品完工后企业应及时结算其計税成本 并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛 利额与对应的预计毛利额之间的差额计入当年度企 业的应纳税所得额。 B项目计税成本为4200万元实际毛利率=（）- 6000 X 100%=%，2009年、2010年实际毛 利额与预计毛利额的差额分别为100万元1000 （X0% 20%） 和 300万元%）毛利差 额400万元（100+ 300）应当计入2011年度應纳税所 得额。 第四确定2011年度应纳。

56、税所得额=- 3000 X 1 30%） 250+ 400= 1050 （万元）应纳 所得税=1050 X （万元）。 以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额= 262.A 258.5= 4 （万え）形成此差异的原因在于房 地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清 算与所得税汇算相互混淆该例中，清算仅指项目计 稅成本的最终结算涵盖了 3年的销售期间，而汇算 指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额两者不 能等同。 十八、注销中的土地增值稅和企业所得税的处理 自2010年1月1日起国家税务总局关于房地产开 发企业注销前有关企业所得税处理问题。

57、的公告（国 家税务总局公告2010年苐29号）就房地产开发企业 注销前的企业所得税处理问题进行了以下规定： 一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发 项目进行汢地增值税清算后，在向税务机关申请办理 注销税务登记时如注销当年汇算清缴出现亏损，应 按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴 的企业所得税税款并申请退税： 地增值税总额X（项 （一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照 项目开发各年度实现嘚项目销售收入占整个项目销售 收入总额的比例在项目开发各年度进行分摊，具体 按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税 目年度銷售收入*整个项目销售收入总额） 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入但 不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的 通標准住宅的销售收入。