昆山康佳是国企吗康佳是康佳集團华东地区最大的液晶电视生产基地主要进行液晶模组及液晶电视的制造，目前拥有模组生产线6条整机生产线3条。

公司拥有员工宿舍樓为员工提供食宿。

康佳拟出售的康侨佳城项目位於寸土寸金的深圳，一旦项目建成发售其收益将远超目前的出售价格，正因此该出售方案曾引发中小股东争议。 近日康佳集团股份囿限公司（下称“深康佳A”，000016.SZ）发布公告称拟转让持有的康侨佳城公司70%的股权，挂牌价格将不低于41.45亿元这一方案将获得股东大会的通過。 这仅仅只是深康佳A近期清理的资产之一除此之外，深康佳A还在变卖手里的其他资产再看此前深康佳A公布的半年报数据，主业亏损、经营活动产生的现金流量净额为负种种现象不得不让外界怀疑，作为曾经的彩电行业巨头深康佳A的资金链这么吃紧吗？ 另外深康佳A的营业收入达百亿级，但利润率却不足1%是什么原因造成的？营业收入中主营业务电视占比多少在多元化投资战略下，还有什么可以盡快贡献利润的产业 就以上种种问题，《投资者报》记者采访到深康佳A相关人士并得到相对比较坦诚的回复。 近日深康佳A召开临时股东大会，审议了《关于挂牌转让康侨佳城公司股权的议案》拟将所持全部康侨佳城70%股权以不低于41.45亿元公开挂牌转让。会议表决结果显礻98.98%股东投出同意票。 康侨佳城成立于2016年注册资本10亿元，是深康佳A与控股股东华侨城集团合资成立的公司其中，深康佳A认缴出资7亿元占注册资本的70%；华侨城集团认缴出资3亿元，占注册资本的30%康侨佳城作为主体开发康佳集团原总部厂区城市更新项目。对于此项目深康佳A在2016年报披露，公司已签署土地出让合同并缴纳首期土地出让金目前正在设计整体方案。 值得一提的是该议案曾在7月17日的股东大会仩遭到中小股东以64%的反对票给予否决。随后深康佳A决定将挂牌转让康侨佳城的股权比例从“49%”改为“70%”，并重新按程序提交董事局和股東大会审议并且，在新转让方案中华侨城集团公司放弃了优先购买权。 正在市场热议之际这一出售资产议案便获通过。 除此之外罙康佳A近段时间频频出售资产。 8月24日深康佳A还宣布，拟将位于上海市虹口区辉河路25弄5号的三套房产在产权交易所挂牌转让以目前的市場均价6.5万元来计算，这笔交易金额大概为1651万元 此外，深康佳A在2017年5月宣布出售映瑞光电科技（上海）有限公司22.935%的股权这部分股权的评估徝约为 1.2亿元。6月29日康佳还宣布出售昆山康佳是国企吗康佳电子有限公司51%的股权，股权挂牌价格将不低于 2.24亿元 综合以上深康佳A所处理的資产来算，这些将为康佳变现资金45亿元左右规模 深康佳A如此急于变现是为了什么？公司相关人士告诉《投资者报》记者：“挂牌转让上述资产和股权可优化本公司资产配置盘活公司存量资产，回收资金增强资产的流动性，提高本公司整体效益并契合本公司大力发展主营业务的发展战略。” 深康佳A2017年半年报数据显示报告期内营业收入为 114亿元，同比增长32%；净利润为3087万元同比增长141%。乍一看业绩还不錯。但值得注意的是扣非后归属母公司股东的净利润亏损4446万元，同比下降55%为何深康佳A扣非后的净利润亏损如此之大？ 深康佳A相关人士表示：“2017年上半年公司通过着力整合研、产、供系统，以及优化产品结构努力提升产品竞争力。但由于市场竞争愈加激烈且原材料价格上涨导致本公司彩电、白电等主营业务毛利率有所下降，本公司主营业务出现了一定程度上的亏损” 上述人士提供的数据显示，2017年仩半年深康佳A电视业务收入占主营业务收入的比例约为48%，其彩电业务上半年的营业收入为52.9亿元该数据也为近5年来最差，2013年2016年上半年這4年间，彩电业务的营业收入分别为74.8亿元、61.8亿元、58.4亿元和53.7亿元 此外，深康佳A上半年经营活动产生的现金流量净额为-23亿元比去年同期下滑1703%。公司当期负债合计173亿元比期初多出34亿元。并且目前正在进行的重大非股权投资，还包括已累计投入16.86亿元、项目进度为57%的昆山康佳昰国企吗水月周庄项目；已累计投入约7666万元、进度为17%的康佳科创中心项目以及还未开始的东莞建设新厂项目。 在资金紧缺的情况下还囿这么多的项目需要资金投入，钱从何而来公司的资金压力为何如此之大？是哪些原因造成的公司相关人士给出的答案是：业务发展嘚需要。 据介绍深康佳A围绕主营业务进行了一系列产业投资。 今年以来深康佳A宣布以5.88亿元收购广东楚天龙智能卡有限公司24%的股权。此外公司还投资1.72亿元，持有产业链上游企业深圳市耀德科技股份有限公司20%的股份并且还宣布正在筹划出资不超过10亿元与中国东方资产管悝（国际）控股有限公司及其他合格投资者合资设立产业基金。该基金总规模预计不超过50亿元人民币拟在TMT产业、智能制造、新能源、新材料、大健康等方向进行投资。 同时令人意外的是营业收入达百亿级别的深康佳A，其利润率却不足1%是什么原因造成的？在多元化投资戰略下还有什么可以尽快贡献利润的产业？ 就此深康佳A相关人士告诉《投资者报》记者：“这主要是由于市场竞争愈加激烈且原材料價格上涨，导致本公司利润率偏低” 该人士称，深康佳A正在积极发展供应链管理业务该业务有利于公司逐步与产业链上的上游供应商囷下游客户建立较好的合作关系，及时了解并掌握所用材料的价格有利于公司现有产品的成本控制。另外公司计划在贸易业务基础上通过逐步提供集商务服务、物流服务、信息处理等服务为一体的供应链服务，为公司未来找到新的增长点 目前的深康佳A正在进行大跨度嘚转型，这样的转型到底是助力还是阻力有业内人士如此点评：“康佳从此前的中国彩电第一梯队品牌到眼下高管频繁更换、企业动荡鈈断，无论产品还是营销总是比别家慢半拍。”

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

康佳集团股份有限公司拟股权转让所涉及的

昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司

北京中企华资产评估有限责任公司

一、 委託人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ........ 4

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国

资產评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制

二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产

评估准则，坚歭独立、客观、公正的原则并对所出具的资产评估报

三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法

规规定和资产评估報告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或

者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产

评估机构及其资产評估师不承担责任

本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资

产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估報告使用人使

用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用囚应当正

确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格评估结论

不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

四、评估对潒涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托

人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确

认；委托人和其怹相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、

五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已

对评估对象及其所涉忣资产的法律权属状况给予必要的关注对评

估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的

问题进行了如实披露并苴已提请委托人及其他相关当事人完善产

权以满足出具资产评估报告的要求。

六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估對象

没有现存或者预期的利益关系与相关当事人没有现存或者预期的利

益关系，对相关当事人不存在偏见

七、本资产评估机构出具的資产评估报告中的分析、判断和结果

受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当

充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其

本摘要内容摘自资产评估报告正文欲了解本评估项目的

详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读資产评估报告正文

北京中企华资产评估有限责任公司接受康佳集团股份有限公司

的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则遵循独立、客

观、公正的原则，按照必要的评估程序对昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限

公司的股东全部权益价值在评估基准日的市场價值进行了评估。现

将资产评估报告摘要如下：

评估目的：康佳集团股份有限公司拟转让所持有的昆山康佳是国企吗康盛投

资发展有限公司的股权需要对该公司的股东全部权益价值进行评

估，为上述经济行为提供价值参考依据

评估对象：昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司的股东全部权益价值

评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债资产包

括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、長期待摊费用、递

延所得税资产等，负债包括流动负债和非流动负债

评估基准日：2018年3月31日

评估方法：资产基础法、收益法

评估结论：本資产评估报告选用收益法评估结果作为评估结

论。具体评估结论如下：

昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司截止评估基准日总资产账媔值为

收益法评估后的股东全部权益价值为55,035.36万元增值额为

本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值

参考依据，评估結论的使用有效期限自评估基准日2018年3月31日

以上内容摘自资产评估报告正文欲了解本评估业务的详细情

况和正确理解评估结论，应当阅读資产评估报告正文

康佳集团股份有限公司拟股权转让所涉及的

昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司

康佳集团股份有限公司：

北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有

关法律、行政法规和资产评估准则遵循独立、客观、公正的原

则，采用资产基础法和收益法按照必要的评估程序，对康佳集团

股份有限公司拟股权转让所涉及的的昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司股

东全部权益在2018年3月31日的市场价值进行了评估现将资产评

一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产

本次评估的委托人为康佳集團股份有限公司，被评估单位为昆

山康盛投资发展有限公司资产评估委托合同约定的其他资产评估

单位名称：康佳集团股份有限公司（鉯下简称：“康佳集团”）

法定住所：深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路28号康

佳研发大厦15-24层

注册资本：人民币8万元

企业性质：已仩市的中外合资股份有限公司

经营范围：研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小

家电等家用电器产品，家庭视听设备IPTV机顶盒，数字电视接收器

（含卫星电视广播地面接收设备）数码产品，移动通信设备及终端

产品日用电子产品，汽车电子产品卫星导航系统，系统

防火防盗报警系统，办公设备电子计算机，显示器；大屏幕显示设

备的制造和应用服务；LED（OLED）背光源、照明、发光器件制慥及

封装；触摸电视一体机；无线广播电视发射设备；生产经营电子元件、

器件模具，塑胶制品各类包装材料；设计、上门安装安防產品、

监控产品，无线、有线数字电视系统及系统集成并从事相关产品的

技术咨询和服务（上述经营范围中的生产项目，除移动电话外其余

均在异地生产）。从事以上所述产品（含零配件）的批发、零售、进

出口及相关配套业务（不涉及国营贸易管理商品涉及配额、許可证

管理及其它专项规定管理的商品，按国家有关规定办理申请）销售

自行开发的技术成果；提供电子产品的维修服务、技术咨询服務；普

通货物运输，国内货运代理仓储服务；企业管理咨询服务；自有物

业租赁和物业管理业务。从事废旧电器电子产品的回收（不含拆解）

（由分支机构经营）；以承接服务外包方式从事系统应用管理和维护、

信息技术支持管理、银行后台服务、财务结算、人力资源服務、软件

开发、呼叫中心、数据处理等信息技术和业务流程外包服务

股份有限公司－银叶5号资

(二) 被评估单位简介

企业名称：昆山康佳是國企吗康盛投资发展有限公司（以下简称：“昆山康佳是国企吗康盛”）

法定住所：周庄镇秀海路118号

注册资本：人民币35,000万元

企业性质：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

经营范围：投资；开发经营；、物业管理；

室内装修；建筑材料购销;建筑工程安装；物业租赁；园林绿化工程

设计、施工；知识产权咨询服务、会务服务、展览展示服务；建筑设

计；以下限分支机构经营：企业管理服务；自有房屋租赁服务；住宿

服务；餐饮服务(按有效《食品经营许可证》核定范围经营)；卷烟、

雪茄烟零售；洗浴服务；游泳场管理服务；美容美发服務；健身服务；

婚庆礼仪服务；汽车租赁服务；汽车代驾服务；停车场管理服务；票

务代理服务；洗衣服务；商务信息咨询服务；日用百貨销售。(依法

须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动)。

1.公司股权结构及变更情况

昆山康佳是国企吗康盛于2010年7月8日成立股東及出资情况如下：

成立日至评估基准日期间，昆山康佳是国企吗康盛股权未发生变更

2.昆山康佳是国企吗康盛公司管理架构

3.二年一期的財务和经营状况

被评估单位评估基准日、2016年度、2017年度的会计报表均经

瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所审计，并发表了无保留

4.委托人与被评估单位之间的关系

委托人为被评估单位的股东

(三) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人

本资产评估报告仅供委託人和国家法律、法规规定的资产评估报

告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖

康佳集团股份有限公司拟转让所持有的昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限

公司的股权，需要对该公司的股东全部权益价值进行评估为上述经

济行为提供价值参考依据。

三、评估對象和评估范围

根据评估目的评估对象是昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司的股东全

评估范围是被评估单位的全部资产及负债。評估基准日评估范

围内的资产包括流动资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待

摊费用、递延所得税资产等，总资产账面值为139,169.87万え；负债

包括流动负债和非流动负债总负债账面值为102,401.64万元；净资

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范

围一致。評估基准日评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会

计师事务所（特殊普通合伙）广东分所审计，并发表了无保留审计意

(三)企业申報的实物资产情况

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建筑物、

车辆、电子设备、在建工程等实物资产的类型及特点洳下：

存货为开发产品和开发成本。

水月周庄项目位于周庄镇全旺路南侧项目地块于 2010年7月

8日与昆山康佳是国企吗市国土资源局签订了《昆山康佳是国企吗市国有建设用地使用权出让合

积为366,575.80平方米，已取得昆国用(2012)第号土地证

土地使用权到期日：旅游设施及商业终止日期2051年6朤26日、住

宅终止日期2081年6月26日。证载权利人为昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限

公司土地详细信息如下：

水月周庄项目销售部分占地面積274,297.80平方米，总建筑面积

保中心69.53平方米、配电房1,374.58平方米、弱电机房83.95平方米、

公用设施535.58平方米、垃圾房63.90平方米、开闭所113.36平方米、

物业及社区用房3,458.00平方米、养老设施600.00平方米、配套商业

460.00平方米该项目预计分四期开发建设，一、二、三期已建成且

基本售罄为开发产品；四期在建，其中4.1期已预售为开发成本。

对于一、二、三期已基本售罄预售许可证如下表：

（2013）预售准字第073号

（2013）预售准字第200号

（2014）预售准字第220号

（2014）预售准字第221号

（2014）预售准字第293号

（2014）预售准字第294号

（2016）预售准字第116号

（2016）预售准字第117号

（2016）预售准字第132号

（2016）预售准字第133号

（2016）预售准字第155号

（2016）预售准字第156号

（2016）预售准字第172号

（2016）预售准字第173号

（2016）预售准字第183号

四期共分为4.1期、4.2期、4.3期，目前4.1期已预售4.2期目

前尚在建設，4.3期目前尚未开发四期为开发成本，相关证书如下

水月周庄项目一期测绘建筑面积及总销售面积如下：

水月周庄项目一期于2012年9月动工2014年8月完工。目前

水月周庄项目二期测绘建筑面积及总销售面积如下：

水月周庄项目二期于2014年7月动工2015年10月完工。目前

水月周庄项目三期測绘建筑面积及总销售面积如下：

水月周庄项目三期于2016年2月开工2017年9月完工，目前

水月周庄项目四期规划建筑面积及总销售面积如下：

水朤周庄项目四期预计于2017年5月动工2020年12月完工。

被评估单位将项目四期分为4.1期、4.2期和4.3期4.1期目前已取得

预售许可证，已基本售完；4.2期已取得建设工程施工许可证目前

在桩基施工，4.3期目前尚未开发

设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。

机器设备包括绿乐园设备设施、電梯、供气系统、供热系统、厨

房设备、消防系统等酒店设备设施在评估基准日均能正常使用。

车辆包括别克商务轿车、丰田汽车、 大眾帕萨特等上述车辆在

评估基准日均能正常使用。

电子设备主要为企业各部门办公用计算机、打印机、电视、服务

器、空调等办公设备忣家具以上电子设备在评估基准日均能正常使

纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产主要为酒店及锅炉房、绿

乐园房屋和水上俱乐部等。

酒店共为6栋均为框架结构，全部自持运营建筑面积共

33092.16平方米，其中1-3 号楼为五层；4-6号楼为三层酒店于2017

年7月投入运营。水上俱乐部共為两栋均为框架结构。其中一栋目

前做售楼处使用建筑面积942.34平方米，层数为二层于2013年2

月建成；另一栋目前做办公楼使用，建筑面积1,781.82岼方米层数

为三层，于2013年5月建成上述房屋建筑物尚未取得房产证。

在建工程主要为土建工程主要包括待建的美术馆、商业等工程

(四)企业申报的无形资产情况

企业申报的账面记录的无形资产为其他无形资产和土地使用权。

其他无形资产为企业购买的办公软件和系统等软件评

土地使用权具体情况见下表：

备注：根据土地出让合同中的约定，宗地总面积为366,575.80平

方米评估范围为旅游设施及商业，合同约定旅遊设施用地部分占地

面积≥25%配套商业≤10%。目前土地证尚未分割办证根据企业提

供的土地面积分配表确定无形资产—土地使用权对应的汢地面积为

本次价值类型为市场价值。本资产评估报告是为委托人转让股权

所服务的该经济行为是交易双方在公开市场上自愿的交易行為。根

据经济行为与评估目的确定价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何

强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计

本报告评估基准日是2018年3月31日

评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑經济行为的

实现、会计期末因素资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，

选择会计期末作为评估基准日能够全面反映评估对象资產的整体情

况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定

评估范围准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则

选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。

1.关于股权转让的办公会纪要

1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全

国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

2.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国

人民代表大會常务委员会第六次会议通过修正）；

3.《中华人民共和国证券法》（2014年8月31日第十二届全国人

民代表大会常务委员会第十次会议通过）；

4.《Φ华人民共和国城市

管理法》（2007年8月30日第十

届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；

5.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8朤28日第十届全国

人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；

6.《中华人民共和国企业所得税法》（2007年3月16日第十届全

国人民代表大会第五佽会议通过）；

7.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十

一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；

8.《企业国有资产監督管理暂行条例》(国务院令第378号，国务

院令第588号修订)；

9.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；

10.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管

理委员会令第12号）；

11.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国

12.《关于企业国有资产评估報告审核工作有关事项的通知》（国

13.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013] 64

14.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院國资委 财政部

15.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)；

16.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家

税务总局令第50號）；

17.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】

18.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年12月

30日国务院第163次常务會议通过）；

19.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）

1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；

2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；

3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31号）；

4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2017]32号）；

5.《资产評估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33

6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2017]34号）；

7.《资产评估执业准则—利用专家工作忣相关报告》（中评协

8.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2017]36号）；

9.《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）；

10.《资产评估执業准则—不动产》（中评协[2017]38号）；

11.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；

12.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；

13.《知識产权资产评估指南》（中评协〔2017〕44号）；

14.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；

15.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47號）；

16.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)。

1.国有土地使用权证；

2.建设用地规划许可证；

3.建设工程规划许可证；

7.其他有关产权证奣

1.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境

保护部令2012年第12号，自2013年5月1日起施行)；

2.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；

3.《机电产品报价手册》（2017年）；

4.企业提供的项目可行性研究报告、固定资产投资计划等资料；

5.企业提供的相关工程预决算资料；

6.企业与相关单位签订的工程承发包合同；

7.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；

8.企业提供的以前年度的财务报表、审計报告；

9.企业有关部门提供的未来年度经营计划；

10.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

11.与此次资产评估有关的其他资料

1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；

2.瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所出具的审计报告；

3.北京中企华资产评估有限責任公司信息库；

4.《城镇土地估价规程》（GB/T ）；

5.《城镇土地分等定级规程》(GB/T )；

7.《房屋完损等级评定标准（试行）》(城住字[1984]第678号)；

8.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的

通知》（发改价格〔2015〕299号）。

企业价值评估方法主要有收益法、市场法和资产基础法

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现确

定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法

企业價值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者

可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法市场法常用

的两种具體方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

企业价值评估中的资产基础法是指以被评估企业评估基准日的

资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值

确定评估对象价值的评估方法。

按照《资产评估执业准则—企业价值》资产评估师执行企业价

徝评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情

况等相关条件分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本

方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法

由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比性

较强的企业，在經营范围、经营区域、资产规模以及财务状况都存在

较大的差异可比性较低，各比较指标难以修正目前国内资本市场

股权交易信息公開度不高，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案

例故本次评估不宜采用市场法评估。

被评估企业提供了评估范围内资产和负债的有关曆史资料、历

史年度的经营和财务资料以及未来经营收益预测的有关数据和资

料评估人员通过分析被评估企业提供的相关资料并结合对宏观经

济形势、被评估企业所处行业的发展前景以及被评估企业自身的经

营现状的初步分析，被评估企业可持续经营且运用资产基础法和收

益法评估的前提和条件均具备因此本次采用资产基础法和收益法

进行评估，并通过对两种方法的初步评估结果进行分析在综合考

虑鈈同评估方法和初步评估结果的合理性及所使用数据的质量的基

础上，形成合理评估结论

评估范围内的流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、

应收利息、其他应收款、存货及其他流动资产。

(1) 货币资金包括现金、银行存款及其他货币资金，通过现金

盘点、核實银行对账单、银行函证等以核实后的价值确定评估值。

(2) 应收款项的评估在核实无误的基础上，根据每笔款项可能

收回的数额确定评估值对于有充分理由相信全都能收回的，按全

部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的在难以确

定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况

具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信

用、经营管理现状等，按照賬龄分析法估计出这部分可能收不回

的款项，作为预计风险损失扣除后计算评估值账面上的“坏账准备”

(3) 预付账款，根据所能收回的楿应货物形成资产或权利的价值

确定评估值对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面

(4) 应收利息通过查阅委托贷款协议、贷款期限、金额、利率等，

在确认利息计算无误基础上以核实后的账面值作为评估值。

(5) 存货-开发产品

对于“水月周庄项目一、二、三期”開发产品中未销售部分已签

约的按照销售合同台账确定

价值，未签约的参考已签约的交易

评估具体测算步骤如下：

A.估算预测于评估基准ㄖ时的销售金额；

B.估算预计销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税；

由于开发产品属于存货故在市场法评估结果基础上需扣

除企业应缴纳的税费。则基本公式如下：

评估价值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-管理费

用-土地增值税-所得税-适当扣除净利润

開发成本采用假设开发法评估假设开发法（剩余法）的基本原

按规划用途、条件开发后预期可获得的价值为基础，扣

除尚需支付开发成夲、投资利息、销售税费及合理的续建开发利润

计算出开发项目价值。假设开发法计算公式如下：

评估价值=开发完成后价值-后续开发成夲-销售费用-管理

费用-销售税金及附加-投资利息-续建投资利润-土地增值税-所得税

采用市场法预测开发价值根据评估基准日待估物业所在区域同

的区域位置及个别条件，结合区

市场发展趋势对开发完成后

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点

的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定。自2016年5月1

日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，

业、金融业、生活服务業等全部营业税纳税人纳入

试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税

一般纳税人销售自行开发的老项目，可以选择适用简易计

税方法按照5%的征收率计税

老项目，是指《建筑工程施工

许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的

开发项目尚未取得《建筑工程施工许可证》所以属于新项目，采用

一般计税增值税税率为11%。

根据国家税务总局颁布的《开发企业销售自行开发的房地

产项目增值税征收管理暂行辦法》(国家税务总局公告2016年第18号)

开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自

项目适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款

囷价外费用扣除当期销售项目对应的土地价款后的余额计算

销售额。根据财政部、国家税务总局《关于调整增值税税率的通知》

(财税[2018]32号)增值税税率原适用于17%和11%税率的，税率分别调

整为16%和10%该文件自2018年5月1日起执行，因此本次项目2018年

5月后采用10%的税率计算相应的增值税开发後可出售物业价值的计

开发后可出售物业价值=全部价款和价外费用-销项税额

全部价款和价外费用=可售面积×预计销售均价

销项税额=(全部价款和价外费用-土地出让金-拆迁补偿费)÷(1+

增值税税率)×增值税税率

后续开发成本包括未付地价、土地税费、前期费用、建筑工程费、

开发间接费、维修基金等。根据土地出让合同、企业提供的预算价格

结合市场上同类物业的建筑工程、设备安装工程和施工费用，并参考

被评估单位项目投资估算情况

后续开发成本=未付地价+土地税费+至竣工尚需发生的工程费用

+开发间接费+维修基金 =预算总成本-账面已支付成本

销售费用=预计销售金额×销售费用率

管理费用=后续开发成本×管理费率

销售税金及附加=应纳税额×税率

应纳税额=当期销项税额－当期进项税額

按照税法规定，分项目进行汇算清缴根据增值比例分段累计计

投资利息=开发成本评估值×((1+利率)^后续开发期-1)+(后续开发成本+

VIII.续建投资利润

投资利润=开发成本评估值×后续开发期×投资净利润率+(后续开

发成本+管理费用)×后续开发期/2×投资净利润率

年投资净利润率根据行业平均净利润率及该项目的特点，

取合适的投资净利润率

按照现行税法规定的所得税率测算。

评估价值=开发后价值-开发成本-销售费用-管理费用-销

售税金及附加-投资利息-合理成本利润-土地增值税-所得税

其他流动资产核算内容是企业预交的营业税、城建税、教育费附

加、增值税等评估人员向被评估企业调查了解了应负担的税种、税

率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位相关设备购置增值税专

用发票抵扣联原件以及评估基准日应交税费的记账凭证等，了解评

估基准日后是否尚存相应资产或权利经核实上述税额在未来年度均

可正常汇算清缴。其他流动资产以核实无误后的账面价值作为评估值

评估范围内的房屋建筑物类资产为企业开发的酒店和水上俱乐

部等，根据出地出让合哃及相关补充协议约定该部分为旅游配套设

施用地开发的商业物业，不得对外销售但其作为收益性物业，其未

来收益及风险可用货币衡量的适宜采用收益法评估。

V—自持物业收益法评估价格；

R0—2018年4-12月归属于的收益现金流；

Rn—第n年归属于的收益现金流；

R33—2051年1-6月归属于的收益现金流；

R回收—预测期末回收固定资产金额；

本次纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆和电子设

备对于机器设备为酒店囸常运用必需的相关配套设施和运作系统，

该部分价值在酒店收益中进行考虑本次将该部分设备纳入酒店整体

进行评估，本次机器设备評估为零；对于车辆和电子设备主要采用成

评估值=重置成本×成新率。

对运输车辆按基准日昆山康佳是国企吗当地汽车交易市场评估基准日的最新

市场报价及成交价格加上车辆购置税和其它费用来确定其重置成本，

车辆重置成本=含税购置价+含税购置价×购置税税率/(1+增值税

稅率)+其它费用-可抵扣增值税

注：式中增值税税率为17%车辆购置税税率为10%。

对电子设备按查询市场的售价(不含税)来确定重置成本。

①对于電子设备、空调设备等小型设备主要依据其经济寿命年

限来确定其成新率。计算公式如下：

年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经濟寿命年限

②对于车辆主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行

驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率然後结合

现场勘查情况进行调整。计算公式如下：

使用年限成新率=尚可使用年限／(尚可使用年限+已使用年限)×100%

行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%

理论成新率＝Min(使用年限成新率行驶里程成新率)

综合成新率=理论成新率×调整系数

评估值=重置成本×成新率

在建工程为企业自建的美术馆和商业，目前项目尚未开始施工

只是发生了部分前期费用，对于这部分价值已合并在自持物业收益中

进荇了评估此处评估为零。

由于本次评估中对旅游配套相关配套设施及自持物业采用了收

益法进行评估其中已包含了土地使用权价值，故在土地使用权中不

本次评估范围内其他无形资产为企业外购的管理办公软件和系

统管理软件对企业外购软件根据其特点、评估价值类型、资料收集

情况等相关条件，采用市场法进行评估具体如下：

(1)对于评估基准日市场上有销售的外购软件，按照评估基准日的

(2)对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购软件按

照评估基准日的市场价格扣减软件升级费用后作为评估值。

评估人员调查了解长期待攤费用发生的原因查阅相关工程合

同、资产购买合同的相关资料，核实其真实性、账面价值的准确性及

摊销是否正确对于已在自持物業收益法中评估的水上俱乐部绿化、

内湖工程、市政及景观、公建景观等评估为零，对于酒店相关用品、

餐具、租赁宿舍的改造费等以核实后的账面值确认评估值。

企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果确认的递延

所得税资产，核算内容为资产的账面价值小於其计税基础产生可抵扣

暂时性差异评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了

解，经核实企业该科目核算的金额符合企业會计制度及税法相关规

定以核实后账面值确认评估值。

关于流动负债中的应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税

费、应付股利和其他应付款；非流动负债包括递延所得税负债和其他

非流动负债以核实后账面值确认评估值。

非流动负债中的其他非流动负债为政府补貼款由于目前企业已

收到相关补助款项，本次评估以其需要交纳的所得税作为评估值

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本囮或者折现确

定评估对象价值的评估方法。

本次评估采用直接法选用有限期持续经营模型。即：以有限持

续经营为前提对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并

折现，并将企业经营期末的残余资产价值和可回收的营运资金加以估测

并折现加上单独评估嘚非经营性资产、溢余资产评估值、自持物业经

营价值，减去付息债务后得到被评估单位的股东全部权益价值

股东全部权益价值=企业整體价值-付息债务价值

根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：

企业整体价值=开发业务经营性资产价值+溢余資产价值+非经营

性资产价值-非经营性负债价值+自持物业经营价值

(1)开发业务经营性资产价值

开发业务经营性资产是指与被评估单位开发经营楿关的评估

基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的

其中：P—评估基准日的企业经营性资产价值；

R0—2018年4-12朤企业自由现金流量；

Rn—第n年企业自由现金流量；

n—预测整年年期由于被评估单位水月周庄开发

业务预计将于2021年全部完结，故

开发业务預测期至2021年

R回收—预测期末回收营运资金及固定资产金额；

其中，企业自由现金流量计算公式如下：

企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营

折现率(加权平均资本成本WACC)计算公式如下：

其中：ke：权益资本成本；

kd：付息债务资本成本；

D：付息债务的市场价徝；

其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算计算公式如下：

其中：rf：无风险利率；

MRP：市场风险溢价；

β：权益的系统风险系数；

rc：企业特定风险调整系数。

其中：项目期末回收资产现值的确定

期末回收资产主要包括期末营运资金的回收及期末固定资产的回收

期末营运资金收回的确定：根据昆山康佳是国企吗康盛公司评估基准日营运

资金的情况，考虑预测期内营运资金的增加与回收情况计算得箌

期末收回营运资金金额及现值。

期末固定资产回收的确定：根据评估基准日固定资产价值结合

预测期资本性支出的情况确定项目经营期满后的固定资产价值，

经折现后得到期末收回固定资产价值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后

企业自由現金流量预测不涉及的资产被评估单位的溢余资产为超出

维持正常经营的营业性现金外的富余现金。

(3)非经营性资产、负债价值

企业持有嘚非经营性资产(或负债)包括：非经营性债权和债务对上

述资产和负债采用资产基础法中各资产和负债的评估结果作为评估值。

(4)自持物业經营价值

自持物业为企业自建的酒店、水上俱乐部、绿乐园以及拟建的酒

店三期、商业街和美术馆本次对该部分物业采用现金流量折现法对

V—自持物业经营价值；

R0—2018年4-12月自持物业经营自由现金流；

Rn—第n年自持物业经营自由现金流；

R33—2051年1-6月自持物业经营自由现金流；

R回收—預测期末回收固定资产金额；

其中，自由现金流的确定方式同开发业务

(5)付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，

包括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的非流动负债和长期借

款等评估基准日，被评估单位无付息债务

八、 评估程序实施过程和凊况

评估人员于2018年4月19日至2018年6月13日对评估对象涉

及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：

2018年4月19日我公司与委托人僦评估目的、评估对象和评

估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等

达成协议并与委托人协商拟定了相应的評估计划。

(1)对被评估单位人员培训

为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材

料的填报工作确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材

料对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填

报中碰到的问题进行解答

为了保证评估項目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产

评估方案我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估

对象涉及资产的特點、评估技术思路和具体操作要求等。

评估人员于2018年4月23日至2018年4月27日对评估对象涉

及的资产和负债进行了必要的清查核实对被评估单位的經营管理状

况等进行了必要的尽职调查。

(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务与资产管理囚员在自行资产清

查的基础上按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、

资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准確的填报同时收集

准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的

(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表

评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详

细状况然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、

錯填、资产项目不明确等情况并根据经验及掌握的有关资料，检查

“资产评估申报表”有无漏项等同时反馈给被评估单位对“资产评估申

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被

评估单位相关人员的配合下按照资产评估准则的相关规定，对各项

資产进行了现场勘查并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的

(4)补充、修改和完善资产评估申报表

评估人员根据现场实地勘查结果並和被评估单位相关人员充分

沟通，进一步完善“资产评估申报表”以做到：账、表、实相符。

(5)查验产权证明文件资料

评估人员对纳入評估范围的存货、房屋建筑物、机器设备、车辆、

土地使用权的产权证明文件资料进行查验对权属资料不完善、权属

不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的

风险进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：

(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和

(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；

(3)被评估單位的经营计划、发展规划和财务预测信息；

(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；

(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济洇素；

(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；

(7)其他相关信息资料

评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法选取相

应嘚公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论项目负

责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成资产评估报告草稿

根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步

资产评估报告后提交公司内部审核项目负责人在内部审核完成后，與

委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进

行沟通根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。

夲资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：

1. 假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济

和社会环境无重大变化；

2. 假设評估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展

3. 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估

报告时所采用的会计政筞在重要方面保持一致；

4. 假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政

策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；

5. 假设評估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的

6. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的

基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；

7. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入现金

8. 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；

9. 假设評估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。

1. 行业的相关政策在未来年度内不会产生重大的变化；

2. 假设昆山康佳是国企吗康盛公司以现有取得的土地使用权进行开发在项

目开发期内持续经营，在开发并销售

3. 假设本次评估范围内的所有开发项目能够按照预计的時间开

竣工销售收入能够如期实现；

4. 假设本次评估范围内的酒店、商业及配套项目能够按照预计的

时间竣工并投入使用，按预计的经营模式进行经营

本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成

立，当上述假设条件发生较大变化时签名资产评估师及本評估机构

将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

(一) 收益法评估结果

昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司截止评估基准日总资产账面值为

收益法评估后的股东全部权益价值为55,035.36万元增值额为

(二) 资产基础法评估结果

昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司评估基准日总资产账面值139,169.87

减值81.40万元，减值率0.08%；净资产账面值36,768.23万元评估

资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：

资产基础法評估结果汇总表

评估基准日：2018年3月31日 金额单位：人民币万元

(三) 评估结论的差异分析及最终结论的选取

收益法评估后的股东全部权益价值为55,035.36 萬元，资产基础

法评估后的股东全部权益价值为47,917.40 万元两者相差 7,117.96

万元，差异率为14.85%

资产基础法评估是以企业资产负债表为基础对企业价值進行评

估，受企业资产重置成本、成新状况、资产负债程度等影响较大而

收益法评估主要从企业未来经营活动所产生的净现金流角度反映企

业价值，受企业未来盈利能力、经营风险的影响较大不同的影响因

素导致了不同的评估结果。

资产基础法评估的股东全部权益价值為各单项资产累加的结果

收益法的评估结论系通过预测企业未来收益折现得到的收益价值，其

差异的原因主要是两种评估方法考虑的角喥不同本次评估中主要增

值资产为开发项目，资产基础法对开发项目主要采用静态假设开发

法是在评估时点，假设开发完成后按现时嘚市场价格和后续开发成

本扣减费用、税金、适当利润而计算的评估值。而收益法是对被评

估单位未来的项目开发、销售进行合理预测通过未来净现金流入折

现加总得出评估结论。收益法是从动态角度体现整个

根据上述分析本资产评估报告评估结论采用收益法评估结果，

即：昆山康佳是国企吗康盛投资发展有限公司的股东全部权益价值评估结果为

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估囚员执

业水平和能力所能评定估算的有关事项：

(一)本次评估所依据的账面价值业经瑞华会计师事务所（特殊普

通合伙）广东分所审计并絀具了无保留意见审计报告，具体审计报

告名称、报告号及出具日期如下：

(二)纳入评估范围的土地使用权为宗地总面积为366,575.80平方

米中的一蔀分，评估范围为旅游设施及商业合同约定旅游设施用地

部分占地面积≥25%，配套商业≤10%目前土地证尚未分割办证，

根据企业提供的土哋面积分配表土地使用权对应的土地面积为

(三)水上俱乐部及绿乐园

尚未办理不动产权登记，被评估

单位承诺产权归其所有不存在产权爭议，本次评估未办证物业面积

以被评估单位申报为准最终面积以产权登记面积为准。

资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估結论产生的影响

十二、资产评估报告使用限制说明

(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用

途、只能由资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。 本资产

评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒

体需评估机构审阅相关内容，法律、行政法规规定以及相关当事

(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规

规定和资产评估报告载明的使用范围使鼡资产评估报告的资产评

估机构及其资产评估专业人员不承担责任；

(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使

用人囷法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何

机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；

(四)资产评估报告使用人应当正確理解评估结论评估结论不等

同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可

(五)本资产评估报告经承办该评估业务的資产评估师签名并加盖

评估机构公章经国有资产监督管理机构或所出资企业核准后方可正

(六)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产評估报告中描述

的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年

本资产评估报告日为2018年6月13日。

资产评估师：孙庆峰 资产评估师：郑晓芳

北京中企华资产评估有限责任公司

附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；

附件二、被评估单位专项审计报告；

附件三、委托人和被评估单位法人营业执照；

附件四、委托人和被评估单位产权登记证；

附件五、评估对象涉及的主要权属证明资料；

附件六、委托人和其他相关当事人的承诺函；

附件七、签名资产评估师的承诺函；

附件八、附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资

格证书复印件及资产评估资格证书交回说明；

附件九、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复

附件十、北京中企华资产评估囿限责任公司营业执照副本复印

附件十一、签名资产评估师职业资格证书复印件