河南投资集团有限公司跟踪评级报告河南,跟踪,评级,跟踪评级,集团公司
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
河南投资集团有限公司跟踪评级报告
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='/DocinViewer-4.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口今日提示详情页
湘ICP备号　　　　　增值电信业务经营许可证：湘B2-
版权所有 : 方正证券股份有限公司　　　　　中国证券监督管理委员会核准方正证券网上证券委托业务资格文档分类：
下载前请先预览，预览内容跟原文是一样的，在线预览图片经过高度压缩，下载原文更清晰。
您的浏览器不支持进度条
淘豆网网友近日为您收集整理了关于西王集团有限公司主体与相关债项2015年跟踪评级报告（大公国际）的文档，希望对您的工作和学习有所帮助。以下是文档介绍：跟踪评级报告大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利西王集团有限公司主体与相关债项2015年度跟踪评级报告大公报SD【号主体信用跟踪评级结果:AA+评级展望:稳定上次评级结果:AA+评级展望:稳定债项信用债券简称额度(亿元)年限跟踪评级结果上次评级结果15西王CP天A-1A-1主要财务数据和指标(人民币亿元)项目132012总资产383..18238.49所有者权益135..2886.59营业收入197..81204.99利润总额3..88经营性净现金流3..30资产负债率(%)64.63.69债务资本比率(%)61.59.86毛利率(%)9.9.21总资产报酬率(%)3.177.045.024.85净资产收益率(%)1.697.724.175.20经营性净现金流利息保障倍数(倍)0.352.100.980.53经营性净现金流/总负债(%)1..62注:2015年9月财务数据未经审计。评级小组负责人:刘晨评级小组成员:魏诗博张晨曦联系电话:010-客服电话:8传真:010-Email:rating@跟踪评级观点西王集团有限公司(以下简称“西王集团”或“公司”)主要从事玉米深加工、钢铁加工以及两大主业相关产品的贸易业务。评级结果反映了小包装玉米油和淀粉糖具有较好的市场前景,玉米加工原材料供应较稳定,产品丰富且原料利用率高,公司是国内最大的淀粉糖生产企业,与两家研究所开展战略合作有助于提升公司钢铁产品未来市场竞争力等有利因素;同时也反映了玉米油价格下降,钢铁价格和行业盈利能力处于较低水平,公司资产质量有待提高、债务负担较重以及对外担保规模较大等不利因素。综合分析,大公对公司“15西王CP003”的信用等级维持A-1,主体信用等级维持AA+,评级展望维持稳定。有利因素·受益于消费者健康意识的提高,公司小包装玉米油和淀粉糖产品仍然具有较好的市场前景;·公司地处玉米产地,所属仓库被设为吉林玉米中心批发市场玉米交割库,同时公司开展贸易业务,并通过各种措施规避价格波动,有利于保证原材料供应的稳定性和降低成本;·公司已形成较完善的玉米深加工产业链,产品丰富,原料利用率高;·公司仍然是国内最大的淀粉糖生产企业,在该领域具有明显的规模优势;·月,公司不断推进与两家研究所的战略合作,同时具备长、短流程生产线,有助于提升公司钢铁产品未来的市场竞争力。不利因素·受玉米油占居民食用油消费量比重较小,替代性食用油产量增加影响,玉米油价格有所下降,加之未来玉米价格可能上涨,公司玉米油盈利能力面临一定的下滑压力;跟踪评级报告·受下游行业需求不足和行业自身产能过剩等因素影响,钢材价格和钢铁行业盈利能力仍然处于较低水平,月,毛利率同比有所下降;·公司无形资产中部分土地所有权证仍未办理完成,资产质量有待提高;·月,公司流动比率仍然较低,债务负担依然较重且集中于短期债务,存在一定的短期偿债压力;·公司对外担保规模较大,存在一定或有风险。跟踪评级报告大公信用评级报告声明为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司(以下简称“大公”)出具的本信用评级报告(以下简称“本报告”),兹声明如下:一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间,除因本次评级事项构成的委托关系外,不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断,评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供,大公对该部分资料的真实性、及时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考,不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。六、本报告信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效,在有效期限内,大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。七、本报告版权属于大公所有,未经授权,任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布;如引用、刊发,须注明出处,且不得歪曲和篡改。跟踪评级报告4跟踪评级说明根据大公承做的西王集团存续债券信用评级的跟踪评级安排,大公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析,并结合公司外部经营环境变化等因素,得出跟踪评级结论。发债主体西王集团总部位于山东省邹平县韩店镇西王村,前身为成立于1986年的邹平西王福利油棉厂。2001年公司改制为“山东西王集团有限公司”,2007年更名为西王集团有限公司。2013年5月,股东翟迎春将其持有的1,773万元股权全部转让给股东王勇。截至2015年9月末,公司注册资本20亿元,实际控制人为王勇,持股比例66.14%,其余股份由王明鹤等23人持有,持股比例均低于5.00%。表1截至2015年9月末公司股权结构情况(单位:万元、%)序号股东名称出资金额出资比例1王勇132,王明鹤5,王栋4,王刚4,王亮4,宁立江等19位自然人股东48,58124.27合计200,数据来源:根据公司提供资料整理公司主要从事玉米深加工和钢铁加工业务,截至2015年9月末,公司可年加工玉米300万吨,年产淀粉糖160万吨、玉米油30万吨;钢材产品年产能300万吨。截至2015年9月末,共有40家公司纳入合并报表范围,其中2014年新纳入合并范围的三家子公司为西王淀粉有限公司(以下简称“西王淀粉”)、青岛欧亚置业有限公司(以下简称“欧亚置业”)和西王物流有限公司(以下简称“西王物流”),股权结构及子公司如附件1所示。控股子公司中包括3家上市公司,即西王置业控股有限公司(以下简称“西王置业”,证券代码2088.HK)、西王食品股份有限公司(以下简称“西王食品”,证券代码000639.SZ)和西王特钢有限公司(以下简称“西王特钢”,证券代码1266.HK),其中西王置业是由西王糖业控股有限公司(以下简称“西王糖业”)于2013年9月更名而来。日,西王集团财务有限公司(以下简称“西王财务”)获得中国银监会正式批筹文件,日正式开业,西王财务的成立将公司成员单位之间交易结算内部化,提高公司资金运用效率,优化资源配置结构。跟踪评级报告5大公承做的西王集团存续债券共计十四期(详见表2)。表2目前大公承做的西王集团存续期债券及募集资金概况(单位:亿元)债券简称发行额度发行期限募集资金用途进展情况13西王MTN110..10~.13亿元补充流动资金、1.87亿元偿还银行贷款已按募集资金要求使用13西王MTN28..07~.05亿元补充流动资金、4.95亿元偿还银行贷款已按募集资金要求使用14西王PPN018..29~全部补充营运资金已按募集资金要求使用14西王MTN.02.13~全部补充流动资金已按募集资金要求使用15西王MTN.05.11~.00亿元补充流动资金、1.00亿元偿还银行贷款已按募集资金要求使用15西王MTN.11.24~.5亿元补充营运资金、6.5亿偿还银行贷款已按募集资金要求使用15西王CP.02.04~.20亿元补充流动资金、4.80亿元偿还银行贷款已按募集资金要求使用15西王CP.07.21~.30亿元补充流动资金4.30亿元偿还银行贷款已按募集资金要求使用15西王CP.09.28~亿元补充营运资金、1亿元偿还银行贷款已按募集资金要求使用15西王SCP.03.27~全部置换银行贷款已按募集资金要求使用15西王SCP.04.13~全部置换银行贷款已按募集资金要求使用15西王SCP.07.14~全部置换银行贷款已按募集资金要求使用15西王SCP.10.26~全部置换银行贷款已按募集资金要求使用15西王SCP.12.17~全部偿还集团本部及下属子公司银行融资已按募集资金要求使用15西王.12.03~亿元偿还银行贷款、7亿元补充营运资金已按募集资金要求使用数据来源:根据公司提供资料整理跟踪评级报告6宏观经济和政策环境2015年前三季度,受国内经济结构调整、工业生产疲弱以及世界经济复苏缓慢的影响,我国经济增速有所回落;随着经济结构持续调整以及稳增长政策逐渐发挥作用,我国经济总体将保持稳定运行的态势2015年前三季度,我国国内生产总值为48.78万亿元,同比增长6.9%,分季度看,一季度、二季度和三季度分别增长7.0%、7.0%和6.9%。三季度GDP增速有所回落,一方面是由于世界经济复苏步伐不及预期,美国加息预期进一步强化许多国家货币出现进一步贬值,加大我国国出口的压力,另一方面是由于我国仍处于经济结构调整的关键阶段,传统行业去库存、去产能的压力较大,工业生产持续走弱。从三大产业来看,第一产业增加值3.92万亿元,同比增长3.8%,第二产业增加值19.78万亿元,同比增长6.0%,第三产业增加值25.08万亿元,同比增长8.4%,第三产业增加值增速较上年同期增长0.8个百分点,明显快于第一、二产业。三次产业增加值占GDP比重分别为8.04%、40.55%和51.41%,其中第三产业占比较上年同期提高2.3个百分点,高于第二产业10.8个百分点。在我国工业生产疲弱、经济下行压力较大的背景下,第三产业景气度明显高于第二产业,已成为拉动我国经济增长的重要动力。2015年前三季度,我国规模以上工业增加值同比增长6.2%,较上半年下降0.1个百分点,其中三季度工业增加值同比增长5.9%,较二季度下滑0.4个百分点;固定资产投资(不含农户)同比增长10.3%,增速比上半年回落1.1个百分点,其中基建投资增速18.1%,房地产投资增速2.6%,制造业投资增速8.3%,三大投资主力增速均有所下滑,表明企业的投资意愿仍然不强,固定资产投资仍较为疲软。从国内需求来看,2015年前三季度,社会消费品零售总额21.61万亿元,同比增长10.5%,增速比上半年加快0.1个百分点;按消费形态分,餐饮收入同比增长11.7%,商品零售增长10.4%,其中限额以上单位商品零售增长7.5%;最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为58.4%,比上年同期提高9.3个百分点。总体来看,消费增速较为平稳,整体情况好于投资。我国经济虽面临一定的下行压力,但从各项经济指标看,仍处于合理运行区间。经济结构调整稳步推进,产业结构持续优化,第三产业和消费支出对经济增长的拉动作用明显增强,经济发展由工业主导向服务业主导转变的趋势更加明显。近期我国政府推出了一系列稳增长、促改革措施,包括降息、降准、密集批复基础设施建设、推出国企改革方案等。随着稳增长、促改革措施逐步发挥作用,预计2015年四季度经济将略有回升。综合来看,受国内经济结构调整、工业生产疲弱以及世界经济复跟踪评级报告7苏缓慢的影响,我国经济增速有所回落,但主要经济指标仍处于合理区间。随着经济结构持续调整和稳增长政策逐渐发挥作用,我国经济总体将保持稳定运行的态势。行业及区域经济环境玉米深加工产业规模快速扩张,产业链不断延长;消费者健康意识的提高有利于带动作为健康油种的玉米油需求增长;玉米油占居民食用油消费量比重较小,且玉米油加工企业竞争日趋激烈;受豆油、菜籽油和糖类产量增加影响,玉米散油和淀粉糖价格都有所下降2000年以来,我国玉米深加工产业快速扩张,2010年总体产能达到7,750万吨,十年间增长了近三倍。玉米深加工产品也由淀粉、酒精等传统产品向精、深加工产品扩展,产业链不断延长。据相关统计,我国食用油人均年消费量已超世界平均水平,未来食用油消费增速将逐步趋缓,但随着国内人均收入水平的提升,消费者更加注重食用油的营养成分和对自身健康的有益程度,玉米油作为健康油的概念得到更多消费者的认可,近年来我国玉米油消费量每年呈20%的速度增长,市场需求提升速度将保持较快水平。2011年我国食用油消费中小包装油占比不到30%,散装油占据70%以上的比例,这意味着我国品牌小包装食用油替代散装食用油的空间巨大。“消费与安全”正在成为消费主题,地沟油等敏感问题的暴露迫使国内北京、海南、青岛等多个城市明令禁止散装油销售,这将推动国内小包装油市场的发展。另一方面,国内豆油产量从2000年的138.30万吨增加至2015年的1,436.40万吨,年复合增长率达到16.89%,菜籽油产量从2000年的417.50万吨增加至2015年的635.50万吨,年复合增长率为2.84%,受豆油、菜籽油产量增加的影响,2012年6月以来豆油、菜籽油期货价格从约10,000元/吨下降到约5,600元/吨。受此影响,玉米油价格持续下降。我国淀粉糖产量从2000年的119万吨持续增长到2013年的1,225万吨,年复合增长率达到19.64%。2014年国内蔗糖产量1,345万吨,同比增长4.91%。与蔗糖相比,淀粉糖用途较广泛,且具有较大的成本和价格优势,作为蔗糖的替代品,淀粉糖具有较好的市场前景。另一方面,淀粉糖和蔗糖产量的持续增加,2011年以来白砂糖期货价格从约7,400元/吨下降到5,400元/吨。2015年以来,国内钢铁下游需求依然疲软;钢铁行业产能过剩问题仍然存在;受供求两方面影响,钢材价格和行业盈利能力仍处于较低水平需求方面,钢铁主要的下游行业包括建筑业、重型机械、汽车和船舶制造等。建筑业是我国钢材消费最重要的领域,其钢材消费量占钢铁总消费量的一半以上,螺纹钢、线材和薄板等为需求量较大的品跟踪评级报告8种。社会固定资产投资规模在较大程度上决定建筑业的总体规模。2012年开始,国内城镇固定资产投资增速放缓,拖累了建筑业钢材需求的增长。机械行业的用钢需求范围较广,其发展与建筑业的发展密切相关,2011年以来,建筑业增长速度放缓导致重型机械需求不振。2015年10月末,国内起重机和挖掘机产量同比下降分别为6.53%和27.38%。2014年,随着房地产市场的整体走弱,国内固定资产投资增速进一步回落,城镇固定资产投资额增速为15.2%,同比下降4.2个百分点。总体来看,钢材下游行业发展处于低迷期。供给方面,近年来,国内钢铁产业固定资产投资快速增长,带动了钢铁产能的快速扩张。2011年以来,随着钢铁行业环境的下行,行业产能扩张速度有所降低,但仍维持在5%左右,行业整体产能过剩的特征较为明显。除产能过剩问题较为突出外,我国钢铁行业还存在产品同质化竞争、行业集中度较低、环境污染严重等问题。钢铁行业的固定资产比重大,市场化退出壁垒较高,加之受到行政干预较强,钢铁企业主动减产、停产的积极性不高。因此,钢铁行业惯性较大,自身调整速度缓慢,预计短期内国内钢铁的产能和产量将处于高位。受供求影响,2011年下半年开始,主要钢铁产品价格全线下降。2015年11月,螺纹钢等品种价格较2011年6月下跌了54.32%左右,冷轧薄板、镀锌板的价格下降幅度在46%左右。中国钢铁工业协会最新公布的数据显示,月,纳入统计的大中型钢铁企业实现销售收入2.24万亿元,同比下降19.26%,利润总额亏损281.22亿元,其中,主营业务亏损达到552.71亿元。预计未来1~2年,由于国内宏观经济发展趋缓,钢材下游需求仍将保持低位,而行业产能相对过剩,钢材价格和行业盈利能力均处于较低水平。01,04,07,000镀锌板1mm螺纹钢φ25mm冷轧普通薄板1mm图12010年1月~2015年11月部分钢材价格情况(单位:元/吨)数据来源:Wind资讯政策方面,2011年11月,工信部正式公布《钢铁工业“十二五”发展规划》,在加快产品升级、节能减排、优化产业布局、提高资源保跟踪评级报告9障能力、技术创新、淘汰落后产能和提高产业集中度等方面做出整体部署;2013年9月,环境保护部等六部委联合印发《京津冀及周边地区落实大气污染防治行动计划实施细则》,提出降低北京、天津、河北等地PM2.5浓度的目标,要求京津冀及周边地区(包括北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、山东省)严格产业和环境准入。这些地区不得审批钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶等产能严重过剩行业新增产能项目;2015年1月,新修订《环境保护法》正式实施,修订后的《环境保护法》更为严格,对污染企业的惩罚力度加大,钢铁企业的环保成本进一步提高,新环保政策的实施,将推动钢铁行业的进一步升级;2015年5月,为适应钢铁行业发展新常态,完善行业事中事后管理,工信部对《钢铁行业规范条件(2012年修订)》进行了修订,发布了《钢铁行业规范条件(2015年修订)》,规范钢铁企业生产经营秩序,促进行业转型升级。截至2015年9月末,全国已有305家企业进入工信部符合钢铁行业规范条件的名单,其中第一批45家、第二批113家、第三批147家。山东省经济实力很强,且保持较快发展速度;随着山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区建设的推进,以及济青高铁的开工建设,地区内钢铁企业和消费类企业面临较好的发展机遇山东省位于我国东部沿海、黄河下游,境域包括半岛和内陆两部分。依托良好的区位优势和政策支持,山东省保持了较高的经济发展速度,经济实力很强,经济总量位居全国前列。2012年,山东省成为除广东、江苏两省之外的第三个5万亿元梯队成员。2014年,山东省实现生产总值59,426亿元,同比增长8.7%,增速较全国高1.3百分点;实现工业增加值26,547亿元,比上年增长9.6%。2011年1月,国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》,山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略,成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。2014年4月,国家发改委正式批复了《环渤海地区山东省城际轨道交通网规划(调整)》,规划在山东省内建设济南-青岛、潍坊—莱西等一大批快速客运铁路项目。其中济青高铁预计2015年全面开工,线路长度305公里,设计时速350公里/小时。预计未来1~2年,山东省固定资产投资仍将保持较高增速,地区经济水平仍将保持上升,区域内钢铁加工企业和消费类企业仍有较强的市场需求。总体来看,山东省经济实力很强,且保持较快的发展速度;随着山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区建设的推进以及济青高铁的开工建设,地区内钢铁企业和消费类企业面临较好发展机遇。播放器加载中，请稍候...
该用户其他文档
下载所得到的文件列表西王集团有限公司主体与相关债项2015年跟踪评级报告（大公国际）.pdf
文档介绍：
跟踪评级报告大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利西王集团有限公司主体与相关债项2015年度跟踪评级报告大公报SD【号主体信用跟踪评级结果:AA+评级展望:稳定上次评级结果:AA+评级展望:稳定债项信用债券简称额度(亿元)年限跟踪评级结果上次评级结果15西王CP天A-1A-1主要财...
内容来自淘豆网转载请标明出处.中弘控股股份有限公司主体与相关债项
2015年度跟踪评级报告
大公报SD【号
跟踪评级结果：AA- 评级展望：稳定
上次评级结果：AA- 评级展望：稳定
主要财务数据和指标 (人民币亿元)
所有者权益
经营性净现金流
资产负债率（%）
债务资本比率（%）
毛利率（%）
总资产报酬率（%）
净资产收益率（%）
经营性净现金流利
息保障倍数（倍）
经营性净现金流/
总负债（%）
注：年财务数据为追溯调整数据，2015
年3月财务数据未经审计。
评级小组负责人：杨 莹
评级小组成员：刘 晨
联系电话：010-
客服电话：8
传 真：010-
跟踪评级观点
中弘控股股份有限公司（以下简称“”
或“公司”）主要从事房地产开发业务。评级结果反
映了我国房地产市场有望保持平稳发展，公司土地储
备充足，为公司房地产业务的持续发展奠定基础等有
利因素；同时也反映了公司未来投资支出较多，仍面
临较大资金支出压力、受限资产比例很高、短期面临
一定偿债压力、经营性净现金流大幅波动等不利因
综合分析，大公对公司“”信用等级维
持AA-，主体信用等级维持AA-，评级展望维持稳定。
·2015年，我国宏观调控政策的有限松绑有利于房地
产行业保持整体平稳发展；
·公司未来开发重点为旅游地产和商业地产，已基本
形成区域布局和产品结构合理的战略规划；
·公司广泛收集土地出让、合作信息，通过多种模式
获得土地储备，充足的土地储备为公司房地产业务
的持续发展奠定基础。
·公司未来多个项目开工建设，在建和规划项目需要
较多投资支出，仍面临较大的资金支出压力；
·2014年末，公司受限资产比例很高，对资产流动性
产生较大影响；
·公司总有息债务规模进一步上升，且短期有息债务
金额较大，短期面临一定的利息支付和偿债压力；
·公司经营性净现金流大幅波动，经营性净现金流获
取能力较弱，对债务的保障程度不稳定。
大公信用评级报告声明
为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出
具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：
一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关
系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。
二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循
了客观、真实、公正的原则。
三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意
见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。
四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及
时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。
五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资
六、本报告信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，在有效期限内，大
公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。
七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发
布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。
跟踪评级说明
根据大公承做的存续债券信用评级的跟踪评级安排，大
公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分
析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。
原名安徽省科苑（集团）股份有限公司，是经安徽省人
民政府皖府股字【1997】50号文批准，由安徽宿州科苑集团有限责任
公司整体变更设立的股份有限公司，于日在安徽省工
商行政管理局登记注册。经中国证监会证监发行字【2000】第53号文
批准，公司发行的人民币普通股股票（A股）于2000年6月在深圳证
券交易所挂牌交易，股票代码：10年1月，经中国证监会
证监许可【号文核准，公司实施了重大资产出售及发行股
份购买资产的重大资产重组方案。重大资产重组完成以后，公司主营
业务由化学原料及化学制品制造业变更为房地产开发与经营业。2014
年12月8日，公司非公开发行股票完成，新增股份958,466,453股，
公司总股本增加至2,881,442,406股。截至2015年3月末，公司注册
资本为28.81亿元，法人代表为王永红。公司第一大股东为中弘卓业
集团有限公司（以下简称“卓业集团”），截至2015年3月末，合计持
有公司34.51%的股权，王永红为卓业集团实际控制人，持有其100.00%
的股权，因此公司实际控制人为王永红。
公司仍以房地产开发为主营业务，主要从事住宅地产、旅游度假
地产、文化创意地产、综合商业地产等的开发与运营。截至2015年3
月末，公司拥有二级子公司23家。
大公承做的存续债券共计一期（详见表1）。
表1 目前大公承做的存续期债券及募集资金概况
募集资金用途
偿还银行借款、
补充流动资金
已按募集资金要求使用
数据来源：根据公司提供资料整理
宏观经济和政策环境
2014年以来，我国经济运行总体平稳，主要指标处于合理区间，
结构调整呈现积极变化，但短期内经济仍面临一定下行压力；长期来
看，随着结构调整的稳步推进，我国经济将持续运行在合理区间
2014年以来，我国经济运行总体平稳，但受传统行业产能过剩、
房地产行业景气度下降、实体经济增长乏力等因素影响，经济下行压
力仍较大，主要经济指标增速同比下滑。2014年，我国GDP同比增速
为7.4%，规模以上工业增加值同比增速为8.3%，固定资产投资（不含
农户）同比增速为15.7%，较上年分别下降0.3、1.4和3.9个百分点。
月，我国GDP、规模以上工业增加值、固定资产投资（不
含农户）同比增速分别为7.0%、6.4%和13.5%，增速进一步下降。整
体来看，虽然我国经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区
在“稳增长、调结构、促改革”的经济发展思路下，国内产业结
构调整呈现积极变化。2014年，国内先进制造、新材料、节能环保、
生物医药等战略性新兴产业享受政策红利，发展势头良好；传统产业
兼并重组、优胜劣汰加快，产业升级效果凸显。2015年，国家推进“一
带一路”、京津冀协同发展和长江经济带发展三大战略构想，并推动自
贸区等领域的发展，在基础设施建设和房地产开发领域加大投资力度，
一方面通过创新城市建设融资模式等方式加速城镇化进程，加大棚户
区改造、交通建设等领域投资；另一方面通过调整房地产信贷政策消
化行业过剩产能，促进房地产及相关行业投资相应增长。
同时，为应对经济下行压力、适应“新常态”的发展需要，国家
也加大了货币政策领域的定向调整。在继续坚持积极的财政政策和稳
健的货币政策基础上，央行通过下调人民币存贷款基准利率和降低存
款准备金率、国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围等向市场
补充流动性，改善社会融资结构；此外，国务院先后颁布促进互联网
金融、电子商务、小微企业发展的优惠政策，不断改善企业经营所面
临的融资贵、融资难问题。
从全球经济环境来看，主要经济体经济走势进一步分化，美国经
济复苏积极迹象继续增多，欧元区仍面临通缩风险，部分新兴经济体
实体经济面临较多困难。国际价格波动、地缘政治博弈等非
经济因素对全球经济和国际金融市场的影响加大，我国出口贸易受到
不利影响，国内经济增长受到一定波及。
总体来看，由于增速换挡的压力和结构调整的阵痛相互交织，我
国经济短期内仍面临一定下行压力。但从长期来看，随着结构调整稳
步推进，转型升级陆续完成，新生动力加快孕育，积极因素将不断累
积，我国经济将持续运行在合理区间。
行业及区域经济环境
房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，2015年宏观调控政策
的有限松绑有利于房地产行业保持整体平稳发展；央行下调金融机构
存贷款基准利率和存款准备金率有助于缓解房地产企业资金成本压力
房地产行业是我国重要的支柱与民生产业，从历史波动周期观察，
除非出现显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局主要是调控，
其中涉及信贷政策、金融利率、税收、住房结构以及土地政策等多方
面，直接或间接对房地产行业发展产生一定的制约影响。
2011年下半年起，中央政府先后颁布多项房地产限制政策，从而
抑制了全国范围的住宅价格上涨，投资性购房需求随之下降，导致新
房库存量逐渐增加。然而，随着住房供需关系的改变以及房价快速上
涨趋势的结束，房地产行业调控政策也由抑制市场过热的单边调控转
向因地制宜的双向调控。2014年3月，李克强总理《政府工作报告》
中提出分类调控思路，政策导向更具市场化与针对性。同年5月，中
国人民银行（以下简称“央行”）强调合理配置信贷资源，优先满足居
民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，明确表示将保护合理
的自住购房需求。
2015年3月，李克强总理《政府工作报告》中再次提出，我国房
地产行业政策面将延续2014年以来的市场化和去行政化理念，坚持分
类指导，因地施策，稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，
促进房地产市场平稳健康发展。由此，2015年对房地产行业调控政策
的有限松绑和更为明确的调整方向，使得行业呈现出一定回暖迹象，
这有利于该行业的在市场化运作中将保持整体平稳发展，但中长期需
求仍面临结构性调整。
表2 年我国人民币贷款基准利率调整情况（单位：%）
数据来源：中国人民银行
1 日，中国人民银行宣布降息并简化合并存贷款基准利率的期限档次，将贷款基准利率简并为一
年以内（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三个档次。以后不再公布六个月以内（含六个月）、六个月
至一年（含一年）、一至三年（含三年）和三至五年（含五年）四个期限档次的贷款基准利率。2010年10月～
2012年7月，一年以内（含一年）贷款基准利率取自调整前“六个月至一年（含一年）”的短期贷款基准利率。
2 2010年10月～2012年7月，“一至五年（含五年）”贷款基准利率取自调整前“三至五年（含五年）”的中
长期贷款基准利率。
从长期宏观经济来看，由于我国国民经济增速持续放缓，截至2014
年10月，我国生产价格指数PPI已连续32个月呈现负增长，宏观经济
面临一定的“通缩”压力。由于实体经济的发展现状需要适度宽松的货
币政策予以支持，特别是当经济面临较大下行压力时，缓解企业融资问
题，避免出现金融风险将变得尤为重要。基于多重因素考虑，2014年
11月22日，央行将一年期贷款基准利率下调40个基点至5.60%，一年
期存款基准利率下调25个基点至2.75%，有效降低了贷款定价基准，
并带动债券等其他金融产品的定价下调，有利于引导金融机构降低房地
产企业的融资成本，在一定程度上缓解资金压力。此外，国内债券市场
融资渠道的适当放宽也将拓展房地产企业的融资途径，通过多元化融资
调整债务结构，从而在一定程度上缓解房地产企业的资金成本压力。
总体来看，央行降息配合首套房认定标准的修订，在降低购房者月
供负担的同时，也在一定程度上增强了住宅类商品房的交易预期，从而
有助于开发商加速消化库存，缓解资金压力。然而，由于降息调整的动
机源于房地产市场供过于求，因此住宅市场调整的趋势不会发生改变。
根据目前市场情况看，一线城市的房价涨跌，其关键因素在于各城市的
去库存状况和后续金融政策的变化，去库存较快的城市，其房价回升的
速度也将相对较快。
2014年末至2015年一季度末，央行先后借助SLO和MLF等流动性
调节工具累计释放流动性13,300亿元，同时将金融机构存款利率浮动
区间上限上调至1.3倍，继续推进利率市场化改革。为进一步增强金融
机构支持结构调整的能力，日，央行下调各类存款类金
融机构人民币存款准备金率1个百分点，成为自2008年12月以来的最
大幅度单次降准。预计2015年全年，央行将在稳健的货币政策基础上，
保持适度宽松。同时，住建部在全国住房公积金管理会议中明确要提高
资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，以刺激自住、
改善性需求积极入市。预计通过多种的货币政策逐步宽松金融信贷组合
效应，将推动房地产市场平稳发展。
旅游业的发展和传统地产市场的饱和，为旅游地产的发展创造了
机会；国内涉足旅游地产的企业众多，旅游地产产品层出不穷，市场
竞争仍较为激烈
随着人们生活水平的提高和生活方式及消费观念的转变，旅游业逐
渐成为国民经济发展的重要产业。2009年起，政府出台多项政策，包
括提高旅游业在国民经济发展中的地位，扶持细化旅游相关产业，为旅
游企业创造有利的金融环境，为旅游涉房企业再融资提供机会等。加之
近年来传统房地产市场逐渐饱和，大量房地产企业开始转向旅游地产。
旅游地产是有别于传统地产，融旅游、休闲、度假、居住为一体的
置业项目，与传统地产相比，旅游地产的优势在于其是旅游业和房地产
业的结合，其产品拥有更好的自然景观和建筑景观。我国旅游地产最早
出现于20世纪80～90年代，起步相对较晚。随着城市房地产开发重心
逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐
渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。
众多旅游地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、
滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅
游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
国内目前涉足旅游地产的公司超过两百家，除了国外投资集团以及
国内老牌的地产企业，如华侨城、宋城股份以外，、万达地产、
首创置业、海航地产、中信地产、万科、、、恒大集
团、绿城、龙湖地产、雅居乐等都已经尝试或大举进入旅游地产的开发
领域。旅游地产产品供给充足，市场竞争较为激烈。我国旅游地产区域
集中性特征明显，其中在海南、西南、、长三角及两广地区的旅
游地产项目占全国总数的80%以上。
规划的旅游地产项目主要是以大盘形式出现的综合性旅
游房地产开发项目，该类项目是一个大型的综合体，涉及业态较多，其
包括一些娱乐设施如大型游乐园、高尔夫球场、滑雪场、五星级酒店、
产权度假公寓等，还包括一些社区配套设施，如中小学、医疗中心、购
物中心，是兼具第一居所和第二居所功能的大型休闲度假区。
旅游房地产项目在全国层出不穷，取得较大市场反响，但同时也应
关注到，相对于住宅地产，旅游地产在中国发展尚不成熟，作为一个高
投入、培育周期长的行业，其对资金链和专业化运作能力要求很高，公
司以往没有旅游地产的成功开发经验，未来仍面临一定挑战。
北京市经济稳步增长；京津冀协同发展将为北京及其周边地区带
来更大的可持续发展空间
北京市综合经济实力保持在全国前列。2014年，北京市实现地区
生产总值21,330亿元，同比增长7.3%；人均地区生产总值99,995元，
居于全国前列。
日召开的中共中央政治局会议审议通过了《京津冀
协同发展规划纲要》，据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入
42万亿元。《京津冀协同发展规划纲要》的审议通过，表明京津冀一体
化进程提速,将进入政策落地期，将为京津冀地区的基础设施、房地产
及生态环保等领域的诸多企业带来更广阔的发展空间。
经营与竞争
房地产销售仍是公司主要的收入和利润来源；2014年，公司营业
收入同比大幅上升，毛利率有所下降
公司主要从事房地产开发业务，房产销售仍是收入和利润的主要
来源。公司其他业务包括租赁收入、物业管理收入和取暖收入等，占
公司营业收入和毛利润比重仍较小。
2014年，公司营业收入同比大幅上升，主要是公司将北京像素和
非中心项目尾盘以整体打包方式全部销售。随着公司营业收入的大幅
增加，毛利润也大幅增加。
从毛利率来看，由于2014年公司销售项目主要是非中心和北京像
素尾盘项目，销售均价下降，毛利率进一步下滑。
表3 年及月公司营业收入及毛利润构成情况（单位：亿元、%）
数据来源：根据公司提供资料整理
月，公司实现营业收入0.51亿元，同比下降73.68%，
主要是公司本期新项目由山由谷销量较少所致；同期，公司毛利润为
-0.03亿元，主要是一季度物业公司支付的供暖成本和水电成本较多，
导致其他板块亏损所致。
表4 年及月公司房地产项目销售结转情况（单位：亿元）
西岸首府一期
六佰本商业中心
数据来源：根据公司提供资料整理
综合来看，受新项目开工及存量项目销售情况影响，公司营业收
入波动幅度仍较大。
公司广泛收集土地出让、合作信息，积极探索获取土地资源的新
模式；公司土地储备进一步增加，为公司房地产业务的持续发展奠定
公司广泛收集土地出让、合作信息，加强市场调研，积极探索新
形势下获取土地资源的新模式，通过合作开发、债务重组、并购、竞
买等多种方式，降低拿地成本。在未来旅游地产开发中，公司主要利
用政府能够给予的政策优势逐步进行地产项目开发及配套设施建设。
截至2015年3月末，公司土地储备建筑面积597.92万平方米，
主要集中在北京、海南和山东。北京以御马坊度假城和由山由谷为主，
两者合计为127.15万平方米；海南以如意岛项目为主，目前已取得的
海域使用权填海形成的土地可直接换发国有土地使用权证书。公司土
地储备进一步增加，为公司房地产业务的持续发展奠定基础。
表5 截至2015年3月末公司土地储备情况
（万平方米）
东区国际中弘大厦
北京市朝阳区
御马坊度假城
北京市平谷区
北京市平谷区
西岸首府二期
海口市长流起步区
数据来源：根据公司提供资料整理
3 公司土地储备数据为建筑面积。
4 御马坊度假城项目用地分为商业金融地块及仓储地块，其中商业金融地块41.00万平方米、仓储地块面积35.65
万平方米。
2014年，公司多个项目开工建设，开工面积大幅增加，未来销售
收入有望提升
年，受国土部门土地挂牌节奏控制，公司开工面积较
少，2014年，公司由山由谷等项目开工，开工面积大幅增加，未来销
售收入有望提升。2014年，公司主要竣工项目为由山由谷一期和济南
中弘广场。2014年，公司将非中心和北京像素尾盘打包销售，结算收
入大幅上升。
表6 年及月公司房地产项目经营情况
开工面积（万㎡）
竣工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
销售金额（亿元）
结算面积（万㎡）
结算收入（亿元）
结算均价（元/平方米）
数据来源：根据公司提供资料整理
截至2015年3月末，公司剩余可销售项目主要为西岸首府一期和
由山由谷。由山由谷项目总规划建筑面积200多万平方米，将成为未
来几年公司房地产业务利润和现金流的主要来源。该项目5A地块规划
建筑面积12.83万平方米已于2014年末竣工销售，该地块以自住型商
品房为主；5B地块已竞拍取得，规划总建筑面积20多万平方米，已完
成了项目定位并启动方案设计。济南中弘广场项目是公司于2014年通
过司法竞拍获得，项目规划总建筑面积50多万平方米，是集商务办公、
购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动、教育等功能为一体的金融商
业综合体，已完成资产过户并恢复开工建设。截至2014年末，该项目
的16#地可售面积3.08万平方米的楼盘已经封顶并开始进行预售。
表7 截至2015年3月末公司主要剩余可销售项目情况
总面积（地上）
剩余可售面积
预计可实现总销售
（含地下车库）
（万平方米）
（万平方米）
西岸首府一期
济南中弘广场
数据来源：根据公司提供资料整理
公司加大营销力度，打造“新奇世界”旅游地产品牌，并推出O2O
联动式渠道商业模式，有利于提高公司产品去化率
为进一步推广公司旅游地产品牌，公司打造国内首家文化旅游产
品品牌——新奇世界。该品牌定位于旅游度假、康体养生、文化创意
等经营性物业的运营服务，以“全家新趣处”为品牌主张，以家庭型
消费群体为主要目标客群，规划业态超过15种，将主题公园、度假酒
店、文化剧场、民俗特色、高档商超、儿童乐园、康体养老社区等传
统业态异域化贯通，并将不同主题的运动俱乐部、博览馆等创意产品
跨产业整合。新奇世界品牌希望通过多元化产品业态，为消费者提供
全新的旅游、休闲、度假生活方式，2015年，公司将重点研发特色的
管家服务式度假公寓产品。2014年，公司着手打造进军文化旅游产业
领域的崭新品牌“新奇世界”。
公司推出O2O联动式创新型渠道商业模式，该模式分为线上电商
（Online）和线下服务（Offline），线上电商平台主要用于开发商、
分销伙伴、客户的信息交互，线下平台主要通过实体店和多元化的商
家联盟服务，提升销售效率和客户体验度。线上电商平台以“房否”
电商平台为主，“房否”是公司为下游分销商提供的销售全流程化管理
的服务平台，在充分考虑了分销商在拓展客户、引导客户看房、促成
客户成交签约过程中涉及的一系列问题，协助分销商轻松完成流程销
售管理工作。线下服务平台以店、分销商和商家联盟共同组成线下平
台体系。公司目标5年内在全国范围内旅游地产置业客户高产城市建
设多个体验中心和营销网点，同时招募渠道分销商，并与优质的商家
形成联盟关系，为客户和业主提供多元化、个性化的服务，满足其生
活、休闲、度假等需求。公司不断加大营销力度，有利于提高公司产
品去化率，但同时也应关注到，该种营销模式仍处于摸索阶段，未来
面临一定的管理与执行风险。
公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产领域，并已基本形
成区域布局和产品结构合理的战略规划；公司在建和规划项目需要较
多未来投资支出，仍面临较大资金压力
公司未来将开发重点放在旅游地产和商业地产领域，有多个项目
已签订合作开发协议，包括上影影视文化（安吉）产业园项目、西双
版纳项目、山东鹊山龙湖项目、望天鹅度假区项目等。公司旅
游地产主要集中在北京市、海南省等地区，均为全国有名的旅游胜地，
能有效利用当地已经搭建好的旅游产业链和基础设施，为公司开发的
度假项目节约营销和宣传成本的同时更易获得当地政府的支持。公司
旅游地产项目主要分布在城市周边地区，开发具有吸引力的高端度假
产品，这些项目区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值。
表8 截至2015年3月末公司在建及拟建项目情况5
（预计）开工
御马坊度假城
由山由谷一期（5A）
由山由谷二期（1+5B）
由山由谷三期（2号地）
西岸首府二期
如意岛一期
如意岛二期
数据来源：根据公司提供资料整理
5 在建项目统计以取得土地使用权为准，不包括存货中处于规划或一级开发阶段的项目。
公司在建和未来规划项目需要较多投资支出，由山由谷和如意岛
旅游度假区一期项目预计总投资分别为200.00亿元和128.94亿元，
面临资金压力偏大，公司将分期建设，采用滚动开发方式进行。
公司治理与管理
截至2015年3月末，公司注册资本为28.81亿元，法人代表为王
永红，控股股东为卓业集团，其合计持有公司34.51%的股权。卓业集
团主要从事对非上市企业股权投资、通过认购非公开发行股票或者受
让股权等方式持有上市公司股份以及相关咨询服务。王永红为卓业集
团实际控制人，持有100%的股权，因此公司实际控制人为王永红。
根据2015年公司第六届董事会第二次临时会议决议，公司拟向特
定对象非公开发行人民币普通股（A股），每股面值1元，非公开发行
数量不超过864,745,011股，募集金额不超过39亿元。
日，获得2015年第一次临时股东大会审议批准。公司于2015年5月
22日收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》
（151137号），对公司提交的《上市公司非公开发行》行政许可申请予
以受理。公司本次非公开发行股票事项尚未获得证监会的核准，能否
获得核准尚存在不确定性。
公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会、深圳证券交
易所有关规定指引及公司章程等文件要求，建立了健全的法人治理结
构，有完善的股东大会、董事会、监事会和管理层的独立运行机制；
制定了相应的议事规则及工作制度，规范公司运作；董事会、监事会
以及董事会下设的专门委员会均认真履行职责，确保了公司规范运作
和健康发展。
公司未来仍将以房地产开发为主要经营业务，一方面加快销售型
物业的开发，一方面一定规模开发旅游地产，争取实现较快增长速度。
公司在战略布局上坚持 “区域战略、聚焦发展”的原则，立足于北京
等特大型核心城市，深入开发海南、云南等旅游资源丰富区域。公司
正逐步推进与政府已签署合作框架协议的旅游地产项目的开发建设工
作，拟与当地政府相关部门合作，利用政府能够给予的优惠政策，通
过与基金合作等方式，逐步进行旅游地产项目开发及配套建设，力争
尽快给公司带来新的利润增长点，并实现公司长期可持续发展的目标。
公司通过开发商业地产和普通住宅项目为公司带来持续的现金流和良
好的业绩。
公司拟将商业、住宅产品与旅游产品相结合，将多元业态组合的
文化主题产品与产权、分权、分时度假产品相结合，构建公司旅游地
产的盈利模式。首先，以较低价格占有大量稀缺资源，快速形成全国
布局，为客户提供不同地域、多彩的休闲度假权益；其次，通过自有
资金撬动，与优秀企业合作，构建起渠道加电商的营销体系，以产权、
分权度假卡快速销售回收现金支持项目建设，同时带动外来资本覆盖
大投入的经营型物业；最后，通过良好的运营带动资产升值，项目开
业后择机以资产证券化或溢价转让等方式退出，实现销售、持有型物
业的流通。
2015年，宏观调控政策的有限松绑有利于房地产行业保持整体平
稳发展，央行下调金融机构存贷款基准利率和存款准备金率有助于缓
解公司资金成本压力。截至2015年3月末，公司土地储备共597.92
万平方米，分布在北京、海南、济南等地，充足的土地储备为公司后
续发展提供有力支撑。但同时，公司未来规划中旅游地产占比较大，
国内涉足旅游地产企业众多，旅游地产市场竞争较为激烈。公司在建
和规划项目需要较多未来投资支出，面临资金压力大。综合分析，公
司抗风险能力很强。
公司提供了2014年及月财务报表。天健会计师事务
所（特殊普通合伙）对公司2014年财务报表进行了审计，并出具了标
准无保留意见的审计报告。公司在2012年和2013年上半年发生了同
一控制下的企业合并事项6，另外，公司自日起执行财务
部于2014年制定的《企业会计准则第39号——公允价值计量》、《企
业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第41号——在
其他主体中权益的披露》，和经修订的《企业会计准则第2号——长
期股权投资》、《企业会计准则第9号——职工薪酬》、《企业会计
准则第30号——财务报表列报》、《企业会计准则第33号——合并
财务报表》，同时采用财务部于2014年修订的《企业会计准则第37
号——金融工具列报》。对于同一控制下企业合并事项，公司对2012
年数据进行了追溯调整，天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司
2012年财务报表进行了审阅，并出具了审阅报告。同时，由于会计政
策变更，公司对年财务数据进行追溯调整。财务分析中
年财务数据来自企业提供的经追溯调整后数据。公司2015
年1～3月财务报表未经审计。
6公司于日收购中弘矿业公司100%股权，由于公司和中弘矿业公司同受卓业集团最终控制且该项
控制非暂时的，故该项合并为同一控制下企业合并，自2012年6月起将其纳入合并财务报表范围。公司于2013
年2月6日以2,500万元受让卓业集团持有的文昌物业公司100%股权，由于公司和文昌物业公司同受卓业集团最
终控制且该项控制非暂时的，故该项合并为同一控制下企业合并，自2013年3月起将其纳入合并财务报表范围，
文昌物业公司下属全资子公司九泓龙翔公司因上述股权转让事项，同时纳入合并财务报表范围。由于同一控制下
企业合并，公司追溯调整了年的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益
2014年末，公司经营规模进一步扩大，资产规模进一步增加；公
司存货继续增加，仍以开发成本为主，存货周转效率偏低；公司受限
资产比例很高，对资产流动性产生较大的影响
2014年末，随着公司经营规模的扩大，资产规模继续增长，其中
仍以流动资产为主，资产构成较为稳定。
70.62 94.78
156.28 158.22
21.92 20.70
2012年末2013年末2014年末2015年3月末
流动资产合计非流动资产合计流动资产占比
图1 年末及2015年3月末公司资产结构
公司流动资产主要由存货、货币资金、应收账款和预付款项等构
成。2014年末，以上四项资产在流动资产中占比为98.18%。
1.82%货币资金
图2 2014年末公司流动资产构成情况
2014年末，公司存货进一步增加，公司存货为103.85亿元，其中
开发成本和开发产品分别为96.58亿元和7.27亿元，同比上升57.83%，
主要是由山由谷、济南中弘广场和海南如意岛等项目2014年新增土地
所致；公司存货中含有的借款费用累计资本化金额为17.34亿元，其
中本期资本化金额为11.89亿元。2014年末，公司货币资金为19.90
亿元，其中银行存款19.85亿元。2014年末，公司应收账款为19.32
亿元，主要是公司打包销售的北京像素和非中心项目尾盘账款；公司
应收账款前三名分别为天津宏盛利安置业有限公司、天津宏信锐融置
业有限公司和天津宏鑫凯达置业有限公司，合计占应收账款比例为
97.69%。公司预付款项为10.37亿元，主要是预付土地平整款、代垫
征地款和预付土地款，同比减少23.87%。2014年末，公司其他应收款
为2.75亿元，主要是对山东省塑料工业有限公司（以下简称“山东塑
料”）的重组债权7和对济南市国土资源局的押金。
2015年3月末，公司存货为114.43亿元，较2014年末增长10.19%。
公司货币资金为27.65亿元，较2014年末增长38.94%；应收账款为
0.33亿元，较2014年末下降98.29%，两者的此消彼长主要是公司于
一季度收回天津宏盛利安置业有限公司等公司的应收账款所致。公司
预付款项为13.47亿元，较2014年末增长29.88%。
公司非流动资产主要是长期股权投资、其他非流动资产、固定资
产和可供出售金融资产。2014年末，公司长期股权投资为11.08亿元，
主要是投资于上市公司集团股份有限公司（以下简称“安源
煤业”）10.52亿元，投资于汪清鑫兴矿业有限公司0.56亿元。截至
日，公司将持有的股票全部出售，经公司财务
测算，扣除成本及相关税费后产生投资收益4.56亿元。公司其他非流
动资产为4.57亿元，同比上升161.42%，主要是新增公司与汇添富资
本管理有限公司签订的中弘3号-北京夏各庄新城项目B类专项资产管
理计划2.75亿元。公司固定资产为4.30亿元，主要是房屋及建筑物。
公司可供出售金融资产为1.50亿元，主要是对中信夹层（上海）投资
中心（有限合伙）投资1.00亿元和对昆山歌斐鸿乾股权投资中心（有
限合伙）投资0.50亿元。
从资产受限情况看，截至2014年末，公司所有权受限制的资产账
面价值合计144.94亿元，占期末公司总资产的81.34%。包括受限货币
资金0.05亿元；用于借款质押的存货103.53亿元、固定资产3.99亿
元、长期股权投资10.51亿元，以及可供出售金融资产1.00亿元，此
外，公司以所持子公司股权25.86亿元作为质押获得部分质押借款。整
体来看，公司受限资产比例很高，对资产流动性产生较大的影响。
7 2014年10月，中国华融资产管理有限公司广东省分公司借款6亿元给公司全资子公司北京弘轩鼎成房地产开
发有限公司，并将其依法享有的对山东塑料以土地资产作为抵押担保的债券及对应权利，对应债券本金1.6亿元，
以1.76亿元价格转让给公司全资子公司北京弘毅投资有限公司。
8 Wind资讯：年，房地产开发业的存货周转天数平均值分别为521.43天、730.00天和608.33天
9 Wind资讯：年，房地产开发业的应收账款周转天数平均值分别为48.03天、60.83天和60.83天。
年，公司存货周转天数分别为1,084.37天、3,985.85
天和2,270.14天，存货周转效率有所波动，与同行业相比周转效率很
低8；同期，应收账款周转天数分别为16.55天、38.82天和141.19天
9，应收账款周转效率不断下降。月，公司存货周转天数
为18,238.71天，应收账款周转天数为1,738.70天，存货周转效率和
应收账款周转效率均大幅下降。
综合分析，公司资产规模不断扩大，资产构成结构比较稳定；公
司存货周转天数和应收账款周转天数均有明显波动。
2014年末，公司负债规模大幅上升；公司总有息债务进一步增加，
且短期有息债务金额仍较高，面临较大的偿债压力
2014年末，公司新增开发项目的增加带来较高的资本需求，进而
导致公司负债大幅增加。
图3 年末及2015年3月末公司负债情况
公司流动负债主要由一年内到期的非流动负债、其他流动负债、
短期借款、应付账款等构成，2014年末以上四项在流动负债中占比
3.34%短期借款
图4 2014年末公司流动负债构成情况
2014年末，公司一年内到期的非流动负债为44.78亿元，同比增
加39.28亿元，主要是一年内到期的长期借款大幅上升。公司其他流
动负债为9.58亿元，全部是预提土地增值税。公司短期借款为4.99
亿元，同比减少8.37亿元。公司应付账款为4.27亿元，主要是应付
建筑承包商的工程款。
33.33 39.47
67.89 58.87
53.63 63.28
年末2013年末2014年末2015年3月末
流动负债合计非流动负债合计流动负债占比
2015年3月末，公司短期借款为2.99亿元，较2014年末下降
39.99%，主要是公司偿还部分借款。同期，公司一年内到期的非流动
负债有所下降。公司应付账款为2.25亿元，较2014年末下降47.36%，
主要是公司支付部分工程款。公司应付利息为2.48亿元，同比增长
172.85%，主要是期末大额借款未到付息期计提利息增加所致。公司其
他应付款为2.09亿元，同比增长131.24%，主要是往来款增加。
2014年末，公司非流动负债为53.63亿元，全部为长期借款，主
要为质押借款，公司长期借款逐年增长，主要是公司开发项目投入增
加所致。2015年3月末，公司新增应付债券9.65亿元，主要是公司于
2015年1月发行的“”。
年末，公司总有息债务金额及其占总负债的比重均逐
年上升，且短期有息债务压力大，公司面临较大的偿债压力。
表9 年末及2015年3月末公司有息债务情况（单位：亿元、%）
2015年3月末
短期有息债务
长期有息债务
总有息债务
总有息债务占总负债比重
从债务期限结构来看，务主要集中在三年以内，未来1～3
年偿付压力较大。
表10 截至2015年3月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%）
2014年末，公司资产负债率有所下降；同期，公司流动比率和速
动比率变动不大。
表11 年末及2015年3月末公司部分财务指标
2015年3月末
资产负债率（%）
债务资本比率（%）
长期资产适合率（%）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
2014年末，公司所有者权益大幅上升，主要来源于股本和资本公
积的增加。2014年12月，公司完成非公开发行股票958,466,453股，
募集资金净额为29.58亿元，其中，计入股本9.58亿元，计入资本公
积（股本溢价）20.00亿元。
截至2015年3月末，公司无对外担保。
综合分析，2014年末，公司负债规模继续增加；公司总有息债务
金额及其占总负债的比重均有所上升，公司面临一定的偿债压力。
2014年，公司营业收入大幅上升，总资产报酬率和净资产收益率
均有所下降；公司期间费用占营业收入比重较高，费用控制能力有待
进一步提升
2014年，公司营业收入为24.85亿元，同比大幅上升，主要是北
京像素和非中心项目尾盘以整体打包方式全部销售，带来公司营业收
入同比大幅增加。北京像素项目是公司近年来主要收入来源，公司现
金流状况受该项目影响较大，可见公司对单一项目依赖程度偏高，抗
风险能力一般。同期，公司毛利率有所下降，由于拿地成本较低，毛
利率整体处于较高水平。
38.13.852.954.620
营业收入利润总额毛利率营业利润率
图5 年公司收入和盈利情况
2014年，公司期间费用为4.81亿元，占营业收入比重为19.35%，
高于同期房地产行业的平均水平10，公司费用控制能力有待提高。
2014年，公司资产减值损失大幅下降，主要是公司计提的应收账
款坏账准备增加所致。同期，公司投资收益有所下降。
2014年，公司营业外收入分别为0.47亿元，主要是政府补助。2014
年，公司利润总额和净利润随着营业收入的上升有所增加。
年，公司总资产报酬率分别为17.88%、4.18%和2.59%，
净资产收益率分别为36.08%、8.06%和5.19%，2014年，公司总资产报
酬率和净资产收益率继续下降。
10 2014年，房地产行业期间费用占营业收入比重的平均值为8.68%。
月，公司实现营业收入0.51亿元，同比下降73.68%；
销售费用为0.22亿元，同比上升122.24%，主要是公司加大营销力度
导致投入增加；管理费用为0.84亿元，同比上升45.15%，主要是公司
人员增加导致薪酬等增加；资产减值损失为-1.25亿元，主要是应收账
款收回，坏账准备冲回所致；利润总额为0.43亿元，同比增长164.84%；
实现净利润0.10亿元，同比增长2.75%。
综合来看，2014年，公司营业收入有所回升，总资产报酬率和净
资产收益率继续下降。
2014年，受公司存货增加以及销售款未收回现金影响，公司经营
性净现金流继续下降
2014年，公司经营性现金流大幅净流出，主要是公司本期拿地较
多带来存货不断增加，以及本期打包销售的北京像素和非中心项目款
未收回现金所致。2014年，公司投资性净现金流为-5.22亿元。2014
年，公司筹资性净现金流大幅上升，主要是公司新增项目所需资金较
多，公司扩大债务筹资额度。
经营性净现金流投资性净现金流筹资性净现金流
图6 年公司现金流情况
月，公司经营性净现金流为8.31亿元，同比大幅上
升，主要是公司收回大额应收账款；投资性净现金流为0.85亿元，同
比大幅上升，主要是公司出售部分股权取得投资收益以及上
年同期购建固定资产较多；筹资性净现金流为-1.38亿元，主要是公司
吸收投资收到的现金减少所致。
表12 年及月公司主要债务保障指标情况
经营性净现金流/流动负债（%）
经营性净现金流/总负债（%）
经营性净现金流利息保障倍数（倍）
EBIT利息保障倍数（倍）
EBITDA利息保障倍数（倍）
公司经营性净现金流对债务和利息的保障程度不稳定。2012年以
来，公司EBIT利息保障倍数和EBITDA利息保障倍数持续下降。
综合来看，年，公司经营性净现金流持续下降，对债
务和利息的保障程度有所降低；公司EBIT利息保障倍数和EBITDA利
息保障倍数不断下滑。
年，公司毛利率有所下滑，但受益于拿地时间较早，
整体仍处于较高水平；2014年末，公司所有权受限制的资产账面价值
合计144.94亿元，占期末公司总资产的81.34%，受限资产比例很高，
对资产流动性产生较大的影响；公司总有息债务逐年上升，且短期有
息债务金额较高，面临较大的偿债压力；年，由于公司主
要依靠项目尾盘销售获得收入，且拿地投入较多，公司经营性净现金
流持续下降，对债务的保障能力较弱；公司土地储备较为丰富，仍能
够为公司未来房地产业务的持续发展奠定基础。综合分析，公司仍具
有很强的债务偿还能力。
债务履约情况
根据公司提供由中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，
截至日，《企业信用报告》显示公司本部存在未结清不
良贷款合计5,718万元、欠息信息3笔合计18,654万元，垫款信息67
笔合计3,090万元，已结清不良贷款29笔，已结清关注贷款7笔，该
信息为重组前上市公司ST科苑的遗留问题。2009年公司重大资产重组
时，上述信息情况已经终止，并在重组相关文件中披露。截至本报告
出具日，公司在债券市场发行的“”尚未到还本付息日。
随着我国人均GDP和休闲时间的增加，休闲度假需求正逐渐增加，
公司未来将在加快销售型物业开发的同时，一定规模开发旅游地产，
目前已基本形成区域布局和产品结构合理的战略规划；公司积极探索
获取土地资源的新模式，拿地成本较低，后续开发中与政府相关部门
合作，利用政府能够给予的政策优惠，降低拿地成本，提高公司毛利
率。旅游地产开发周期长，对公司资金链和专业化运作能力提出更高
的要求。同时，公司也面临着受限资产比例高，资产流动性受到较大
影响以及经营性净现金流波动较大，对债务和利息的保障程度不稳定
的挑战。预计未来1～2年，公司仍将以房地产开发为主业，随着新项
目陆续进入销售阶段，公司营业收入有望提升。
综合分析，大公对公司“”信用等级维持AA-，主体信
用等级维持AA-，评级展望维持稳定。
附件1 截至2015年3月末中弘控股股份有限公司股权结构图
中弘控股股份有限公司
中弘卓业集团有限公司
附件2 截至2015年3月末中弘控股股份有限公司组织结构图
附件3 中弘控股股份有限公司主要财务指标
单位：万元
（未经审计）
其他应收款
流动资产合计
可供出售金融资产
长期股权投资
其他非流动资产
非流动资产合计
占资产总额比（%）
其他应收款
流动资产合计
可供出售金融资产
长期股权投资
其他非流动资产
非流动资产合计
附件3 中弘控股股份有限公司主要财务指标（续表1）
单位：万元
（未经审计）
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
非流动负债合计
占负债总额比（%）
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计
非流动负债合计
少数股东权益
实收资本（股本）
未分配利润
归属于母公司所有者权益
所有者权益合计
附件3 中弘控股股份有限公司主要财务指标（续表2）
单位：万元
（未经审计）
营业税金及附加
资产减值损失
归属于母公司所有者的净利润
占营业收入比（%）
营业税金及附加
资产减值损失
归属于母公司所有者的净利润
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
总有息负债
附件3 中弘控股股份有限公司主要财务指标（续表3）
（未经审计）
毛利率（%）
营业利润率（%）
总资产报酬率（%）
净资产收益率（%）
资产负债率（%）
债务资本比率（%）
长期资产适合率（%）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
保守速动比率（倍）
存货周转天数（天）
应收账款周转天数（天）
经营性净现金流/流动负债（%）
经营性净现金流/总负债（%）
经营性净现金流利息保障倍数（倍）
EBIT利息保障倍数（倍）
EBITDA利息保障倍数（倍）
现金比率（%）
现金回笼率（%）
担保比率（%）
附件4 各项指标的计算公式
1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）× 100%
2. 营业利润率（%）＝ 营业利润/营业收入×100%
3. 总资产报酬率（%）＝ EBIT/年末资产总额×100%
4. 净资产收益率（%）＝ 净利润/年末净资产×100%
5. EBIT ＝ 利润总额＋计入财务费用的利息支出
6. EBITDA ＝ EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
7. 资产负债率（%）＝ 负债总额/资产总额×100%
8. 长期资产适合率（%）＝（所有者权益＋非流动负债）/ 非流动资产×100%
9. 债务资本比率（%）＝ 总有息债务/资本化总额×100%
10. 总有息债务 ＝ 短期有息债务＋长期有息债务
11. 短期有息债务 ＝ 短期借款＋应付票据＋其他流动负债（应付短期债券）＋ 一年内到期
的非流动负债＋其他应付款（付息项）
12. 长期有息债务＝ 长期借款＋应付债券＋长期应付款（付息项）
13. 资本化总额 ＝ 总有息债务＋所有者权益
14. 流动比率 ＝ 流动资产/流动负债
15. 速动比率 ＝（流动资产-存货）/ 流动负债
16. 保守速动比率 ＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/ 流动负债
17. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/ 流动负债×100%
18. 存货周转天数11 ＝ 360 /（营业成本/年初末平均存货）
19. 应收账款周转天数12 ＝ 360 /(营业收入/年初末平均应收账款）
20. 现金回笼率（%）＝ 销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%
21. EBIT利息保障倍数（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（计入财务费用的利息支出＋资
本化利息）
11 一季度取90天。
12 一季度取90天。
22. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（计入财务费用的利息支
出＋资本化利息）
23. 经营性净现金流利息保障倍数（倍）＝ 经营性现金流量净额/利息支出 ＝ 经营性现金
流量净额 /（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
24. 担保比率（%）＝ 担保余额/所有者权益×100%
25. 经营性净现金流/流动负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末流动负
债）/2]×100%
26. 经营性净现金流/总负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初负债总额＋期末负债总额）
附件5 中长期债券及主体信用等级符号和定义
大公中长期债券及主体信用等级符号和定义相同。
AAA级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA级 ：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A级 ：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB级 ：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B级 ：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC级 ：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C级 ：不能偿还债务。
注：除AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
大公评级展望定义：
正面 ：存在有利因素，一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大。
稳定 ：信用状况稳定，一般情况下，未来信用等级调整的可能性不大。
负面 ：存在不利因素，一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大。}