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投资商铺怎么赚钱？租金年回报率达到6%值得投资
11:17 & &来源:泉州晚报
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房产新政调控冷却了住宅市场，却一定程度激活了商业地产投资热。6月以来武汉多个商业地产项目都出现开盘售罄现象。然而高增值率高回报率，并非出现在每一个项目。如何选择商铺？业内人士建议算清回报率。
　　　　　　投资商铺怎么赚钱　　　　目前商铺年租金回报率一般在5%至8%之间，而近几年随着商业地产逐渐受热捧，商铺增值幅度也非常快。　　　　陈女士2005年在武昌民院路一楼盘购买了临街商铺，当时每平方米接近3000元，而现在该地段二手商铺均价已达8000元以上。&铺子一直租给一个烟酒店，每月租金4000多元。&　　　　不过并非所有商铺都能靠出租赚钱。胡女士在武昌一楼盘有一套30平方米的商铺，每月租金1500元，月供却要2300元。&最近准备转出去。&　　　　商铺虽多 好铺难寻　　　　&虽然现在的商业地产项目基本上都是开盘售罄。但赚钱的好铺确实难找。&亿房研究员王磊表示，现在的商业地产，尤其是大品牌项目，大多只租不售。像光谷步行街、汉口北批发城等大体量项目，都保持较高的商铺自有比率。&少售多租能保持商业地产项目整体的档次，便于规划管理，整体宣传也容易操作。&思锐代理营销负责人汪喜清表示，都卖出去了，有可能这边卖服装隔壁卖餐饮，效果不好。　　　　赚钱的旺铺越来越少，小型商业地产和楼盘配套商铺好买，回报率又不一定高。吴女士2007年买入了解放大道沿线一个18平方米商铺，单价25000元。&开发商许诺年回报率8%，实际只有3%。&张先生也于去年底购得京汉大道沿线一商铺，因招商不理想，今年开发商已将估算回报率由7%调至4%。　　　　好买的不赚钱，赚钱的不好买，这几乎成了商铺投资者共同的烦恼。　　　　大多租金回报率不足6%　　　　商铺投资租金回报率是：（月租金&12个月）&商铺总价。业界普遍认为租金年回报率达到6%就值得投资。&商铺的银行按揭基准利率在6%左右。如果回报率达到6%，可以满足贷款者的月供。&有业者指出，目前武汉商铺大部分租金回报率达不到6%。　　　　&以前开发商推商铺，承诺年回报率都在8%&10%。现在已经很少有开发商敢承诺这么搞了。&投资商铺多年的李先生告诉记者，目前商铺投资最大的利好就是市场较火。&很多商业地产项目从开盘到交房，均价翻一倍的都有。&王磊则认为，正是市场火热，使得商铺投资看似稳赚，尤其是由住宅转向商铺的热钱，仍将在较长时期内刺激商铺增值。不过这并不代表商铺可以随便买，算清回报率才能巩固收益。
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人流量多少决定回报率 投资地铁商铺是门技术活
地铁是上海人最主要的公共交通工具，川流不息的人群自然成了地铁站的标签之一。从虹桥站出发前往人民广场站，下地铁时是在上午10时30分左右，尽管不是高峰期间，但是站内到处都是人，而且地铁上一路过来没有空座。人民广场是上海的市中心，相当于杭州的武林广场，这个站点人山人海完全在情理之中。除了是市中心，人民广场站还是地铁1号线、2号线、8号线换乘站，很多人都会选择在这个站点换乘。上海人民广场站共有19个出入口，下了地铁走到最近的出口，最快的速度也差不多要5分钟。地铁站地下层有许多店铺，记者向店主了解得知所有商铺归地铁公司所有，只租不售。杭州地铁商铺今后也是这种形式。地铁站内的店铺面积大小不等，大的有数百平方米，小的仅10多平方米，大多是甜品店、早餐店、咖啡店，不乏一些国际大牌。像人民广场这样的大站，自然不缺人气。而像上海南站这样，虽然距离市中心较远，但它既是火车站又是地铁站，人气也不会缺。像上海南站这样的地铁站，在上海还有虹桥站、上海火车站等。杭州的城站站、火车东站，跟上海的这几个地铁站很相似。莘庄旺铺转让费50万莘庄站是上海地铁1号线较有代表性的一个站点。莘庄站是1号线终点站，是上海的远郊，但是莘庄站周边的商铺，价格却比市区的有些商铺要贵。出了莘庄站，记者看到周边沿街商铺居多，而且离地铁站很近，最近的只有数十米，这跟其他地铁站有很大差别。除了沿街商铺，周边还有一个小型商常由于莘庄板块本身居住氛围已较为成熟，且承载1号线终点站人流疏散职能，而且地铁站外还有公交中心，故其商铺空置率非常低，很少有转租的商铺，出售的更是寥寥无几。目前持有二手商铺的业主，大多是在2000年莘庄南广场发展初期时买的，至今价格已经上涨3-4倍。现在莘庄板块40平方米二手沿街商铺，租金水平2万元/月左右。离地铁站最近的一批沿街商铺，100平方米左右月租金可达8万元/月。记者向其中的一家店主打听行情，不少店铺的转让费要50万元。有些站点生意并不好当然并不是所有地铁站都是人山人海。记者前往上海地铁1号线富锦路站。这是上海地铁1号线最北端，行至最后几站的时候，就发现地铁上的乘客越来越少，空位也逐渐多了起来。上海人都知道，乘坐地铁1号线前往富锦路站，要比莘庄站空很多。与市中心的距离大致相同，但是富锦路站周边商铺，无论是租金还是价格，都明显低于莘庄站。富锦路站附近二手商铺多为沿街商铺、社区底商类型，面积在20-120平方米不等，单价3万元/平方米左右。一个面积100平方米的店铺，租金元/月，大大低于莘庄站。但即便是这样偏低的价格，相比2007年1号线富锦路延伸段开通时，已经涨了一倍。可以说，富锦路站队周边商铺起到了一定的拉动作用，但不是特别明显，尚未形成商圈。形成独特的商业格局上海地铁1号线是上海的第一条地铁，同时也是上海轨道交通最繁忙、最重要的大动脉。该线路南起莘庄站，北至富锦路站，全长近37公里，共设28个车站及2个车辆段。目前1号线北段富锦路至中山北路段，将位于传统市北区域的大宁、彭浦、通河、共富、杨行等居住社区串联起来，其周边主要为社区商业，仅大宁发展成为商圈。中段上海火车站至上海南站则是将不夜城商圈、人民广场商圈、淮海路商圈、徐家汇商圈、上海南站商圈串联起来，这些商圈多为市级商圈，具有人流量大、商铺类型多样化特征；南端莲花路站至莘庄站则是均位于闵行区境内，承接与5号线接驳及人口疏散的功能，目前莘庄板块居住氛围较成熟、商业配套也较完善。升值效应几大因素21世纪不动产上海区域分析师认为，就板块商业能否形成规模，主要取决于交通可达性及人流的集散能力。如不夜城、上海南站板块，均为火车站所在地，有公交、轨交、列车等多种交通方式，其承载的流动人口规模及人流的聚集和疏散能力都远远超过其他板块。再就是是否有多条轨交线路交汇，例如徐家汇商圈就有1、3、4、9号线4线交汇，这类区域也往往易于形成规模化商业。而升值效应，除与商业能否形成规模有关之外，也与项目本身地理位置、定位、发展、经营情况，以及周边办公、居住物业的档次和价格联动效应有关。一般而言，距轨交站点较近、或具有城市地标性质项目，其更易于升值和保值；而其若能打造独特定位并顺利经营，则有望形成差异化竞争优势，租赁前景更有保障、空置率水平更低，这也易于对其保值、升值构成支持。人气是投资关键因素有关专家认为，地铁商铺投资能否成功，取决于很多要素，比如地段、交通、位置、管理模式等。首先是地段。地段决定商铺价值，各地铁站点由于地段不同，客流量存在差异。即使处于差不多位置，但因为几个转角的关系，也有可能存在不少的升值差异。投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。其次是位置。同处一个站点，站厅、过道的租金也不同。再次是经营方式。商铺市场运作方式一定要与消费需求相吻合，地铁商铺大都把对象定位在18-40岁的人群，在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间长短问题，避免同质化竞争，是地铁商业经营中要注意的问题。最后，周边相关规划也很重要。投资地铁商铺之前，还要多了解一下与地铁站有关的规划。因为一个地铁站的出口设置在哪里，设置了几个，人流出来后，会往哪个方向多一些，都会直接影响到最后商铺的回报。所以，购买之前最好以周边居住者的身份，亲身体会一下这个动线是怎么走的，才能更好地确定到底应该买什么样的商铺。此外还要避免几个认识误区。有的人认为商铺离市中心越近就越值得投资，其实也并不完全是这样。以上海为例，由于购入总价较高，人民广场以及与之类似站点，其租金回报并不理想。人民广场的商铺价格上千万元，年租金回报不足1％。徐家汇站周边天钥桥路的商铺，单价也要达10-15万元/平米，租金年增幅仅为2-3％，即将进入滞涨期。随着上海新兴商业区的增多，上述传统城市中心、副中心商铺投资回报已经渐失竞争力。最近几年杭州快速发展，也出现了类似的现象。
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