商业地产销售返租模式_图文_百度文库
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商业地产销售返租模式
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你可能喜欢商铺10年返租每年10%&&诱人回报暗藏风险
光房产网讯（特约记者&
在水一方）小Q是江西南昌人，来东莞已将近6年，经过她与老公的不懈努力，于前年购置东城一套100平米左右三居室，去年买入一台价值十数万元轿车一部，与此同时，可爱的小宝宝也呱呱坠地，暂时赋闲在家的小Q闲来无事，便经常出去逛逛商铺。俗话说，“一铺养三代”，她不倾向于买保险，倒是一门心思想买个铺位给自己养老，然而所到之处铺位总价均在百万以上，这让囊中羞涩的她很是无奈。
　　然而，前不久手机上的一条短信，让小Q平静的心又泛起阵阵涟漪。“东城百佳、国美旺铺发售，10年返租，每年10%回报，首付10万起。”如果说此前看的商铺锁定的都是实力雄厚的有钱人群体，那这次针对的便是更为广泛的“次有钱人群体”了。事不宜迟，收到短信，小Q便喜滋滋地奔赴商铺所在地，实地去考察。一路上，她都在想着日后当上包租婆后“随心所欲”的神仙日子。
　　带租约发售是潮流（图文无关）
　　10年返租，每年10%，真的挺诱人！
　　到了百佳，一位高大的帅哥热情地接待了小Q，并拿着图纸详细介绍目前所剩铺位所在区域。原来，东城聚福豪苑这些商铺早年已建成，2003年起，这里的商铺以开发商的物留自用物业，将二楼租给百佳使用，负一楼和一楼租给了国美电器。短信中声称要销售的正是已经出租的这部分商铺。
　　据这位帅哥介绍，自去年12月起，开发商便将负一楼和一楼分割成700多套商铺进行销售，每套的价格约为20万-40万不等，目前仅剩下十几套了，而今年，开发商再次将二楼一半以上的位置分割销售，均价约为38000元/平方米左右，目前已经销售了十几套。另一部分位于较靠近电梯口的区域则由开发商留作自用暂时不卖。
　　为何之前卖，现在不卖？现在卖为何又只卖一部分，不全部卖？小Q脑海中充满疑问，不过据帅哥解答，之前开发商是想自己经营的，跟百佳和国美也都签订了长达十几年的合同。近期由于公司在清溪拿了地，手头资金比较紧张，才不得不忍痛割爱推出一些铺位来卖，借此回笼资金投入到新项目的运营之中。
　　小Q了解到，这些商铺面积约为5-12平方米不等，销售后返租给开发商，由开发商统一管理，继续租给百佳及国美使用，前十年的返租金为每年10%，即一套20万左右的商铺，每月收入租金为元不等，大约10年左右可以回本。
“2个月到房管局备案，年底可拿房产证！”
　　尽管帅哥把投资前景说得非常诱人，但每一个铺位目前只是在销售人员的图纸上看得到一个个划分，真正实际的商铺仍然是打通了做成大卖场，商铺之间并未实际区分开来。这样的商铺如何才能确定是自己的呢？最关键的是能否拿到房产证？
　　小Q随着帅哥来到他们位于5楼的办公室，有几名业主正在签认购书，墙上挂着负一楼、一楼及二楼商铺的图纸，大部分被卖掉的铺位被贴上标记，一眼望去红彤彤的一片。帅哥拿出了合同给小Q看，称先与公司签商铺买卖合同，合同中注明了“返租十年”、“每个阶段分别返租的比例”以及“三年之内业主若不想要，开发商原价回购”等条例。
　　<img STYLE="BorDer-riGHT: 0 BorDer-Top: 0 DispLAY: VerTiCAL-ALiGn: BorDer-LeFT: 0 BorDer-BoTToM: 0px" ALT="" src="/blog7style/images/common/sg_trans.gif" real_src ="/news/dgls/4036974.jpg" WIDTH="500" OLDSRC="W.jpg" COMPLETE="complete"
TITLE="商铺10年返租每年10%&&诱人回报暗藏风险" />
　　针对小Q非常关心的房产证问题，合同中也有注明领取房产证的时间，如果逾期不能拿到房产证，开发商将支付违约金，如果超过限期仍无法取得房产证，业主可以申请退还房款，同时要求开发商赔付总房款的30%补偿损失。
　　由于目前这些铺位是统一租给了大卖场，因此，签订购房合同之后，还须签订一份委托租赁合同，业主将所购铺位委托开发商出租，收取租金收益。
　　这位帅哥表示，如果现在购买的话，签完开发商这两份合同之后，两个月后，便可以到房管局签订全市通用的合同，办理网上签约备案，同时办理产权分割手续。
　　他告诉小Q，目前负一楼和一楼还剩下十多个铺位，开发商再等到8月中旬，如果那时候还没有卖出去的话就直接去办理注销物留自用以及办理分户手续，届时应该年底便可以拿到房产证。而二楼则要晚一些去分割产权，明年才能拿到房产证。
算算账：负一楼铺位9年4个月可以回本
　　听完帅哥的介绍，小Q精心挑选了几个总价在二三十万的铺位来具体计算投资回报计划。小Q从负一楼中仅剩的几个铺位里选出一个靠里面的一个较小铺位来，大约6.99个平方，总价大概16.4万元，单价约2.35万/平方米。
　　按照合同约定，这个铺位前三年的返租年回报率在9.6%左右，也就是说，每年可以收到15800元左右的收益，平均下来每月大概1300余元，三年总收益4.7万元。从第四年开始，年返租回报率增加到10.8%，每月的租金增加到1482元，年度收租达17779元，7年共可收回租金12.4万元。10年下来共收租达17万元左右，大约9年4个月便可回本。
　　而另一套位于二楼中庭电梯口的一个铺位，面积约5平方米左右，总价近20万，单价去到将近4万元/平方米。该套铺位，前三年的年返租回报率在8.4%左右，每月收租1385元，年收租可达16600元。从第四年开始，年度返租回报率增加到9.6%，每月租金收益在1583元，年度收益在18990元左右。如此累积，十年共收租达18.2万元，大约10年8个月可以回本。
　　“也就是说，前10年你就回本了，10年之后，才是你真正挣钱的时候。”帅哥向小Q持续推销，前10年能保证10%的收益，后10年若继续返租，租金收益以当时的市场价为准，肯定比现在要高。他还举出了一个业主的例子，“就当买保险吧，我只要10年就可以回本，但是我还有5个10年可以去收租，就当养老金也好。”
　　10年之后，万一百佳国美合约到期撤场了怎么办呢？对此，销售人员解释道，合同里也有明确约定，若10年之后要统一更改商铺经营用途，需要经过半数以上的业主同意，方能执行。不过，这位帅哥也透露，目前三楼四楼由于早期规划问题，目前的出租收益不甚理想，五楼整层都用于办公之用，也很浪费，因此有考虑将五楼打通，重新规划为复合业态的商场，将整个卖场的经营氛围都搞活。
　　东城是目前东莞商业最活跃的区域
　　“返租”商铺高于市场价& 回报有水分
　　听完销售人员的介绍，小Q心里一时拿不定主意，便表示先回去考虑一下，迟一点再带家人过来一同看看再做决定。该铺位高回报之下是否暗含风险呢？
　　“东城西路一带商铺的市场价格是25000元/平方米，3-4万元/平方米太贵了。”一名不愿意透露姓名的业内人士认为，“羊毛出在羊身上”，“返租”商铺以高回报率吸引购房者，而在定价上一般都比市场价要高得多。
　　此外，该业内人士称，这种高回报的“返租”商铺也存在着高风险，“如果卖场撤场，商铺如何出租，如何获得回报将成为一个业主重新需要面对的问题。”
　　然而，对于高出市场价的事实，部分购买商铺的业主则表示并不担忧，“这个月才13号就收到租金了，目前来看还是比较顺利。不管价格高低，回报率都是固定8个点，对我们投资没有太明显的影响。”
　　不过亦有另外一位购买了一楼铺位的网友坦言，“虽然每个月能收租了，但是感觉没太多保障，每天收得战战兢兢的。”
律师提醒：购买“物留自用”商铺有风险
　　投资有风险，入市须谨慎。市场本身的风险无法回避的，这主要取决于投资者的眼光。然而，销售人员出示的该商铺的房产证是“物留自用”的，既然此前是自用的，那现在能否卖给业主呢？
　　广东兆达律师事务所专职律师黎娇燕介绍，正常的情况下，如果是物留自用的商铺，应该先到房管局办理注销手续，转成可以对外销售的状态，然后再根据详细方案办理分割产权的手续，才可以单独转让，与业主签订房屋买卖合同，以及到房管局网上签约备案。
　　此外，购房者还需要了解清楚该物业是否已经抵押，如果抵押的话，是进行不了产权分割的，正规的交易流程也无法进行。黎娇燕提醒，现在有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再注销抵押，再注销物留自用，才跟业主签正式的合同，这样的商铺也有业主买，但是风险也比较大。
　　“返租”业主与商场不存在直接关系
　　此外，租赁合同是开发商与商家签订的，购房者委托开发商出租，出租取得租金再给业主，业主跟商场之间没有法律关系，不是直接关系。
　　律师提醒，如果与商场签合同的项目公司一走了之，那么业主回收“返租”租金将很困难，经济利益受损，“返租”对于消费者来说，存在着一定的风险。
房管局：物业具备销售条件才能买卖
　　昨天，笔者以购房者的身份向东莞市房管局咨询，相关工作人员告诉笔者，如果是“物留自用”的，开发商需先到当地房管所办理注销手续，然后再分割成不同的小产权，才能与小业主去签合同。如果项目有预售证，消费者还需要留意预售证是否包含所购买的那一栋物业，或者只包含住宅，而不包含商铺，确认所购买物业符合销售需求才能购买。如果预售证过期了，还需要重新办理之后才能销售。
　　而对于销售人员提出的签合同两个月之后去房管局办理网上签约的说法，该工作人员表示，正常情况下，应该是签全市通用的房地产买卖合同，签完合同一个月之后去房管局备案，如果是签开发商自己提供的合同，而开发商没有注销物留自用以及分割产权的话，这个合同也是无法备案的。
　　至于如何查询物业是否抵押的问题，该工作人员表示，必须要业主与开发商本人携带相关资料到当地房管所查询，如果物业有抵押，在办理房地产权交易手续时是无法进行的。用户名/昵称/邮箱直接登录
商铺大打“返租牌” 业内人士提醒投资购买需谨慎
核心提示：“商场旺铺，十年返租，年回报率10%!”“旺铺销售，三年返租，年回报率高。”“售后返租”是很多商铺，特别是商场等整体出售的大商铺近年来普遍采用的一种销售方式。但由于业主众多、经营困难等原因，这些返租商铺对不少业主来说，已成为了一张画在纸上的馅饼，不知究竟是福还是祸。
　　&商场旺铺，十年（），年回报率10%!&&旺铺销售，三年返租，年回报率高。&&售后返租&是很多（），特别是商场等整体出售的大商铺近年来普遍采用的一种销售方式。但由于业主众多、经营困难等原因，这些返租商铺对不少业主来说，已成为了一张画在纸上的馅饼，不知究竟是福还是祸。在这些广告语中，我们不难发现&高回报率&的字眼的确吸引了很多者的眼球。那么选择返租金，真的就有稳定的高回报率吗?返租越高越合算吗?&返租&所带来的一些问题又有哪些呢？这一系列问题，也都引起了投资者的广泛关注。
　　对此，有业内人士提醒，商铺的回报主要靠前期的定位和后期的经营情况，&返租&商铺一般定价比市场价偏高，高回报也存在着高风险，投资者购买时需谨慎。
　　商铺&返租&渐成主流
　　&售后返租&上世纪70年代起源于美国，后来流行于日本、台湾和香港，并于1997年左右开始在深圳、广州等城市兴起。其形式多样，包括&带租约销售&、&利润共享&、&保底分红&等，但万变不离其宗，都是以&先销售后承租，同时给予一定比例租金回报&的方式吸引买家入场，并由此推高铺位价格。返租期满后，投资者可自由处理所购物业。其作为一种营销手段也是近几年开发商和投资者都能接受的商铺销售方式，并已经成为主流。
　　日前，记者走访一家打着&3年包租，年8%超值回报&广告的营销中心，其销售人员告诉记者，自去年5月起，该楼盘已奖小面积商铺进行捆绑式销售，每套的价格约为30万&40万元。并表示售后即&返租&，前十年的返租金为每年10%，即一套30万元左右的商铺，每月可收租金元。此外，更向记者出示了一份合同，其中注明&返租10年&、&3年内开发商原价回购&等条款。该销售人员称，在签开发商的这份合同两个月后，将会到房管局再次签另外一份房管局提供的合同。
　　据了解，当前武汉很多开发商都比较热衷于这种模式，同时也吸引了很大一部分投资者的关注与青睐。一时间，售后返租模式在商业地产项目上被不断复制，大有风起云涌之势。售后包租真的是像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？笔者认为投资者仍需谨慎，切勿盲目跟风。
　　馅饼or陷阱
　　&售后返租&这一销售模式，对于开发商来说，可以在返租周期内通过经营尽快培育商业物业，形成稳定的租金回报，以便返租期结束后可以顺利交铺给投资者；另一方面，也可以加强投资者对物业回报的信心，借此提升商铺销售价格。
　　从投资者角度看，目前，大部分投资者购买商业物业都是跟风行为，往往缺乏对商业地产投资风险的认识，而且也缺乏后期自己对外租赁物业的经验和资源。所以，在物业经营前期，由开发商负责把物业的商业氛围和经营来统一达成，并提供高于银行贷款利息的返租回报，对大部分投资者来说，是比较容易接受的。
　　但是商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，不禁让人心起疑问，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
　　例如本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万／平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%&10年)，但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。
　　更值得一提的是，其伴随而来的投资风险也将是不可控制的。一旦三五年内该项目销售完成，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
　　对此，亿房网投资者李小姐向记者说道她的一次惨痛的投资经历。2005年初，李小姐经同事介绍，得知武汉某新建商业项目正在招商，且打出了售后即返租五年、每年收益率8%的诱人口号。在和同事实地考察一番后，购买了该项目的一间总价30W的小户型商铺。此后，从2006年该项目正式营业后，李小姐每年都能如实收到所兑现的返租款。但从2009年开始，该项目不时拖欠租金，迟交退款，经多番沟通与协调，李小姐勉强收完余款。直到2011年，五年饭租期结束，李小姐不得不又面临自己招租的尴尬境况。而面对相较&冷清&的商业环境，招租问题不禁让李小姐顿感头痛，同时也后悔当初没有考虑得更清楚。所以她提醒投资者，在面对商铺&返租&诱惑时，切勿盲从，需冷静分析。
　　不过也有业内人士认为，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信用度高，&返租&形式也不是说不可行的。&返租&是在房地产市场充分发育成熟，营销策略日臻完善的情形下出现的。因此在香港，房地产市场经过数十年的发展，已走向成熟，购房置业者比较理性，发展商社会信用度高，&带租约售楼&、&返租&等营销策略比较风行。
　　诱惑越大，风险越高
　　目前市场存在的&返租&年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，投资者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。
　　有专家建议投资者在投资前，一定要对投资项目所在商圈进行发展前景评估，先确定在返祖合同规定的年限内，该商圈是否有足够的发展潜力，再决定是否出手。如果有条件，可以向专业的评估和咨询机构请教后再行定夺，从而尽量降低风险。
　　选铺时，首先要考察开发商以往做的商业项目的经营状况、规模及信誉度；了解项目是否有知名主力商家签约。另外，还可以找做商业的朋友了解不同商家对该项目未来经营状况的意见；了解周边同类型商铺的租赁状况及销售价格。此外，还应尽量选择临主干道或主街的商铺。在多方评估下所投资的&返租&商铺成功的可能性才会比较高。
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商铺返租销售的风险盘点提要：通过对一些的分析，我们出商铺返租销售的风险主要有以下几点：风险一：法律风险对开发商而言，首先返租销售会牵涉到一个较为敏感的话题――“非法集资
　　商铺返租销售的风险盘点
　　售后返租是指开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
　　返租销售起源于六七十年代的美国，上世纪90年代中期经由香港传入中国内地。
　　在当前新的发展形势下，返租销售已成为众多房地产开发企业较为常用的一种销售方式。
　　然而，返租销售存在诸多风险，很多项目在实际操作过程中因为未能有效控制这类风险，而给开发商、小投资客及经营户造成了很大损失。例如南京的盘古?亚泰广场，是南京较早采用返租销售的商业项目，地处南京新街口最核心的正洪街广场，开盘售价高达每平米七、八万元。结果由于招商不力，开发商难以兑现最初承诺的高额返租补贴，最终导致恶性循环，使得该项目长期空置，成了南京商业最典型的“反面教材”。
　　还有江苏镇江新区的某项目，成功引进了世界500强的大卖场，其产权式商铺同样采用了返租销售的方式，结果由于定位不准，以及高估了大卖场的聚客作用，商铺经营状况一直不佳，商户与开发商多次发生冲突，给利益各方均带来了极大困扰。
　　通过对一些的分析，我们出商铺返租销售的风险主要有以下几点：
　　风险一：法律风险
　　对开发商而言，首先返租销售会牵涉到一个较为敏感的话题――“非法集资”，将面临一定的法律风险从每年百分之几到每年百分之几十，震撼人心的高额回报无疑会极大地挑起众多投资客的投资热情，在为开发企业带来得以快速回现的利好的同时，往往难以兑现的返租回报也将成为开发企业难以言说的痛，最终使得部分开发商无力履约卷款而逃，给投资客造成了极大的损失，给严重影响了社会的安定团结。
　　于是，我国各级政府都陆续出台了一系列关于返租销售的条例和规定，对返租销售采取了极为严格的监管措施。在实际操作过程中，我们的房地产开发企业需要严格遵守相关规定，避免陷入“非法集资”的深渊。
　　风险二：招商不力
　　其次，返租销售最大的风险就是招商不力。商业地产不同于住宅地产，除开发商及投资客以外，经营商家和消费者也是该领域两个极为重要的组成部分。商业地产的价值实现依赖于商家平台，而兑现在消费终端。因此，招商是否成功是关系到商业地产项目成功与否的关键性因素。
　　对于返租销售的商铺而言，返租期内的租金收益是开发企业的一项重要收入来源。 一旦招商不力，不仅无法保证房地产开发企业的短期收益，更不利于项目的成熟和参与市场竞争，开发企业自身的形象和口碑也会从中受到损害。也会给投资客造成一定的损失，甚至可能导致商铺成为“死铺”。
　　风险三：售价与租金收益不匹配
　　再其次，售价与租金收益关系的不平衡也是返租销售商铺所存在的风险之一。为吸引眼球，促进商铺销售，一些开发商往往会抬高返租比例，低则每年5%，高则每年8%，个别甚至高达每年百分之二三十。
　　然而，商铺在实际经营过程中往往不容易达到这样的回报率，尤其是对于刚刚上市的商铺而言，还需要经历一定的市场培育期。因此，投资客不因对初期的租金回报抱有过高的期望，而开发企业在制定返租比例时，则应该谨慎处理好售价与租金回报之间的关系。
　　风险四：返租并不能保证长期收益
　　最后需要提醒投资客的是，虽然返租期内已得到了开发企业给予的租金补贴，但长期的租金收益和物业增值收益能否实现还得依赖于商铺的后期经营效益。倘若招商不力或者经营状况不佳，“黄金旺铺”也可能沦为“死铺”，投资客将很可能陷入血本无归的泥潭。
　　作为投资者，在面对返租销售的商铺时，应仔细评估项目的发展潜力，要对开发企业的实力和商铺的后期招商运营体系有一个充分的了解，这样才能尽可能降低自身的投资风险。
　　总体而言，要想有效控制商铺返租销售可能面临的风险，需要从前期规划、项目定位、价格制定、销售、招商、运营等商业地产产业链的各个环节加以统筹控制，需要对市场、价格泡沫适当的在不同环节加以消化。具体如何操作，后续我们将结合案例作进一步深入分析。
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