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为什么说资产永远由善用者配置 请从经济学的产权和交易成本理论回答。
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那的房子不错，以后有望成为北京户口，买房子值
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在二手房交易过程中存在这样一种情况:房屋的产权人为精神病患者。这一类房屋在交易过程中存在诸多限制和要求。
房屋产权人为精神疾病患者 如何进行交易?
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房地产评估
随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
房地产评估估价概述
房地产估价[1]
全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
出让地价、转让地价和其他地价。
是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改政府原时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
房地产评估评估类型
1、一般评估：
这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估：
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：
这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
房地产评估评估原则
1独立、客观、公正原则 2合法原则 3价值时点原则 4替代原则 5最高最佳利用原则 6谨慎原则
（来自于房地产评估师考试教材）
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
[编辑]房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。
了解评估对象
确定评估基准日：常以年、月、日表示
签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告
房地产评估评估方法
房地产评估成本法
（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
房地产评估市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
房地产评估剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
房地产评估收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
房地产评估假设开发法
对于一个未完成的（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
房地产评估基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
房地产评估路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
房地产评估评估特点
一、房地产投资价值评估结果为“非市场价值”
投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此，投资价值可能高于、等于，也可能低于市场价值。
二、房地产投资价值评估条件是基于“特定对象”
特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础，这是房地产投资价值区别于市场价值额根本原因。
三、房地产投资价值评估更强调合理性原则
房地产投资价值评估除应考虑一般的原则外，更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度，综合平衡考虑客观、合理的价值，评估结果应考虑各方的可接受性，有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。
四、房地产投资价值评估方法突破传统估价
房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑，房地产投资价值评估除了考 虑估价对象和估价目的外，同时要关注投资行为的特定特点和潜在投资行为，除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外，还要考虑现金流量折现等经济评价方法。
五、房地产投资价值评估多需比较多方案
由于投资方式的不同，房地产投资价值评估结果也往往需要多个方案进行比较，分析各个方案实施的风险性和价值效益，为委托方提供多个价值指标或区间指标，这也是房地产投资价值评估区别于传统鉴证类评估的重要表现形式之一。
房地产评估评估参考
房地产泡沫成因、评估、预控
房地产评估中几个问题的思考
关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究
我国房地产评估市场的规范问题
房地产编制及评估要点
当前我国房地产评估亟待解决的几个问题
基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究
房地产泡沫的评估与防范
正确理解、灵活运用——房地产价格评估方法浅析
房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨
规范发展我国房地产评估业的片断思考
探索中被拆迁房屋的房地产市场评估价格
贷款项目房地产市场分析的有效性评估
当前房地产评估市场状况浅析
房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策
对房地产拆迁评估的几点思考
浅析房地产品牌及其价值评估
浅议抵押房地产价格评估风险
方法在房地产中的运用
基于模糊数学的房地产评估实务
对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考
涉案房地产评估探讨
银行贷款抵押工作中涉及房地产所遇到的问题的思考
当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策
关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知
我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探
享乐评价法在房地产评估中的应用
重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践
议房地产的编制
我国房地产价值评估的现状与对策
房地产品牌及其价值评估
房地产抵押价格评估探析
房地产评估机构改革刍议
房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策
不同评估目的下房地产估价方法的选择
房地产评估中三种评估方法的比较研究
AHP法在房地产价格评估中的应用研究
关于建行房地产贷款项目评估的若干思考
房地产变现价格评估刍议
全球化对中国房地产评估业的影响及对策
房地产清算价格评估探析
浅析房地产评估机构的行业风险
浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响
我国房地产评估业存在的问题和对策
商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨
收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨
房地产评估系统的研究
议房地产抵押价格评估
房地产开发项目信贷评估分析
用收益法评估房地产如何确定资本化率
房地产评估企业面临的问题和发展思路
房地产评估中使用年限与折旧年限的区别
房地产三种评估方法结果异同之经济分析
房地产价格评估的
试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析
房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因
在房地产评估中选取可比实例的应用
对房地产价格评估管理工作的几点思考
试论房地产市场价格评估体系的建立与运作
对一宗房地产评估案例的评析与思考
房地产抵押评估中的“保守性”质疑
浅谈涉案房地产的评估
集体房地产抵押价值评估初探
商业房地产租赁价格评估的特点
脱钩改制与房地产评估业的发展
谈房地产价格评估业亟待解决的问题
住宅小区房地产投资经济风险的评估
浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素
房地产投资评估与决策系统的分析与设计
房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究
的仿真评估
浅析中国房地产方法
基于的房地产价格评估问题研究
论经济外部性对房地产评估的影响
新形势下房地产企业核心竞争力评估
房地产品牌价值评估
提高我国房地产评估业评估质量刍议
房地产价格的与评估方法研究
房地产价格的灰色类比评估方法
供求失衡房地产市场中的成本法评估
房地产贷款项目可行性评估初探
基于BS模式的房地产评估的研究与实施
我国房地产开发项目中的生态评估
基于特征价格的房地产评估新方法
房地产拆迁评估的难点及应对措施
房地产贷款项目评估分析与配套体系构建
房地产泡沫的成因、评估与预控
对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨
论国企改制中的房地产评估
对建立区域房地产市场评估体系的思考
房地产评估风险的辨析
当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
房地产评估现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导的抵押评估工作，产生了深远的影响。
房地产评估存在问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险。
（五）队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合
房地产评估图书信息
书 名: 房地产评估
出版时间： 2010年04月
开本： 16开
定价: 30.00 元
房地产评估内容简介
《房地产评估》内容简介：随着我国市场经济的发展，资产评估作为为市场提供专业估价服务的中介行业也得到迅猛发展，社会对资产评估师、房地产估价师以及具有知识人才的需求不断增加。为适应资产评估专业人才培养的需要，部分财经类院校开办了资产评估专业，或在下设置资产评估专业培养方向，并开设了、房地产评估、、企业价值评估等多门专业课程。为完善资产评估专业教材体系，使学生能够系统地学习和掌握房地产评估的基本理论和评估技能，我们编写了这本《房地产评估》教材。
房地产评估图书目录
第1章 房地产概述
1.1 房地产及其特征
1.2 房地产价值与价格
1.3 房地产价格的影响因素
第2章 房地产评估基础
2.1 房地产评估的含义
2.2 房地产评估的目的
2.3 房地产评估的原则
2.4 房地产评估的价值类型
第3章 房地产评估程序
3.1 评估委托与受理
3.2 评估基本事项与评估业务约定书
3.3 评估作业计划、现场查勘与资料搜集
3.4 房地产价值评定估算
3.5 评估报告与评估资料归档
第4章 市场法
4.1 市场法的基本原理
4.2 资料的搜集与整理
4.3 可比实例的选取与标准化
4.4 交易情况的修正
4.5 交易日期的修正
4.6 区域因素的修正
4.7 个别因素的修正
4.8 确定评估对象价值
4.9 市场法应用举例
第5章 成本法
5.1 成本法的基本原理
5.2 房地产重置成本及估测
5.3 房地产贬值及估测
5.4 房地产价值的估算
5.5 的评定标准
5.6 成本法应用举例
第6章 收益法
6.1 收益法的基本原理
6.2 房地产的收入
6.3 房地产的运营费用
6.4 房地产净收入的预测
6.5 直接资本化率与折现率
6.6 直接资本化法
6.7 收益折现法
6.8 收益法应用举例
第7章 假设开发法
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的评估计算公式
7.3 假设开发法的评估步骤
7.4 假设开发法应用举例
第8章 路线价法
8.1 路线价法的基本原理
8.2 路线价法的评估步骤
8.3 路线价法应用举例
第9章 城镇与基准地价评估
9.1 城镇土地的分等定级
9.2 基准地价的评估
9.3 高层建筑地价的分摊
第10章 不同评估目的的房地产评估
10.1 房地产转让的评估
10.2 房地产抵押的评估
10.3 房地产课税的评估
10.4 的评估
10.5 征地和的评估
第11章 房地产评估报告
11.1 房地产评估报告概述
11.2 房地产评估报告的结构与具体内容
11.3 房地产评估报告的编制
主要参考文献
附录1 《资产评估准则——不动产》
附录2 《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》
章后习题参考答案
．房产网址导航[引用日期]科斯定理_百度百科
声明：百科词条人人可编辑，词条创建和修改均免费，绝不存在官方及代理商付费代编，请勿上当受骗。
定理(Coase theorem)由（Ronald Coase）提出的一种观点，认为在某些条件下，经济的或曰非效率可以通过当事人的谈判而得到纠正，从而达到社会效益最大化。科斯本人从未将定理写成文字，而其他人如果试图将科斯定理写成文字，则无法避免表达偏差。关于科斯定理，比较流行的说法是：只要财是明确的，并且为零或者很小，那么，无论在开始时将财产权赋予谁，的最终结果都是有效率的，实现资源配置的。
科斯定理内容
（一）在为零的情况下，不管权利如何进行初始配置，当事人之间的谈判都会导致资源配置的；
（二）在交易费用不为零的情况下，不同的权利配置界定会带来不同的资源配置；
（三）因为交易费用的存在，不同的权利界定和分配，则会带来不同效益的资源配置，所以
的设置是的基础（达到）。
关于定理，比较流行的说法是：只要财是明确的，并且为零或者很小，那么，无论在开始时将财产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的，实现资源配置的帕雷托最优。当然，在现实世界中，科斯定理所要求的前提往往是不存在的，财产权的明确是很困难的，交易成本也不可能为零，有时甚至是比较大的。因此，依靠市场机制矫正（指某个人或某个企业的对其他人或者其他企业造成了影响，但却没有为此付出代价或得到收益）是有一定困难的。但是，科斯定理毕竟提供了一种通过市场机制解决外部性问题的一种新的思路和方法。在这种理论的影响下，美国和一些国家先后实现了污染物排放权或排放指标的交易；
关于定理，此定律与我们的社会生活密切相关，它不仅适用在狭小的范围，在我们生活中的诸多社会现象都可以用来解释，他的出现为我们的生活添了光，使我们对社会的解释更加深刻。
科斯定理精华
定理的精华在于发现了及其与的关系，提出了交易费用对的影响，为人们在经济生活中作出关于产权安排的决策提供了有效的方法。根据的观点，市场机制的运行是有成本的，制度的使用是有成本的，制度安排是有成本的，制度安排的变更也是有成本的，一切制度安排的产生及其变更都离不开交易费用的影响。交易费用理论不仅是研究经济学的有效工具，也可以解释其他领域很多经济现象，甚至解释人们日常生活中的许多现象。比如当人们处理一件事情时，如果交易中需要付出的代价（不一定是货币性的）太多，人们可能要考虑采用交易费用较低的替代方法甚至是放弃原有的想法；而当一件事情的结果大致相同或既定时，人们一定会选择付出较小的一种方式。[1]
科斯定理前提条件
定理的两个前提条件：明确和　钢铁厂生产钢，自己付出的代价是铁矿石、煤炭、劳动等，但这些只是“”；在中排放的污水、废气、废渣，则是社会付出的代价。如果仅计算私人成本，生产钢铁也许是合算的，但如果从社会的角度看，可能就不合算了。于是，经济学家提出要通过征税解决这个问题，即政府出面干预，赋税使得成本高了，生产量自然会小些。但是，恰当地规定税率和有效地征税，也要花费许多成本。于是，科斯提出：政府只要明确产权就可以了。如果把产权“判给”河边居民，钢铁厂不给居民们赔偿费就别想在此设厂开工；若付出了赔偿费，成本高了，产量就会减少。如果把到钢铁厂，如果居民认为付给钢铁厂一些“赎金”可以使其减少污染，由此换来健康上的好处大于那些赎金的价值，他们就会用“收买”的办法“利诱”厂方减少生产从而减少污染。当厂家多生产钢铁的与少生产钢铁但接受“赎买”的收益相等时，它就会减少生产。从理论上说，无论是厂方赔偿，还是居民赎买，最后达成交易时的钢产量和污染排放量会是相同的。但是，归属不同，在上当然是不同的：谁得到了产权，谁可以从中获益，而另一方则必须支付费用来“收买”对方。总之，无论财富分配如何不同，公平与否，只要划分得清楚，资源的利用和配置是相同的——都会生产那么多钢铁、排放那么多污染，而用不着政府从中“插一杠子”。那么政府做什么呢?明确产权，并且有效地保护产权。
定理表明，市场的真谛不是价格，而是产权。只要有了产权，人们自然会“议出”合理的价格来。
但是，明确产权只是通过市场交易实现资源最优配置的一个必要条件，却不是充分条件。另一个必要条件就是“不存在”。交易成本，简单地说是为达成一项交易、做成一笔买卖所要付出的时间、精力和产品之外的金钱，如市场调查、情报搜集、质量检验、条件谈判、讨价还价、起草合同、聘请律师、请客吃饭，直到最后执行合同、完成一笔交易，都是费时费力的。就河水污染这个问题而论，居民有权索偿，但可能会漫天要价，把污染造成的“肠炎”说成“胃癌”；在钢铁厂有权索要“赎买金”的情况下，它可能把减少生产的一元说成十元。无论哪种情况，对方都要调查研究一番。如果只是一家工厂和一户居民，事情还好办。当事人的数目一大，麻烦就更多，因为有了“合理分担”的问题。如果是多个厂家，谁排了污水、排了多少，他们如何分摊赔偿金或如何分享“赎买金”就要先扯皮一番；如果是多户居民，谁受害重谁受害轻，怎么分担费用或分享赔偿，也可打得不可开交。正是这些，可能使得前面所说的那种由私人交易达到的资源配置无法实现——或是大家一看有这么多麻烦，望而却步。所以说，定理的“逆反”形式是：如果存在交易成本，即使明确，私人间的交易也不能实现资源的最优配置。
科斯定理的两个前提条件各有所指，但并不是完全独立、没有联系。最根本的是明确产权对减少交易成本的决定性作用。产权不明确，后果就是扯皮永远扯不清楚，意味着交易成本无穷大，任何交易都做不成；而得清楚，即使存在交易成本，人们在一方面可以通过交易来解决各种问题，另一方面还可以有效地选择最有利的，使交易成本最小化。
科斯定理影响
给从未涉及过定理的学生上科斯定理课的教师，都亲身感受了科斯定理所引起的惊叹和佩服，但科斯本人却从未将定理写成文字，而其他人如果试图将科斯定理写成文字，那很有可能是走了样的，或成了同义反复。被称作科斯定理的命题或命题组，源于一系列案例。科斯像法官一样一直拒绝把他初始论文中的论点加以广泛地推广。正如法官的言论一样，对于他论文中的每一个解释，都有另外一种似乎说得通的看法。我不想得出最终结论，但我愿谈谈几种对科斯定理的传统解释，并用科斯的几个例子之一来加以阐明。经过20多年的争论，传统的解释似乎已经穷尽了科斯定理含义。
科斯定理交换论
的一个中心思想是，自由交换往往使资源得到最充分的利用，在这种情况下，资源配置被认为是（Pareto）有效的。除了资源所有权外，法律还规定了其他许多权利，诸如以某种形式使用其土地的权利、免于骚扰权、意外事故要求赔偿权或合同履行权。可以这样认为，概括的关于资源交换的一些论点适用于关于法定权利交换的种种论点。根据这种看法，科斯定理认为，法定权利的最初分配从效率角度上看是无关紧要的，只要这些权利能自由交换。换句话说就是，由法律所规定的法定权利分配不当，会在市场上通过自由交换得到校正。
这种观点认为：保障法律的效率，就是消除对法定权利自由交换的障碍。含糊不清常常损害法定权利，使其难于得到正确估价。此外，法庭也并非总是愿意强制履行法定权利的。因此，根据“自由交换论”，法律的效力是由明确法定权利并强制履行私人法定权力交换合同而得以保障的。
科斯定理成本论
科斯定理的经济分析
经济学家们认为，除了交换自由之外，还必须具备一些其他条件，才能使市场有效地配置资源。条件之一是关于的含糊但不可或缺的概念。狭义上看，交易成本指的是一项交易所需花费的时间和精力。有时这种成本会很高，比如当一项交易涉及处于不同地点的几个交易参与者时。高交易成本会妨碍市场的运行，否则市场是会有效运行的。广义上看，交易成本指的是协商谈判和履行协议所需的各种资源的使用，包括制定谈判策略所需信息的成本，谈判所花的时间，以及防止谈判各方欺骗行为的成本。由于强调了“交易成本论”，　定理可以被认为说的是：法定权利的最初分配从效率角度看是无关紧要的，只要交换的交易成本为零。
科斯定理降低成本
正如物理学中的无摩擦平面，无成本交易只是一种逻辑推理的结果，在现实生活中是不存在的。注意到这一点后，根据定理的论所引伸的政策结论是：要利用法律最大程度地降低交易成本，而不是消除这些成本。根据这种思路，而不是首先追求有效地分配法定权利，立法者更倾向于通过促进这种交易而取得效率。旨在通过鼓励人们达成涉及法定权利交换的私人协议而避免诉讼的是很多的。
“交易成本论”把注意力集中在对法定权利交换的某些障碍上，特别是谈判和履行私人协议的成本。当人们给“交易成本论”下一个相当谨慎的定义时，除了交易成本外，还存在着对私人交易的其本加以区分。科斯定理强调这种“论”，因而可以被认为说的是：“法定权利的最初分配从效率角度来看是无关紧要的，只要这些权利能够在的市场进行交换。”这种观点认为：保证法律的效率，就是保证有一个法定权利交换的。完全竞争的条件包括。要存在许多买主和卖主，没有外来影响，市场参与者们有关于价格和质量的充分信息，以及没有。
科斯定理著名典例
提到的一个著名的历史例子可以说明这三种看法。火车烧柴和煤常常溅出火星，引燃农田。每一方都可采取防备措施以减少火灾的损失。要说明这点，农民可以停止在铁轨边种植和堆积农作物，而铁路部门可装置防火星设施或减少火车出车次数。
初看上去，似乎是法律控制了各方采取防备措施的动力，因此，法律决定了火灾引起损失的次数。要知道，禁令是财产法中制止妨害行为发生的传统手段。如果农民有权指挥铁路部门，直到不溅火星才允许铁路通车，那么，火星就几乎不会引起什么火灾损失。反过来，如果铁路部门不受惩罚地营运，那么，就会引起大量的火灾损失。根据科斯定理，这些现象会把人引人歧途，因为虽然法律规定了权利的最初分配，而市场却决定着最终分配。须知，如果农民有权禁止铁路部门运营，那么，他们就可以出售这一权利。具体说就是，铁路部门支付一笔钱给农民，以换取具有法律约束力的承诺一一不禁止铁路运营。反过来说，如果铁路部门有权不受惩罚地溅出火星，那么，它就可以出售这一权利。具体说就是，农民可以支付一笔钱给铁路部门，以换取具有法律约束力的承诺——减少火星的溅出。
科斯定理实例分析
假定一个工厂周围有5户居民户，工厂的烟囱排放的烟尘因为使居民晒在户外的衣物受到污染而使每户损失75美元，5户居民总共损失375美元。解决此问题的办法有三种：一是在工厂的烟囱上安装一个防尘罩，费用为150美元；二是每户有一台除尘机，除尘机价格为50元，总费用是250美元；第三种是每户居民户有75美元的损失补偿。补偿方是工厂或者是居民户自身。假定5户居民户之间，以及居民户与工厂之间达到某种约定的成本为零，即为零，在这种情况下：如果法律规定工厂享有（这就是一种规定），那么，居民户会选择每户出资30美元去共同购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于每户拿出50元钱买除尘机，或者自认了75美元的损失来说，这是一种最经济的办法。如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），那么，工厂也会选择出资150美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于出资250美元给每户居民户配备一个除尘机，或者拿出375美元给每户居民户赔偿75美元的损失，购买防尘罩也是最经济的办法。因此，在为零时，无论法律是规定工厂享有，还是相反的规定即居民户享有清洁权，最后解决烟尘污染衣物导致375美元损失的成本都是最低的，即150美元，这样的解决办法效率最高。
通过以上例子就说明，在交易成本为零时，无论如何规定，资源配置的效率总能达到最优。这就是“定理”。
从“科斯定理”本身也许你看不出中国经济学家成天鼓噪的“产权”有多重要，相反，在“科斯定理”中你甚至看出，在交易成本为零时，产权一点也不重要，因为它根本不影响效率。如果你有这种感觉，你就对了。因为也这么说：交易成本为零时，根本就不必要。但是，你要知道，在现实世界中，从来都存在。所谓交易成本为零，是一个假设出的静态的理想化世界。而一旦在交易成本不为零的现实世界，产权界定就变得极其重要，因为它直接决定效率高低。
还是上述的例子。现在假定5户居民户要达到集体购买防尘罩的契约，需要125美元的交易成本，暂不考虑其他交易成本。在这种情况下，如果法律规定工厂享有排染权，那么居民户会选择每户自掏50美元为自己的家庭购买除尘机，不再会选择共同出资150美元购买防尘罩了。因为集体购买防尘罩还需要125美元的交易成本，意味着每户要分担55美元(买防尘罩30美元加交易成本25美元)，高于50美元。如果法律规定居民户享有清洁权，那么，工厂仍会选择出资150美元给烟囱安排一个防尘罩。
由此可看出，在存在125美元的居民户之间的前提下，权利如何界定直接决定了资源配置的效率：如果界定工厂享有，消除的总成本为250美元（即每户居民选择自买除尘机）；而如果界定居民户享有清洁权，消除外部性的总成本仅为150美元。在这个例子中，法律规定居民户享有清洁权，资源配置的效率高于法律规定工厂享有排污权。
在交易成本不为零的现实世界中，如何界定的重要性通过上述例子就清楚了。
的功能是节约交易成本。在上述例子中，产权规定居民户享有清洁权，就可以节省下125美元的交易成本。当然，你可以将上述例子做各种变通。比如，你假定那是一个国有工厂，因为官僚与腐败十分严重，买一个150美元的防尘罩，需要到各种政府衙门盖一百个以上的图章，极其昂贵，远高于居民户之间达成买防尘罩合约所需要的125美元的交易成本，在这种情况下，产权规定工厂享有，相比较产权规定居民户享有清洁权，更能节省交易成本，因而也更有助于提高效率。
规定越清楚，节省的交易成本可能会越多。比如，一个残疾人考上了大学但大学却以其身体有缺陷为理由不录取他，如果法律本身没有作出相关规定，“产权不清楚”，那么，这个残疾人为了能上大学也许就要与这所大学陷入无休止的扯皮之中，但现在法律有规定，每个人都享有平等的受教育权利，这个青年就可以凭此“说法”与高校“谈判”；如果法律有更清楚的规定“只要是生活能够自理，任何高校都不得拒收已符合其他录取条件的残疾人”，这个青年就根本无须与大学扯皮。所以，产权规定得越清楚，扯皮的必要性就越小，也就越低。
需要注意的是，产权清晰有利于提高资源配置的效率，而不是有利于交易的双方。 所有的清晰过程，都是权利再分配的过程，因此，必定是有利于某些人、某些利益集团，而不利于某些人、某些利益集团。由于主流经济学家强大的话语霸权，已经在经济学界以及整个知识界造就了一种“产权崇拜”：大家不去具体分析产权改革有利于谁、不利于谁，而是一听到“产权改革”，就莫名其妙地跟着叫起好来。而实际上，在中国社会阶层分化如此之快、既得利益集团如此强大、社会底层如此弱势的时候，包括“产权改革”在内的任何一项具体改革都不会是利益均沾，而是有人得利，有人失利；有人多得，有人少得。在此形势下，经济学家以及整个知识界如何选择的确很重要。
科斯定理权利后果
无论权利最初分配如何，农民和铁路部门都乐于继续权利交换，只要这种交易有利可图。正如普通商品一样，法定权利交易的好处只有等到每种权利由认为其价值最大的一方得到时才会丧失。所以，如果农民有权免于火星之苦，而有权溅出火星对铁路部门比有权免于火星之苦的农民更加重要的话，那么，农民向铁路部门出售权利会使双方得益。当权利得到有效分配时，那么，交易的潜在好处也就丧失殆尽。因此，当市场正常发挥作用时，法定权利的均衡分配是有效率的。
科斯定理换论角度
对定理的这三种说明，对于市场发挥正常作用所需条件的要求程度是不同的。
根据“自由交换论”，如果法定权利是明确规定的，并且交换法定权利的合同能够强制履行，则法定权利的均衡分配就是有效率的。在上述例子中，当农民具有禁止妨害行为的权利，或当铁路部门具有不受惩罚地溅出火星的权利时，“自由交换论”的条件显然就得到满足了。因此，根据科斯定理的自由交换论，农民是否有权禁止铁路部门或铁路部门是否有不受惩罚而污染环境的权利，从效率角度来看是无关紧要的。
科斯定理交易成本
“论”所得出的效率结论就不同了。如有许多农民，那么，同他们进行谈判和履行协议的成本很高，当个别的农民坚持多占利益时尤其如此，所以，权利最初分配的低效率可能会长期存在，尽管有达成一些私下协议的机会。另一方面，如果农民很少，铁路部门同他们进行谈判和履行协议的成本会很低，定理预言，在这样的，情况下，法定权利的均衡分配将是有效率的。
科斯定理完全竞争
再来看看第三个说明。根据“完全竞争论”，如果法定权利交易市场上完全竞争这一条件得到满足，那么，法定权利的均衡分配就将是有效率的。在铁路部门和农民这个例子中，只存在着一条铁路，所以市场的特点是垄断，而不是完全竞争。此外，不具备完全竞争的条件还有其他表现形式。比如农民对火星造成损失的情况可能会比铁路部门了解得多，而铁路部门对减少火星的技术要比农民了解得多。鉴于这些事实，农民和铁路部门之间的法定权利交换将远不是完全竞争条件下的交换，因此，市场可能无法纠正法定权利最初分配中的低效率。
当然从收入分配的角度来看，权利的最初分配一直是举足轻重的。因为，如果效率要求铁路部门不受禁令约束，那么，要给予农民放弃这种禁止的权利以补偿，这会促使铁路部门购买这种权利。这项交易是铁路部门的支出和农民的收入。反过来说，给予铁路部门不受惩罚的权利，将会使其节省了这种购买权利的支出，而剥夺了农民出售这种权利的收入。正如稀有资源一样，稀有的立法权利也是值钱的。
科斯定理产权界定
以出生于英国的美国经济学家（Coase）为代表的经济学家指出，只要明确了产权界定，经济行为主体之间的就可以有效地解决问题。
明晰产权与规范政府
一、科斯定理与明晰产权以教授为首的一些经济学家主张，政府首要应当做的就是明晰产权。以减少“公地的悲剧”。
认为，一旦明晰，若交易费用为零，市场交易可以确保有效率的结果，产权分配方式不影响经济效率，仅影响收入分配。这就是科斯定理(Coase’stheorem)。
二、正与产权分配原则
但是交易费用为零的假定是很不现实的。为了进行市场交易，有必要发现交易对象，有必要交流交易的愿望和条件，以及通过讨价还价的谈判缔结契约，特别是督促契约条款的严格履行，等等。这些操作的成本常常是极端地和充分地高昂，至少会使许多在0交易费用体制中可以进行的交易化为泡影，特别是当交易涉及到很多方时，尤其如此。
定理的魅力在于它将政府的作用限定在最小范围之内。政府只不过是使明晰，然后是交由私人市场去取得有效率的结果。然而运用该定理的机会极其有限，因为达成和实施一项市场交易协议的成本可能非常高，特别是当涉及很多人时，尤其如此。于是，“”和政府干预两种解决问题的替代市场的方式便繁荣了起来。
科斯定理辩论
定理是真理还是谬误？在经济学中，一个证明是从一些普遍接受的行为假设派生的。正如我要说明的，以科斯定理的这三条说明中任何一条来确定科斯定理，都会碰到障碍，这些障碍表明，科斯定理有可能是错误的或仅仅是同义反复。
最脆弱的定理形式声称：法定权利在的情况下得到有效分配。当阿罗（Arrow）研究了与科斯讨论过的那些相似的外在性时，他表明，效率条件可以被看作是外在性权利交换的一个竞争市场中的均衡条件。但是，正如阿罗以及其他人（斯塔雷特（Starrett））所指出的那样，这种正规声明毫无实际价值，因为就本质来说，种种外在性具有阻碍竞争市场形成的特点。
为说明这一点，我们可以假设，除了持有政府发行的可买卖的允许污染票券持有者之外，污染行为是完全禁止的。每一个持有这种票券的受污染者要阻止污染行为，而每个获得了这种票券的污染者则要利用它去增加污染。显而易见，被污染者个人持有这种票券的社会利益大于他的个人利益，因此他们会大量抛售这种票券。同样地，污染者获得这种票券的高于其个人成本，因此，他们会大量收购这种票券。个人和社会成本之间的差异本身就是一个。所以，试图通过建立污染票券交易市场来消除外在性，只能产生新的外在性。事实上并不存在讨论过的这种外在性的，并且，这种市场似乎也不可能通过私人协议而自发地产生。政府可能有办法建立一个虚假的市场，但没有一个市场真正建立起来。
从科斯定理中的完全竞争市场论转到论，我们观察到，当受影响的只有少数几方时，比如说当相邻的土地所有者就他们其中之一所引起的妨害行为进行谈判时，私下解决可能会是有效率的。如果只涉及少数几方，那么，法定权利价格将由他们谈判决定，而不是他们成了价格的接受者。这样的话就违反了的假设，但这种谈判往往获得成功。根据科斯定理的交易成本论，影响少数人的问题会有一些有效的解决方法。
虽然交易成本论作为一种粗估法是准确的，但它并不十分符合实际。它有赖于这样的命题：谈判和履行协议的成本为零时，谈判才能取得有效的结果。在实际中，少数人之间的谈判有时以失败而告终，如工会罢工、劫机者杀死人质、由于价格上不能达成一致意见而蚀本和诉之法庭，等等。与通讯和履行协议费用无关的基本障碍，在于谈判策略的性质。就其定义而言，一项谈判具有达成协议可产生利益的特点，但怎样分配利益却无协商一致的办法。自私自利的谈判者在不破坏合作基础的前提下尽全力要求得到尽可能大的利益份额。用经济术语来说就是，理性的谈判者要求获得每一个额外的美元，只要由此而引起的不合作可能性所产生的损失小于一美元。当谈判者过低估计对手的决心，他们就会施加过大的压力，谈判也就无法达成协议，谈判具有内在的不稳定性。
本着这种看法，定理的论犯了方向性错误，即过于乐观地假设：只要谈判无成本，合作就会诞生。
与其背道而驰的“霍布斯（Hobbes）定理”也犯了方向性错误，即过于悲观地假设：分配利益的问题只能通过威胁，而不能通过合作来解决。现实是介于过于乐观和过于悲观之间，因为策略行为在有的情况下导致谈判失败，但不是所有的情况下都是如此。
科斯定理的这一说明对理论和经验研究提出的挑战，是要预计法定权利何时才能通过私下协议进行有效率的分配。为进一步展开辩论，要撇开广义的“交易成本”和“自由交换”这类标签，而代之以实在与详细的对条件的描述，是这些条件使得有关法定权利的谈判得以成功。幸运的是，近年来已出现了一种较令人满意和较切合实际的谈判理论。根据这种理论，谈判在部分情况下可能由于策略原因而失败。但在均衡条件下，没有人对失败发生的频率感到惊奇（主要概念是贝叶斯一（Bayes-Nash）均衡。
在经济学中，“经验主义的验证”就是预测和事实之间的比较。近来有些人试图证明定理，比如确定一些小集团通过谈判达成有效协议所需的条件。对策论的一些新发展连同相关的经验主义研究，使人们有希望最终对这些条件做出科学的阐述。如果具备这些条件，就能通过私下协议纠正法定权利的低效率分配状况。
科斯定理意义
定理具有什么意义？（Pigou）运用来捍卫如下习惯法原则：造成某种损害的一方应受指责，或被要求赔偿损失。根据庇古的论点，习惯法的这种规则通过内在化来促进经济效益。在有些情况下，他发现习惯法中存在着种种缺口，这就需要补充立法，诸如对污染者征收与污染的社会成本相等的税款。
科斯定理认同
的论文被认为是对庇古的损害法分析的一种进攻。科斯不同意这种结论：通过损害法或征税，政府的行动一般对实现效率是必需的。科斯定理认为，损害所代表的有时，或可能常常会自我纠正。我认为，的形式多种多样，无法根据某种相当谨慎的概念对之加以总结。因此，科斯定理的交易成本论应被看作是谬误或一种同义反复，其实外在性通过扩大交易成本的定义而获得。虽然自发和私下解决种种外在性问题的障碍要比科斯定理所提到的更多，但政府在促进私人达成协议方面的作用（而不是发布命令），符合当代经济学对政府调节作用的理解。
在政府必须采取行动纠正某种损害的情况下，否定了庇方的如下看法：习惯法因果关系概念对确定责任是有用的指南。科斯认为，按习惯法原则判定的某人造成了某种损害，这一事实并不意味着能有效地使其受罚或指责他。在科斯看来，效率问题是由成本与效益相抵的差额来决定的，在这方面，因果关系的作用并非是决定性的。科斯认为，因果关系与跟无数法庭判决相矛盾的法律责任无关，并且它对法律的现实或理论显然没什么影响。
科斯定理局限性
西方学者认为，定理也有其局限性。
首先,它的假设条件太苛刻。只有当为零,才能出现科斯定理所说的结果。而在现实中,交易成本不可能等于零。
其次,即使交易成本为零,现实中也存在西方学者所说的策略性行为。由于存在策略性行为,就不会出现科斯定理所说的那种理想状态。这种策略性行为是普遍存在的,在我们中国也有。比如在城市里拆迁,经常碰到“钉子户”,你不答应他的苛刻条件,他就是不搬迁。这种行为就是策略性行为。最后,科斯定理忽视了收入分配的效应。这是最重要的理由。科斯定理企图论证的是:不同的分配方式不会影响,即:任何产权分配方式都会导致。
科斯定理相关评论
科斯定理的数学证明
不管理论功过如何，反正他对人们普遍接受的财政观点提出了挑战。在他的论文问世以前，很少有人注意到通过私人协议加以解决的可能性。因此，科斯的主张触及了经济学的一个重大争论的核心。此外，科斯论文的出版可以被看作是后来被称作为“法律和经济学”的这个课题的一次突破。在科斯论文出版以前，经济学分析——相对经济学思想而言——并未应用于习惯法，而在法律院校的教学中，习惯法处于和方法的中心。科斯以法学家的态度分析财产法案例，但又以理论来指导这一分析，他的研究证明，习惯法的经济学分析取得了丰硕成果。虽然他未使用数学这一工具（20年后，使用这一工具成为研究这一课题的特点），但却鼓舞了成为分析开拓者的一代学者。
．MBA智库百科[引用日期]}