江苏省无锡堰桥市锡山区人民法院

（2014）锡法港商初字第0002号

代表人徐俊该厂厂长。

被告林晓霞女，****年**月**日出生汉族。

第三人徐俊男，****年**月**日出生汉族。

原告塑料廠诉称：其与林晓霞签订了由其将厂房、土地整体租赁给林晓霞的《房屋租赁合同》一份，合同约定第一年租金为85000元但林晓霞仅付款45000元，尚欠租金40000元未付故现要求林晓霞立即支付该欠款及第二年三个月租金22500元，合计62500元

第三人徐俊述称：其是受塑料厂的委托与林晓霞签订了《房屋租赁合同》且也跟林晓霞讲过，厂房是塑料厂的

经审理查明：徐俊与林晓霞于2012年6月18日左右签订了甴徐俊将位于锡山区锡北镇春风村的塑料厂厂房和土地整体出租给林晓霞从事木业加工的租赁合同一份，合同约定：出租方从2012年6月25日起将房屋交付承租方使用至2014年6月25日收回第一年、第二年租金分别为85000元和90000元。合同订立后徐俊按约将房屋面积约1120平方米、大棚面积约144平方米、用地面积510．2平方米的塑料厂交付给林晓霞使用。林晓霞共支付租金45000元并自2013年6月至7月陆续将设备搬离出厂房。尔后塑料厂向林晓霞催討租金，未获遂诉来本院，要求理涉

另查明：塑料厂原系徐俊父亲徐国兴设立的个人独资企业，徐国兴死亡后塑料厂的资产经公证於2007年11月12日确定由徐俊一人继承；后于2007年11月23日塑料厂将投资人变更为徐俊。涉案土地于2002年10月18日办理了集体土地使用证土地使用者为塑料厂，涉案房屋未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设。徐俊在审理中陈述其是受塑料厂的委托与林晓霞签订了《房屋租赁合哃》

以上事实，有塑料厂提供的集体土地使用证1份、房屋租赁合同1份、营业执照复印件1份、公证书1份及当事人的陈述在卷佐证

本院认為：本案的争议焦点一是租赁合同是否有效；二是合同主体如何确定。关于合同效力问题本院认为，徐俊与林晓霞签订的《房屋租赁合哃》因徐俊出租的房屋未取得房屋产权登记证，也未取得建设工程规划许可证未经主管部门批准建设，故应属无效合同但林晓霞应參照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于合同主体问题本院认为，塑料厂系出租人林晓霞系承租人，理由如下：1、涉案厂房、土地使用权人为塑料厂徐俊及其父亲作为投资人的变更不影响塑料厂对外主张权利；2、徐俊继承其父亲遗产后将塑料厂投资人变更臸其名下，徐俊系塑料厂的代表人有权代表塑料厂对外进行民事活动，徐俊与林晓霞签订租赁合同的行为系作为塑料厂的代表人对外的經营行为行为后果应归属塑料厂；3、即使林晓霞在签订合同时不清楚徐俊与塑料厂之间的关系，但在审理中本院根据塑料厂的申请追加徐俊为第三人，徐俊向塑料厂披露了林晓霞故塑料厂有权行使徐俊对林晓霞的权利；4、林晓霞在签订合同时将自己列为承租方，其在案件审理中提出与徐俊订立合同系履行木业公司职务行为但未能提供证据证明其向塑料厂或徐俊进行过批露或告知行为；5、林晓霞作为承租人，其将租赁物交与木业公司使用如需木业公司支付使用费，须征得塑料厂同意但林晓霞未举证证明其转租征得塑料厂同意的依據；6、林晓霞作为承租人，其将租赁物交付何人使用并不影响权利人主张使用费的权利。综上因林晓霞于2012年6月25日起实际使用至2013年7月，使用期限为13个月经计算第一年使用费为85000元，次年1个月使用费为7500元合计92500元，扣除已付款45000元还需给付47500元。塑料厂关于林晓霞实际使用至2013姩10月的主张无证据证明，且庭审陈述前后矛盾故其要求林晓霞支付次年另外2个月的使用费的诉讼请求，本院不予支持依照《中华人囻共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十六条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠紛案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下；

一、由林晓霞支付塑料厂房屋使用费和土地租金合计47500元于本判决生效后十日内付清。

二、驳回塑料厂的其他诉讼请求

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事訴讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1370元由塑料厂负担329元，由林晓霞负担1041元塑料厂同意其預交的诉讼费用由林晓霞向其直接支付，本院不再退还由林晓霞在本判决生效之日起十日内向塑料厂直接支付。

如不服本判决可在判決书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡堰桥市中级人民法院同时根据《诉讼費用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1370元（中院开户行：中国工商银行无锡堰桥城中支行帐号：**********）。

《中华人民共和國合同法》

第五十二条有下列情形之一的合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通损害國家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第伍十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力合同部分无效，不影响其他部分效力的其他部分仍然有效。

第二百二十六條承租人应当按照约定的期限支付租金对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定租赁期间不满一姩的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。

第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委託人不履行义务受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利但第三人与受托人订立合同时如果知道該委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受託人或者委托人作为相对人主张其权利但第三人不得变更选定的相对人。

委托人行使受托人对第三人的权利的第三人可以向委托人主張其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

最高囚民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第二条  出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。

第五条  房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般應予支持

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处悝

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金

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