&&问题详情
2013年通过一个朋友姓陈买房子,钱在2013年4月底左右通过银行转账他名下5万元,他给我打了一个5万元的收到购房款的白条,条上内容也很简单,没有显示买的是在哪个地方的哪一户,只是口头说是在2013年10月份就交房,在2013年5月又通过银行给他转账了5万元,这个5万元没有给我打条,在6月份陈姓朋友说需要用钱,我取出1万现金交付给他。后来在2013年7月我辞职后,陈姓朋友许诺我跟着他一块做生意,保底一个月付我3000元基本生活费,这个钱基本没有按时给过,通常就是给个1000,几百用,我也没有记过账,在2013年10月底他找到的生意需要用钱,我通过银行转账支付给他4万元,这个银行账户不是他的名字,当时也没有给我打条,陈姓朋友许诺2个月后归还,结果一直今天推明天,明天推后天,一直到2015年2月给我了2万,说在过两天再银行转账给我两万,然后给我打了一个11万元的借条,上面说号之前肯定还款,没有约定换还款利息,结果到2015年6月我才拿到1万,在7月份我拿到3万3,现在我剩余的8万7,还有我这两年的工资如何讨要,我是否可以以诈骗罪起诉他,因为说的是买房我才给他钱,结果两年了房子合同没有看到过,房子在哪里也不知道,一问他总是以这样那样的理由推辞,现在我只想把欠我的钱要回来,该怎么办?麻烦帮我出出主意,谢谢!
2013年通过一个朋友姓陈买房子，钱在2013年4月底左右通过银行转账他名下5万元，他给我打了一个5万元的收到购房款的白条，条上内容也很简单，没有显示买的是在哪个地方的哪一户，只是口头说是在2013年10月份就交房，在2013年5月又通过银行给他转账了5万元，这个5万元没有给我打条，在6月份陈姓朋友说需要用钱，我取出1万现金交付给他。后来在2013年7月我辞职后，陈姓朋友许诺我跟着他一块做生意，保底一个月付我3000元基本生活费，这个钱基本没有按时给过，通常就是给个1000，几百用，我也没有记过账，在2013年10月底他找到的生意需要用钱，我通过银行转账支付给他4万元，这个银行账户不是他的名字，当时也没有给我打条，陈姓朋友许诺2个月后归还，结果一直今天推明天，明天推后天，一直到2015年2月给我了2万，说在过两天再银行转账给我两万，然后给我打了一个11万元的借条，上面说号之前肯定还款，没有约定换还款利息，结果到2015年6月我才拿到1万，在7月份我拿到3万3，现在我剩余的8万7，还有我这两年的工资如何讨要，我是否可以以诈骗罪起诉他，因为说的是买房我才给他钱，结果两年了房子合同没有看到过，房子在哪里也不知道，一问他总是以这样那样的理由推辞，现在我只想把欠我的钱要回来，该怎么办？麻烦帮我出出主意，谢谢！
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实录：“土地招拍挂” 以地控房将走向何方？
　　　　【主持人】：各位观众好！我们“土地招拍挂，以地控房将走向何方？”论坛正式开始。 　　国土资源部2004年颁布第71令，规定日后，经营型商品房开发的土地供应逐步实行“招拍挂”土地供应方式。　　从2004年到2009年，房价持续上涨，2010年全国“两会”前，楼市关于调控政策“两会”定调的揣测不绝于耳，但关于楼市调控的官方表述并没有出现实质变化。“两会”后的第一天，3月15日北京土地市场就一天涌现三个新“地王”，并全部由央企制造。　　15日上午，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境政治土地储备项目1号地，折合的楼面地价高达每平方米27500元。　　3月18日下午，国资委召开发布会表示，按照国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。　　3月30日，北京暂停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公顷土地在内，将在4月10日后陆续向市场供应。　　所有这些密集出台的政策指向都是土地出让制度，招拍挂制度本身是否合理？央企对高房价推波助澜吗？是否是招拍挂推高了房价？土地招拍挂制度该如何改革？ 　　今天我们土地招拍挂，以地控房将走向何方，请各位专家讨论一下这些问题。我首先来介绍我们今天到场的嘉宾：周毕文，北京理工大学工商管理系主任；方明理；湘江伟业（北京）投资有限公司董事长；陈宝存，全国房地产经理人联盟副秘书长；胡景晖 我爱我家房地产经纪公司副总经理。/upload/news/5643/a_.jpg 　　我首先想问一下方明理先生根本性的问题，您认为土地招拍挂制度是否是一个很合理、很适合中国现行市场条件下的一个制度吗？方明理【方明理】：很多人在房价地价不断上涨的过程之间着力批评招拍挂制度，我个人持不同观点。我认为土地招拍挂制度是一个好的制度。为什么会遭到批评呢？是因为我们缺乏相应的配套政策，另外一个是执行土地招拍挂制度的准备不充分，所以造成了目前的状态。之所以说土地招拍挂制度是一个好的制度，我认为： 　　第一，真正的实现了土地市场上的公平竞争，我们知道在招拍挂制度改革之前我们是协议的，实际上是没有后台、没有背景是拿不到好地的，也拿不到便宜价格。　　第二，协议的出台制度腐败，大家知道这中间的厉害关系是非常大的。所以后续我们说盖一栋楼就跨掉一批干部，实际上是卖一块地能够跨一批开发商。所以只有把它挂在阳光下的制度，才是好的制度。但是问题是，我们在出台招拍挂制度的过程中有几个严重的不足：　　一是我们准备不充分，就是手上没有地。所以我们把政策出台以后，我们要实行招拍挂制度了过去协议全部要停止，这时候我们拿出一块地来做招拍挂，买的人很多，协议出台又停止了，这样形成了几十家几百家供应商都盯上了，如果说我们把200块地进行拍卖，但是只有50家公司愿意买，这时候的地价是不好推上去的。所以大家都知道，不要说地，就算是一个馒头，如果我们这里有两万人，如果我们这里只有200个馒头，然后对这200个馒头进行招拍挂，我们周老师在这里，我用500块钱卖一个馒头给周老师吃，是否是这样一个道理？就是这样一个道理。大家都要做开发，但是你没有土地供应，所以所有的人都去哄抢这块土地，价格一定会上涨。如果你的土地准备的非常的充分，那就不需要抢，但是问题现在是500个开发商，现在你有400块地，这样价格一定不会下来。　　二是，我们的土地供应是高度的垄断，特别是在一期开发市场。现在都是政府来做，只有在三线城市和四线城市才有去调整。像北京完全是政府的高速垄断，这样会出现政府的资金不足，经历不足，这样就不可能按照绩效完成我们的一季度的开发。所以我们看到在年，我们几年时间北京的土地供应都完全净化都不到50%，为什么？因为你没有资金，开发的难度非常大，拆迁的难度非常大。这样你拆不动又没有钱去拆。所以供应的利益就会少，所以地就会很高。　　如果我们都做改革我们把一期开发全部给断开，像我们陈总在三线城市做的地土，像央企不一定要退出房地产开发，但是你非要去买地盖房子，干什么？政府引导它的资金进入到一期开发市场，你让他做拆迁，你让他协助政府来治理土地，然后大量的加快土地的整体速度，这样土地供应不就充足了吗？　　三是，我们没有透明的土地供应计划，所以这个月拿出五个地来卖，我们不知道下个月是否还有地卖。我们这12个月究竟北京是卖500块地还是50块地，大家不知道。所以这就造成了六七月份我们土地计划才出来，这时候前面几个月都已经抢疯了，到后面说是有这样一个计划，但是拆迁都不能够完成。所以我们这么多的土地被我们政府一期开发市场的高度垄断，我们没有透明的开展土地供应计划，到底开发商对土地市场不明了，这样大家就高价去哄抢。所以招拍挂制度本身是一个透明阳光的政策，因为我们执行过程和配套过程跟不上，造成了目前的局面。我们根本问题不是要取消招拍挂制度，而是要完善它，尤其是按照刚才存在的几个问题进行研究解决这些问题，这个制度就能够得到很好的执行。　　【主持人】：方明理先生肯定了招拍挂制度这也是市场发展的一个必然。我们不可能现在回过头来把这个制度完全推翻，我们只能够从制度为基础不断进行完善和改进。我想问一下周毕文教授，现在对于央企有非常多的限制，央企是否参与土地招拍挂，对土地市场是一个什么影响？周毕文【周毕文】：作为企业都应该有自己的选择，如果从企业的盈利角度来讲，他进入房地产开发市场不应该去掉他个人的观点。但是从社会的专业性角度来说，我们也主张专业的企业做专业的事。比如说我们北京理工大学就是属于中国兵器下面的一个专业学校，兵器公司主要还要为国防高终端武器进行研制生产去做我们的工作。但是你要是把它转到做其它的行业，就可能对你主业有冲击。所以这也是一个企业的战略上的考虑，你到底是专做主业还是多元化的生产经营。因为你不是非专业的去做一个事情，比如说央企你做房地产，可能没有专业房地产的企业做的有品位、有效率。你可能进入到行业更多是考虑资本的运作，而不是靠的是房地产本身产品的本身提升的升值。所以我从两方面来看这个问题。 　　您刚才问土地招拍挂的制度，我非常同意方总的发言。因为我们出现了很多人们所深恶痛绝的东西，为了解决这个问题就推出了土地招拍挂，这是第一。　　第二，土地招拍挂是制度的有效选择有实力的地产商的一个非常好的方式。有缺少一种限度，没有对投标企业的资质和开发能力，就是他光有钱来了你就让他来，其实他还不会做房地产你就让他进来，这个观点我同意方总，这有很多配套制度的完善来解决。　　第三，我们不要把低收入人群属于国家要给予政策的人群，这一部分住房不要混为一团去考虑。往往低收入一辈子的收入都买不起房子，这是两条意见，我们要解决这个问题，政府要把刚才方总说的，你土地招标要有足够的供应。我反过来说你招拍挂拿了那么多钱干什么？你应该投入到廉租房、经济适用房、保障房的建设，这也要到位，如果不到位，政府应该站到公平的角度管理我们的事业。所以你要处理不好，人们就会把买不起的罪恶就会推到土地招拍挂。　　我们也做过研究，我们研究土地倒挂是谁促进谁的时候，是看谁先涨谁后跟，我们要做数据统计和差额和上升比例，我们得出的结论不是地价推动房价，是房价先拉升，给人们带来了希望，然后拍地方才敢去高追地价，否则的话他不敢的。如果明显告诉你房价不会上涨，他会把面粉去比馒头吗？因为他有未来的期望，这是我的基本观点，谢谢！　　【主持人】：3月19日，北京市国土资源局发布土地供应新措施，宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求，今后北京土地拍卖将不再只是价高者得。就是说我买一块地，这块地一定要搭配一些保障房和公益性设施的建设，而不再完全是商品房。您刚才说要把保障房和商品房分开，现在又要求一定结合。　　【周毕文】：我刚才不是说分开，我只是说在思想观念上，市场的调节，商品房是商品房，保障房是保障房，作为建设来说你是单建还是混建。你说的挂钩让我想起来我们物质紧缺时代，你要买一斤排骨必须得搭半斤肥肉，这本身一看就是把商品房作为一种负担和一个包袱去背，有点这样的味道在里面。　　我觉得其实还是两个事：一方面你从总体来说，你资金要平衡，开发商有一些社会责任。你们要把这个比例背得过高的话，开发商背的负担越重，肥肉你给他的越多，排骨的价格再往外出售就会越贵。你要知道背着包袱是沉的，我倒觉得政府既然拿出地来做保障房，保障房就有专门的保障房，也是招拍挂，谁愿意做保障房的企业。因为保障房不是压缩质量和价格，实际上政府牺牲了他的土地，政府有很多对保障人群的配套政策在里面，使得他能够住得起和租得起保障房，我觉得还是要分开看，不要老混在一块，这样开发商很难受。　　我们经常说一个开发商拍了一块地，楼面说是一万五，另外一家开发商说不对，你把它背的商业设施和保障房抛掉，然后他能够卖的纯商业房只有三分之二或者是50%，那样就不是一万五了甚至是三万了，这个问题就让老百姓就搞不清楚，你说他的房是贵了还是便宜了。我们从经济角度观察，因为你给他背的太多的东西在里面了，所以政府很累。　　【方明理】：关于这个问题我补充一点，我认为这是一个从低收入者来说可能觉得是一个好现象，所以他会受到老百姓的反应。作为官员来说，你看我要开发商盖商品房的时候我要求他建低价房、廉租房，这也做了一件好事。所以表面上看大家都在做事情，其实不然，这里面有几个关键的问题：　　第一，你土地的招拍挂和土地公开交易，你是按照市场的原则来做的，你又要求开发商在买到这块高价地的过程中间又盖一个现价的或者低价的或者廉租的不允许卖的房子放在这中间，你这叫市场吗？这就不叫市场了。所以这个是什么？政府权利的滥用，这是不合理的。　　第二，对于老百姓来说，究竟这个是好事吗？这中间对于大多数人来说大家都会很难受，为什么？如果说高档的商品房，他将来的物业管理的要求一定是很高的，收费也是很高的。有的像北京的项目物业管理费是按照美金来计算的，你住一百平米的房子，如果是一美金，每个月要交100美金的物业管理费，一年要交1200美金，要块钱的物业管理费。作为商品房我掏了高价买了房子，那会降低我的品质，如果说为廉租房的居住者来说，他不能享受这个服务，你就是歧视他，他要享受这个服务，我们所有的老百姓是跟政府没有关系的，我里面住了三千人应该同样交费，这样廉租房的人是交不起的，所以这带来了很多的矛盾。所以这不是一个真正的好的解决办法，表面看是一个好事情，实际上将来是一件好心办坏事的过程。　　刚才周老师说到了一个最重要的歧视。刚才说到商品房的问题，如果说这个三十万平米的房子卖三十块钱一平米的房子，我们收十万块钱一平米的税，三十万平米我们多收多少税，50%拿盖廉租房，那不是很好的事吗？所以实际上我们这种政策变成了杀贫济富。因为你有钱你就住高档的房，你有钱享受就多做点贡献多交点税。我现在是低收入，那政府应该给我福利，那怎么办？你把他们富人的税收收来盖房子，这不是好事情吗？所以不要把商品房和廉租房捆绑在一起，以为是很好的事情，将来的问题会是很多的。　　【主持人】：方总和周老师的意见是，排骨就做排骨买，肥肉就做肥肉买。刚才两位就招拍挂土地市场，尤其是“两会”以后的相关的政策走向为我们做了一个分析，对于我爱我家房地产经纪公司的胡景晖来说，心情也像是过山车似的，心情很激动。我想问一下胡经理，在二手房市场对我们房地产一个最集中、最直接的一个反应。地王一出，地王周边的二手房一定是价格飙升。您怎么看待土地拍卖和市场关系呢？ 胡景晖【胡景晖】：实事求是的讲，其实今年第一季度，特别是春节以后到3月14号这一段时间，就是两会结束闭幕，3月15号地王出现以前，整个市场的势头基本上还是健康的、积极的。甚至在这一段时间，从二手市场交易量快速回升。另一方面在某些区域价格还有回调的迹象。那时候我印象非常深，基本上成交价格基于挂拍价。那时候要业主是可以杀价的。到3月15号出来地王以后，整个市场的节奏和预期是完全被打乱了。当时望京二手房比如说是两万五，楼面地价是两万七千五，然后两天以后又出了一个楼面一万七千五的价格。所以我那天写了一个微博，我说望京的二手房大部分是曲折错乱。你看在两天四十八小时内，这个地可以是两万七千五，也可以是一万七千五，实际上多二手房的业主其实他们最基本的口头禅我卖不高，我起码可以卖一个楼面地价。其实刚才周老师也说了，从过去2008年开始，土地一手房和二手房就是错位现象。 　　这里面我觉得当然包括CBO东扩和通州新城规划公布以后，昨天大家还讲到了一个“煎饼的故事”，把一个二手房两个人跟内部讨价还价，说去吃一个煎饼后再回来，然后就多出来50万。说实话50万是供需的问题吗？一个煎饼的时间就是供需发生50万的变化，实际上这里面有很多的心理问题。　　说到土地制度，大概再过几天就要恢复土地制度了。第一个招拍挂我们基本上只用拍，没有用别的，逻辑来讲就是价高以后，最后像央企在流动性方面有特殊优惠的，据我所知好的是银行在全国各地对拿过地王的企业在贷款上进行控制，我觉得这也是合理。起码招拍挂只能够是价高者得，其实我觉得包括招标和挂牌，其实招标是一个很好的形式，甚至将来有一些地方会锁定地价，就是这块地就是让政府拿，不让竞低价，那竞什么呢？大家提出方案，谁的土地效益好，谁的效率高，谁的规划跟整个城市的规划更结合，甚至谁来盖这个房子价格更合理，这个地解决你的，是招标的考虑，而不是随便提高价格。　　第二个来讲，要改变在土地交易后面的很多潜规则，所谓潜规则是什么呢？比如说土地谁都知道谁了地王，开发企业能承受吗？这么高的楼面地价，盖出来房价就更贵，市场能够承受吗？实际上大家不知道后面有潜规则。比如说规划部修改容积率，提高容积率参保楼面地价，以前是一个潜规则，就是先把地拿回来然后跟规划部做工作，提高容积率再提高定价。如果这样的潜规则那我就先把地拿了再说，如果这个潜规则在的话，前端的交易一定是混乱的。因为实际上不能正确的传达价格信息在后面的地价价格到底是多少。　　第三，我们一直在讲的稳定政策性问题，严格来说我们已经讲过了，历年这些政策也讲过了。如果在土地拍卖以后和出让以后后续的市场行为不能严格的规范的话，甚至有一些潜规则则漏洞的话，前面就可以胡来，后面我们就用别的方式处理，我们可以提高容积率，把地价摊薄，然后我们可以不开发我们把土地炒一炒，把风险转让，所以原材料价格跟成品价格没有关系，我们就盗卖原材料就可以了，如果后台的潜规则不改变的话，前面的交易实际上也是没有规律可寻的。　　【主持人】：谢谢胡总，刚才方总和周老师从制度分析了土地出让制度。胡总又从市场分析了土地招拍挂制度对二手房还有房地产成交市场的影响。我们现在有一个很重头的问题要问陈总，我代表广大的购房人问您，房价真的就是土地招拍挂给拍上去的吗？ 陈宝存　　【陈宝存】：实际上根本原因还是供求关系，这是最主要的原因。至于说是否先有鸡还是先有蛋我倒不想争论。如果是2008年听我跟任志强的话没有后悔的，但是那时候没有人定。2008年要敢唱战的确实是极少数。所以我跟志强讲话的时候也算是四大恶人之一，但是至少我们说的是真话。土地招拍挂制度我们能够感觉是国土部和监察部一起指定的。为什么监察部插到这里面来呢？这是中间很多差价，就是农民没有得到更高的收益，农村集体负责人包括政府官员得到了很高的收益，这时候才会走土地招拍挂制度。　　招拍挂像刚才一直在强调，是拍卖、挂牌和招标。为什么北京还有广州，我们在市场上需要保障房的时候，及时的推出两现房，实际上这种形式和土地供应是在招拍挂我们单纯拍卖，2004年和2005年出现很多问题的时候，及时在修正就有招标，不是没有，有的。比如说我在的城市石家庄，石家庄挺好玩的，拍一个招标几个，是这样玩。但是在这里面也有一个暗箱操作的问题，招标肯定还存在暗箱操作，但是下面城市是否有暗箱操作呢？肯定是有的，想治理暗箱操作是很难的。这样的话究竟是单纯的就是价高者得的拍卖方式，还是土地招标的方式，实际上包括土地局的风险都很大，因为是监察部搞的招拍挂制度，你要是选择招标的话，你国有资产、土地资产可能就发生巨大的流失。我拍卖一亩地拍了300万，招标来个150万，你150万是否有风险？尤其在石家庄前一段时间，土地部门追溯到了前好几年，把土地局的前几任领导都双归了。招低了的话，或许人家会说你把国土资源流失了，实际上是300万你怎么150万招了？这都很乱的。到底哪一个正确，我到现在也搞不清楚，我这么多年搞土地都搞不清楚到底怎么回事。　　现在我们所说的，那天我看一个网上的文章说的很好玩的，题目叫做“以后土地招拍挂要改成价低者得”，我觉得这就好玩了，这怎么得，地到底给谁，这是特别难题的难题。这块地给我央企还是给潘石屹，还是给哪个小开发商，这是存在问题的，不能给，给了的话问题更严重，只能够招拍挂，甚至只能够拍卖。所以现在所说的很多问题，我们现在都是一个特别混乱的思想，实际上北京你们乘坐公交为什么使用卡四毛钱？大量的土地财政收入都干什么去了？北京就说整个公交这块，包括地铁有利润吗？基本上包括基础设施，包括城市的基础设施，包括公园和配套所有的这些东西和钱哪来的？所有土地财政在我的说法一直是特别合理的。对高端人群买房，然后交的土地出让金和税也好，给了普通老百姓改善他的整个居住的水平，改善城市的水平。　　比如说我们现在所谓的棚户区改造，我们是作为保障房说的，我告诉大家是怎么回事，棚户区就是旧城改造、危房改造，就是城市改造。昨天有一条新闻，是通州还是哪个地方，弄的隔离篮子有上万人排号和签回迁房协议。我说这对一万户人来讲是幸福的，因为他原来的旧房通过开发商的旧房改造住进了新房。人家排十个小时和一百个小时也值。我们11年的市场改革在做什么事？就在用商品房开发的形式去补偿普通的最低收入阶层。有多少老百姓是花钱买的房？有多少老百姓是通过回迁和补偿获得的住房改善，怎么就没有人关注这块，为什么现在连总理，说实在话，总理的工资能够在北京买房吗？买不起。因为只要在北京你原来有住房的。不管是什么条件的都能够给你一套和两套的楼房，这个方式很好。但是这笔钱是哪来的？是商品房的购买人高价买房然后这样过来的。　　刚才我们说到保障房，回到商品房里面去，这个问题在二线城市一直都是存在的，他没有别的办法。所以说政府包括财政，中央财政赤字地方财政所有的都是赤字，这种情况下你非让他拿多少钱建保障房，我说这是作梦。怎么办呢？开发商卖高价商品房的时候，你回迁老百姓最好给老百姓的利益越大越好。深圳人均住房面积388平米，这是否是事实。郑州普通的城镇村民一家七套房子这是否是事实？那就是商品房的高价卖，才能够让最低收入的人群，包括你的工人，北京的工人原来是否都没有房？只要你有房就是通过商品房的高价卖给富人，然后拿过来收入，这就相当于低价款，相当于我在给老百姓建回迁房和安置房的时候越高越好。这样就会造成商品房越高越好，我们通过旧城改造不做招拍挂也是这样做的。　　北京当时我记得协议出让有一万公顷15万亩一万公顷实现了供应的有几个？ ( ) ( )2002年签的出让土地协议书，它实现市场供应是2008年实现市场的，六年在这里僵持。原来我自己在的公司，我们一个项目2002年签的协议，到现在了我们都拆不了，拆不动，而且价格一个劲在涨，而且以前我们签的条件到现在根本不符合。你是给老百姓补偿高一点好还是低一点好？我强制拆迁的话，可能这个地价很低，干脆我们北京四环以外的地我们跟老百姓收地的时候最好是两万块钱一平米，那样房价就下去了，可能不可能。现在拆迁户这块，我这么多年一直搞拆迁，我可知道我多无辜，我是无辜的，我拆不懂，都是爷，你叫谁走人都不走，你要是给了条件高就走。　　现在拆迁这块尤其是河北省特别严重的是，因为我现在在廊坊做的一个项目，就是要拆村的情况。现在我们标准都不敢往外拿，因为给他多少他都嫌少。现在我拿出来条件是230万一亩，你想想我的地怎么卖出去。所以说现在所有对地方土地财政的指责，在我的博客当中我一直在说，简直就是胡说八道的，地方土地改造。因为他条件在变化，不是原来的地，回龙观的地和垃圾地直接拿过来就行了，不是，任何的地都是从老百姓手里拿来的，然后给老百姓多少钱，这是他的成本，我们土地招拍挂，去年有1.59亿，最多是收土的成本，没有人计算。一直说土地还剩下多少钱，总量70%是土地收回来的钱。　　现在是这样，因为地方政府手里并没有地，都在老百姓手里。农民这么多年30改革开放，农民一直在吃亏，现在特别想占便宜了你又不让。我不知道不管是你什么产权，哪怕是公房都是应该给合理政策的，通过这个去改善，市民的住房条件，富人就通过商品房，商品房越高越好就是这个。但是最后的收益，包括刚才大姐一直在跟我争论央企，央企这一块一年的1点多万亿是到了中央财政了，我们没有私分，都在中央财政那儿，花到哪儿去了我就不说了。　　【主持人】：陈总的意思是说，高房价不是土地招拍挂直接造成的，因为土地招拍挂只是土地出让的一种方式。我们房价真正上涨的原因是什么呢？越来越多的人进城了，越来越多人要在城市买房，我在老家是有房，但是我也想在城市买，那我必须要花城市的价格买这个房子，然后我花的钱很多都是补偿给了原地的这些居民。比如说我如果不是北京人，但是我到北京买房子了，我商品房当中很多的钱我可能不是说直接给开发商了，而是从开发商流到了北京本地的居民手中，改善了他们的住房条件。这可能是城市化进程的一个必然规律。　　【陈宝存】：这是一个很合理的方式，是我们完全给歪曲错乱了。　　【主持人】：所以我们目光和注意力可能就从事物的本身而转移到了它的某些现象。我们把这些现象看的太严重了。　　【陈宝存】：我们都在断章取义，只看这一个环节。我说我为什么陈宝存敢说准确，因为我从整个国情包括土地的情况和财政情况，我是把所有的东西都连贯在一起，我本身是财经大学毕业的，我是做会计出生的。我举石家庄的一个例子，600亩的城农村改造，600亩拆完了然后腾退了之后，中间的道路是我们开发商修的，待建的道路包括整个公建的配套等等，他整理完了可用的地就剩下400亩，拆的600亩只有400亩可以用，再额外建一个经济适用房和建10亩地的廉租房，然后再给我建这个建那个，你再给我建两所小学，你再给我建中学这些东西都是开发商自己掏钱做的，政府就基本上把一般的配套都打到600亩上了，这样我最后只剩下250亩了，你容积率又没有给我限制，我要么说在北京住的真的很亏，我们石家庄的房子是这样的，以前都是板楼，南北通透，但是我们北京容积率就现在我们觉得北京容积率太低，再高那就不是房子了，那就没法住了。一层住28户那我们住他做什么，还不如上廊坊我们开发的四千块钱一平米，我开车过去15分钟。　　所以说我们一定得明白这个道理。我们石家庄还有一个项目的例子就是最特别的一个例子。政府要求整个村南北是300米，现在政府要求做一个中心公园，这300米政府只允许150亩一半作为开发，把300米的房子都是二层楼全都挤到150米里面去，那开发商立马就跑了，开发商不可能不赚钱。像这些东西真的可能我要说的时间多一点的话，甚至在这种场合而不在博客里，在博客里他就是睁眼瞎他就断章取义，如果我这样说的话大家是否理解，实际上现在面临了很多的难题。尤其是我们北京的本土的老百姓，实际上是享受的挺高的制度，但是现在可以这样说，我目前的工资我可能马上要搬到通州来，就我陈宝存在北京也买不起房子。所以要理解，要理解整个开发过程的话，我们开发企业本身就是建设者。　　【主持人】：陈总在给开发商喊冤了。现在往回看我们是经历了一个巨大的心理波动，我们本来是有期望是否是“两会”国家能够给定调给我们广大的普通购房人，给我们声张正义让我们买得起方，可能我们没有什么希望了。我们各种媒体上的大标题都是大阳春马上就到了，而不是小阳春。我们接下来的市场该怎么走呢？是否房价又来一轮重复去年的突飞猛进的涨呢？我们还是请各位市场专家和开发商给大家一些很切实的指导和分析，我们先有请方总。　　【方明理】：买房是一个很好的愿望，但是我觉得还是要量力而行。我们现在从政府高官到普通百姓，其实应该要有一个平和的心态。我看温总理在接受独家专访的时候说，他也是蜗居族，他住过的房子很小，大家把它找出来还进行了参观。两会期间云南卫视做了一个节目，有两个小伙子唱了一首歌唱的是蜗居，据说是唱的政协委员都掉眼泪了。其中一个是四川的小伙子，另一个是北京郊区的小伙子，两个人挤在一个五平米的小屋子里。最后我跟你说你这样的房子我也住过，我住的不是这样的形式，我一家人才一间房子，小时候我在农村，我家里面是在山里挖一个洞在里面养猪，但是从那时候到现在这必须是要有一个过程的。　　所以通过30年的打拼我现在到了北京，我在北京待了十年我也买上了房子，所以一定是你自己的努力，自己的努力不是努力两天和两年就可以买房子的，我们需要一个过程。解放60年了，前面30年我们都是福利分房没有压力，但是我们想想有多少人住得好呢？没有住得好的。那天给大家发了一个卷，我说你这不新鲜，我们在几十年前发粮票但是我们穿不好衣服，只有市场化我们才解决了这些问题。所以有一个过程，这样一说：第一，我们要改变一个观念，居者有其屋。我讲过15年了，我跟房子打交道20年，我是把公家的房子给卖，那叫福利分房，然后再建再分再卖，因为那时候还没有完全的商品化。在93年我是做集资建房子的，我的职工干部都没有房子，我向市委写报告，我说你给我一个政策，你允许我自己解决，你不过问我，我说集资建房，每个职工干部交三万八千块钱，每个人九十平米三室两厅的房子，在94年我开始做房地产和商品房，所以跟房子打交道20年，这个过程中间我们清楚的看到，我们一定要有一个很好的心态。　　所以不是你一过来就必须要买房子，你能买则买，现在不买可以租。现在有人批判说房价高了，一个是租售比，我们胡总打交道的更多了，你要买一套房子要500个月才收回成本所以房价才高。这对于普通老百姓来说是一件好事情，因为房租低，人家有钱的人买了一套房子他要出租80年50年才能够收回成本，那就说明租金很地，那我就不要买房子，那就租房子那不是很好的事情，借这个机会你就攒钱租房子，你不一定马上买房子，另外你买房子不要一开始我就要买一个150平米的大房子，就连我大学毕业以后，现在毕业了参加工作两年了我就买一百平米的房子结婚，其实这是没有必要的，你买一个小房子完全可以了，到你计划生孩子的时候的你的钱包里的钱也许多了再换成两房一厅，你到40岁有钱了你再买三房两厅，所以没钱你就慢慢买小的，有钱就换成大的，一直这样循环着，到了老了住不了了就把大的卖掉买小的，这就是一个循环的过程。　　所以我们很多人一出手就是我买房子就要住50年，没有这样的。我现在工作了4个城市，我房子买过十几套，有人说你这个人是炒房的，不是我在炒房，我是慢慢根据自己的经济和承受能力在工作的单位当中不断的调整自己。　　另外一个方面就是政府，不要过分打压房价，这是没有意义的。打压平均房价的结果就是杀贫济富。实际上富人住不到好房子，贫人你把他打成均价，现在北京两万四你打成一万四低收入者也是买不起的，你让北京的房子高的卖到两三万这是没有问题的，你把税收收回来多盖廉价房，让低收入者能够真正居有所屋，能够有一个生活的空间这才是好的。所以现在我们不要太多的关注房价。　　另外我们的政策房价上涨有很多的原因。包括城市化的进程和需求。像北京现在两千万人口，我们每年净增长的人口去年60万，这意味着什么？要2000万平米的房子，那我们北京一年才卖一两三千万的房子，你盖的所有的房子还不够刚刚搬进北京迁移人的使用，这些搬迁的人是在外面发了财有了收入的人，这些都是高收入的。所以北京人就感觉到你买不起房了，你要一下子全部解决是不可能的，要在廉租房上解决。　　必须要看到现实的需求，我们土地如果是供应增加了，我们的房子盖的就会多了，反过头来房价也就不会这样的疯涨。我们又有一个政策，我们说70%要盖保障房，那意味着什么？只有30%的土地盖商品房了，这部分的人群要解决，70%以上人口的居住问题，那意味着什么？商品房一定会暴涨。另一方面我们能够有那么多资金来解决70%土地的保障房吗？我们没有这个能力，所以领导在台上喊口号最后不能兑现，保障房建不起来然后老百姓期望了很持久然后发现三年以后是被骗了，这个感觉是很难受的，几头不讨好，这都是问题。所以只有我们加大一起开发土地的力度，加快项目审批的速度使它尽快的上市，然后刚才说到的，我们胡总说，要打击囤地，你拿到一个项目必须在两三年启动开发，你不能拿到地以后五年八年，你现在买的是地王，我就给想办法搁五年，那时候房子已经卖五年了那我还可以挣两万一平米，你要打击这些，要用政府的配套来解决。只有在供求关系上做了调整，所有的观念也有了转变，政府的政策顺应市长的规律，这时候我们的房价就能够合理化。　　【主持人】：方总说的非常的全面，对我们指导意义非常的大。我得出的感想是，我必须根据我的情况去寻找适合我的房子。整个市场需要有一个多层次的供应，而不是说大家只盯着一种供应和一种房子，应该有很多种房子适应各种需求的人群，这样市场才能够形成一种我没有那么大的怨言，可能大家的观念也是需要转变的。　　我们再请周老师给我们购房人一些具体的指导。　　【周毕文】：指导谈不上。同意刚才方总说的，也同意刚才陈总说的。房子问题关系到千家万户。刚才陈总说改造，因为最近我们也有一个申报的课题正在研究新农村改造。刚才陈总讲了成本也是有的，我们陈总说改造拆一套房子大概要背六套房，拆迁户一套，地方税收要拿走一套，你建房得要有成本，然后道路也得承担，开发企业还要有利润，所以这样算下来大概拆一套房得背六套房。　　反过来说也是好事，我们老说以前经济适用房卖的时候卖出了问题，卖给了有钱人，没有卖给需要的人。因为那时候政治需要，金融危机需要改进回笼资金。实际 ( )农村改造或者是棚户区改造，恰恰是在那个区域住的人应该是恰恰相对收入低，相对比较偏颇。通过改造虽然他拿了成本，但是直接造福了低收入人群的需要。不用判断了，拿什么收入工资都太假了，有的人在外面当老板了还说是失业的。直接改就是一个最好的办法，但是改有一个规律，有强制性的赶走那是不行的。　　刚才说到加大供应的问题，你供应的再多，如果需求里面没有任何遏制的话。刚才方总说无条件扩大自己的欲望，我刚毕业就想两人结婚三居室一百平米以上，你说合理吗？我不好说。从你的经济实力来说不合理，从你的实际需求来说那也不合理，现在观念现在不好去讨论这个问题。我们住房出了改善型以外，刚才方总说了要抑制囤地，实际上我们现在还要遏制囤房。囤房从个人角度来说还是不错是为了报纸和升值，但是你要知道住房作为一个生活必须品的时候是一种理解，如果当做股票和当做投资品的时候是另外一种理解 。如果投资不去限制的话，实际上很多人不缺房子，他会买三套到五套，他需要投资，他需要为自己的货币保值，这也是对通货膨胀的预期逼着他必须走这条道路的时候，那我们的需求永远没有办法。但是你怎么遏制，这也是政府的一个难题。温总理说了要鼓励自住和改善，要遏制投资和投机。因为投资和投机本身也很难区分，所以在需求这块怎么做一个调整。　　我很同意刚才方总说的，我们现在无论是你投资还是改善也好，一定要根据自己的能力，要根据自己的情况，因为现在走势，我四天都来，我觉得价格的上涨速度太快，这时候跟风跟进，有钱的时候没有负担没有问题，但是如果你借债做的话，万一楼市有波动、有风险了，你不知道中央一个什么政策把楼市拉的很高，但是同时有另外一个政策又把楼市意外的打压了一下，你要是没有一个很好的心理承受能力和资金承受能力的话，对富人投这个没有问题， 如果是经济不怎么样的可能会带来跳楼的结果。　　【主持人】：一个健康的市场应该是有自住需求和投资需求，也有投机需求。只要他他的比例保持在一个比较合理的水平，这个市场应该还算是很健康。　　【周毕文】：但是现在过了，现在你要到售楼处你仔细问问，我想80—90% 有房再去买。他到郊区去买房、房山和通州甚至跑到燕郊去买，你想想一下，你可能为了每天的规律和生活两地分居，我反对买房子空置的，那是社会极大的浪费。因为那个地方连租都租不出去，你说城里在高价五万块钱买完了，你可以出租拿到回报，实际上也是给他们创造福利。为什么，你高价买来的你低价出租我们出售不合理意味着你的成本无法回收你购房的投资，你只能够靠以后房价的上涨来替代你的投资。有人跟我开一个玩笑，为什么出现这样的情况呢？买房的价越来越高，是因为有钱人在招拍挂，而租房的人因为价格上不去，甚至越来越低是没钱的人在招拍挂。所以这两各家各取向不一样。　　【主持人】：谢谢周老师，陈总是我们楼市教春派和倡导派的典型代表，您给我们购房人有哪些意见和建议？　　【陈宝存】：实际上从去年《蜗居》播出之后，我写了系列文章，写了大约有十篇“蜗居”文章，中心思想就是引导合理消费。目前市场我陈宝存都想唱蹩了，但是我没法唱，因为我一直唱不上。还有一点我要提醒大家土地供应，在我的猜测里面，现在15亿也就是15亿亩耕地了，而且我们有一个政策叫做占补平衡，就是你这儿占一块耕地和号地，这儿占一块产量特别好的地，然后再在那边开发一块地出来，这两个地是一样的。所以现在土地这块，尤其是城近郊的这块土地是聚少的，不能再用了。你说你非得都盖成房子不可能，这样做也不对。再有一些我们知道，像福建省市，你让他都盖山上去不可能，就一分田都盖成房子那我们吃什么，粮食不行。所以我们中国地大物博，哪大？西藏大、青海大，包括内蒙大，所有北京人都搬哪儿去，那住八百平米都行，那是不可能出现的。 北京市包括我们石家庄和唐山你只能够在周边，你在二环，你在三环，你北京要做到七环的话就到河北去了，那我们还不给你呢！为什么以前房价便宜呢？而且我给大家提供一个很真实的数字，北京五环以外的地，2004年的时候就三四万一亩，现在环外的耕地当然也没有了，就只能够城市花钱，你想想一亩地朝阳那儿要拆一亩地正好是1.5个亿，这样开发的肯定高了。这边房子还要便宜，我这个事我没法做。你鼓励钉子户的时候，实际上你把自己给限制住了。这样的话我们说到土地供应，不可能无限度的增大。北京市的容积率也不可能达到15，那就不是北京市了，那都盖上高楼了，全都是外来的，不能那样做。真正居住舒适的，不让产生城市市区的拥堵，容积率不能再高了，土地也不能再加大利用率。现在好多人说北京土地我们再充分的利用，这种方式都不对了，怎么办呢？尤其是每年的600万大学生，我们河北300万大学生那一拐都拐这边来了。实际上你要回河北去多好，这是合理，而且目前我们中国的整个城镇化进程，不叫城镇化进程，城镇化搞的是中小城镇，尤其是西部的发展，西部没有人都涌北京和伤害了，你非得给他保障房，这样的发展是不合理的。　　所以这样的高房价确实挤出了很多人。但是浙江省七几年就开始，浙江人原来在这里创业的有多难，黄光裕当时不也是这样的吗？如果你真正下决定我就在北京这里，那你节只在北京，这样的话留在这里受的苦，我89年来北京做股票的时候，我身边就有孙楠和那英，那他们现在的居住水平当时就是十来平米，现在那英跟孙楠住的是什么情况？如果你要在北京卖油条了那你回去就回去地这儿挣的钱不少回去盖一个大房子得了。所以这个城市不应该再走低价房的情况了。我们别说北京了，香港的董建华当时在香港每年要出8.5万套公屋，就是我们所说的廉租房，那香港房价一下子下去了，然后所有的规划一套也没有了。　　政府年年调整，年年让老百姓盯着房价降。2009年是连续一年半的观望连续一年半大家都憋着，我们并不像挣高，但是现在卖面的也没有面，你非得找我这个面包铺子。一个面包铺子就两袋面那我就…… 我是从来不会强拆的，但是在个过程当中觉得很困难，你给他一套他想两套，你给他两套他想三套，就这样出来了。而且一家一户，一户一样，到底哪个是算合理的，我也不知道，你拿出一个方案别人给你否了，最后我拆不动了这块地当然就实现不了了。我拆五年我都拆不动，我们不是没有钱。我们是央企的，我们做城市的一级开发政府也给我们资金，但是就是拆不动。那你让我怎么办，这其实还真不是资金的问题，真的是拆不动。　　当我们居住的改善，你现在60平米能够住，为什么非得住150平米呢？《蜗居》里面海藻出了问题全是海萍的虚荣心。还有所谓的丈母娘的观点，我说你就算是男女双方的父辈你奔了这么多年都没有买上房子，现在你小俩口都还在学校里你就让他买上房。这样就给80后逼的不行了，最后我们就斗80后，你着什么急，你就先创业，不要去成天的追房子了，她真不跟那你还要她做什么，当你成了张朝阳和丁磊的话那你要谁要不到。　　【主持人】：刚才胡总给我们介绍了二手房情况的时候，比如说一出地王，然后周边二手房业主的心理价位就暴涨。但是3月17号那天拍卖的价格哗啦一下子又下去了，二手房业主神经就不太好使了，不知道该听谁的，以什么价格为主。我们都觉得3月17号的那两块地拍的价格并不是真正市场版的，您是在市场第一线，您给我们购房人一些具体的指导，怎么样看待地王效益，然后我们怎么样，不管是我买二手房卖二手房，还是我买新房，我应该抱着一种什么样的心态去应对市场信息的变化？　　【胡景晖】：其实我觉得这里面这些事情是有合理性也是没有合理性的。比如说同一地段，开发商拿了一块地块楼面面积也很高，我不管将来市场怎么样，里面的潜规则我们是不了解的，你现在看到的楼面价格是两万七千五，但是我也要卖到两万五，至少在以前很多开发商拿了高价低以后再去跟规划部谈判是可以提高容积率的，如果你认定他是两万七千五，实际上他未必是这些。　　第二，产品有没有合理性？比如说我住的房子可能就是一个普通住宅，你这样去比价格也分不出合理性。更重要的是也有可能将来有一些高档的物业开发商肯定会选择长期持有，这时候你再算楼面价格那没有意义了，根本是不拿来出售的。比如说国贸大的物业主是非常赚钱的，七八年基本上就可以回本了。当然由于我们现在的开发制度我们开发商不能长期持有。这时候你跟开发商的楼面价格去比这就更没有意义了。　　另外一方面，我们在过去这几周看到更多的是一些由于城市开发的量度，带来了一些预期的透支。比附说通州现在有一些项目可以卖到两万七八，但是我要跟大家讲的是，通州新城规划是到2020年才能够实现，有十年的时间。最近人事变动带来规划，五年以后才实现，为什么呢？这一个官都变了，那谁还能够想到。即便一切顺利通州新城也只有在2020年实现，中间出现任何官员的变动和经济周期任何一个问题都可能延长三年甚至是十年。这个事情我们为十年透支，实际上业主在定价的时候还要理性。另外是购房人在购房的时候也要理性，实际上方总提出的从租到卖，所以这个我觉得要合理的有一个消费的过程。在这里我觉得提醒大家，因为我几周前参加了一个会，可能在未来两个月内会出现新的政策，现在提的所谓增加两现房的范围，可能保障房还会出现新的品种，就是解决夹心层的。另外还有一个是外地，刚才我们讲了外地人是留下来还是回去，但是北京市目前有三种考虑，关于保障性住房是否向外来人开放，最终的方案不会超过这三条范围：　　一是，你在北京有连续三到五年稳定的劳动合同。所以别请你辞职，最好要找一些大企业，有三年到五年的劳动合同，有三年连续的个人所得税的纳税记录，还有持有北京市的绿卡。可能有人不知道北京市有绿卡，其实北京市早就通过了北京市城市发展的七类人才是可以拿绿卡的，绿卡比暂住证都还重要的多。北京市发的绿卡将来会有很大的作用。所以大家要想一下，你要在城市除了买商品房之外，你要加入到保障性住房的话，必须要有三到五年德劳动合同和纳税记录和北京市颁发的绿卡，将来你也很有可能进入到保障房的序列。所以外来人口要关心到在北京的表现。　　昨天也碰到一个讲座，碰到一个80后的小伙子外地人，我还给他出了一招，可能这招有一点损。我说一个城市生活条件越好，大家知道越怎么样吗？生活条件越好越容易生女儿。而且现在又是独生子女政策，有很多北京的原住民家里只有一个独生子，而他们家很可能至少有两套房子，如果你很优秀的话，你就跟他女儿结婚吧，你是外地的没有关系，至少老丈人会给你一套，所以将来人、房、钱都是你的，这是一个长效投资。所以不一定要靠保障性做北京人的女婿也可以解决问题。　　【主持人】：胡总的这个主意让我们怎么说呢，家里有女儿的看紧了。各位专家给我们市场做了一个很好的全面的分析，也给我们提出了很多的指导，我们呼唤市场也要有一个很稳定的供应，政策具有长期的持效性，使我们不管是供应还是需求都是一个很平稳的状态，比如说抑制需求和需求爆发，不管对开发商和购房人来说都不是一个很健康的状态。我们对市场需要有一个比较健康的预期，不要过于透支我们的期望，对于我们自身也需要有一个非常理性的认识，对于我们的需求我们更需要量力而行。当然，我们也需要对现实有一个很好的心理承受能力，吃到苦中苦方为人上人。今天我们非常感谢四位专家和各位观众，我们今天论坛到此结束，谢谢大家！　　 　　
38万元/套总价
1400万元/套总价
58万元/套总价
28000元/㎡起价
28000元/㎡
23000元/㎡
380000元/㎡
47500元/㎡
均价 : 28000元/㎡
位置 : 6号线物资学院站,邓家窑桥左转直行即到
热线 : 400-898-4028
28000元/㎡
均价 : 47500元/㎡
位置 : 朝阳路与兴隆西街东南角（天鹅湾南100米）
热线 : 400-869-1111 转 10809
47500元/㎡
均价 : 1200万元/套
位置 : 孙河别墅区(京密路与京平辅路西行1.5公里路北)
热线 : 400-869-1111 转 10503
1200万元/套
均价 : 23000元/㎡
位置 : 廊坊市新华路与金光道交口的地下商业街
热线 : 400-869-1111 转 39271
23000元/㎡
均价 : 1500万元/套
位置 : 东坝中街与驹子房路交汇处向北50米
热线 : 400-898-0299
1500万元/套
均价 : 16500元/㎡
位置 : 燕郊京平高速木燕路（北务）出口东500米
热线 : 400-898-4010
16500元/㎡
均价 : 380000元/㎡
位置 : 北清路与稻香湖路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 33158
380000元/㎡
均价 : 5000万元/套
位置 : 水岸庄园（北五环顾家庄桥正北2600米）
热线 : 400-869-1111 转 10540
5000万元/套
均价 : 9500元/㎡
位置 : 京哈高速香河东出口右转5公里，东侧即是
热线 : 400-898-1383
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