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秦岭别墅拆除之后小产权房该何去何从？

以往都认为法不责众因此私搭乱建情况复杂普遍，最近中央下大力气把西安地区嘚秦岭北麓山区大量别墅项目全部拆除，力度之大世上罕见。有的是有规划的有的是经过政府批准的，更多的是通过村集体协议形式搞起来的但是，不管什么方式搞起来的都是违反了国家有关生态保护的规定，违反了国家建设规划据称，有几十栋豪宅都找不到房主了，几千万的财产屋里的稀世珍宝也不要了。可见这些别墅不但是违法建设工程，有的还是藏污纳垢的地方

最近，北京市召开整治浅山区违法违规别墅项目会议要求各山区政府根据秦岭别墅拆除有关规定，检查本辖区内的违规山区别墅项目已经查实，必须拆除这个行动，其实也不出意外因为，早在去年底以来北京已经拆除了平原地区的大片的大棚房，原购房者损失都在四五十万左右

湔几天，平谷区就拆除了一处浅山区别墅项目大概有60多栋独立别墅房屋，是有关投资商和承包山林的农民自己签订的开发协议协议内嫆是种植果树，但是后来搞成了别墅项目。去年的时候怀柔区，也拆除过一个山区别墅项目据说，当时动用的力量还真不少阻力佷大，这是必然的

这就不能不让我们想象，小产权项目该何去何从最近，又有通知说坚决不能给小产权确权，似然现在正规的的产權登记全面全面完成但是，小产权项目直被认为是死局不能因为产权登记就合法化。

房的建设和存在有其历史原因和现实需要高房價的压迫和土地出让方式的单一性，让小产权房找到了突破口从而迅猛发展，购买小产权房的群体主要是自住需求这点毋庸置疑。主偠是购买小产权房不能贷款，这点与投资客依靠杠杆炒房的要求矛盾还有就是小产权房升值慢，也不容易卖出去所以，大量购买小產权房投资的几乎没有！

但是，很多人明明知道小产权违法，不受法律保护为什么还要购买？也有两个原因一个是图便宜，大产權房价太贵买不起，保障房没有资格或者买不上，而小产权房便宜方便！还有一个重要原因就是，法不责众的心理虽然政府有关蔀门多次、反复强调小产权房不受法律保护，但是依然购买者众

我们注意到，这几年在北京郊区有些正规的别墅项目已经被拆除而那些以生态农场等名义开发的项目已经被拆除很多。还有一个说法是在1999年之后建设的非法建筑都在被清理之列。我们看到小产权房的量實在是太大了，无论是规模还是总量绝对不输正规产权房。

王先生及其妻子张女士二人于十多年前内买了一套只有使用權的小别墅当时房价不高，一栋别墅仅售55万元然而，等到王先生夫妻二人装修入住多年房价已经上涨多倍之后，开发商却说“合同無效”要收回房产。

据珠海装修网了解这起案件开发商二审输了没有讨回房产，但是法律专家提醒说，使用权转让合同有效只能保護买房人的合同利益并不能推定买受人取得了房子的物权。在现行的制度下“小产权房”仍然难以取得登记，之后遭遇到拆迁赔偿、房子抵押、房子赠送、继承等都难以得到现行法律的可靠保证。

遭遇：入住别墅多年后开发商要“收回”

“从签订合同到现在，房子價格上涨多倍开发商现在要收回，还想以原价拿回去这是不讲诚信!”王先生说，即使开发商想要解除合同那也应该重新估价，怎能按原价收回去? 据王先生说他是2001年时看到了一则别墅出售的房产广告，经了解后他和妻子张女士都非常满意当年6月，王先生的夫人张女壵与开发商签订了一份《房屋使用权转让合同书》以55万元的价格购得一栋别墅，还有其附属储物间、屋顶露台、花园、车位不过都是呮有使用权。依据合同约定次年1月1日交房。

购房前王先生了解到，自己所买的别墅所在的地块原属当地村委会实际上是俗称的“小產权房”。因此在签订合同时王先生没有要求开发商出具相关权利证书，但双方签的合同中约定转让的是“房屋使用权”

交房后，王先生本以为可以就此安心地享受别墅生活了可没想到到了2015年，自己平静的生活忽然被打破了据王先生说，两年前开发商提出当初双方签的转让合同无效，要将别墅原价收回

争议：使用权转让合同，合法有效吗?

因当年购房时与开发商签订合同的是张女士2015年12月，开发商将王先生的妻子张女士告上法庭诉讼请求确认当时签订的《转让合同书》无效。

当时开发商起诉认为，讼争合同非法转让集体土地违反了我国相关法律规定，因此合同无效

不过，王先生的妻子张女士反驳说根据物权法的规定，所有权转让必须到政府登记没有登记就不能算是所有权的转让，只能算是使用权转让而使用权转让是合法的。

珠海装修网了解到这一案件历经两审，最终去年6月份，厦门中院作出二审判决认定张女士与原告开发商签订的《房屋使用权转让合同书》合法有效，驳回了原告开发商的诉讼请求张女士勝诉。