沪不动产登〔2018〕10号

上海市不动产登记局关于印发《不动产登记综合业务工作流程（试行）》的通知

市不动产登记事务中心、各区不动产登记事务中心:

　　为贯彻落实不动产登记“全·网·通”服务改革工作要求，规范不动产交易、纳税、登记综合业务办理流程，指导各区做好不动产登记“全·网·通”服务改革工作，我局制定了《不动产登记综合业务工作流程（试行）》，现予印发，请按照执行。

　　上海市不动产登记局

不动产登记综合业务工作流程（试行）

　　在交易登记大厅入口附近设置预检台（总咨询台）。

　　1、人员。预检岗位总人数可配备2-4人，由登记、税务共同派员负责，具体人员安排由各区登记、税务部门根据本区实际协商确定。

　　2、业务申请表及样表。现为：（1）《购房人家庭成员名下住房情况查询申请表》、（2）《上海市房地产交易涉税情况表》。

　　3、联办业务告知单（详见附1）。

　　（二）预检人员工作要求

　　1、登记预检人员负责询问申请人需办理的业务类别，按照综合受理、登记受理分流，并根据办理业务的申请材料清单，检查申请材料的格式、数量是否满足要求，指导申请人填写《购房人家庭成员名下住房情况查询申请表》。

　　2、税务预检人员负责协助询问申请人需申请减免税收的情况，检查相关业务需提交的材料的格式和数量，指导申请人填写《上海市房地产交易涉税情况表》。

　　3、时间允许时，建议预检人员协助申请人将申请材料按照交易、税收、登记业务进行分类。

　　4、满足要求通过预检的，发放办件号码。不满足要求的，请申请人按照相应要求补充。

　　二、综合窗口预收件/登记窗口受理

　　涉及登记与交易税收联办的（包括交易登记联办、交易税收登记联办、税收登记联办）申请，由综合窗口进行预收件；仅涉及登记的申请，由登记窗口进行登记受理。

　　（一）综合窗口预收件

　　1、人员。具体窗口数根据各区不同情况设置，窗口岗位由登记人员负责。在业务联办初期，各区税务局可根据实际情况适当安排业务熟练的税务人员在受理窗口提供现场支持，具体形式和人员由各区登记、税务部门根据本区实际协商确定。

　　登记人员负责询问申请人需申请的事项，清点、收取申请材料，请申请人签署登记申请表、EMS详情单（如有），开具缴费单、预收件单。预收件后，将申请材料按照交易、税收、登记业务分装。

　　现场支持的税务人员负责协助登记人员即时对收取的申请材料进行形式审查，及时提出补正意见，甄别其中可当场办税的申请。属于可当场办税的，综合窗口预收件后，税收件袋即时转税务部门（为便于工作，建议在综合窗口旁设置当场办税窗口），并通知申请人当场缴税；不属于可当场办税的，税收件袋由税务人员定期签收、领取。

　　交易件袋按要求转房屋状况查询人员，做好签收。

　　【提示】对于交易、登记目前可以考虑串联办理，件袋捆绑流转，节约件袋分装合并时间；后续房屋状况查询结果线上反馈功能完成后，直接并联办理。

　　（二）下一阶段工作（启用申请资料扫描、推送）

　　启用申请资料扫描、推送后，综合窗口收取一份申请资料，扫描后，连同已提取获得的相关字段信息，推送到交易税务登记审核部门，纸质资料由登记部门统一存档。

　　1、人员要求：各区根据业务量配置专人（扫描外包公司）负责扫描工作。

　　2、工作要求：接收到申请资料后，立即扫描，以便信息及时推送。

　　三、房屋状况查询审核

　　（一）现阶段工作要求（房屋状况查询结果线下反馈）

　　1、查询人员领取件袋后，及时录入房屋状况查询系统。当日上午（或下午）收取的件袋，录入时间应不超过当日上午12点（或下午下班前），以便房屋状况查询系统定时（中午12：00及午夜12:00）进行核心比对。

　　2、出具结果。每日12点前录入的件袋，务必在下午下班前完成审核，出具结果；下班前录入的件袋，务必在次日12点之前完成审核，出具结果；查询结果存有异议的件袋，力争自收件之时起23小时处理完毕。

　　3、查询人员打印查询结果，分别反馈登记、税务审核部门。

　　（二）下一阶段工作要求（房屋状况查询结果启用线上反馈后）

　　1、查询人员领取件袋后，录入房屋状况查询系统。当日上午（或下午）收取的件袋，录入时间应不超过当日上午（或下午）的业务办理时间，以便房屋状况查询系统定时（中午12：00及午夜12:00）进行核心比对。

　　2、出具结果。每日12点前录入的件袋，务必在下午下班前完成审核，出具结果；下班前录入的件袋，务必在次日12点之前完成审核，出具结果；查询结果存有异议的件袋，力争自受理之时起23小时处理完毕。

　　3、查询人员无需操作（房屋状况查询结果直接线上反馈登记、税务审核部门）。

　　（一）现阶段工作要求（契税完税证明线下反馈）

　　1、税务人员签收件袋后，应当在3日内完成后台处理工作（不含签收当日）。

　　2、登记部门在预收件单上写明“请申请人于预收件4个工作日后至税务机关办结涉税事项，提交契税完税证明最后期限为预收件后第20日，逾期未提交的，退回申请材料。”（详见附2）申请人完税后，税务人员开具契税完税证明，供申请人办理不动产登记。

　　（二）下一阶段工作要求（契税完税证明启用线上反馈后）

　　1、税务人员签收件袋后，应当在3日内完成后台处理工作（不含签收当日）。

　　2、登记部门在预收件单上写明“请申请人于预收件4个工作日后至税务机关办结涉税事项，提交契税完税证明最后期限为预收件后第20日，逾期未提交的，退回申请材料。”申请人完税后，税务人员无需开具契税完税证明（契税完税证明直接线上反馈登记审核部门）。

　　（一）人员要求：各区根据实际情况配置。

　　（二）现阶段工作要求（终审、登簿节点未分离）

　　1、系统操作：终审审核完毕后系统上不提交，待申请人缴税。

　　2、件袋流转：申请人完税，接收到受理窗口已收到契税完税证明的信号后，终审通过系统核验契税完税无误，提交，件袋即时流转至缮证岗位。

　　（三）下一阶段工作要求（终审、登簿节点分离）

　　1、系统操作：终审审核完毕后系统可直接提交。案件等待税务传送的契税完税信号。案件只有在同时满足“终审已提交”、“契税完税信号已收到”两个条件后，进行系统登簿。契税核验由系统自动完成。终审的审核意见修改为：“同意，待申请人完税后登簿。”

　　2、件袋流转：终审提交后，件袋流转至缮证。

　　六、申请材料的流转与补正

　　（一）申请材料的流转

　　申请材料分装的三个（或两个）件袋，原则上在当前工作完成后半天内进行流转。各区可根据实际情况，加快流转频次，确保其他联办部门有充裕时间审核。

　　下阶段启用申请材料扫描、推送后，收取一份申请材料，纸质件袋不再流转。

　　（二）补正与案件回退

　　1、人员要求：接收补正材料、流转补正件袋，可由原窗口人员或专人负责，各区根据实际情况安排。

　　预收件后，税务部门认为还需要申请人补交材料的，由税务部门负责通知申请人，告知其需补正的材料，请其尽快补正。税务工作人员在预收件单空白处写明需补正材料及补正理由后，将件袋按原流转路径回退至不动产登记部门，并做好交接记录工作。申请人至指定窗口补齐材料后，窗口人员重新出具预收件单，告知申请人办理时限重新计算，并将材料及时流转税务部门。

　　如果需补正内容简单，不需要重新调整预收件单内容的，为简化手续，方便申请人，由税务部门直接接收补正材料。

　　下阶段启用申请材料扫描、推送后，通过平台进行案件回退，补正材料扫描后再推送。

　　交易、登记部门补正可参照上述流程办理。

　　（一）人员要求：各区根据实际情况配置。

　　（二）现阶段工作要求（房屋状况查询结果、契税完税证明线下反馈）

　　1、打印：打印证书、证明、审核表等。

　　2、件袋流转：缮证后将件袋流转至发证窗口。

　　3、EMS领证：将证书、证明装入EMS专递封套，粘贴详情单。

　　（三）下一阶段工作要求（房屋状况查询结果、契税完税证明启用线上反馈）

　　1、打印：打印证书、证明、审核表、房屋状况查询结果、契税完税证明等。（对于房屋状况查询结果、契税完税证明，各区也可根据实际情况，安排在审核环节打印，系统将做好支持）

　　2、件袋流转：缮证后将件袋流转至发证窗口。

　　3、EMS领证：将证书、证明装入EMS专递封套，粘贴详情单。

　　（一）人员要求：各区根据实际情况配置。现阶段安排专人（建议设置在发证窗口）负责收取契税完税证明及预收件单，通知终审提交案件。

　　（二）现阶段工作要求（房屋状况查询结果、契税完税证明线下反馈，终审、登簿节点未分离）

　　1、通知终审：收取契税完税证明及预收件单后，工作人员在预收件单上敲“完税证明收讫”章，让当事人签名，并定时将已完税的收件编号告知终审，由终审核验契税无误后提交，将件袋交缮证。

　　2、件袋流转：缮证后将件袋交发证窗口，发证人员发证（含领证单签收），并将契税完税证明及预收件单放入件袋内归档。

　　3、EMS专递：将缮证流转来的EMS专递交给取件的快递员，做好签收。

　　（三）下一阶段工作要求（房屋状况查询结果、契税完税证明启用线上反馈，终审、登簿节点分离）

　　1、通知缮证：收取预收件单后，查看是否已完成缮证。如尚未缮证的，通知缮证人员打印相关收件编号的证书、证明。

　　2、发证：发证人员发证（含领证单签收），并将预收件单放入件袋内归档。

　　3、EMS专递：将缮证流转来的EMS专递交给取件的快递员，做好签收。

　　预收件后，有下列情形之一的，作退件处理并书面告知申请人：

　　1、非法占用土地、海域的；

　　2、属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

　　3、不能提供有效的不动产权属证明的；

　　4、不动产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

　　5、申请登记事项与不动产登记簿的记载有冲突的；

　　6、不符合限购政策；

　　7、未在规定时限内提交契税完税证明；

　　8、根据法律、行政法规规定即使受理后也须作出不予登记决定的其他情形。

　　登记中心出具《退件告知书》（详见附3）后将申请材料复印留存，原件退还申请人。由于契税完税证明未提交，因此案件尚未进入受理环节，无需开具不予登记告知书。

　　（二）关于不动产登记专递

　　1、选择通过邮政EMS寄递的方式领取不动产权证书（证明）的，缮证环节不再打印领证单，届时由收件人直接在预收件单/收件收据上写明：“证书（证明）已收到”，并签名。

　　2、选择邮政EMS寄递的，投递时必须由收件人本人签收，并提交身份证明及预收件单/收件收据，请受理人员做好相关事前告知工作。

　　3、投递时，收件人预收件单/收件收据遗失的，由快递员将按反向详情单上的地址寄回不动产权证（证明），于次日投递至寄件的登记部门，由收件人自行至登记部门办理领证手续。

　　自2018年3月16日起施行，有效期至2020年3月15日。

　　1、不动产交易税收登记综合受理告知单

　　2、上海市不动产交易税收登记综合预收件单

湖北日报讯 第一部分 生活服务业
　　1.对客户支付的住宿费能否开具增值税专用发票？如能开具，需提供哪些资料？
　　住宿服务购买方索取增值税专用发票的，酒店企业可以为其开具增值税专用发票。
　　酒店在开具专用发票时，客户只需要提供以下信息：客户所属单位名称、纳税人识别号（或统一社会信用代码证号码）、地址电话、开户行及帐号。
　　消费客户可以采取多种方式提供相关信息，比如说一张附有上述信息的小卡片。并不需要提供信息资料的原件或复印件。
　　2.为客户开具住宿费增值税专用发票时，对付款方式有什么要求？
　　对付款方式没有要求，现金、信用卡、银行转账等方式均可，信用卡、银行转账可以是住店个人的或者第三方的。
　　3.酒店业纳税人提供会议服务，如何核算和开票？
　　酒店业纳税人对提供会议服务中包含的餐饮服务、住宿服务收入，可一并按会议服务核算计税，开具增值税发票。
　　4.酒店业一般纳税人提供的单独收费的货物、服务如何征税？
　　（1）长包房、餐饮、洗衣、商务中心的打印、复印、传真、秘书翻译、快递服务收入，按6%的税率计税。
　　（2）电话费收入按11%的税率计税。
　　（3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的适用税率计税。
　　（4）避孕药品和用具可免征增值税。应向主管国税机关办理备案，免税收入应分开核算，按规定进行申报，且不得开具专用发票。
　　（5）接送客人取得的收入按11%的税率计税。
　　（6）停车费收入、将场地出租给银行安放ATM机、给其他单位或个人做卖场取得的收入，均为不动产租赁服务收入，按11%的税率计税。该不动产在2016年4月30日前取得的，可选择简易办法按5%征收率计税。
　　（7）酒店送餐到房间的服务，按照6%的税率计税。
　　5.会员卡收入如何计税的问题。
　　出售会员卡仅给顾客授予会员资格的，属销售其他权益性无形资产，适用6%的税率，其纳税义务发生时间为出售会员卡并取得收入或索取销售款项凭据的当天。
　　会员卡中既含会员资格费、又含货物或服务的，会员资格费按上述规定处理，货物或服务收入在实际发生时确认；先开具发票的，其纳税义务发生时间为开具发票的当天。
　　6.酒店购进的车辆，以及支付的车辆保养费、油料费、保险费、过路过桥费等支出，能否抵扣进项税额？
　　除过路过桥费在2016年7月31日前，按过路过桥费发票计算抵扣进项税额外，其他支出凭取得的合法有效扣税凭证抵扣进项税额。
　　7.餐饮业一般纳税人在客人用餐时收取的烟酒饮料费，按什么税率计税？
　　餐饮企业在提供餐饮服务的同时，提供现场消费的烟酒饮料取得的收入，按6%的税率计税。
　　8.提供餐饮服务购入农产品的进项税额如何抵扣？
　　餐饮企业增值税一般纳税人购进农产品，按以下规定计算抵扣进项税额：
　　（1）向增值税一般纳税人购进农产品，应向对方索取增值税专用发票或增值税普通发票。按增值税专用发票上注明的税额，或按照增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额。
　　（2）向小规模纳税人购进农产品，可取得对方开具的增值税普通发票，并按照增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额。
　　（3）向农业生产者个人购进自产农产品，餐饮企业可开具增值税普通发票（系统在发票左上角自动打印“收购”字样），并按照增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额。
　　（4）上述购进农产品业务中，从批发、零售环节购进初级农产品，取得增值税普通发票上“税额栏”有数据的，可以按照农产品买价和13%扣除率计算抵扣进项税额；“税额栏”数据为“0”或“*”的，不得计算抵扣进项税额。
　　9.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？
　　若由物业公司给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。
　　10.物业公司在提供物业管理服务中收取的水电费，该如何计税？
　　物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的水费、电费等，属于混合销售行为，一并按物业管理服务征收增值税。
　　11.对景区门票按什么税目征收增值税？对景区提供的观光电梯、索道运输按什么税目征收增值税？
　　对景区门票按“文化服务”征收增值税。
　　对景区提供索道、观光电梯、观光车等项目取得的收入，可统一按“文化服务”征收增值税。
　　12.保安、保洁公司如何征税？
　　保安、保洁公司提供的服务，可按劳务派遣服务计税。
　　13.提供票务代理服务如何计税？
　　票务代理公司为旅客安排行程、住宿的行为，可按旅游业征税。票务代理公司的其他业务，按照经纪代理服务征税。
　　14.营改增后个人所得税手续费返还、财政返还款以及医院、学校等单位原来使用地税部门监制的收据的，营改增后如何处理？
　　可以开具零税率的增值税普通发票。

　　15.建安企业持有地税未到期《外管证》的，如何开具《外管证》？
　　省内建安企业持有地税未到期的《外管证》的，应重新到主管国税机关办理《外管证》，然后到经营地国税机关办理报验登记。《外管证》从5月11日起通过《涉税事项网上办理系统》申请开具，也可到纳税人所属国税机关办税厅通过CTAIS系统直接开具。
　　省外建安企业持有地税未到期的《外管证》的，直接到经营地国税机关办理报验登记。
　　纳税人持《外管证》办理报验登记时，需要向主管国税机关提供本企业是否属于一般纳税人，以及该项目选择何种计税方法的证明资料。
　　16.2016年4月30日之前签定了合同，5月1日后才招投标的项目，是新项目还是老项目？
　　按照财税（2016）36号文件规定：建筑工程老项目，是指：
　　（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
　　（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
　　因此4月30日之前签定了建筑工程承包合同，合同上注明的开工时间在4月30日之前属于建筑工程老项目。
　　17.一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在2016年4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否能够选择简易计税方法？
　　财税（2016）36号文规定，为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法。丙方提供的建筑服务业务实质来看，是在为甲方的建筑老项目提供建筑服务，所以按照政策规定，丙方可以选择适用简易计税方法。
　　18.一个工程项目，甲方和乙方未签订合同，也未取得工程施工许可证，能否以其他方式证明工程实际上在2016年4月30日已经开工，并选择适用简易计税方法？
　　财税（2016）36号文规定是否属于建筑老项目的标准有两种，一是以施工许可证上注明的开工时期来划分；二是未取得建筑工程施工许可证的，以建筑工程承包合同注明的开工日期来进行划分。所以对于未取得施工许可证也未签订相关合同的，应视为新项目，不能选择适用简易计税方法。
　　19.甲供工程选择一般纳税人简易纳税方式，计算增值税时，销售额中是否包括甲供材料及设备？分包额是否含所有分包支出，还是仅含劳务？
　　甲供材料及设备不计入计算应纳增值税额的销售额；分包额应包括全部的分包支出。
　　20.营改增前已经完工的项目，与业主进行了工程结算，已开具建筑业营业税发票和缴纳营业税的，但业主拖欠工程款，营改增后收到工程款的如何处理？
　　在2016年4月30日前，应按照营业税纳税义务发生时间缴纳营业税并开具营业税发票。营改增后在收到工程款时不需缴纳增值税。
　　21.采取简易办法征收的建筑项目，能否抵扣取得进项税额，是否可以开具增值税专用发票？
　　建筑项目选择按简易计税方法计税的，不得抵扣增值税进项税额，可以按规定开具增值税专用发票，税率栏填写3%。
　　22.纳税人提供建筑服务，总公司为所属分公司的建筑项目购买货物、服务支付货款或银行承兑，造成购进货物的实际付款单位与取得增值税专用发票上注明的购货单位名称不一致的，能否抵扣增值税进项税额？
　　国税函〔2006〕1211号规定，对分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，不属于《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发〔1995〕192号）第一条第（三）款有关规定的情形，允许抵扣增值税进项税额。
　　因此，分公司购买货物从供应商取得的增值税专用发票，由总公司统一支付货款，造成购进货物的实际付款单位与发票上注明的购货单位名称不一致的，允许抵扣增值税进项税额。

　　第三部分 房地产业

　　23.房地产公司销售不动产纳税义务发生时间如何确定？
　　《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
　　纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
　　在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
　　以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：
　　一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；
　　二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。
　　三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。
　　24.房地产开发企业取得预售款如何开具发票？
　　房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。
　　在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，按规定申报纳税。
　　25.房地产开发企业预收款的范围如何确定？
　　房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
　　26.代收的办证等费用是否属于价外费用？
　　房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时，代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项，不属于价外费用的范围。
　　27.土地价款如何扣除？
　　房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
　　土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。
　　拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
　　征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担，并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。
　　开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。
　　目前只有土地出让金列入差额扣除范围。
　　房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。
　　28.房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊？
　　房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：
　　（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金：
　　已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
　　（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金
　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
　　（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
　　（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。
　　29.房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，是否视同销售？
　　房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售；如果上述配套设施在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。
　　30.房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物如何征税？
　　房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。
　　房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
　　31.在会计制度上按“固定资产”核算的不动产，其进项税额如何抵扣？
　　2016年5月1日后取得并在会计制度上按“固定资产”核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
　　（1）2016年5月1日后，纳税人购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的，其进项税额的60%于取得扣税凭证的当期直接申报抵扣；剩余40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月申报抵扣。
　　（2）纳税人购入的原材料用途不明的，可在购入当期按规定直接抵扣进项税额。将已抵扣进项税额的原材料用于不动产在建工程时，应将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。
　　（3）2016年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。
　　32.小规模纳税人转让土地使用权如何计税？
　　小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
　　小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。
　　33.保险公司在承揽业务时送的洗车卡、油卡等是否视同销售？
　　在承揽业务时送的洗车卡、油卡等，要视同销售处理。销售实现时间为洗车卡、油卡等消费卡实际赠送的当天。
　　总局明确的销售货物时无偿赠送的服务，如销售空调同时免费安装所指的情形是指与销售货物密切相关的服务。
　　视同销售的服务能够取得抵扣凭证且符合抵扣范围的，其进项税额可以抵扣。
　　34.个人佣金如何汇总代开增值税发票？
　　保险业代理人取得的代理佣金收入，代理人可以委托佣金支付人向主管国税机关申请汇总代开增值税发票。在申请汇总代开增值税发票时，保险公司应提供代理人清单作为代开资料，代理人清单上应注明代理人姓名、身份证号码、代理费收入、是否为个体工商户等信息，由保险公司盖章确认。主管国税机关将代理人清单留存备查，并按以下规定汇总代开增值税发票：（1）对代理人中超过小微企业标准的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票。（2）对代理人中的其他个人和符合小微企业标准的个体工商户，应按规定代开增值税普通发票。（3）电信业、证券业及其他行业有类似情况的，可参照上述规定汇总代开发票。

　　第五部分 综合部分

　　35.营改增纳税申报期有何特别规定？
　　为确保营改增试点纳税人能够顺利完成首期申报，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。按季申报的纳税人，2016年5月15日前，需向原主管地税机关申报缴纳4月底以前的营业税，2016年7月15日前向主管国税机关申报缴纳5月、6月的增值税。
　　36.原兼营增值税、营业税业务分别享受小微企业优惠政策的纳税人，如何享受小微企业增值税优惠政策？
　　增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。
　　37.从地税局领取的未用完的发票，营改增后还可以继续使用吗？
　　试点纳税人从地税局领取的未用完的发票，营改增后可继续使用至6月30日，印有本单位名称的发票可继续使用至8月31日。
　　若在此期间，纳税人在国税机关领用发票且能满足其用票需求的，停用地税发票。
　　38.纳税人已纳营业税未开具营业税发票如何处理？
　　纳税人2016年5月1日前已申报缴纳营业税，未开具营业税发票的，经省国税局、省地税局协商，由纳税人提供主管地税机关出具的“已申报缴纳营业税、尚未开具营业税发票金额”的证明，纳税人以此为依据自行开具零税率增值税普通发票，或者向主管国税机关申请代开零税率增值税普通发票。
　　39.销售建筑服务、不动产和出租不动产，开票时有什么特殊规定？
　　提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
　　销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
　　出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
　　40.不得开具专用发票的情形有哪些？
　　（1）向消费者个人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产。
　　（2）适用免征增值税规定的，国有粮食购销企业除外。
　　（3）提供经纪代理服务向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
　　（4）提供旅游服务，选择差额扣除的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费部分不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
　　（5）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。
　　（6）有形动产融资性售后回租服务的老合同，选择以扣除本金部分后的余额为销售额时，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
　　41.一般纳税人适用简易办法计税的，能否开具增值税专用发票？
　　除以下情形之外，按简易办法计税的都可以开具专票：
　　（1）属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票。
　　（2）纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。
　　（3）销售自己使用过的固定资产，减按2%征税的。
　　42.哪些纳税人适用取消认证？
　　对纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人，取得销售方使用增值税发票管理新系统开具的增值税专用发票可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。
　　2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间也适用取消认证。