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扩大农村产权抵押贷款的实践与思考
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发布者：hzqwqc1818 来源：网络转载
&　　农村金融创新是推动农村金融发展的重要课题。国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》明确提出，鼓励银行业金融机构扩大林权抵押，探索开展大型农机具、农村土地承包经营权和宅基地抵押贷款试点。人民银行西安分行营业管理部在辖区组织开展了农村产权抵押贷款试点，在解决农民和农村经济主体普遍面临的贷款抵押物不足，激活农村经济资源，推进农村产权制度改革等方面取得了一定的成效。　　推动农村金融创新扩大农村产权抵押贷款的实践 　　我们选择了农村产权制度改革起步较早、统筹城乡发展较快、农村信用体系建设推进迅速、金融生态环境改善明显、政府高度重视农村金融创新的西安市高陵县作为试点，开展了以农村土地承包经营权、农村集体土地使用权和农民房屋所有权(以下简称&三权&)抵押贷款为主的农村金融产品创新，取得了明显成效。 　　(一)政策支持，为金融支持提供制度设计和政策保障。2010年，高陵县在全省率先启动农村产权制度改革，对农村集体土地所有权、土地承包经营权、集体建设用地使用权、集体建设用地上房屋所有权等权属进行确权、登记、颁证，建立农村资产流转平台，形成农村产权流转市场体系。绘制了反映农村产权关系的&鱼鳞图&，截至目前，共确权颁证2.4万余本。同时，通过搭建农村产权交易平台，在坚持市场化取向的基础上，用好用活确权颁证成果，逐步实现农村资源与市场的对接，为金融介入农村产权制度改革提供了前提和基础条件。高陵县是省市统筹城乡发展试点县和全国土地流转规范化管理试点县，利用这一有利条件，人行西安分行营管部指导高陵县支行制订出台了《开展农村土地承包经营权抵押贷款的意见》、《集体建设用地使用权抵押贷款管理办法》、《农民房屋所有权抵押贷款管理办法》等政策意见，从抵押物的确定、贷款的原则、程序、抵押物的处置以及风险控制等方面进行了规划安排，并由高陵县政府正式印发执行。同时协调高陵县财政局制定印发了《统筹城乡发展土地承包经营权抵押贷款财政贴息的实施意见》，从而为开展农村产权抵押贷款创造了良好的制度环境。 　　(二)组织推动，促进农村&三权&抵押贷款试点顺利开展。开展农村产权抵押贷款，涉及政府土地、住房建设、农村经济组织、广大农户以及产权评估、交易等多个部门和环节。为保证试点有序推进，成立了由县财政局、土地局、住建局、统筹办、土地流转中心、人民银行高陵支行、金融机构组成的农村产权抵押贷款试点领导小组。各部门按照责任分工，认真做好产权审核、登记、评估、抵押等各个环节的工作，为降低农户贷款成本，协调高陵县财政给第一批办理产权抵押贷款的农户每户补贴500元评估费，首批集中为农户和农村经济组织发放贷款260余万元。为有效管控贷款风险，引导金融机构在受理农户贷款时，严格审核贷款抵押物的真实性和有效性，同时将产权抵押贷款用途限定在发展有当地特色的种植业、养殖业、设施农业和个体运输、加工业上，促进农民合理利用信贷资金发展生产。 　　(三)完善机制，把好农村产权抵押贷款风险关口。对于农村产权进入交易市场，面临的最大问题就是缺乏有效的交易评估和风险处置手段，为解决这一问题，我们与高陵县政府探索组建了&四个&中心。第一个中心是农村产权价值评估中心。主要职能是对农村产权进行价值评估，为金融机构的贷款提供准确的参考。以土地承包经营权抵押贷款业务为例，评估中心在评估土地承包经营权时，既要考虑土地承包经营权的年限，还要考虑其地面附着物的经济价值，从而对土地承包经营权的综合价值做出合理评估。目前，该中心已出具评估报告1.38万份。第二个中心是农村产权抵押担保中心。主要职能是给予农村产权作为担保物的合法身份，在农村产权价值评估的基础上，利用担保基金进一步降低贷款风险。目前，累计办理各类农村产权抵押担保业务两万余笔，担保金额达2.1亿元。第三个中心是农村产权收储中心。主要职能是保证农村产权抵押贷款每一个环节的成功运转，防范与化解债务风险。当债务人无法偿还贷款时，该中心将对抵押物先收购、再拍卖，拍卖所得优先偿还金融机构贷款，若有剩余返还债务人。第四个中心是农村产权交易中心。主要职能是为农村产权管理、抵押、评估、担保、收储及挂牌交易提供综合服务平台，实现农村产权与市场的有效对接。 　　(四)信用保障，不断改善农村金融生态环境。农村信用环境是开展农村金融创新的基础条件，探索建立了&政府主导、人行推动、多方联动、农户受益&的农村信用体系建设模式。开发了农村信用体系评价管理系统，完成了全县3.4万农户的信用建档工作，并通过搭载县政府电子政务平台，实现了金融机构、政府部门和乡镇的信息共享，金融机构参考评价管理系统农户档案和农户信用评级结果发放各类涉农贷款，既较好地解决了农户贷款难问题，又较好地防范了贷款风险。另外，为适应农村产权抵押贷款的需要，积极推动完善高陵县农村金融组织体系，组建了小额贷款公司、村镇银行和融资担保公司，为农村产权抵押贷款业务的发展奠定了基础。 　　进一步推进农村产权抵押担保的政策建议 　　虽然农村产权抵押担保存在若干风险，但其在扩大农村担保物范围，降低农民贷款门槛方面无疑是积极有益的，为此，应从完善法律、政策、资金保障等方面进一步推动农村产权抵押担保的实践。 　　(一)完善农村产权抵押担保的法律法规。要完善土地承包经营权权责，允许农民流转土地承包经营权，抵押就应成为流转的一种应有方式。同时，农村土地承包经营权、农村房屋、宅基地等抵押融资的做法已在全国多地开展并取得了积极效果，政策法律的制定应顺应实践的需要。另外从理论上讲，既然要发展现代农业，就必须破除农民和土地、房屋之间天然的、固有的依附关系，实现以市场为主导的资源配置。既然要实行市场化，自主交易的各方都必须承担由此带来的风险损失和市场不确定性。农民、银行等各方的利益关切需要互相兼顾，银行为防范风险要求设定担保是自然选择，农民为获得融资主动承担相关风险的意愿也需要得到尊重。对于因抵押物偿债而失地失房的农民，国家应该考虑以救助性金融或其他社会保障方式给予扶持，而不是固守农民不可失地失房从而限制农地农房的抵押融资。 　　(二)健全农村产权抵押的风险补偿机制。理论上说，农村产权抵押贷款虽使农户获得了农业生产的资金，但它只是降低了金融机构的风险，农户面临的农业固有风险依然客观存在，当农村巨灾发生时，即使有农业保险，但其赔付率高，无论是保险公司还是投保农户均要承担较大的损失。因此，应当构建多层次、多元化的农业风险保障体系。在强制实行巨灾保险的前提下，巨灾损失由原保险公司、再保险公司及政府三方分担保险损失。原保险公司及再保险公司按保险责任进行赔偿，其余由政府的巨灾保障基金共同承担，这样就可有效地化解农村产权抵押的相关风险。同时，也可建立农业巨灾风险证券化体系，完善农村产权抵押的风险补偿机制。 　　(三)发挥财政资金的引导和杠杆效应。对于我国县域经济的发展，财政资金往往发挥着重要作用，所谓&财政保运转，金融促发展&是县域经济发展的写照，因此，应继续充分发挥财政资金在农村产权抵押贷款业务发展中的杠杆作用，强化风险基金的管理与运用，调动金融机构与资金需求者的参与积极性，强力推动县域经济与金融的良性互动发展。 　　(四)有效发挥农村经济合作组织的作用。农业生产的规模化和专业化需要依靠农民专业合作社等新型现代农业经营组织的引领和带动。同样在农村产权抵押贷款业务发展中也可以发挥农民专业合作社的作用。具体流程可设计为由农民将土地承包经营权、房屋、宅基地等资产转让给农民合作社，农民合作社为农民贷款提供担保，一旦承贷人无法偿债，由合作社负责将抵押资产转让其他社内成员，所得转让费优先偿还银行贷款。这种流程设计可以在一定程度上规避目前关于农村产权抵押的政策法律限制，农民合作社在其中发挥着关键的缓冲和搭桥过渡作用。另外，要细化和完善农村产权交易规则，加快农村产权市场化进程。 　　(五)加强农村金融生态环境建设。金融的健康发展离不开良好的金融生态环境，信用体系建设是金融生态环境建设永恒的话题，也是一个长期的系统工程。因此，要继续强力推进信用体系建设，不断优化金融生态环境。同时，要大力推动农村金融机构和产品创新，引进和建立新型农村金融机构，不断完善农村金融服务体系，全力支持农村经济健康持续发展。& &&多家银行官方授权申请渠道不泄密、审核快、服务全！欢迎访问希财网网在线快速申请通道：&http://www.****.cn/xinyongka/
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西安市高陵区宅基地改革试点工作加速落地
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国家土地督察西安局&&没有公告
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推行农村产权抵押贷款调研报告
推行农村产权抵押贷款调研报告
来源：本站原创
作者：佚名
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内容预览：推行农村产权抵押贷款调研报告&&&&&&&&&&&&&&&& 　 　　农村金融创新是推动农村金融发展的重要课题。国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》明确提出，鼓励银行业金融机构扩大林权抵押贷款，探索开展大型农机具、农村土地承包经营权和宅基地抵押贷款试点。人民银行西安分行营业管理部在辖区组织开展了农村产权抵押贷款试点，在解决农民和农村经济主体普遍面临的贷款抵押物不足，激活农村经济资源，推进农村产权制度改革等方面取得了一定的成效。　　推动农村金融创新扩大农村产权抵押贷款的实践　　我们选择了农村产权制度改革起步较早、统筹城乡发展较快、农村信用体系建设推进迅速、金融生态环境改善明显、政府高度重视农村金融创新的西安市高陵县作为试点，开展了以农村土地承包经营权、农村集体土地使用权和农民房屋所有权(以下简称“三权”)抵押……&&&&你还没注册？或者没有登录？这篇文章要求至少是本站的注册会员才能阅读！&&&&如果你还没注册，请赶紧吧！&&&&如果你已经注册但还没登录，请赶紧吧！
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评论：城里人也该有块“宅基地”
最近有个段子在网上流行。说的是4个人打麻将，一个人尿急上厕所，上完厕所忘了自己干嘛来了，想来想去想不出，干脆回家了；剩下三个等不来人，就商量说咱去找找他，然后他们就发现，他们已经忘了刚才是谁和他们一起打麻将了，想来想去想不出，于是也回家了。这是4个老人。这个段子给笔者最大的启示，是趁着现在脑袋还不糊涂，有些事情需要掰扯清楚的，还是早点掰扯清楚好。尤其是土地70年期限这样的大事。上一次笔者在评论温州土地续期问题时，认为这事不急，留给后代处理也行。现在看来，笔者的话不对。这事其实挺急的：一方面，70年挺快的，转眼就到；另一方面，我们这代人老的也快，如果真的到了那一天，几个老伙伴一起到政府相关部门讨说法，人家问“老人家，你们来干啥的啊？”，几个人你看我、我看你，忘了干啥来了，那就不好了。所以要掰扯清楚，越早越好。而且，不能在细枝末节上纠缠不清，比如20年、50年、70年之类的，要说就说到根本上。那么，什么是根本问题？笔者认为，根本问题，就是彻底的、一劳永逸地解决居者有其屋的问题。具体一点讲就是，城里人能否仿照农村的做法，免费拥有一块属于自己的宅基地。现在的农村人和城里人，在居住方面有很大的不同。农村人每一户都有一块宅基地。这块宅基地，从现实情况看，不但是免费取得的，而且是永久免费，可以继承的。一般而言，农村人取得宅基地后，会花钱在上面盖房子，有钱的盖楼房，没钱的盖平房，可以根据自己的经济状况决定。笔者前些年在浙江采访时，曾碰到一个颇有钱的农民，他从上海的著名高校中请来了教授给他设计，盖了一座非常漂亮的小洋楼。以上这些，让城里人非常羡慕。因为城里人的房子，首先土地不是免费取得的，土地使用权是从国家那里买的，还有期限，70年就得重新续期。其次，城里人住的房子，不是自己盖的，是开发商盖的，价钱也不是自己说了算，这些年房价涨得快，让城里人吃够了苦头。当然，城里人也有让农村人羡慕的地方，就是城里的房子，可以买卖、可以抵押贷款，而宅基地则是固定的，没有变现功能，买卖也受到了限制。居住是大问题。同样是一个国家的公民，为什么农村人可以免费取得、永久使用一块宅基地，城里人不可以。所以，笔者的建议非常简单，城里人也该免费取得、永久使用一块属于自己的“宅基地”。当然，笔者建议的城里人的“宅基地”，和农村的不一样。因为农村有足够的土地，所以宅基地是实实在在的一块土地。城市不一样，地少人多、高楼林立，不可能给每家每户划出实实在在的土地。笔者给出的建议是，仿照有专家提出的房产税免征面积的做法，给城里人一块免费取得、永久使用的居住面积以及与该居住面积对应的土地面积。举个例子，假如北京的标准是每人60平方米，那么，每一个北京人，从其出生开始，就可以免费取得与60平方米居住面积对应的土地的使用权，不但如此，这60平方米的房屋，也免除一切税和费。再举一个更具体的例子，一个3口之家，居住在240平方米的房子里，对应的土地是4平方米。那么土地中的3平方米免费，多出来的1平方米，按规定缴纳出让金、每逢70年续期；240平方米房屋中的180平方米，免征税费，多出来的60平方米，缴纳房产税和其他费用。如果这个三口之家的居住面积刚好180平方米、或不足180平方米，那么，无论是对应的土地、还是居住的房屋，一切税费全免。这就是笔者设计的城里人的宅基地，操作方便，一点儿也不复杂。这样一来，一个城里的家庭，有钱就买豪宅，多出部分，国家收费收税；钱少就买普通住宅，买刚好够面积的，或少于面积的，不用缴费。这就如同农村人，有钱盖楼房，没钱盖平房。最终的目标，是城乡一体化，让全国的居民，可以在城乡间自由流动，同时保证基本的居住需求。这应该是一个皆大欢喜的方法，保证每一个公民，有最基本的居住保障。超出保障线的部分，征收税和费；征收的税费，可以补贴基本的居民居住保障。操作得好，可以形成一个持续的良性循环。这应该也是社会主义公有制优越性和市场经济的最佳结合点。在笔者没有老之前，抛出这块砖，希望能引出玉来，引出更精彩、更具操作性的观点。王义伟【新鲜楼市资讯&全面楼盘信息&惊爆楼盘优惠&专业购房服务】微信搜索“搜狐焦点西安站”或“sohufocus_xa”关注我们公众号
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西安市高陵区宅基地改革试点工作加速落地
国家土地督察西安局&
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在国家土地督察西安局的督促推动下，西安市高陵区加快农村宅基地制度改革步伐，试点工作近日取得突破。按照六个“一批”（退出一批、收回一批、审批一批、抵押一批、新建一批、进城一批）的思路，通远镇大夫雷村完成宅基地退出5宗，审批、抵押、收回4宗。标志着这一改革进入实质推进阶段。
3月11日下午，高陵区政府在大夫雷村召开农村宅基地制度改革试点工作现场会，区政府负责人、区农村宅基地制度改革试点工作领导小组各成员单位、各试点镇街、村两委会主要负责同志、区宅改办人员共计百余人参加会议。国家土地督察西安局派员参加。
据悉，在该村退出的宅基地中，包括了一户多宅、非本集体经济组织成员占有、有条件农民进城落户、非农户进城落户等多种形式，并探索了宅基地使用权和房屋所有权抵押、镇政府直接审批存量宅基地等试点内容，具有很强的代表性和探索意义。改革的“幼苗”虽在一个村组“破土”而出，却显示了基层伟大的创造精神，必将发挥示范带动作用，推动全区改革加速推进。（周斌之）
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