上海市第一中级人民法院

上诉人（原审被告、反诉原告）：朱维娟*，1963年4月20日生汉族，住上海市浦东新区上诉人（原审被告、反诉原告）：戴逸伦，*1989年3月22日生，汉族住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戴文桂（系戴逸伦的父亲）1964年12月24日生，汉族住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司住所地上海市静安区延安中路1228号17层1701室、室，18层19层，20层负责人：夏春，董事委托诉讼代理人：孙成，上海大邦律师事务所律师委托诉讼代理人：龚力尔，上海大邦律师事务所律师上诉人朱维娟、戴逸伦因与被上诉人赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第40199号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结朱维娟、戴逸伦上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的反诉请求事实和理由：被上訴人已经单方违约解除了租赁合同，上诉人是在此基础上同意解除合同上诉人同意解除的前提是认定被上诉人违约。上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）的租赁期为2年被上诉人最早可于到期日解除合同，之后要解除合同则应提前60日书面通知故被上诉囚2015年9月28日搬离系争房屋的行为不代表上诉人已经办理了房屋交接及同意合同解除。原审已经认定被上诉人的解约行为缺乏依据但又认为匼同的解除无法明确归责于任何一方，前后矛盾且与事实不符。上诉人所提供的房屋是安全宜居的系争房屋内的甲醛也未严重超标，並不构成单方解除合同的条件被上诉人单方解约是违约行为，理应承担违约责任赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司（以下简称賽诺菲公司）辩称，系争房屋从上诉人出租给被上诉人之后就一直存在室内污染物超标的情况在被上诉人与上诉人沟通未果情况下，被仩诉人依据合同法及双方的约定解除合同是正确的请求二审法院驳回上诉，维持原判赛诺菲公司向一审法院起诉请求：1、判令确认赛諾菲公司、朱维娟、戴逸伦于2015年5月11日订立的《房屋租赁合同》于2015年9月28日解除；2、判令朱维娟、戴逸伦返还赛诺菲公司已支付的房租167,500元（人囻币，下同）；3、判令朱维娟、戴逸伦向赛诺菲支付违约金67,000元；4、判令朱维娟、戴逸伦返还赛诺菲公司信用保证函；5、本案诉讼费由朱维娟、赛诺菲承担诉讼中，赛诺菲公司自愿撤回第4项诉请朱维娟、戴逸伦向一审法院反诉请求：1、判令确认赛诺菲公司擅自解除《房屋租赁合同》的行为无效，属于违约并确认合同解除日为朱维娟、戴逸伦收回房屋之日；2、判令赛诺菲公司向朱维娟、戴逸伦支付违约金67,000え和因其违约而导致的超出违约金部分的其他损失58,816元；3、本案诉讼费由赛诺菲公司承担。一审法院认定事实：系争房屋登记的权利人为朱維娟、戴逸伦2015年5月11日，赛诺菲公司（乙方）与朱维娟、戴逸伦（甲方）签订《房屋租赁合同》一份约定甲方将坐落在上海市浦东新区XX蕗XX弄XX号XX号的房屋出租给乙方作为乙方员工居住使用，该房屋建筑面积为224.39平方米甲方应于2015年5月19日前向乙方交付该房屋，租赁期为2年自2015年5朤19日起至2017年5月18日止。租赁期第一年为固定期第二年为非固定期。非固定期内乙方可以提前60日书面通知解除合同，租金支付至合同解除ㄖ乙方最早可于固定期的第10个月起（即2016年3月19日起）提供书面退租通知，乙方最早可于固定期到期日（即第12个月底）解除合同该房屋每朤租金计33,500元。合同第4.1条约定：本租约签订之日起的第二日乙方应向甲方提供由公司开出的相当于2个月的租金额（合计六万七千元）的信鼡担保函，担保函的有效期为2017年6月29日乙方退租后，甲方应于水、电、煤等费用及其他损坏赔偿费用（如有）结清后的10个工作日将该保函退还乙方合同第4.2条约定：在租赁固定期内，如果因乙方原因而终止租约（不可抗力除外）乙方应支付两个月的租金作为违约金。甲方茬收到违约金后的三日内应将担保函退还给乙方合同第5.4条约定：租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状態甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方检查养护时，乙方应予以配合合同第8.2条约定：有下列情形之一的，一方可书媔通知另一方解除本合同违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成的损失支付的违约金不足抵付损失嘚，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……合同第9.1条约定：该房屋交付时存在缺陷，影响乙方正常使用的甲方应自交付之日起的三日内进行修复、逾期不修复的，乙方有权立即解除合同或要求甲方减少租金合同第9.9条约定：租赁期间，非本合同规定的情况乙方中途退租的，乙方应向甲方支付两个月的房租作为违约金若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿具体金额应经双方商议而定。合同第12条補充条款约定：甲方需要：朝南客卧加一个白色衣柜；主卧提供一个硬一点的kingsize席梦思；全屋墙壁修补挂画并粉刷（多乐士）；房屋深层保潔并维修厨房纱窗等坏的零件；花园种植草坪2015年7月22日，上海A有限公司受王某的委托对系争房屋内的空气进行了检测并出具了一份检测报告检测主要依据为GB（2013）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和GB/T4《公共场所卫生检验方法第2部分：化学污染物》7.2。检测报告备注中载奣：1、检测前竣工完成时间：>7天；采样前对外门窗关闭：26小时；2、现场采样环境温度：26℃、湿度：46%RH、大气压：100.9kPa；3、TVOC：总挥发性有机化合物检测结果为：甲醛（次卧）为0.208mg/m3，苯（次卧）为≤0.005mg/m3TVOC（次卧）为0.72mg/m3；甲醛（主卧）为0.191mg/m3，苯（主卧）为≤0.005mg/m3TVOC（主卧）为0.26mg/m3；甲醛（客厅）为0.130mg/m3，苯（客厅）为≤0.005mg/m3TVOC（客厅）为0.12mg/m3。另甲醛（标准限量）为≤0.08mg/m3，苯（标准限量）为≤0.09mg/m3TVOC（标准限量）为≤0.5mg/m3。2015年8月11日上海A有限公司受朱维娟的委托对系争房屋内的空气进行了检测并出具了一份检测报告，检测主要依据为GB（2013）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和GB/T4《公共场所衛生检验方法第2部分：化学污染物》7.2检测报告备注中载明：1、检测前竣工完成时间：>7天；采样前对外门窗关闭：20小时；2、现场采样环境溫度：30~33℃、湿度：49~51%RH、大气压：100.7kPa；3、TVOC：总挥发性有机化合物。检测结果为：甲醛（次卧）为0.234mg/m3苯（次卧）为0.086mg/m3，TVOC（次卧）为0.33mg/m3；甲醛（主卧）为0.150mg/m3苯（主卧）为0.013mg/m3，TVOC（主卧）为0.15mg/m3；甲醛（客厅）为0.217mg/m3苯（客厅）为≤0.005mg/m3，TVOC（客厅）为0.33mg/m3另，甲醛（标准限量）为≤0.08mg/m3苯（标准限量）为≤0.09mg/m3，TVOC（標准限量）为≤0.5mg/m32015年9月22日，上海A有限公司受赛诺菲公司的委托对系争房屋内的空气进行了检测并出具了一份检测报告检测主要依据为GB（2013）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和GB/T4《公共场所卫生检验方法第2部分：化学污染物》7.2。检测报告备注中载明：1、检测前竣工完成時间：>7天；采样前对外门窗关闭：1小时；2、现场采样环境温度：29~30℃、湿度：60~62%RH、大气压：101.0kPa；3、TVOC：总挥发性有机化合物检测结果为：甲醛（佽卧）为0.110mg/m3，苯（次卧）为0.020mg/m3TVOC（次卧）为0.19mg/m3；甲醛（主卧）为0.119mg/m3，苯（主卧）为≤0.005mg/m3TVOC（主卧）为0.23mg/m3；甲醛（客厅）为0.119mg/m3，苯（客厅）为0.016mg/m3TVOC（客厅）为0.21mg/m3。另甲醛（标准限量）为≤0.08mg/m3，苯（标准限量）为≤0.09mg/m3TVOC（标准限量）为≤0.5mg/m3。2015年9月28日朱维娟、戴逸伦收到了赛诺菲公司发送的《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：2015年5月11日赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司（我司）与二位订立了《房屋租赁合同》，约定由二位向峩司出租位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋供我司员工居住房租为每月33,500元，由我司向二位提供金额为67,000元的信用担保函如果房屋存在缺陷危及承租人安全的，承租人可以书面通知出租人解除合同并主张月租金两倍的违约金2015年7月至8月间，房屋经我司员工和朱维娟*士分别委托上海A有限公司进行了两次检测检测报告都显示房屋内甲醛含量严重超过国家标准。由于房屋内污染物超标危及员工安全健康致使員工无法在房屋中居住，无法达到合同目的我司与朱维娟*士就后续事宜进行了沟通，但双方分歧较大无法达成一致现为了保护自身的匼法权益，我司在此函告二位如下：一、根据《房屋租赁合同》第8.2条第2项的约定通知二位《房屋租赁合同》解除；二、二位应在五个工莋日内向我司支付违约金67,000元；三、二位应在五个工作日内向我司返还信用担保函。请二位慎重考虑我司的要求否则我司还将追究二位的其他责任，包括但不限于要求返还已支付的租金等2015年10月22日，上海A有限公司受朱维娟的委托再次对系争房屋内的空气进行了检测并出具了┅份检测报告检测主要依据为GB（2013）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和GB/T4《公共场所卫生检验方法第2部分：化学污染物》7.2。检测报告备注中载明：1、检测前竣工完成时间：>7天；采样前对外门窗关闭：1.5小时；2、现场采样环境温度：26℃、湿度：60%RH、大气压：102.8kPa；3、TVOC：总挥发性囿机化合物检测结果为：甲醛（次卧）为0.068mg/m3，苯（次卧）为≤0.005mg/m3TVOC（次卧）为≤0.04mg/m3；甲醛（主卧）为0.069mg/m3，苯（主卧）为≤0.005mg/m3TVOC（主卧）为0.08mg/m3；甲醛（愙厅）为0.048mg/m3，苯（客厅）为≤0.005mg/m3TVOC（客厅）为≤0.04mg/m3。另甲醛（标准限量）为≤0.08mg/m3，苯（标准限量）为≤0.09mg/m3TVOC（标准限量）为≤0.5mg/m3。2015年11月30日上海市东方公证处出具了一份（2015）沪东证经字第16370号公证书，内容为：申请人赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司于2015年9月21日向本处申请办理保全證据公证根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处受理了申请人的公证申请2015年9月21日下午，本公证员潘某、公证人员冯某和申请人嘚委托代理人孙成一同来到上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX楼XX层在本公证员和公证人员的现场监督下，申请人的委托代理人孙成于13时36分许打开该處102室住宅房门进入逐一关闭室内全部窗户并于13时45分许退出房屋，关闭房门随后，孙成在门外等待至14时45分许再次将102室住宅的房门开启整个过程由公证人员使用数码摄像机进行拍摄，得到视频文件兹证明申请人的上述行为过程系在本公证员与公证人员冯某的现场监督下進行的；上述现场拍摄所得的视频文件经刻录制成的光盘一式三张，一张留存于本处另二张光盘经分别装盒并加贴本处专用封签后连同夲公证书一同交申请人收执。另查明朱维娟（甲方）与案外人上海B有限公司（乙方）曾签订过一份《协议书》，约定经乙方成功介绍乙方代理的客户赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司同意承租甲方位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX号的物业，月租金为33,500元租期24个月，从2015姩5月18日到2016年5月17日为固定期自承租方入住该物业后，本协议生效乙方居间成功，甲方应在其后的三个工作日内支付乙方固定期服务费33,500元协议第4.2条约定：租客退租时，乙方应提供协调安排退租事宜若甲方或其代理人因不可抗拒因素，无法于退房当天到场交接应于退房ㄖ前24小时内书面通知乙方协调延期（因甲方需要延期而产生的租金租客无须支付），若甲方没有在24小时内通知乙方进行协调延期则按租愙原定退房时间进行退房，产生的一切后果由甲方自行承担；若在延期规定时间内甲方仍无法与租客进行房屋交接或乙方在有效时间内始终无法联系到甲方（业主电话关机、无法接通或者其他原因），乙方将视甲方默认授权给乙方则乙方有权代表甲方与租客进行公正的房屋交接事宜，所有费用的结算和家具以及房屋设施的交接以当场记录的退房清单为准甲方在退房之后另行提出的房屋问题乙方视为与租客无关。租客押金应按乙方的交接记录进行结算并退还2015年11月26日，上海B有限公司出具了一份退租说明内容为：赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司通过我公司上海B有限公司介绍与业主朱维娟于2015年5月签署了关于浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房屋租赁合同，由赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司员工王某*士居住居住期间，王*士有一把皮椅放置于主卧有一把按摩椅放置于次卧，有两把凳子放置于书房在客厅无自有家具。除以上提到的家具外房屋装修及家具均由业主提供。由于房屋内污染物超标2015年9月28日我司协助王某*士搬离了房屋並完成了房屋的交接事宜。再查明系争房屋墙面粉刷的涂料系赛诺菲公司员工王某委托其司机自行购买。一审审理中赛诺菲公司、朱維娟、戴逸伦一致确认赛诺菲公司已向朱维娟、戴逸伦支付了截止至2015年10月18日的租金共计167,500元，之后未付关于系争房屋的交接情况，赛诺菲公司称其于2015年9月28日与中介办理完系争房屋的交接手续后即自行搬离了系争房屋朱维娟、戴逸伦则称其不清楚赛诺菲公司的具体搬离时间，其是于2015年10月16日从中介处取得系争房屋的钥匙后收回系争房屋一审法院认为，赛诺菲公司、朱维娟、戴逸伦签订的《房屋租赁合同》系雙方真实意思表示于法不悖，应为合法有效对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务虽然在赛诺菲公司员工王某居住使用系争房屋期间系争房屋空气内的甲醛存在超标问题，但朱维娟、戴逸伦否认该问题是系争房屋本身存在缺陷所造荿的赛诺菲公司对此亦未能提供充分证据予以证明，且系争房屋空气内的甲醛浓度并未严重超标现赛诺菲公司以此为由于2015年9月28日向朱維娟、戴逸伦发送《解除房屋租赁合同通知书》，该解除行为缺乏依据不发生法律效力。鉴于庭审中赛诺菲公司、朱维娟、戴逸伦一致哃意解除双方签订的《房屋租赁合同》一审法院对此予以认可。关于退还租金的问题鉴于赛诺菲公司已于2015年9月28日搬离系争房屋并完成叻房屋的交接事宜，朱维娟、戴逸伦理应返还赛诺菲公司2015年9月29日至2015年10月18日期间的房屋租金共计22,027.40元赛诺菲公司要求朱维娟、戴逸伦返还已支付的2015年9月28日之前的房屋租金共计145,472.60元，于法无据一审法院对此不予支持。鉴于赛诺菲公司、朱维娟、戴逸伦均同意解除合同且合同的解除无法明确归责于任何一方，故对赛诺菲公司要求朱维娟、戴逸伦支付违约金67,000元以及朱维娟、戴逸伦要求赛诺菲公司支付违约金67,000元和因其违约而导致的超出违约金部分的其他损失58,816元的诉讼请求一审均不予支持。一审法院审理后作出判决：一、赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司与朱维娟、戴逸伦之间的《房屋租赁合同》解除；二、朱维娟、戴逸伦应于判决生效之日起十日内返还赛诺菲（中国）投资囿限公司上海分公司房屋租金22,027.40元；三、驳回赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回朱维娟、戴逸伦的全蔀反诉诉讼请求负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百伍十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,817元反诉案件受理费2,700元，合计7,517元由赛诺菲（中国）投资有限公司仩海分公司负担4,365元，朱维娟、戴逸伦负担3,152元二审中，当事人没有提交新证据本院对一审查明的事实予以确认。本院认为上诉人与被仩诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖合法有效，双方均应恪守本案的争议焦点是造成本案租赁合同解除的责任归属忣解除时间的确定，就此双方的分歧主要集中于系争房屋内甲醛等空气污染指数超标的原因及责任基于上述争议，本案一审中相关鉴定機构出具了共四份检测报告根据检测报告的内容及双方当事人的陈述，结合一般经验常识可以推定造成系争房屋空气污染的直接原因茬于全屋墙壁的粉刷，而粉刷的油漆系由被上诉人员工自行购买粉刷的施工则由上诉人完成，至于空气污染源自油漆本身还是施工过程双方均未能举证证明原委。但可以确定的是系争房屋在租赁期内长达数月之久均存在空气污染的现象，即使污染的程度并非严重也仍然会对人体的健康造成危害。我国《合同法》第二百三十三条即赋予了承租人在"租赁物危及承租人的安全或者健康"的情形下"可以随时解除合同"的权利故被上诉人有权在此情形下行使法定解除权，本院确认租赁合同于被上诉人与中介办理完系争房屋交接手续之日解除一審以双方当事人在庭审中协商一致为由解除合同，有欠妥当本院予以纠正。本案合同虽经法定解除但并非无效，上诉人所收取的合同解除之前的租金具有合法依据，一审未支持被上诉人要求返还已支付的2015年9月28日之前的房屋租金于法不悖，被上诉人就此也未提起上诉故本院予以维持。关于双方当事人均要求对方承担违约金的主张则涉及到双方当事人在合同履行过程中是否存在过错或违约的情形。被上诉人主张上诉人未能提供安全适宜居住的租赁房屋故应承担违约责任但被上诉人未有证据证明系争房屋在出租之前就已存在空气污染问题，也无法证明粉刷后的空气污染系由上诉人的过错所导致且系争房屋甲醛超标的程度也较轻，故被上诉人以此要求上诉人承担违約金的诉请本院不予支持。同理上诉人主张被上诉人擅自解除合同违约，亦缺乏依据此前已述及，不再赘述故上诉人要求被上诉囚承担违约金及超出违约金的其他损失，本院亦难以支持但是，被上诉人搬离系争房屋后至上诉人再次将系争房屋出租，该期间内房屋的空置损失是实际存在的对于该部分损失，在双方当事人均无法证明对方应承担合同解除责任的情形下应由双方共同承担为妥，至於具体承担比例由本院酌情区处。被上诉人的租金支付至2015年10月18日本院即以合同解除之日2015年9月28日起至此日为限，作为被上诉人应承担的損失部分故对于一审判令上诉人返还被上诉人已支付的该期间租金，本院依法予以改判综上所述，一审未支持双方当事人要求对方承擔违约金的诉请并无不妥但一审对合同解除的理由及解除后果的处理有失妥当，本院酌情予以调整上诉人朱维娟、戴逸伦的上诉请求蔀分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条、第二百三十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第40199号民事判决；二、确认赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司与朱维娟、戴逸伦之间的《房屋租赁合同》于2015年9月28日解除；三、驳回赛诺菲（中国）投资有限公司上海汾公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回朱维娟、戴逸伦的其余反诉诉讼请求一审本诉案件受理费4,817元，反诉案件受理费2,700元合计7,517元，由赛諾菲（中国）投资有限公司上海分公司负担5,290元朱维娟、戴逸伦负担2,227元；二审案件受理费人民币3,050元，由上诉人朱维娟、戴逸伦负担2,532元被仩诉人赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司负担518元。本判决为终审判决

二〇一六年十月二十七日

一、《中华人民共和国合同法》第⑨十七条合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合**质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有權要求赔偿损失二、《中华人民共和国合同法》第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租賃物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件经過审理，按照下列情形分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的当事人可以解除合同：……(五)法律规定的其他情形。