二手房评估方法大揭秘
来源：搜狐焦点网
什么是二手房评估？采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。评估方法有哪些?成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3．所在小区和所在板块的房价走势4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。网络评估法目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务。此服务的优势在于：能客观公正的换房价一个透明、让买卖双方做到心中有数。同时最大的缺点是估价结果不具备法律效应。但已有部分银行信贷部、交易中心开始使用此数据作为参考依据。
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　　二手房对于现在社会中很多没有充足资金来购买新房的年轻人来说都是一个不错的选择。不知道读者中有没有被丈母娘催过买房的?这样的感觉一定是不好受的吧。那么如果资金不够而选择购买二手房的话相应的费用主要有哪些呢?本文就将对二手房买卖过程中涉及的费用进行介绍希望能给各位读者带来帮助。
　　一、卖方
　　①营业税:
　　(1)如果房屋面积在144平米以下并且房屋的产权证已经满5年的则无营业税,房屋面积在144平米以上的非普通住房并且产权证满5年的则需要要交5.6%的差额营业税,也就是说现在的房屋的评估价减去原来的房屋评估价的5.6%就是我们要交的营业税。
　　(2)产权证不满5年的房屋都需要交5.6%的营业税。
　　②个税:
　　(1)如果所出售的房产为家庭的唯一一套住房的则无个税。
　　(2)以家庭为单位如果有两套以上房产则按照评估价的1%交纳个人所得税,如果房产证的产权证不满5年的房屋则都要交评估价1%的个人所得税。
　　③交易手续费:
　　(1)优产房一般代表的是面积1.5元/平米的房产。
　　(2)商产房是面积3元/平米的房产,如果通过中介卖房的话那么中介费是成交价的1.25%-1.5%。
　　二、买方:
　　①首套房:
　　(1)房屋面积在如果在90平米以下的房屋,则房屋的契税需要交房屋评估价的1%。
　　(2)如果房屋面积在90-144平米以下的则契税需要交房屋评估价的1.5%。
　　(3)如果房屋面积在144平米以上并且是非普通住房,则契税需要交房屋评估价的3%。
　　②二套房:
　　(1)二套房的契税都需要交房屋评估价的3%。
　　(2)交易手续费:优产房是房屋面积1.5元/平方的房产。商产房是面积3元/平米的房产。产权证为80元/本,配图费则为20元/本,贴花一般来说是5元/张,如果要贷款的话他项权证大概是80元/本,土地证的费用为18元/本,如果通过中介买房则中介费是成交价的1.25%-1.5%。
　　(3)贷款费用:评估费是房屋评估价的0.6%。保险费和担保费一般来说都是贷款金额中贷款年限的0.1%。
　　本文对于二手房买卖过程中涉及的相关费用进行了介绍。希望各位读者在看完这篇文章之后对相关的知识有所了解。祝所有有购买二手房意愿的购房者都能成功买到自己心仪的房产!
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律师好，本人现购买一套二手房含车位，车位的费用是含在房子的总价里面的，合同签订的是买房赠车位，中介现在找评估公司评估说购买的此套房不值我们的成交价，那么问题就来了，中介让我们要么就多付首付款，要么就全部按商业贷款（因为是组合贷，我想问一下除此之外没有别的解决方式了么？因为有点怀疑中介的专业度，感觉就是想法设法的圈钱的，而且担保评估公司都是跟中介有合作关系的，所以不大相信~麻烦各大律师可以给我一个好的建议，谢谢了
春节前，我在中介签署了一份2手房交易合同，签署的时候中介和我说最终评估完，契税可以按照总房款的1.5%收取，但本周，评估完后实际契税需要按照4%收取，我实在没有能力拿出多余的这些税费钱了，我考虑撤单，因为这种原因中止交易，也算我违约吗？中介费就拿不回来了吗？
买二手房，中介让买方去评估公司评估，评估怎么收费用
现在二手房买卖评估怎么收取
二手房税费都有哪些？契税是按照成交价收还是评估价格收费？
我是原告，被告的房子法院要评估了，请问，评估费怎么算。如果价格太高了拍卖不了怎么办，谢谢了
我卖的车，买方违约怎么办,而且买方把我车辆登记证书拿走了,还有我本人身份证
二手房契税按评估价还是成交价
我在大连，我想咨询一下：我要买套二手贷款房，做评估是怎么收费的？
5月看中一套300w的二手房，次日已经在中介处签订了房屋买卖协议（中介版的），中介收取的房东房产证，本人支付了5w定金由中介处收取。几天后中介资产调查得知房屋已经在上周被法院查封，原因是房东贷款200w没有按期归还，银行申请的房屋查封。另了解到房东还有100w外债未还，债主已经上门,可能还有更多债务。房东希望卖房还债，房东还有一套价值300w的房产没有被查封。房东号称已经找律师和银行沟通，先还银行100w可以解封房产。现在这套房产还能够购买吗？如果想买如何规避购房的...
2008年本人将父亲单位上分配的一套住房购买后 又在不长的时间转卖给了他人 因当时急需用钱 房产实际交易价格低于市场评估价格很多，请问 在这样的交易情况下，我们的房产交易是否还有效？ 我还有权向购买本人房产的人在要钱吗？如何对二手房价值进行评估 十招教你自己算
狸& 17:00|
[摘要]出于各种原因，很多朋友希望将手中的二手房卖掉以回收资金，却在对二手房交易中怎样做到心中有数却没有一个具体的概念，只能盲目地听信二手房中介公司的忽悠而无所适从。　　二手房评估
　　我们首先要弄清楚一个道理，即：我们卖房的目的是为了回收资金获得合理的利益;而中介公司为我们卖房是为了赚取中介服务费等利润。
　　不同的销售目的产生的结果是：我们为了多卖钱而努力提高价格，而中介公司为了尽快获得利润而尽量压低房产价格。所以，在选择中介公司为我们的房产进行价值评估之前，我们自己首先要做到心里有数才行。
　　因此，了解二手房价格怎么算，对二手房价值进行评估是很有必要的。
　　1.房产的年份硬件和初次购买价格
　　虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值(或贬值)幅度不应该在定价时背离正常的价格规律。
　　2.楼体结构层次朝向
　　好的楼体结构层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。
　　3.外部环境绿化人文
　　所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。
　　4.建筑质量外立面造型内外部装修
　　建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。
　　5.电梯数量和品牌
　　买家来看房时往往会乘坐电梯，而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。
　　6.地段等级
　　较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用，尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。
　　7.室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光
　　室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、使用方便、采光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右，反之亦然。
　　8.交通商业服务设施基础设施
　　交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
　　9.居住人气区域规划
　　居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理，另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。
　　通过上面的评估方法，我们在出售二手房之前就可以对该房产的价值做出一个大概的了解了。但要说明的是，由于每个二手房都具有不同的特点，应根据自己房产的特点对评估价格做出一定的浮动。具体做法是：以同地段同户型的已售二手房的价格为基础，通过上述9个方面找出自己手中的房产与已售出房产的不同之处，之后再进行更加具体的价值评估这样评估出来的价格往往是比较准确的。
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按这个法子；一套步梯房在3层（共7层）卖的价格可以比6层的卖高3万到8万咯！哪个业主敢这么卖估计要卖个两三年
看完了什么都不懂，等于没说。小编能不能选套房子来做个详细的例子。
理是这个理，纸上谈兵。
持证的二手车评估师表示不大理解这样的评估方式。
本人做抵押车贷款&&桂A牌押车利息1.5分，活押1.8分，同行业最低欢迎致电
意思是说建好五十年的房子根本不值一分钱了对吗？二手房如何估价_百度文库
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二手房如何估价
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