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房屋买卖合同买方别人代签名有效
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&&&&马先生问：我刚刚签署了一份二手房买卖合同，交付了20000元定金，签署买卖合同的时候是房主的父亲代为签署的，我想知道这个合同有效吗？我现在能解除合同吗？
&&&&京华律师事务所王佳红律师解答：虽然买卖合同是房主的父亲代为签署的，但是若房主此时认可父亲的行为，那么合同就是有效的，所以你是否有权解除合同，要看房主是否对父亲的行为进行追认。
& & (记者/郑佳欣 实习生/苑程昊)签下房屋买卖合同后股市大跌，购房客将首付房款用于补仓，却被中介公司追讨中介服务费。从广州市房地产中介协会19日发布的行业纠纷与投诉处理工作报告看，该协会今年6月共受理投诉27宗，其以“支付中介服务费”的案例，提醒消费者，注意交易事项，以减少不必要的交易风险...
&&&&“咱们签了合同，你也交了定金，怎么后来不来办其他手续了？”昨天（6月1日）下午4点多，王强（化名）和一山东女子通话时，身旁两名来自北京市国信公证处的公证员将他的通话过程完整地录音。因怕身陷房屋买卖纠纷，卖方王强专门请来公证员进行了一场电话公证，为证明自己确实通知了买方留下证据。
&&&&王强说自己今年...
&&&&& 日，原告贾淑琴即乙方，被告某房地产开发有限公司即甲方，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：乙方购买甲方开发的某市X号院11层1107号房屋作为住宅，建筑面积共99. 04...
编辑同志：
　　我于2004年8月从我村村委会以2万元价格购买了平房两间，准备开小商店，双方签订了房屋买卖合同。但因妻子突遭车祸未及时办理过户手续，也没有使用该房。2005年3月村委会以我没有办理房产登记为由，又将此房以25000元的价格卖给其他村民。村干部说，没有产权证合同无效，村委...
&&& 盛先生夫妇为得更多按揭购房优惠，以女儿盛小姐的名义买了一套房，并卖掉原有住房提前偿还了贷款。不料女儿将房屋转手卖出。盛先生夫妇遂将女儿及购房人诉至法院。记者今日获悉，盛先生一审胜诉。
　 原告盛先生夫妇诉称，为取得更长的按揭贷款期限，2005年1月，他们借用女儿的名义买了一套房。
&　其后，全家搬入...
&&& 本报4月28日讯 百万别墅被卖3次，3个“房主”都没拿到房产证。今日上午，肖洪辉在记者陪同下来到长沙市房产局，综合执法大队的工作人员指出，肖洪辉的合同具有法律效应，可按照程序到法院起诉。
&&& 4月28日10时，长沙市房产局大厅...
&&& 本报4月28日讯 百万别墅被卖3次，3个“房主”都没拿到房产证。今日上午，肖洪辉在记者陪同下来到长沙市房产局，综合执法大队的工作人员指出，肖洪辉的合同具有法律效应，可按照程序到法院起诉。
&&& 4月28日10时，长沙市房产局大厅内，肖洪辉伸长脖子在苦苦等待司法查询结果。直到工作人员告诉他“御景龙城b区...
&&&&近日，杭州市市长蔡奇针对网上流传的当地有楼盘出现“高额退盘”的情况，做出积极回应，表示开发商如果出现违规行为，将“依法依规进行处理”。
&&&&前不久，网上有传闻称，杭州市有的楼盘出现“高额退盘”的情况，原...
& & 樟木头镇某房产中介因分别与买卖双方签订阴阳合同，重复收取买卖双方的税费和房产维修基金被告上法庭。记者昨日获悉，市第三人民法院一审判决中介返还卖方税费1.2万元，买方房产维修基金2400元。法官提醒，市民买卖房屋时，税费由谁承担要写入合同当中，避免房产经纪公司“两头通吃”。&
　　去年11月，肖女士委托樟木头镇某房产经纪公司出售其在某小区的一套住房。随后，房产经纪公司找到有意向购买该套住房的邓先生，并与其签订...
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发布人：平顶山网友
请问什么时候可以通有线，为什么交了260的有线钱没有通，请问什么时候可以通网络
发布人：平顶山网友
有没有现房？
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一室一厅44平的还有吗
发布人：平顶山网友
请问，现在还有房吗？多少钱一平
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五证什么时候能下来
发布人：平顶山网友
3号楼的预售证什么时候下来？一期都入住了，什么时候通暖气？
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6号楼现在都剩有几层？啥价位？
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车位什么价位啊
发布人：平顶山网友
什么时间交房？人车分离吗？有什么保障？
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您正在阅读的案件题目是：买房经历波折两案三年终成全――谈夫妻一方未签字房屋买卖合同的效力
本文作者：吴学联
［案件简介］
&&&&日，刘J从外地调到青岛工作，想买套房屋将妻子与父母接来同住。他通过某中介公司，找到位于青岛市李沧区“百*花园”小区的一套房屋，面积164平方米，非常适合他全家居住。经了解该房屋系王Q所有，中介联系房主看房后，刘J十分满意，便让中介约房主谈签约的事。刘J与房主王Q再次见面后，经简单协商便签订了《房屋买卖合同》，约定总价款人民币101万元，定金2万元，日前支付首付款30万元，余款按揭贷款。该合同还约定了其他内容。合同签订当日，刘J向王Q支付了定金2万元。
&&&&日，刘J给王Q打电话商量付首付款的事时，王Q却称，“房子要留给孩子结婚用，不卖了”。这让刘J非常苦闷，这3个月期间恰逢房地产市场交易活跃，房价一路高歌猛进，强势上涨。这套房子至少涨了15万元，现在以同样的价格，已买不到这样的房子了。
&&&&刘J不甘心，多次找中介及王Q协商，但王Q坚持要解约，认为房价涨跌是刘J的事与自己没关系，且不给予任何赔偿，甚至连刘J的中介费损失也不承担。刘J一气之下，将王Q与中介一起仲裁至青岛仲裁委员会，要求继续履行合同，并在其支付首付款后配合办理贷款及房屋过户手续。
&&&&仲裁开庭当日，王Q的妻子刘L向仲裁庭提交请求加入仲裁案件的申请，仲裁庭当庭驳回申请。刘L又以其已在李沧区人民法院立案为由申请中止仲裁案件的审理，并称庭后提交相关证据材料。仲裁庭休庭，并在收到李沧区人民法院的立案受理通知书后，裁定中止案件审理。
&&&&后刘J收到李沧区人民法院送达的起诉状，刘L作为原告要求确认王Q与刘J签订的购房合同无效。笔者作为刘J的代理律师向李沧区人民法院提出管辖权异议，但遭到李沧区人民法院驳回。该案在李沧区人民法院开庭审理，并作出一审判决，认定合同无效。刘J不服，上诉至青岛市中级人民法院。该院最终以本案已在仲裁立案，法院不应受理为由撤销了一审判决。
&&&&这样历时1年，案件又回到了仲裁，此时的房价继续水涨船高，涉案房屋上涨了约40万元。这样，对双方来讲，仲裁都是背水一战，败诉方将面临巨大的损失。仲裁案件经三次庭审，最终认为合同有效，并裁决双方继续履行合同，王Q应在刘J支付首付款后配合办理贷款手续并协助办理房屋过户手续。
&&&&历经3年，该案终于尘埃落定。该案仅因中介及刘J在签约时的一时疏忽，未询问卖房人是否已婚，是否是夫妻共同财产及未让共有人签字，导致卖房人有机可乘，引发两个案件，耗时3年。笔者希望通过本文给房屋买卖双方当事人些许启示，尽量避免不必要的纠纷。
［焦点问题］
&&&&本案的焦点问题主要有以下两个：
&&&&1. 买卖双方签订的购房合同约定，争议解决方式是向青岛仲裁委员会申请仲裁，而卖方的妻子刘L在李沧区人民法院起诉要求确认购房合同无效，李沧区人民法院对该案是否有管辖权？
&&&&2.涉案房屋产权证上仅有王Q一个人的名字，刘J以市场价格通过中介购买，而该房屋又是夫妻共同财产，王Q“擅自”处分的行为侵犯了刘L的共有权，购房合同是否有效？
［办案思路及历程］
&&&&针对焦点一：律师一方面向李沧区人民法院提交《管辖权异议申请》，认为:该案双方合同当事人约定了仲裁，且仲裁已立案受理，仲裁案件审理过程中必定会审理合同效力问题，法院不应就同一法律关系同一事项进行重复审理；原告住所地不在李沧区，李沧区人民法院没有管辖权。律师另一方面向仲裁委提出异议，认为李沧区人民法院受理刘L案不影响仲裁案件的正常进行，仲裁案件不应当中止。
&&&&对律师的管辖权异议申请，李沧区人民法院认为，该案原告不是购房合同的当事人不受合同约定的仲裁方式的限制，涉案房屋在李沧区，李沧区人民法院有管辖权，故驳回了律师的管辖权异议申请。
&&&&仲裁委因担心仲裁案件继续进行，若裁决与法院判决内容不一致，可能出现裁决被法院撤销的情形，故未停止中止程序。
&&&&针对焦点二：李沧区人民法院开庭审理该案过程中，原告刘L称，王Q未告知她卖房的事，侵害了她的共有权益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。另根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案王Q违反了上述规定，因此，本案合同应为无效合同。
&&&&律师认为，首先，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”也就是说，产权登记证是权利人享有该不动产物权的证明。通过登记将房地产权属的设立、变更和转让情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的房地产所形成的权属状态，并以公示方式宣示物权的权属，满足物权对世性的要求，同时通过公示方式厘清权属，避免和减少纠纷，并使交易简便而快捷。本案房屋登记在王Q一人名下，买受人刘J有理由相信王Q是涉案房屋的所有权人且对该房屋具有完全处分的权利。
其次，房屋价格为当时合理市场价值，刘J是通过中介签订的房屋买卖合同，即刘J是善意的，虽不构成善意取得，但根据该立法原则，同样应优先维护善意第三人的利益。
&&&&最后，卖房是中国家庭的大事，在夫妻关系正常的情况下，一方卖房，另一方不可能不知情。本案当中，刘L与王Q都是大学教授，为人师表，夫妻关系稳定，没有分居或拟离婚导致一方转移财产的情况，而刘L也未能提供证据证明自己不知情。鉴于夫妻这种特殊的关系，其对家庭事务上的处置，外人很难举证说明，极易出现两人串通或联合起来损害他人利益情况，因此，刘L自称不知情这一事实不应被采信，应推定她知情，并认定双方签订的购房合同有效。
&&&&最终，李沧区人民法院认为，首先，处分共有的不动产应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外（物权法第97条）。若其中一个或者几个共有人擅自处分的，构成无权处分行为，属效力待定行为。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。若第三人为有偿善意的，第三人依善意取得原则取得所有权的，其他共有人可追究擅自处分人的侵权责任或不当得利返还责任。其次，涉案房屋系王Q与刘L婚后购买，系双方的夫妻共同财产，双方对该财产享有平等的处分权。再次，被告刘J除支付2万元定金外，尚未支付房款，亦未交付房屋并办理产权变更登记手续，合同尚未实际履行，故刘J不能依据善意取得原则取得房屋所有权。最后，虽房屋登记在王Q一人名下，但其妻在合同约定的履行期限前提出异议，明确对王Q的行为提出异议。综上，认为刘J与王Q签订的合同无效。
&&&&刘J不服提起上诉，且律师除坚持以上代理意见外，又提出了“表见代理”的观点，即夫妻一方未将自己的名字登记在产权证上，说明其愿意由另一方代表自己对外享有、处分该财产，故本案构成表见代理，代理行为有效。因代理人超越职权的行为给被代理人造成损失的，被代理人可要求其赔偿。
&&&&青岛市中级人民法院认同律师的意见，认为夫妻一方处分房屋的行为构成家事代理（表见代理），合同应当有效。同时，该院认为本案与仲裁案件系同一法律关系，仲裁已立案，法院不应受理（同律师管辖异议申请的理由相同），因此，该院撤销了李沧区人民法院的一审判决。
&&&&这样，仲裁案件恢复审理。庭审中王Q的代理人称，因王Q卖房时未告知妻子，妻子知道后提出了反对，王Q也认识到自己的错误，之后，王Q立即告知了中介及刘J要解除合同，但刘J一直死缠不放，非要王Q继续履行合同；王Q本已将2万元定金通过邮局退给刘J，但刘J拒收，定金被退回。王Q的代理人提出应按根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条及《物权法》第97条的规定认定本案合同无效，无须继续履行。
&&&&律师认为应当适用《物权法》第16条、第17条，同时提出虽最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但该条款有“但书”。王Q的代理人仅引用该条“但书”前的部分，认为该合同无效。该条款但书的内容是：“但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”而本案因买方是善意的，应当适用“但书”部分，即“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”。另最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”也就是说，该款最后一句话明确规定了，在他人有理由相信的情况下，一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人，而本案正是此种情况，刘J基本对产权证的信任，他有理由相信王Q的行为是夫妻双方共同的意思表示。
［办案结果］
&&&&最终仲裁庭采纳了律师关于适用《物权法》第16条、第17条的意见，认为，买卖双方合同有效，应当继续履行，王Q应在刘J支付首付款后，配合刘J办理贷款手续，并在取得全款后配合刘J办理产权过户手续。
［办案随想］
&&&&同一案件，李沧区人民法院和青岛仲裁委员会对于合同效力的裁决结果截然相反，与青岛市中级人民法院对法院应否受理的裁决结果也截然相反。究其原因，是因为《物权法》第16条、第17条、第97条与最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条的规定不统一，它们分别从不同的角度保护不同的利益主体，而相互间略有冲突，对同一事件应当适用哪一个法律规定及同一法律规定的哪一条款（但书前还是但书后），不同的裁判人员有不同的理解。只有立足案件本身，结合实际情况，才能得出公平、公正的裁判结果。法律终将维护正义，正义终将得到伸张。本案虽然历经波折，但最终得到公正裁决，更加坚定了笔者对法律的信仰。
发表时间：四川在线消息（徐佳 四川在线记者 唐智增）近日成都高新区法院适用《电子签名法》认定一房屋买卖合同因一方使用电子签名致使合同不成立。
2009年6月刘先生和张女士夫妻二人在成都某房屋中介公司处求购房屋，并与其签订了《独家求购服务协议》。刘先生夫妻二人看中了黄先生所有的一套住房，由于黄先生是新加坡籍人，签约时人不在国内，刘先生和张女士在中介公司的安排下以电子邮件方式与卖房人黄先生签订《房屋转让合约》，该合约中“黄杰伟”签名系电子签名。
合约约定卖方将其所有的房屋出售给刘、张二人，并约定双方协同到成都市房地产交易中心签订《成都市存量房买卖合同》，否则视为违约，后卖房人拒绝前往办理手续，刘、张二人诉至法院要求卖房人承担违约责任。签订合同后，刘先生、张女士将定金交付给中介公司，纠纷发生后，中介公司将尚未交付给卖方的定金20000元退还给刘、张二人。庭审中，被告黄先生称自己没有签订过房屋转让合同，也没有收取过两原告的定金。
成都高新区法院经审理，认为双方签订的《房屋转让合约》因当事人未有效签名而尚未成立，判决驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。
目前实践中使用电子签名签订合同的情况逐渐增多，部分产生的纠纷开始进入法院。
本案涉及电子签名的效力认定。根据《电子签名法》第三条之规定，“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。前款规定不适用下列文书：（一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。”由此可见，涉及房屋等不动产权益转让的合同不适用电子签名,本案中房屋买卖合同采用电子签名不具备法律效力。
根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”之规定,有合同文本的合同的成立需具备双方当事人签字或盖章的形式要件，而涉及房屋转让的合同中采用电子签名并不具有普通签字或盖章的效力。本案《房屋转让合约》中“黄杰伟”一方签名系采用电子签名形式完成，被告本人未到场亦未委托他人签订合同，加之庭审中否认与二原告签订房屋转让合约，该合约因当事人未有效签名而尚未成立，不产生法律效力。
编辑：王了&&
【 四川新闻 】最新热点商品房买卖合同签名后撕掉了,还有效力吗_百度知道
商品房买卖合同签名后撕掉了,还有效力吗
只要是双方真实意思表示，签字后就是有效的，合同被撕毁可能影响到举证。
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出门在外也不愁律师：土地房屋转让买卖 “电子签名”不具效力
　　在线律师：崔武(江苏润商律师事务所律师)
　　张女士：我看中了黄先生正在出售的一套住房，由于签约时黄先生不在国内，我在中介公司的安排下以电子邮件方式与黄先生签订《房屋转让合约》，该合约中“黄杰”签名系电子签名，合约约定卖方将其房屋出售给我，并约定双方协同到房地产交易中心签订《房屋买卖合同》，否则视为违约，现黄先生拒绝前往办理手续，请问：我能否要求黄先生支付违约金？
　　崔律师：不能。本案涉及电子签名的效力认定，此案中房屋买卖合同采用电子签名不具法律效力。根据《电子签名法》规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅以因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。前款规定不适用下列文书：(一)涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；(二)涉及土地、房屋等不动产权益转让的；(三)涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；(四)法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。由此可见，涉及房屋等不动产权益转让的合同不适用电子签名，本案中房屋买卖合同采用电子签名不具备法律效力。故你要求黄先生支付违约金没有法律依据。
　　李先生：A公司向我借款10万元，请B公司做担保，B公司在借款合同保证人一栏加盖“B公司营销部”的章，现A公司无力偿还，请问我能否要求B公司承担保证责任？
　　崔律师：不能。《担保法》规定：企业法人的职能部门，不得为保证人。企业法人的内部组织机构，不具备民事主体资格，在民事活动中，不具有任何独立的法律地位，对外只能以企业法人的名义从事民事活动，与企业法人的分支机构是有本质不同的。企业法人是一个整体，其职能部门则是企业法人的当然组成部分，如果企业法人的职能部门可以独立担任担保人，势必会严重影响企业法人的独立性。所以，企业法人的职能部门在任何情况下均不得作为担保人，即使有企业法人的书面授权也是如此。所以B公司不承担保证责任。
　　标签：电子签名房屋买卖合同电子签名法企业法人效力认定
稿源： 扬子晚报
编辑： 天房
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