【热议】开发商不怕没人买房，那最怕什么呢？看房价是如何涨起来的
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2015年底中国房价走势将会如何？年底房价还会上涨吗？
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【摘要】转眼金九已经要过去了，很快银十就要来临。那么，2015中国楼市金九银十的局面真的会上演吗？2015中国房价还会有上涨的可能吗？公积金新政是否对楼市起到刺激作用？下面，就跟随老钱庄小编一起来看看专家怎么说？看看2015年底房价走势到底何去何从？（老钱庄财经编辑）
　　一线城市房价连涨 北京通州限购催热燕郊楼市
　　银十楼市好戏将上演(图)
　　当前楼市运行存在“三大背离” 削弱房价上涨动力
　　公积金利好政策 助推楼市金九银十
　　杨红旭：美联储推迟加息利好中国楼市
　　一线城市房价连涨 北京通州限购催热燕郊楼市
　　来自国家统计局近日发布的数据显示，8月份，70个大中城市新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市个数增加，涨幅略有收窄。其中，北上广深继续领涨全国楼市，深圳新房价格同比涨幅甚至达到31.8%，遥遥领先;同时，随着城市规划优势的提升，河北燕郊、上海闸北区等区域房价也出现阶段性攀升。
　　70城新房价格同比由跌转涨
　　深圳成“领头羊”
　　18日，统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有26个，上涨的城市有35个，持平的城市有9个。时隔16个月，再次出现半数城市房价上涨的现象。
　　据测算，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，房价同比变动数据自2014年9月份来首次转正。
　　分地区看，北上广深四个一线城市新房价格，连续4个月均保持正增长。其中，8月环比涨幅最大的深圳为5.2%，上海、北京、广州紧随其后，涨幅分别为1.6%、1.3%和0.9%。值得关注的是，深圳新房价格同比涨幅高达31.8%，遥遥领先北上广。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，深圳房价在2014年11月开始止跌，在12月份成为全国首个房价上涨的城市。今年1-8月继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色，之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了变化。深圳目前面临供应乏力的尴尬，去库存周期比较小，8月份新建商品住宅库存去化周期仅为5.7个月。
　　谈及未来的房价走势，同样来自上海易居房地产研究院的副院长杨红旭认为，平均房价环比在今年5月首次止跌反弹;同时上月35个城市开始上涨，其中9个城市持平，也就是涨的数量明显超过了跌的数量。这两个数据相互印证了全国大城市整体的房价已经步入了一个回暖通道。（老钱庄）
　　北京通州“限购”致二手房量价齐跌
　　意外催热燕郊楼市
　　今年7月，《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻的意见》正式通过，明确提出要聚焦通州，加快北京市行政副中心的规划建设。至此，坊间“北京市政府将搬迁通州”的传言终于坐实。
　　随即通州房价迅速蹿升，销量也开始大幅上涨。为稳定通州楼市，8月14日，北京市住建委连夜发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，规定满足四个条件之一的购房者，才可购买一套通州商品住房，被称为“史上最严住房限购”。
　　如今，加强版限购政策落地已一月有余，通州新建商品住宅和二手住宅成交量都出现了大幅下滑。来自伟业我爱我家市场研究院的统计显示，8月15日到9月15日，通州区域二手住宅成交量比限购新政出台前的一个月，大幅下跌了53.5%;成交均价为22678元/平方米，比限购新政出台前的一个月下跌3.6%。
　　“限购令”可谓立竿见影，然而就在抑制通州房价上涨的同时，也把需求挤压到了周边区域。
　　与通州一河之隔的燕郊就迎来了新一轮涨价潮，有媒体报道称，燕郊房价连续近三个月上涨，近期新开楼盘的部分房源已接近两万，甚至超过了北京部分区县。有业内人士分析称，此次燕郊楼市价格的非理性上涨，存在一定泡沫，暴涨背后是房地产商的炒作。
　　另外，北京、上海等一线城市学区房房价涨势依然“坚挺”。中新网记者探访北京虎坊路地区的两处学区房发现，相比一年前，房价上涨了近万元。“南北两个小区都是学区房，近一年的涨幅比周边其他小区高出不少，而且未来一段时间都没有下调可能。”链家地产销售人员告诉记者。
　　除了“稳涨不降”的学区房，即将开通地铁线也同样助推了周边房价。紧靠北京地铁昌平线昌平站的一处楼盘销售经理告诉中新网记者，“地铁昌平线预计12月20日通车，现在该地块商品住宅均价大概在每平方米两万四、五，地铁开通后还会适当上浮。”
　　闸北区成上海楼市“黑马”
　　每平米均价近6万
　　与北京通州的情况类似，上海闸北区楼市的“异军突起”也源于城市规划的调整。不久前，官方首次出面证实，“静安闸北撤二建一”的规划正在酝酿中，此举令其坐实的可能性大增，在相关区域引发楼市反应。
　　统计局数据称，8月上海新建商品住宅价格同比涨幅达到6.5%，环比上涨1.6%，仅低于深圳。其中，闸北区成为沪上各区之中的涨幅之王。
　　来自上海链家市场研究部的监控数据显示，截至8月，闸北区商品住房每平方米成交均价接近6万元，同比上涨超34%。而闸北区中新房涨得最猛是大宁板块，新房成交均价与去年全年成交均价相比上涨超六成。
　　从上海市地图上看，闸北区地处上海市中心区北部;南隔苏州河与黄浦区、静安两区相望。作为曾经老上海人眼中的“下只角”，闸北区房价早就今非昔比，加之此次行政区域调整思路日渐明晰，该区的发展潜力吸引着越来越多的开发商和购房者。
　　但是，有业内人士也看到了暴涨背后的隐忧。世邦魏理仕研究部资深董事谢晨直言，尽管闸北区近年来逐渐出现了一批高端楼盘，但与静安区在经济发展、楼盘档次、商业配套等方面的落差还是存在的，也就导致相对后进一方的闸北区部分业主产生了“攀上枝头变凤凰”的心理，因而出现了涨价、惜售的情况。（中国新闻网）
　　银十楼市好戏将上演(图)　　
　　核心提示金九开局不温不火，但并未影响业内对趋势的乐观，不少人士甚至认为，今年的金九银十或创成交新高。
　　2015年，可以说是近三年来楼市政策环境最为宽松的一年。不限购，首付低，利率低等等，都让人将这个金九银十当做近几年来最佳的买房时机。9月已经过去三周，金九银十已经拉开大幕，这个销售旺季，郑州房地产市场会给出一份令人满意的成绩单吗?
　　政策利好不断，利率降至历史新低
　　今年的金九银十之所以被很多人看好，主要原因还是从2014年下半年至今，利好实在太多了，因此这个金九银十，也被称为史上最佳购房时机。
　　从日开始，郑州就全面放开了限购，很快，继全面放开楼市限购后，郑州房地产市场再次“松绑”，限贷也全面放开，“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定”。限购和限贷的松绑，极大提振了购房者的信心。
　　从今年3月30日起，政策松绑、政府救市的消息就不绝于耳，一直伴随着略有起伏的楼市。二套房商业贷款首付低至四成;东莞夫妻公积金最高贷款额由66万元调至80万元;公积金购房不再限制为144平方米以下户型;公积金二套首付由三成降至两成。此外，8月26日，央行年内第4次降息，五年期以上商贷利率从年初的6.55%降至目前的5.15%，为购房者省下大笔真金白银。
　　另外，用公积金贷款购买新房首付仅需20%，又鼓舞了很多年轻人买房的信心……除了政府各种刺激楼市回暖的政策，开发商也拿出最大的诚意，从2014年下半年至今，郑州新房价格一直比较平稳，开发商的优惠活动也只增不减，说这个金九银十是史上最佳购房时机，真是实至名归。
　　随着新政的落地，郑州楼市置身于近三年来最为宽松的政策环境之中。这一波政策松绑，对购房者而言无疑是多重利好，趁着出台好政策的时候入市，不仅能在低门槛时获得购房主动权，还能节省购房成本。
　　业内人士还表示，这半年来新政不断，但即便是对郑州影响力一般的全国性金融政策，也会对购房者的入市心理起到一定促进作用，从而带动楼市的销售。
　　记者近期踩盘时发现，销售员都会将近日的楼市新政作为劝说购房者入市购买的由头，并表示利好新政不断，购房者增加，开发商的定价也会一路上扬。
　　市场回暖购房者开发商信心足
　　2014年楼市经过了短暂的调整期，进入2015年后，就开始逐步呈现出回暖的趋势。郑州楼市更是如此，从近几个月的数据来看，不管是从成交量还是价格方面，都已经步入了回暖的轨道。
　　“最近新闻上不是也报道过吗，说热点楼盘开盘人特别多，每年这个时候都是优惠比较多的时间段，所以我也想去凑凑热闹，即便不买去探探行情也是好的。”市民赵先生如是说。市民方女士也表示，最近感觉市场开始回暖了，担心拖来拖去，将这些优惠政策拖没了，“市场一火起来，公积金贷款什么的优惠取消了，岂不是太冤了，指望房价下跌我看没戏，还是趁早能选到好房子。”
　　“从市场的反应来看，确实现在开始趋于正常了，或者说比之前特别是年初的时候要好了很多。”资深人士陈林表示，现在救市政策也很多，市场已经开始回暖，而且虽然今年市场不及2013年那个“疯狂”，但现在盘多了，购房者可选择的余地很大，掀起购房高潮很有可能。
　　“今年不论是金九银十还是全年的成交量，可能都会创下新高，甚至超过2013年。目前郑州楼市市区均价在慢慢回归，今年经历了股市暴跌之后，更多的人可能会投资楼市，远离股市，这会刺激楼市创新高。”有业内专家表示。（老钱庄）
　　爆发点或在“十一”前后
　　陈林分析，每年9月、10月是收获季节，气候原因和消费心理，促使消费者在消费、投资等支出方面会明显增加;而开发企业也进入全年业绩的冲刺阶段，会在此时加大营销力度。从历史数据来看，无论市场景气或是低迷，历年9月、10月的成交量均高出全年月均成交量的10%左右。因此9月、10月本身就具备热销的基因。
　　而政策层面，从去年下半年先后取消了“限购”、“限贷”，并出台了“二手房营业税五改二”、公积金贷款放宽、连续降准降息等一系列激励政策。这为购房者提供了非常宽松的入市条件。因此他预计今年“金九银十”将成色十足，触及历史月度高点可期。
　　8月26日，央行年内第四次宣布下调存贷款利率和存款准备金率，9月6日起执行，五年期以上贷款利率再创历史新低。除此之外，公积金二套房首付最低两成以及限外放松等利好政策实际上都向市场传导了积极信号。“对金九银十期间的成交，个人还是比较看好，今年部分楼盘的售价已经上调，这也正是由于市场回暖的底气支撑。”西区一楼盘案场经理肖小晓表示。
　　业内人士建议购房者在淘选时还是要注重性价比，对于购房者而言，买房必须了解自己需求，是首次置业、升级改善，还是保值投资要明确，不同需求对产品的要求也不一样，买房时不要违背初衷，避免“跟着感觉走”。
　　而买商业地产更要看重投资回报率，比如对于现在较热的SOHO产品，而较高的投资回报率又是建立在良好的运营模式上，这不仅需要开发企业有明确的产品定位，还要有长期管理能力，因此购房者要了解产品是否具有保值增值的属性，再进行投资。（大河网）
　　　当前楼市运行存在“三大背离” 削弱房价上涨动力　
　　在中央及地方稳定住房消费政策带动下，过去八个月全国楼市运行整体上出现积极变化，商品住宅销量明显回升，房价上涨动力有所恢复，一线城市住宅价格出现明显上涨。据国家统计局发布的数据，2015年8月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月以来首次转正。即使如此，考虑到当前楼市运行存在三大背离，未来房价进一步上涨动能存在不足。
　　一是房价上涨与政策刺激效应衰减存在背离。客观分析，当前房价上涨离不开中央及地方稳定住房消费政策的强力刺激与有效带动。月，全国商品房销售面积同比增长7.2%，而上年同期为下降8.9%。比商品房销售面积增长更快的是商品房销售额，同比增长了15.3%，显示出政策刺激对房价的拉动作用。而随着稳定住房消费政策效应衰减，住宅市场需求动力开始显示出萎缩迹象，一线城市楼市已出现明显降温。据中介机构统计，2015年8月，北京新建住宅销售套数环比大跌28.7%。由政策效应衰减引发的住宅需求动力不足，或将制约房价进一步上涨的空间。
　　二是房价上涨与土地购置费用出现背离。
　　通常，房价上涨会带动房地产开发企业土地购置费用上升。而本轮房地产销售回暖的一个突出特征是，全国房地产开发企业土地购置费用“不升反降”，与房价未能同向变化。月，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降32.1%，降幅比1至7月扩大了0.1个百分点;全国房地产开发投资同比增长3.5%，历史上首次跌破4%;8月单月房地产投资同比下降1.1%，年内增速首次转负。这些情况表明，房地产开发企业对楼市预期总体趋向谨慎，进而削弱了房价进一步上涨的市场预期。
　　三是一线城市房价上涨与城镇居民收入增长放缓出现背离。房价上涨不能脱离宏观经济基本面而独立运行。随着我国宏观经济增长中枢下移，经济转型阵痛上升，城镇居民收入增长也将出现放缓，并与房价上涨出现背离。而一线城市房价上涨与城镇居民收入增长放缓的矛盾趋向恶化。当前全国住宅开发资金向一线城市集中转移，最近一段时间一线城市“地王”项目频繁产生，一线城市住宅“被豪宅化”的风险已经快速上升。这不仅增加了城市中低收入人群的购房经济压力，也会无形中增加城市产业转型压力，更会进一步动摇房价上涨的基础。
　　应该看到，当前我国楼市区域分化矛盾进一步加剧。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨，且涨幅相对较大，二线城市同比“涨跌互现”，三线城市房价同比仍然全部下降。从库存压力分析，住宅去库存压力主要集中在三线、四线城市，去库存周期超过四年。在一线城市人口资源趋向饱和的情况下，全国房地产开发资金向一线城市过度集中，不仅没有可能降低一线城市土地价格，反而还会进一步加剧住宅“被豪宅化”的风险，需要引起有关方面高度警惕。未来稳定和刺激住房消费的政策措施或有必要向三线、四线城市进一步倾斜。（经济参考报）
　　公积金利好政策 助推楼市金九银十
　　业内人士表示，自330新政以来，目前公积金首套二套房的政策都已经是历史最宽松，并持续向市场释放利好，这次公积金异地使用，这对楼市来说也有刺激作用。
　　中国指数研究院数据显示，2015年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为1.08万元/平方米，环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点。
　　我市某房地产研究机构的张勇称，未来一段时间或将出现在大城市工作，在小城市购房的情况，这对三四线城市的楼市来说，是一个利好，或将助推金九银十的成交。（重庆晨报）
　　杨红旭：美联储推迟加息利好中国楼市
　　上周五凌晨，美联储宣布暂不加息。虽然结果符合多数专业机构和市场人士的预期，但仍让全球金融市场产生一些波动：美元指数下跌，黄金上涨，美股则走出了先涨后跌的行情。
　　美联储决定暂不加息的原因主要可能有两点：
　　一是美国通胀下行压力较大，8月未季调核心消费者物价指数年率增长1.8%，市场预期1.9%，不及预期。没有达到美联储2%通胀率的目标，这也与国际大宗商品价格低迷有关。二是新兴市场经济体、尤其是中国增长放缓及引发的金融市场波动。
　　其实这两个因素都来自于外部，美联储担心这些偏负面的国际因素限制美国经济增长，所以不敢贸然加息。
　　美联储的一举一动，不仅牵动全球金融市场，还会波及楼市。由于货币政策与楼市关系较大，笔者探讨一下美联储推迟加息可能会对中国楼市产生的影响。
　　2008年9月国际金融危机爆发后，全球主要经济体都采取了宽松的货币政策，但2010年后中国与发达国家的步调出现差异。2008年后，我国的货币政策经历了“先松、后紧、略松、平稳、更松”五个阶段。
　　去年11月以来，央行重启降息进程，成为推动今年楼市复苏的重要力量。考虑到今年上半年GDP增速已降至7%，且7、8月份主要数据未达预期，仍存财政政策加码及降息降准的可能。
　　再来分析美国加息与中国货币政策的关系。美国加息后，利率提高，美元会走强，这两个因素叠加，会刺激国际资金加速回流美国，对中国亦如此。
　　早在去年6月，我国外汇储备接近4万亿美元历史高点后，就开始减少，至今年8月末已降至3.55万亿美元，资金外流持续一年多，这在过去十几年是没有过的。虽然我国房地产领域的投资性外资规模并不大，但外资流出会对国内货币供应形成负面影响，从而不利于楼市。
　　或许有人会问：去年7月以来外储持续减少，但楼市反倒复苏了，为什么?实际上，楼市复苏因素多元而复杂，外储变化只是一个较小的因素。况且，今年以来连续降准降息，部分原因就是为了对冲外资流出带来的冲击。所以，过去一年，我国广义货币增幅并未下滑，仍维持在13%上下。
　　美联储加息后，人民币可能相应走弱，人民币兑美元有贬值压力。今年8月11日和12日，人民币兑美元中间价大贬近4%之后，曾一度引发国际金融市场震荡。其后人民币兑美元中间价趋于平稳，还略有升值，这与官方出手稳定市场分不开。
　　从美联储加息大趋势来看，人民币兑美元仍存贬值压力。从中国经济形势来看，若想真正好转，还要看出口表现。
　　人民币贬值，总体上不利于房地产市场。国际资本进出我国房地产业的资金规模不大，这点不必过忧。值得关注的是，我国机构与居民拿着人民币去国外投资房产，近几年已经形成一股潮流，当前流出规模并不大，但如果这股潮流越来越热，自然会分流原本可能投资国内房产的资金。
　　只要不发生人民币的大幅贬值，短线与中线影响对冲之后，总体上对于楼市的中线影响相当小，对此不必深忧。
最后，再回到美联储暂不加息的话题。无疑，这对于中国的货币政策和楼市来说都属于短期实质性利好。今年四季度，楼市还将继续保持回暖势头。从最新的期货市场定价判断，美联储在下次会议上加息的概率是41%，而12月将高达64%。不过，也有观点认为要推迟到明年。
　　既然9月议息会议中加息的“拦路虎”是美国通胀低于2%和新兴经济体经济疲软。我们不妨继续观察这两个“拦路虎”何时才能让路。
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开发商不怕没人买房，那最怕什么呢？看房价是如何涨起来的
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&& ()&& ()开发商不怕没人买房&最怕什么呢？&牛顿的苹果&&&&&房价是如何涨起来的？我们通常认为是土地财政撑起来的，是开发商哄抬起来的，是投机客炒作起来的。&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& () 最近看到一篇报道，原来有人通过“左手倒右手”的方式将房价摧高，骗取银行大家不妨先看一个例子：深圳企业主朱两个月前通过伪抛售的方式，成功套取超过3000万元的首先他向相熟的中介代理放出抛售8套的消息，中介则会定一个相对较高的房价，随后，朱旗下的公司按照中介定价购入这8套同样，该公司在向银行申请购房之前，先通过评估公司“给出约高出成交价35%的最高评估价”，这意味着，在房屋的成交价格已被中介抬高的基础上，评估价继续增加35%，达到“双重做高”的目的办理过户手续之后，朱本人的账户增加了一笔可观的收入，其公司的不动产资产也大幅增加“房子现在还在我手上，但转一圈就能获得更多的资金”他说这样以来，朱的8套房子价格通过中介代理提高一次，然后再通过评估公司再提高一次评估价，两次抬高之后，价格已经远远高于原价，而银行则以评估公司确定的比原价高出很多的价格的一定比例向朱名下的公司提供购房这个比例是多少呢？某银行深圳分行一位从事个贷业务的人士对记者说：“一般来说，个人抵押额度最多只是评估价的七成，如果是公司购房，且公司流水账目良好，找按揭公司可以将额度做到八五成，如果公司固定资产较多，甚至可以高达九成”一位房地产评估公司内部人士告诉记者，目前评估有足够的“弹性”空间，可根据客户需求，提供最高与最低的评估价，“找找关系，评估公司会尽可能在规定之下给出最高的评估价”如果以本人名义，只能得到评估价格的七成额度的，这就是这为什么朱不直接以个人名义向银行申请，而要费尽周折，以名下其他公司申请，再通过代理中介、评估公司两道程序申请的原因，其最终目的不是为了卖出房子，而是套出银行大家还可以看到，最近市场上有一些开发商向外发布降价销售房子的信息，但当业主到销售部一看却没有一套真正降价这其实就是他们在导演一场“左手倒右手”套取银行资金的把戏为什么现在房价越来越高？就是因为有朱这类的投机客存在，是他们在人为摧高了房价尝到套取银行资金甜头的朱还打算故技重演，“过段时间我会考虑再转一次手”朱对记者表示，之所以利用房子套贷，主要是为缓解实业经营的资金压力他坦言，自己并非看空升值空间，相反，他对投资较为乐观，所以他坚持要保留在自己的手上，不会真正对外出售中介、评估机构为何乐意做这类助纣为虐的事情呢？还是利益中介代理公司、房屋评估公司和小额公司处于生意淡季，协助业主“借房融资”则可以获得一定佣金，这部分收入可以抵消楼市交易冷清期间的收入损失现在开发商、投机客、代理中介、评估公司已经形成了一种利益链（甚至某些银行、小额公司也有人员参与其中）他们之间互相多次炒作以后，可以把五十万炒成百万甚至几百万，再从银行套得上百万这种玩法，早在房价飙涨的时候，就存在一大部分的这种自倒自卖的现象，因为有房价升值的预期，多数抵押高于当前的实际购买价格，然后把额度做高，用银行贷出来的款再购房，再炒高房价就是这么被抬高的，其实其中满满的都是泡沫难怪现在的开发商，不怕房子没人买，他们害怕的就是银行不兜底因为即使没人买，他们也可以通过自倒自卖，换个名头向银行申请，将风险转嫁给银行，泡沫也留给了银行因此，楼市要健康发展，一定要按照银监委的要求，坚决抑制投资和投机性的住房需求，同时关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险在此，要提醒投机客注意，套取的参与者有可能触碰法律“红线”，法律规定，以房屋买卖形式套取银行是违法行为东莞市第二法院近日审理了一宗相关案件，开发商东莞市利澳花园开发有限公司及其原法定代表人崔志光被控因公司资金周转问题，7次以他人名义虚假购房的方式从银行骗取，累计超过千万元检方提出，崔志光应当以骗取罪追究其刑事责任&
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